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abulaze

Quanti condomini può gestire un amministratore(senza impazzire)?

Sono un amministratore e gestisco 18 condomini per un totale di circa 500 unità immobiliari, ho un segretaria parte-time e un collaboratore che viene in studio 2 o 3 giorni a settimana. La mole di lavoro è tale che difficilmente potrei prendere nuovi condomini senza ampliare l'organico dello studio. Sento in giro amministratori che dichiarano di gestire 30 o anche 50 condomini, mi chiedo come sia fisicamente possibile. Evidentemente c'è qualcosa che non va nella mia gestione del lavoro. Ero curioso di conoscere la vostra opinione....

Ciao, posso solo dirti una cosa, che Dio ti benedica, evidentemente oltre che bravo sei anche fortunato.

Ciao e complimenti!

Anche a me questo argomento interessa molto.

Secondo me non c'è un numero fisso.

Dipende da tante e troppe variabili.

Io ne gestisco di più (sia per numero di condomini che di unità), sono da solo e ogni tanto mi aiuta la mia ragazza.

Diciamo così: lavoro molto... Mi lamento altrettanto... Il lavoro nobilita... Vista la crisi...

Però se dovessi prendere una dipendente part time, non ci starei dentro con i costi.

Forse ho le tariffe troppo basse, ma dopo la riforma provvederò ad adeguare i compensi.

Sono un amministratore e gestisco 18 condomini per un totale di circa 500 unità immobiliari, ho un segretaria parte-time e un collaboratore che viene in studio 2 o 3 giorni a settimana. La mole di lavoro è tale che difficilmente potrei prendere nuovi condomini senza ampliare l'organico dello studio. Sento in giro amministratori che dichiarano di gestire 30 o anche 50 condomini, mi chiedo come sia fisicamente possibile. Evidentemente c'è qualcosa che non va nella mia gestione del lavoro. Ero curioso di conoscere la vostra opinione....

500/18 = media 27 unità.

Non sono condomini piccoli quindi è normale tu faccia fatica.

 

 

Anche a me questo argomento interessa molto.

 

Forse ho le tariffe troppo basse,

Questa è la ragione primaria.

La seconda è il non cercare formule di gestione condivise che dimezzano i costi.

Al contrario, un po' per timore un po' per ambizione, si cerca sempre di coltivare il proprio orticello in solitudine e questo porta al dover gestire grossi numeri per riuscire a coprire le spese vive.

Grazie per queste prime osservazioni. Credo però che siamo rimasti un po' troppo sul vago.... Vediamo se riesco a farvi entrare più nel merito. Cerchiamo di capire se si può stabilire il limite massimo di condomini gestiti da un amministratore....

 

Fare un assemblea a luglio/agosto è impresa ardua. Quindi tolti i mesi estivi, tolti i sabati e le domeniche, tolti i giorni festivi, in un anno quanti giorni utili rimangono per tenere un assemblea ? Circa 200 giorni.

Ora se calcoliamo una media di 2 assemblee annue per condominio significa che il limite teorico di condomini amministrabili è 100. Ma parliamo di un limite teorico perchè amministrare 100 condomini significherebbe fare 1 assemblea al giorno, tutti i giorni dell'anno.

Se proviamo a scendere a 50 condomini gestiti, significa immaginare 1 assemblea ogni 2 giorni. Possibile? Il problema non è tanto l'assemblea in se stessa ma tutto quello che viene prima (gente che ti chiama per chiederti di spostare l'assemblea perchè quel giorno sono impegnati, gente che ti chiama per chiederti di integrare l'ordine del giorno con altri punti, gente che chiama per dirti di non essere stata convocata correttamente, etc.) e tutto quello che viene dopo (chi ti chiama per commentare gli esiti dell'assemblea, chi ti chiama perchè non ha ricevuto il verbale, chi ti chiama perchè contesta la legittimità delle deliberazioni etc. etc.). Fare un'assemblea ogni 2 giorni, mi appare francamente impossibile.

Gestendo 30 condomini invece si scende a 1 assemblea ogni 3 giorni. La cosa potrebbe essere fattibile se non fosse per un piccolo particolare. Non tutte le assemblee convocate si riesce poi a farle veramente. Un buon 20-30% di assemblee devono essere rifatte perchè non si raggiunge il numero per deliberare o perchè bisogna approfondire le questioni prima di poter deliberare... Ciò significa che per fare 60 assemblee all'anno alla fine ti troverai a doverne convocare 90. E convocarne 90 significa ritornare ad una media di 1 assemblea ogni 2 giorni.

 

Tenendo conto delle considerazioni di cui sopra, il mio modesto parere è che o si decide salomonicamente di fare al massimo 1 assemblea all'anno per condominio (beato chi ci riesce) oppure non è tecnicamente possibile gestire più di 25 condomini.

Ciao, premetto che io sono condomino e non amministratore. Un mio amico amministratore ha pure lui 18 condomini. A gennaio ha fatto tutte le assemblee ordinarie, solo 2 le ha dovute rifare a febbraio per mancanza di numero legale. Di tanto in tanto fa qualche assemblea straordinaria. Pure lui si lamenta che i condomini non sanno nemmeno loro cosa vogliono e devono essere guidati come gli scolaretti a scuola, anche se di tanto in tanto esce qualche "professore". Ad ogni modo, si lamenta, ma ce la fa discretamente.

Dimenticavo: ha solo una segretaria per mezza giornata.

Saluti.

Sono un amministratore e gestisco 18 condomini per un totale di circa 500 unità immobiliari, ho un segretaria parte-time e un collaboratore che viene in studio 2 o 3 giorni a settimana. La mole di lavoro è tale che difficilmente potrei prendere nuovi condomini senza ampliare l'organico dello studio. Sento in giro amministratori che dichiarano di gestire 30 o anche 50 condomini, mi chiedo come sia fisicamente possibile. Evidentemente c'è qualcosa che non va nella mia gestione del lavoro. Ero curioso di conoscere la vostra opinione....

Per avere uno studio come il tuo (1 amministratore + 2 collaboratori part-time) a Roma devi fatturare (al netto dell'iva e dei contributi) almeno 60.000 euro all'anno, altrimenti è meglio che cambi mestiere. Dal momento che a Roma la tariffa media di un amministratore è 70 euro annue per condòmino, se vuoi fatturare 60.000 euro annue devi amministrare 857 condòmini. Fossi in te non mi preoccuperei di qual'è il numero massimo di condomìni che puoi amministrare ma qual'è il numero minimo. Io, con uno studio come il tuo, amministro 800 condòmini e riesco a tirar su uno stipendio da operaio. Mi piacerebbe sapere tu con soli 500 condòmini come puoi permetterti lo studio che dici di avere?

l'ideale è riuscire ad amministrare un numero di complessi (e quindi di condòmini) che permetta di operare con professionalità. E la professionalità implica trasparenza, correttezza, competenza e tempestività. Quindi a mio avviso quello dovrebbe esser l'obiettivo primario. Poi tutto dipende da che tipo di organizzazione uno vuole darsi per amministrare grandi complessi con migliaia di condòmini. Va da sè che una valida ed efficiente organizzazione significa fatturare importi tali da soddisfare tutti i costi dei locali in cui si opera, i previsti costi del personale e dei collaboratori e tutto quanto rientra nell'ambito dell'esercizio (strumentazione, auto, telefono ecc.). Non sono molti, ma vi sono studi che hanno un mumero (relativamente) limitato di condomìni e condòmini che riescono però a fatturare "più che decentemente" in quanto, grazie alla buona qualità del loro operato, possono permettersi addirittura di applicare tariffe (per compensi) un pò più elevate della media e comunque ad assicurarsi le previste percentuali sui lavori straordinari opportunamente e regolarmente deliberati dalle assemblee. La qualità paga sempre.

l'ideale è riuscire ad amministrare un numero di complessi (e quindi di condòmini) che permetta di operare con professionalità.

...l'esperienza insegna che i grandi numeri non portano questo risultato.

Ricordatevi sempre che anche con la più efficiente e funzionale macchina organizzativa l'amministratore rimane uno che presenzia a tutte le assemblee...

Eh sì Patrizia in effetti è quello che si cerca sempre di far capire. Il dono dell'ubiquità non è caratteristica degli esseri umani. pertanto tutto dev'essere proporzionato alle effettive possibilità e alle circostanze; altrimenti prima o poi si .

Secondo me non c'è un numero fisso.
Infatti non credo che esista, nella mia città c'è un amministratore che afferma di gestire più di 300 condominii, però in compenso ha molti dipendenti.
Infatti non credo che esista, nella mia città c'è un amministratore che afferma di gestire più di 300 condominii, però in compenso ha molti dipendenti.

Puoi anche avere 1000 dipendenti ma alle assemblee ci devi andare tu mica puoi mandarci qualcun'altro. Avere 300 condomìni significa dover fare almeno 400-500 assemblee all'anno, praticamente 2 al giorno tutti i giorni dell'anno. Questo amministratore della tua città o è un dio o è un buffone... Protendo per la seconda.

Anche a me questo argomento interessa molto.

Secondo me non c'è un numero fisso.

Ovviamente non c'è un numero fisso. Però si può cercare di capire qual'è la soglia oltre la quale, con ragionevole certezza, il tuo lavoro (e la tua salute) cominciano a risentirne. Volendo usare una metafora: nessuno può dirti a che età morirai però è ragionevole affermare che raggiunti i 90 anni non ti resta molto da vivere.

 

Ribadisco che secondo quando ai raggiunto i 25 condomini o ti fermi o cominci a lavorare male....

Dal momento che a Roma la tariffa media di un amministratore è 70 euro annue per condòmino, se vuoi fatturare 60.000 euro annue devi amministrare 857 condòmini.

Forse sarò fortunato ma nella maggior parte dei condomini che amministro riesco ad avere tariffe superiori a quella che tu chiami tariffa media. Ci sono poi gli introiti derivanti da attività di amministrazione straordinaria (che sono solito dettagliare scrupolosamente prima di accettare un incarico) e ci sono gli introiti derivanti da servizi collaterali svolti dallo studio. Quindi non ho bisogno di amministrare 800 condòmini. Forse dovresti cominciare a rivedere le tue tariffe.

Puoi anche avere 1000 dipendenti ma alle assemblee ci devi andare tu mica puoi mandarci qualcun'altro. Avere 300 condomìni significa dover fare almeno 400-500 assemblee all'anno, praticamente 2 al giorno tutti i giorni dell'anno. Questo amministratore della tua città o è un dio o è un buffone... Protendo per la seconda.
Non è ne un Dio ne un buffone è un amministratore che ha la fiducia di molti condomini, solamente in casi particolari si effettua la seconda assemblea straordinaria oltre quella annuale e per le assemblee se hai 300 condominii minimo sono pari a 300, e se ne fai 2 al giorno come ne fa lui arrivi a gestirle, tra l'altro come ben saprai, all'assemblea non è necessario ne inderogabile che l'amministratore sia presente.
Non è ne un Dio ne un buffone è un amministratore che ha la fiducia di molti condomini, solamente in casi particolari si effettua la seconda assemblea straordinaria oltre quella annuale e per le assemblee se hai 300 condominii minimo sono pari a 300, e se ne fai 2 al giorno come ne fa lui arrivi a gestirle, tra l'altro come ben saprai, all'assemblea non è necessario ne inderogabile che l'amministratore sia presente.

Infatti, anche nel caso di un'ordinaria in cui è necessaria la presenza dell'amministratore per dare eventuali chiarimenti, quanto meno nei condominii tranquilli che hanno piena fiducia nell'operato dell'amministratore, all'assemblea potrebbe partecipare un collaboratore di studio.

Nel nostro condominio, nell'anno di transizione in cui prima di diventare io amministratore scegliemmo di avere un amministratore professionista "testa di legno" e il sottoscritto faceva l'amministratore operativo coaudiuvato dalla supervisione del professionista, all'ordinaria deliberammo così:

 

"...è presente inoltre il Sig. ***** quale collaboratore di studio dell'amministratore Sig. ****** per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:..".

Non è ne un Dio ne un buffone è un amministratore che ha la fiducia di molti condomini, solamente in casi particolari si effettua la seconda assemblea straordinaria oltre quella annuale e per le assemblee se hai 300 condominii minimo sono pari a 300, e se ne fai 2 al giorno come ne fa lui arrivi a gestirle, tra l'altro come ben saprai, all'assemblea non è necessario ne inderogabile che l'amministratore sia presente.

Non sarà un Dio ma qui parlavamo di lavorare bene secondo diligenza e professionalità nel rispetto delle norme.

Purtroppo per chi non si cala nel pratico sfugge che il 90 se non il 95% dei condomini chiude la gestione al 31/12.

Ciò significa che se si vuol rispettare:

-gli amministrati garantendo risorse adeguate in tempi utili di approvazione

-la legge di riforma che prevede 180 giorni quale termine

diventa assai arduo in 180 giorni (dal 1/1 al 30/6) escludendo sabati e domeniche ed assemblee straordinarie riuscire a convocare tutti nei termini.

Ciò comporta implicazioni poco professionali che vanno dai c/c in rosso,all'utilizzo improprio dei fondi di condomini virtuosi ad altri accorgimenti poco edificanti.

Fidati i grandi numeri non partoriscono la buona amministrazione.

Fidati la fiducia non basta a garantire una buona amministrazione.

Fidati i condòmini al 99% non sanno cosa sia una buona amministrazione.

Puoi anche avere 1000 dipendenti ma alle assemblee ci devi andare tu mica puoi mandarci qualcun'altro. Avere 300 condomìni significa dover fare almeno 400-500 assemblee all'anno, praticamente 2 al giorno tutti i giorni dell'anno. Questo amministratore della tua città o è un dio o è un buffone... Protendo per la seconda.

Falso nel concetto e sbagliato nei calcoli.

L' amministatore NON è obbligato a presenziare alle assemblee ne ordinarie ne straordinarie.

Potrebbe persino mandare un sostituto (dipendente) se nessuno dei condomini è contrario (le responsabilità restano in capo al professionista).

Un Condominio è un termine generico...può essere piccolo, medio o grande e non necessariamente i primi implicano più assemblee nel corso d'anno.

Quindi non serve essere un Dio ...senza dover per forza essere un buffone. Di certo deve essere ben apprezzato dai suoi clienti o significa che nella zona non c'è concorrenza.

Non sarà un Dio ma qui parlavamo di lavorare bene secondo diligenza e professionalità nel rispetto delle norme.

Purtroppo per chi non si cala nel pratico sfugge che il 90 se non il 95% dei condomini chiude la gestione al 31/12.

...

dimaraz

Di certo deve essere ben apprezzato dai suoi clienti o significa che nella zona non c'è concorrenza.

Ma non è così, nessuna legge prevede che si debba chiudere la gestione il 31/12, e non si può fare una stima esatta, p.es. nel condominio dove abito si chiude al 30 Settembre, per cui sulla base di questo, immagino che quell'amministratore gestisca le scadenze in modo oculato.

...

Nella città dove vivo, sulle Pagine Gialle ci sono 115 Amministratori condominiali, per cui non si può parlare di mancanza di concorrenza.

Ma non è così, nessuna legge prevede che si debba chiudere la gestione il 31/12, p.es. nel condominio dove abito si chiude al 30 Settembre, per cui sulla base di questo, immagino che quell'amministratore gestisca le scadenze in modo oculato.

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Nella città dove vivo, sulle Pagine Gialle ci sono 115 Amministratori condominiali, per cui non si può parlare di mancanza di concorrenza.

Ho scritto che la legge 220/2012 prevede che la gestione debba chiudersi entro 180 giorni.

Non ho scritto che che la legge preveda la chiusura al 31/12.

Ho invece scritto che sulla base di statistiche confutabili la maggior parte dei condomini chiude al 31/12.

Ciò non esclude che vi siano eccezioni,come il tuo od il mio condominio.

Ma rimangono minoritarie.

Questo è un dato oggettivo che si deve considerare per l'operatività se si vogliono fare valutazioni adeguate altrimenti si rischia di parlare sul sentito dire.

Ho scritto che la legge 220/2012 prevede che la gestione debba chiudersi entro 180 giorni.

Non ho scritto che che la legge preveda la chiusura al 31/12.

Ho invece scritto che sulla base di statistiche confutabili la maggior parte dei condomini chiude al 31/12.

Ciò non esclude che vi siano eccezioni,come il tuo od il mio condominio.

Ma rimangono minoritarie.

Questo è un dato oggettivo che si deve considerare per l'operatività se si vogliono fare valutazioni adeguate altrimenti si rischia di parlare sul sentito dire.

Avevo letto benissimo quello che avevi scritto, infatti ho aggiunto poi che - non si può fare una stima esatta, -

Comprendo bene che la legge preveda 180 giorni per la chiusura, ma se le scadenze di questi condominii sono spalmati sull'anno, la gestione per le assemblee e relativo resoconto sarà facilitato anche per un numero di condominii che sembra eccessivo, per cui sta tutto nella gestione dell'amministratore e nella collaborazione dei dipendenti, oltre al fatto principale della fiducia reciproca amministratore - condomini.

Falso nel concetto e sbagliato nei calcoli.

L' amministatore NON è obbligato a presenziare alle assemblee ne ordinarie ne straordinarie.

Potrebbe persino mandare un sostituto (dipendente) se nessuno dei condomini è contrario (le responsabilità restano in capo al professionista).

Un Condominio è un termine generico...può essere piccolo, medio o grande e non necessariamente i primi implicano più assemblee nel corso d'anno.

Quindi non serve essere un Dio ...senza dover per forza essere un buffone. Di certo deve essere ben apprezzato dai suoi clienti o significa che nella zona non c'è concorrenza.

Certo che i condomini possono essere piccoli o grandi, ma qualsiasi siano le loro dimensioni almeno 1 assemblea all'anno la devi fare. Se amministri 300 condomìni, quali che siano le loro dimensioni, devi fare almeno 300 assemblee ordinarie. Poi dal momento che ogni condominio mediamente ogni 3 anni qualche lavoro straordianrio lo deve fare e dal momento che se fai dei lavori straordinari è difficile che te la cavi con meno di 2 assemblee straordinarie, ecco che amministrando 300 condomìni ogni anno devi preventivare qualcosa come 500 assemblee (300 ordinarie + 200 straordinarie). Questo se tutte le assemblee vanno a buon fine, ma dal momento che almeno un 20% di assemblee vanno rifatte perchè non si raggiunge il numero legale, significa che per amministrare 300 condomìni, grandi o piccoli che siano, devi mettere in conto 600 assemblee annue.

Ricordo di nuovo che in un anno solare ci sono 200 giorni utili per fare assemblee, ciò significa che se in un anno ne devi convocare 600, arriviamo ad una media di 3 assemblee al giorno. Evidentemente è un assurdità.

 

Che l'amministratore mandi in assemblea un suo collaboratore certo è una possibilità teorica, ma chi conosce minimamente i condomini sa bene che stiamo parlando di pura teoria. Nella pratica i condomini si lamentano perfino se non sei tu a rispondergli al telefono, figurati se possono tollerare che l'amministratore non si presenti in assemblea....

 

Considerando che in 1 anno ci sono 200 giorni disponibile per fare assemblee

Che un amministratore mandi in assemblea un collaboratore in sua vece la trovo una cosa indecorosa e francamente incredibile. L'assemblea è il momento in cui l'amministratore deve render conto della sua gestione, è il momento di sintesi di tutto il suo lavoro, vi sembra possibile che possa non presentarsi ? Vi sembra possibile che i condomini possano accettare qualcuno che non è neppure disposto a metterci la faccia ? Sarebbe come se l'amministratore delegato di una società disertasse tutti i consigli d'amminsitrazione o mandasse al suo posto una controfigura. Perfavore dai non scherziamo.

Che un amministratore mandi in assemblea un collaboratore in sua vece la trovo una cosa indecorosa ..... Sarebbe come se l'amministratore delegato di una società disertasse tutti i consigli d'amminitrazione o mandasse al suo posto una controfigura. Perfavore dai non scherziamo.

Nessuno scherzo...la cosa è meno peregrina di quanto possa sembrare visto che l' amministratore potrebbe essere una società.

La Legge non prevede la presenza dell' amministratore nelle assemblee...anzi in certi casi è persino vietata.

Come detto solo il benestare unanime dell' assemblea può ammettere un terzo (sia esso in rappresentanza dell' amministratore o un qualsivoglia estraneo).

Le spiegazioni sui rendiconti l' amministratore può fornirle a chi farà il presidente o allegando prospetti e allegati di chiarimento anche prima dell' assemblea.

 

Ti dirò di più...in merito ai Consigli di Amministrazione dele società... l' amministratore delegato non può presentarsi se il regolamento di assemblea non lo prevede o se non invitato espressamente.

Lui è un dipendente (autonomo) e non un azionista.

Ma stiamo parlando della realtà o di speculazione puramente teoriche. Un conto è ciò che la legge consente, un conto è ciò che la pratica impone. Voi conoscete direttamente o indirettamente condomini dove l'amministratore non si presenta nemmeno in assemblea ? Ne ho viste tante ma questa francamente mi mancava. Per carità di amministratori latitanti ce ne sono tanti, ce ne sono alcuni che pur di non farsi vedere sono capaci di accampare scuse veramente spassose, però anche gli amministratori più irreperibili, almeno 1 volta all'anno in assemblea hanno la compiacenza di presentarsi. Se non ti fai vedere neanche in assemblea, diventi un entità incorporea, probabilmente i condomini non sanno neppure che faccia hai....

Per carità ci si può rassegnare a tutto, ma trovo difficile che qualcuno possa rassegnarsi ad essere amministrato da un ectoplasma.

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