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MarioMin

Quando siamo in presenza di un "Condominio" e quando a un "Super Condominio"

Innanzi tutto buon pomeriggio. vorrei dei chiarimenti circa la costituzione di un "Condominio" e di un " Super Condominio" e, il caso che espongo in quale di questo rientra. Vi è un residence circoscritto, con camminamenti e parcheggio auto riservati ai soli condomini è composto da 7 palazzine di cui 6 avente 20 condomini ciascuno e una 40 condomini. In base alla nuova normativa condominiale, ciascuna palazzina dovrebbe avere un proprio amministratore e poi un amministratore per le parti comuni. Qui invece abbiamo un solo amministratore che amministra tutto. Infine, a fine esercizio l'amministratore presenta un solo consuntivo ove racchiude tutte le spese, anche quelle spettanti alla singola palazzina. Ancora più inquietante è il fatto che durante queste assemblee l'amministratore, propone lavori straordinari da effettuare alle singole palazzine e, che vengono approvati non dai singoli condomini della singola palazzina ma dai presenti. Ciò, credo che non sia legale in quanto la nuova normativa prevede che quando vi sono più di otto condomini bisogna avere un amministratore. Per cui credo, in questo caso, che ogni singola palazzina debba avere il suo amministratore e che ogni palazzina decida da se per l'effettuazione di eventuali lavori straordinari. Tutte le palazzine poi, partecipane in comunione solo ai lavori rientranti nelle "parti comuni". Grazie a tutti coloro che interverranno.

E' giusta la parte finale che indichi

- condominio semplice, è costituito almeno da 2 proprietari che condividono delle parti comune che afferiscono a quel solo condominio come scale, copertura o lastrico solare, spazi verdi di loro pertinenza.

 

- super condominio

costituito dalla più condomini semplici, dove la nozione di super è attribuita in quanto tutti sono accomunati da delle parti che interessano tutti.

Si pensi ad un ampio piazzale su cui affacciano i condomini semplici oppure ad una strada che conduce ad ognuno dei condomini semplici etcc.

 

Per quanto riguarda la gestione: deve essere distinta la gestione delle parti comuni e specifiche dei condomini semplici, dalle parti che invece fanno parte dal super condominio.

La gestione potrà anche essere fatta volendo anche da un solo amministratore, ma nelle menzionate condizioni e ordine.

Spero di aver sintetizzato

Innanzi tutto buon pomeriggio. vorrei dei chiarimenti circa la costituzione di un "Condominio" e di un " Super Condominio" e, il caso che espongo in quale di questo rientra. Vi è un residence circoscritto, con camminamenti e parcheggio auto riservati ai soli condomini è composto da 7 palazzine di cui 6 avente 20 condomini ciascuno e una 40 condomini. In base alla nuova normativa condominiale, ciascuna palazzina dovrebbe avere un proprio amministratore e poi un amministratore per le parti comuni. Qui invece abbiamo un solo amministratore che amministra tutto. Infine, a fine esercizio l'amministratore presenta un solo consuntivo ove racchiude tutte le spese, anche quelle spettanti alla singola palazzina. Ancora più inquietante è il fatto che durante queste assemblee l'amministratore, propone lavori straordinari da effettuare alle singole palazzine e, che vengono approvati non dai singoli condomini della singola palazzina ma dai presenti. Ciò, credo che non sia legale in quanto la nuova normativa prevede che quando vi sono più di otto condomini bisogna avere un amministratore. Per cui credo, in questo caso, che ogni singola palazzina debba avere il suo amministratore e che ogni palazzina decida da se per l'effettuazione di eventuali lavori straordinari. Tutte le palazzine poi, partecipane in comunione solo ai lavori rientranti nelle "parti comuni". Grazie a tutti coloro che interverranno.
Sarebbe da far leggere all'amministratore cosa dice la Giurisprudenza, ad esempio ti allego due Sentenze, ma ne ho altre con lo stesso criterio;

 

Secondo la giurisprudenza praticamente consolidata di questa Corte (cfr, ad es., Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 13883 del 2010; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012), ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. In altri termini, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).

 

La Corte di Cassazione è tornata a soffermarsi sull'argomento con la sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 affermando che “ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti.

Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione” (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011)” (Cass. 19 settembre 2014 n. 19800).

E poi vedi qui ci sono diversi articoli sul tema;

https://www.condominioweb.com/condominio/ricerca.php?cx=partner-pub-9838051013378488%3A2211243464&cof=FORID%3A10&q=supercondominio

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