Quando l' amministratore ruba e si dimette chi deve pagare i creditori? Quali sono le procedure attuative?

[luciano viola]

Nel febbraio 2014, in autoconvocazione assembleare, l'amministratore del super condominio, anziché fornire i chiarimenti contabili richiesti dai condomini, si dimise e l'assemblea in seduta stante, ne nominò un altro dopo opportune valutazioni delle offerte pervenute. Al passaggio delle consegne però, i registri contabili non furono forniti per un dichiarato furto ed in sostituzione fu consegnato un bilancio consuntivo sino alla data delle dimissioni. A seguito di ciò Il nuovo amministratore consigliò l'assemblea di istituire un fondo straordinario per sopperire al pagamento dei creditori (fornitura elettrica, revisione estintori, pulizie e manutenzione ecc) ed invitò tutti i condomini a fornire le ricevute dei versamenti effettuati nell'ultimo anno per i dovuti riscontri contabili. Appurato che da tali riscontri risultassero ammanchi per circa 10000 euro, invitò tutti a rifondere tale ammanco con ulteriori pagamenti, e anziché ereditare il vecchio conto corrente ne apri uno nuovo senza peraltro assicurarsi se sul vecchio ci fossero fondi residui o controllarne i movimenti.

In occasione della prossima assemblea indetta dal nuovo amministratore, abbiamo ricevuto copia consuntivo e preventivo della primo anno di gestione (2014-2015) e tra gli addebiti di spesa figurano 1498 euro di omessi f24 reclamati da equitalia per anni 2007 e 2008.(è da supporre che ne arriveranno ancora per gli anni 2010,11,12,13,14).

Poiché recentemente la guardia di finanza di terni. ha reso pubblico che il disonesto amministratore ha rubato in più condomini per un ammontare di 840.000 euro (anche per mezzo di false fatture come così avvenuto nel ns. condominio) , viene spontaneo chiedersi se la strategia adottata dal nostro nuovo amministratore rispetta tutte le le procedure previste in simili casi e se è corretto agire come segue:

 

Evitare di ereditare il vecchio conto corrente ed aprirne uno nuovo?

Chiedere nuovi versamenti delle rate già pagate ad ogni condomino per ammanchi di cassa

Eseguire lavori di manutenzione ordinaria da ditte non elette dall'assemblea

Pagare gli f24 omessi ma contabilizzati dal vecchio amministratore

Pagare debiti reclamati dei fornitori anche a fronte di fatture false

Non costituirsi parte civile a nome di tutti i condomini nei confronti del vecchio amministratore

Non indicare le possibili vie giudiziarie da intraprendere (tra l'altro spese legali da spalmare su 114 inquilini e 240 box di proprietà)

Accettare la nomina con un compenso pari a 900 euro e portarne in rendiconto 2850.

 

Nella speranza di arrivare all'assemblea di giovedì p.v. con l' ausilio di vs. opportuno e autorevole supporto tecnico e poter così proporre la sostituzione dell'attuale amministratore, invio sinceri ringraziamenti e cordiali saluti a tutti.

Luciano Viola

[Giulio_S]

Mi sembra ci siamo gravi irregolarità anche da parte del nuovo amministratore:

non si capisce perchè ha aperto un conto corrente nuovo e soprattutto con quale delibera la banca lo ha autorizzato;

le ditte di manutenzione ordinaria le dovete nominare voi in accordo con l'amministratore,se non vi comodano quelle che gia operano chiedete all'amministratore di sostituirle

pagare gli F24 è un obbligo di legge,pertanto se non l'aveva fatto a suo tempo il vecchio amministratore è necessario farlo adesso. Prima o dopo non cambia nulla

riguardo il discorso fatture false aspetterei qualunque pagamento fino a quando la questione non sarò chiarita con le ditte coinvolte

è assolutamente necessario intraprendere una causa penale e civile nei confronti del vecchio amministratore e tale decisione deve essere presa in assemblea da voi

voi condomini siete tenuti a pagare il solo compenso pattuito e nulla di piu.

Non mi sembra che abbiate fatto una buona scelta neanche con il nuovo amministratore che non mi sembra all'altezza del compito affidatogli

[luciano viola]

Grazie mille x le cortesi e preziose informazioni. Alla riunione di ieri sera abbiamo avuto modo di interpretare meglio il calcolo dei compensi fissati in bilancio con il preventivo a suo tempo presentato e accettato dall'assemblea in occasione della nomina:

 

"Totale mensile 1€ per ogni unità immobiliare comprensivo di compensi di lavori straordinari".

 

In quella occasione l'assemblea fece un rapido calcolo basandosi sulle 140 unità immobiliari tra appartamenti e negozi e constatato un cospicuo risparmio rispetto all'amministratore uscente, venne subito accettato.

Ieri sera invece l'amministratore ha giustificato l'errata ns. interpretazione precisando che nel conto si debbano comprendere anche i 250 box e cantine poiché anche queste sono unità immobiliari.

Fatti i conti seduta stante, il risultato veniva ben superiore ai 2850 € richiesti in bilancio.

A questa osservazione ci è stato risposto che i 250 box in quanto tali, contavano per un terzo cioè 84 unità.

E' inutile dire che anche così fatto l'ammontare è risultato essere superiore di 166 € che prontamente l'amministratore ha dichiarato pronto a rifondere.

 

Per quanto attiene l'F24 non versati dall'amministratore dimissionario,(anni 2007 e 2008) questi venivano regolarmente registrati in bilancio come pagati e quindi cambia molto per i condomini averli già pagati all'amministratore e doverli ripagare a equitalia. Io credo o forse spero, che una trattativa con l' agenzia dell'entrate basata su prove provate e ormai di di dominio pubblico in una città piccola come Terni, si potrebbero ottenere dilazioni o al netto degli interessi di equitalia così pure da fornitori di servizi tra cui quello elettrico.

Purtroppo l'amministratore ha preferito convogliare ben 32.000 euro in un esercizio.

 

A questo punto l'assemblea anche in virtù di alcune spese di lavori di manutenzione ordinaria giudicate esagerate, non ha approvato i bilanci presentati avendo ottenuto e superato il 33 del quorum ma non sufficienti a far dimettere l'attuale amministratore.

 

Per tutto quanto sopra esposto, sono nuovamente pregarla cortesemente voler fornire delucidazioni tecniche su quanto segue:

 

Al di la dell'etica professionale, il preventivo compensi così fornito è regolare ?

( Premetto che avevamo offerte di importi di 1500 € di altri amministratori e che pertanto l' assemblea scelse in buona fede voler risparmiare il più possibile date le ruberie subite).

 

In questi casi è possibile richiedere ed ottenere dilazioni e agevolazioni all'Agenzia delle entrate e dai fornitori non pagati?

 

Al momento attuale, con i bilanci non approvati, come deve agire l'amministrare in carica?

 

Segnalo infine che alcuni condomini hanno proposto di installare videocamere per prevenire atti vandalici in tutta l'area del super condominio. Alcuni male informati, hanno dichiarato che per la privacy non è possibile poiché nella piazzetta del super condominio si affacciano negozi e bar. So che in virtù degli ultimi aggiornamenti sulle nuove normative che regolano leggi e procedure dei condomini, dietro esposizione di targhe che segnalano presenza di telecamere di sorveglianza è assolutamente possibile.

 

Nel ringraziarla per la cortese attenzione sin qui riservatami, in attesa di gradito riscontro, invio i più cordiali saluti.

Luciano Viola - Terni

I

[luciano viola]

Gentile Sig. Claudio,

scusi se la importuno ancora con richieste d'aiuto ma nell'ultima assemblea e come sempre in precedenza, l'amministratore non chiede all'assemblea di nominare presidente e segretario bensì svolge lui stesso tale funzione coadiuvato dalla socia dello studio che redige il verbale.

E' opinabile che con o senza approvazione dell'assemblea possa l'amministratore assolvere a queste funzioni oppure in alcun modo possibile?

Inoltre nella recente convocazione di giovedì sera ho stranamente notato che figura al primo punto dell'ordine del giorno la voce Lavori, al 2° approvazione bilancio consuntivo e preventivo ed al 3° nomina dell'amministratore.

Così facendo è passata la prima ora a discutere dei lavori di manutenzione e soltanto dopo l'assemblea ha potuto votare e come detto bocciare bilanci e nomina.

Mi sembra di ricordare che la procedura della convocazione assembleare l'ordine del giorno debba essere perentorio e non facoltativo.

Cioè: 1° approvazione bilanci 2°nomina amministratore e poi al 3° varie ed eventuali.

E' obbligatorio o è facoltativo?

Grazie ancora , ma alla prossima riunione vorrei andare preparato nel dettaglio e far mettere tutto a verbale.

In trepida attesa rinnovo ringraziamenti e cordiali saluti.

Luciano Viola