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alberto74

Quali servizi e' possibile togliere a condomino moroso?

Articolo 1129

Credo che la parte dell' art. 1129 , che intendevi inerente, sia quella che riporto:

 

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per

la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio

nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle

disposizione per l’attuazione del presente codice.

 

Orbene questo capoverso non specifica che l' amministratore è autorizzato a spendere a sua discrezione.

Potrà essere una questione "linguistica" ma ciò che non è scritto non esiste.

Richiedere Decreto Ingiuntivo è cosa diversa che intentare causa.

Da qui la mia distinzione su quelle che possono essere le spese a discrezione dell' amministratore e per le quali non necessità di delibera perchè specificatamente previste per Legge:

 

spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

I poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile: pertanto l’amministratore non ha – salvo quanto previsto dagli art. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

 

Quindi se l' azione di recupero forzoso comporta spese che superano l' ordinarietà dovendo far ricorso a legali o tecnici specifici l' amministratore deve ottenere una delibera che approvi il conferimento dell' incarico o una votazine a ratifica della stessa ma anche e sopratutto del compenso da liquidare.

Non lo facesse corre il rischio di non ottenere pagamento delle quote spesa o rimborso di quanto anticipato. Tralascio l' eventuale uso di somme già disponibili perchè i rischi sarebbero ancora maggiori.

 

Quando non è specificato in una Legge si usa riferirsi alle sentenze e alle interpretazioni che gli addetti danno (spesso le sentenze poi sono in netto contrasto a seconda dei Giudici incaricati).

 

Estratto da una di queste:

 

questa Corte, a Sezioni Unite (Cass. Sez. U, Sentenza n. 18331 del 06/08/2010, Rv. 614419) ha avuto occasione di affermare quanto segue. Dal sistema normativo emerge che l'amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L'art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l'organo principale, depositario del potere decisionale, è l'assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l'esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).

La prima, fondamentale, competenza dell'amministratore consiste nell'"eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1). Da tale disposto si evince che l'essenza delle funzioni dell'amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea: è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all'amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l'art. 1131 c.c., nell'attribuire all'amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea". Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell'amministratore di condominio alle deliberazioni dell'assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell'organo assembleare.

L'art. 1131 c.c., comma 2, prevede poi che l'amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Mentre il comma 3 aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio comunicazione all'assemblea. Detta normativa è stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dell'amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchè del potere di costituirsi in giudico e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dell'art. 1131 c.c., comma 3, sembrerebbe richiedere la necessità di una comunicazione all'assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore. Secondo altri, va intesa come espressione dell'esigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio. La citazione notificata all'amministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell'amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). L'amministratore, come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.).

Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Ove tale potere spettasse all'amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.

Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l'assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell'assemblea per l'autorizzazione ovvero per la ratifica dell'operato dell'amministratore vanifica ogni possibilità di esercito del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.

 

segue

pare ci siano limiti tecnici alla lnghezza

 

- - - Aggiornato - - -

 

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Giusto per dimostrare, a differenza di altri, che non mi ritengo depositario della verità assoluta cito pure l' opinione di un avvocato che esprime un parere contrario:

 

Nell’ambito della gestione di un condominio è usuale doversi rivolgere all’Autorità Giudiziaria per questioni attinenti le parti comuni.Le controversie giudiziarie possono coinvolgere il condominio tanto dal lato attivo quanto da quello passivo.Per la prima ipotesi si pensi, tra le varie possibilità, al condomino che non paga la quota e che obbliga l’amministratore ha rivolgersi ad un legale per iniziare unprocedimento di recupero del credito, alla necessità di fare rispettare il regolamento di condominio ed ancora alle liti contro le imprese che effettuano lavori di ristrutturazione.In relazione ai procedimenti in cui l’ente condominiale è chiamato in causa si faccia riferimento, a titolo esemplificativo, a quelle cause per recupero del credito iniziate da fornitori del condominio, a quelle tra condomino e condominio peruso della cosa comune o della proprietà esclusiva,all’impugnazione delle deliberazioni condominiali, ecc.In tutti questi casi,fatte salve le ipotesi in cui ci si potrà difendere senza l’ausilio di un legale, ossia quelle controversie divalore inferiore a € 516,46 (art. 82, primo comma, cod. proc. civ.), sarà necessario rivolgersi ad un avvocato.Al riguardo bisogna porsi due domande:a)chi sceglie il difensore del condominio?b)chi paga le spese legali?Partiamo dal primo quesito. E’ necessario distinguere i casi in cui l’amministratore (sia nelle liti attive che in quelle passive) ha il potere/dovere di agire d’ufficio da quelli in cui è tenuto a farlo sulla base di una deliberazione assembleare.Per la prima ipotesi si pensi all’azione di recupero del credito per morosità (artt. 1130 n. 3 c.c. e art. 63 disp. att. c.c.).L’amministratore potrà affidare l’incarico, sia per la fase stragiudiziale (sollecito di pagamento), sia per quella giudiziale (ricorso per ingiunzione di pagamento) ad un avvocato sulla base dei propri poteri ed in via del tutto discrezionale.L’assemblea, cui spetta il potere di verifica e controllo dell’operato dell’amministratore, potrà, qualora lo ritenesse necessario ed utile, provvedere alla sostituzione del legale incaricato dal mandatario del condominio

 

Siccome non mi risulta che per un Decreto Ingiuntivo sia obbligatorio il ricorso ad un avvocato configurerei lo stesso come atto rientrante nei compiti ordinari dell' amministratore (se fossero compiti straordinari gli stessi prevederebbero implicitamente l' autorizzazione con delibera ) e l' affidarsi ad un esterno implicherebbe una autorizzazione alla spesa (alla pari di quando nel preventivo sul compenso si specifica l' importo della compilazione di modelli Fiscali da parte di studi contabili/commercialisti esterni/terzi).

 

Considerazione finale aldilà di quanto esplicitamente o implicitamente dice una Legge: nel caso di Pessina ed in considerazione delle cifre rilevanti ma nemmeno infrequenti che si corre il rischio di dover sborsare, preferireste un amministratore che si avventura a sua discrezione in una causa, magari fin da subito chiaramente dagli esiti incerti, perchè protervo alla Fabrizio Togni o uno che si accerti delle volontà dei suoi rappresentati ad agire?

 

 

Liberi di trarre le voste conclusioni.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Nel nostro condominio i morosi sono due,il debito totale di 36000 euro,la causa in corso DA TRE ANNI senza ancora arrivare ad un dunque......e quando e se le case andranno all'asta,ne beneficeranno solo le banche che hanno concesso il mutuo!!!!

Ma perchè deve avere la prelazione la Banca,che concede il mutuo se e quando vuole,dopo aver fatto tutti i controlli,mentre il condominio può solo subire ???????Perla

Perchè in caso di fallimento esistono i creditori privilegiati.

Vedo che hai tempo da perdere nel cercare su internet qualcosa che tenti di avvalorare le tue tesi.

Vabbè ti lascio al tuo divertimento.

 

N.B.: Per la cronaca mi sono fermato alla seconda riga del tuo sproloquio

Vedo che hai tempo da perdere nel cercare su internet qualcosa che tenti di avvalorare le tue tesi.

Vabbè ti lascio al tuo divertimento.

 

N.B.: Per la cronaca mi sono fermato alla seconda riga del tuo sproloquio

Potrei al par tuo facilmente ironizzare su chi si dilegua da un dibattito adducendo pretesti...a quanto pare quando trovi chi ti smentisce di prassi svicoli via:

 

--link_rimosso--

 

solo per citare un caso.

 

Si sà...è dura ammettere che si potrebbe aver torto. Molto meglio chiudere con una battutina ironica o con un proverbio vero ?

Mi domando se l'acqua è un bene primario solo per il condòmino moroso o per tutto il condominio. [...] Nel nostro Comune, ai condominii che non pagano, l'acquedotto interrompe la fornitura senza tener conto se l'acqua sia un bene primario.

L'ente erogatore del servizio, in questo caso l'acqua, può farlo, forte di un contratto di fornitura.

Quando invece il Condominio paga l'ente erogatore del servizio, poi il Condominio intende rivalersi sul singolo moroso la situazione cambia: l'assemblea e l'amministratore non dispongono degli stessi strumenti di coercizione dati all'ente erogatore.

Saluti 🙂

L'ente erogatore del servizio, in questo caso l'acqua, può farlo, forte di un contratto di fornitura.

Quando invece il Condominio paga l'ente erogatore del servizio, poi il Condominio intende rivalersi sul singolo moroso la situazione cambia: l'assemblea e l'amministratore non dispongono degli stessi strumenti di coercizione dati all'ente erogatore.

Saluti 🙂

L'ente erogatore del servizio, in questo caso l'acqua, può farlo, forte di un contratto di fornitura.

Quando invece il Condominio paga l'ente erogatore del servizio, poi il Condominio intende rivalersi sul singolo moroso la situazione cambia: l'assemblea e l'amministratore non dispongono degli stessi strumenti di coercizione dati all'ente erogatore.

Saluti 🙂

Sbagliato alla luce della nuova Legge.

 

https://www.condominioweb.com/servizi-comuni-morosita.14351

Non solo argomento trito e ritrito... ma anche specchietto per le allodole !

 

Cito dall'articolo del link che hai postato " Il fornitore, invece, dovrà continuare a fornire il proprio servizio in favore del condominio, attivandosi per il recupero dei crediti esclusivamente nei confronti dei morosi, potendo rivolgere le proprie istanze nei confronti degli altri condomini soltanto successivamente, nella residuale ipotesi in cui non riuscisse a soddisfarsi interamente con le azioni esecutive esperibili nei confronti dei morosi"

 

Tradotto in semplicese significa: tu ente erogatore prima attacchi i morosi, poi se ti va a buca (e spesso ti va a buca) sei libero di attaccare il Condominio.

Ovvero la sostanza cambia di poco.

Saluti ?

Non solo argomento trito e ritrito... ma anche specchietto per le allodole !

 

Cito dall'articolo del link che hai postato " Il fornitore, invece, dovrà continuare a fornire il proprio servizio in favore del condominio, attivandosi per il recupero dei crediti esclusivamente nei confronti dei morosi, potendo rivolgere le proprie istanze nei confronti degli altri condomini soltanto successivamente, nella residuale ipotesi in cui non riuscisse a soddisfarsi interamente con le azioni esecutive esperibili nei confronti dei morosi"

 

Tradotto in semplicese significa: tu ente erogatore prima attacchi i morosi, poi se ti va a buca (e spesso ti va a buca) sei libero di attaccare il Condominio.

Ovvero la sostanza cambia di poco.

Saluti 🙂

In effetti proprio leggendo quanto hai scritto la sostanza cambia di molto se viene pagata anche una piccola percentuale della bolletta, ad esempio a fronte di una fattura di mille euro si effettua un pagamento di anche solo 50 euro (paga un solo condòmino).

 

Il fornitore potrà rivalersi su tutti, in ultimo anche su chi ha pagato, potrà pignorare beni fino alla vendita all'asta degli appartamenti ma non potrà sospendere l'erogazione come in passato perchè il fornitore, come tu stesso hai scritto:

"...dovrà continuare a fornire il proprio servizio in favore del condominio..."

 

Chissà se dopo il 18 giugno è mai stato interrotto un servizio.

Si e tanti anche e che si fa in tali casi?

Ciao Leonardo.

La diversa ottica in cui mi evidenzi la soluzione del problema non l'avevo presa in considerazione.

Però entriamo nella sfera delle valutazioni personali: devo effettivamente convenire che il servizio non verrebbe sospeso (con giusta soddisfazione dell'amministratore), certo che in ultima istanza la morosità inizialmente scaricata sull'erogatore del servizio poi può ritornare in capo ai condòmini tutti, che a quel punto si dovranno comunque risolvere il problema "morosi" mettendo mano al portafoglio per il recupero del credito e/o per la copertura provvisoria dello scoperto.

Saluti 🙂

Si e tanti anche e che si fa in tali casi?

Intanto bisognerebbe capire se alle relative scadenze le fatture sono state pagate parzialmente oppure sono state completamente non pagate.

 

Nel caso di pagamento parziale, la soluzione data dallo stesso link postato è quella che il condòmino che ha pagato ricorra in Tribunale con provvedimento d'urgenza ex art. 700. Questo il testuale stralcio riportato nel link:

 

“...A questo punto, i fornitori non potranno sospendere il proprio servizio: tale sospensione risulterebbe contraria alla buona fede e, dunque, illegittima, perché colpirebbe i condomini adempienti al pari dei condomini inadempienti, a differenza di quanto imposto dalla legge.

Qualora ciò dovesse avvenire, il condòmino adempiente potrà rivolgere istanza al Tribunale competente, anche in via d’urgenza, per ottenere l’immediata riattivazione della fornitura”

Intanto bisognerebbe capire se alle relative scadenze le fatture sono state pagate parzialmente oppure sono state completamente non pagate.

 

Nel caso di pagamento parziale, la soluzione data dallo stesso link postato è quella che il condòmino che ha pagato ricorra in Tribunale con provvedimento d'urgenza ex art. 700. Questo il testuale stralcio riportato nel link:

 

“...A questo punto, i fornitori non potranno sospendere il proprio servizio: tale sospensione risulterebbe contraria alla buona fede e, dunque, illegittima, perché colpirebbe i condomini adempienti al pari dei condomini inadempienti, a differenza di quanto imposto dalla legge.

Qualora ciò dovesse avvenire, il condòmino adempiente potrà rivolgere istanza al Tribunale competente, anche in via d’urgenza, per ottenere l’immediata riattivazione della fornitura”

Quanto hai scritto lo so già, ma voglio vedere nel pratico cosa succederà.

Ciao Leonardo.

La diversa ottica in cui mi evidenzi la soluzione del problema non l'avevo presa in considerazione.

Però entriamo nella sfera delle valutazioni personali: devo effettivamente convenire che il servizio non verrebbe sospeso (con giusta soddisfazione dell'amministratore), certo che in ultima istanza la morosità inizialmente scaricata sull'erogatore del servizio poi può ritornare in capo ai condòmini tutti, che a quel punto si dovranno comunque risolvere il problema "morosi" mettendo mano al portafoglio per il recupero del credito e/o per la copertura provvisoria dello scoperto.

Saluti 🙂

Leggo solo ora...quindi ringrazio Leonardo per la "difesa" indiretta di quanto indendevo.

 

Non me ne vogliano Kurt ed Albano ma qui possiamo solo dare indicazioni su cosa riporta la Legge e/o citare fatti passati in giudicato.

 

In "semplicese" significa che il condominio non corre più il rischio di restare privo di servizi per lungo tempo e che il "moroso" dovrà vedersela con lo "staff di avvocati" a sevizio dell' ente erogatore.

 

Su cosa possa accadere nella realtà credo che nessuno possa al momento esprimersi salvo abbia la "sfere magica" o proprietà "divine".

Leggo solo ora...quindi ringrazio Leonardo per la "difesa" indiretta di quanto indendevo.

 

Non me ne vogliano Kurt ed Albano ma qui possiamo solo dare indicazioni su cosa riporta la Legge e/o citare fatti passati in giudicato.

 

In "semplicese" significa che il condominio non corre più il rischio di restare privo di servizi per lungo tempo e che il "moroso" dovrà vedersela con lo "staff di avvocati" a sevizio dell' ente erogatore.

 

Su cosa possa accadere nella realtà credo che nessuno possa al momento esprimersi salvo abbia la "sfere magica" o proprietà "divine".

Nel caso di morosità sostanziosa e impossibilitati a staccare riscaldamento, pena congelamento tubature e danni maggiori cosa si può bloccare? Acceso ai propri locali tipo ristorante? Spendere ulteriore denaro per mettere chiave o badge all'ascensore? Quanto all'amministratore si può obbligare a prendersi solo la quota relativa ai paganti e non al moroso?la situazione é tale che il fondo di riserva che ha permesso comunque la gestione della morosità ora non é più sufficiente per far fronte ai nuovi debiti. Sinceramente l'idea di dover creare un ulteriore fondo non é il massimo visto che messi all'asta gli appartamenti questi andranno prima alle,banche e poi ai condomini, con il rischio di un mancato rientro delle spese anticipate dei condomini virtuosi.

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