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nenoboni

Quali le responsabilità dell'amministratore?

Buonasera, sono il proprietario di un appartamento posto al piano terra di un fabbricato facente parte di un complesso di sette edifici costruiti 7/8 anni fa.C'è un unico amministratore per tutto il complesso. I garages sono interrati. Per pura casualità il mio garage si trova sotto il mio giardino. A gennaio ho segnalato all'amministratore che nel mio garage c'erano delle infiltrazioni d'acqua che, causando goggiolamenti e caduta di intonaco, mi impedivano di parcheggiarvi l'auto. L'amministratore, dopo un paio di mesi, ha fatto fare un sopraluogo da parte di un tecnico.Responso:infiltrazioni dovute a guaina posata male o danneggiata, necessario rimuovere tutto il terreno soprastante per la sostituzione della stessa. Il lavoro doveva essere eseguito in estate dall'impresa costruttrice del complesso con i costi a suo carico perchè il tutto è ancora in garanzia. L'estate è passata senza nessun lavoro. L'amministratore mi assicurava che l'intervento ci sarebbe stato nell'ambito di più complessi lavori necessari per la messa a norma di parte dei garages, il tutto doveva iniziare a novembre. Oggi non è ancora cominciato niente e io mi trovo ancora a dover parcheggiare la mia macchina all'aperto, con tutti gli inconvenienti relativi. Cosa posso fare con l'amministratore che mi dice di avere le mani legate perchè l'impresa si muove quando vuole, altrimenti bisogna ricorrere alle vie legali ma poi i tempi dei tribunali sono quelli che tutti conoscono. Come posso difendere i miei interessi e venire ricompensato per tutti i disagi che continuo a sopportare?

L'amministratore non ha responsabilità alcuna.

Come già le è stato anticipato: è indispensabile una diffida alla ditta costruttrice, ciò per mettere in mora il costruttore ed obbligarlo ad adempiere; ovvio che lo stesso non intervenedo spontaneamente andrà costretto con ricorso all'atutorità giudiziaria.

Tuttavia, ove evitare spese legali, Ella potrebbe percorrere la via della "polizza assicurativa decennale postuma" che art.4 decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 è prevista obbligatoriamente per tutte le nuove costruzioni, e di cui Ella dovrebbe aver ricevuto copia all'atto della compravendita; tale polizza assicurativa: "è a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione".

In tal senso la Giurisprudenza ha sottolineato come, con riferimento ai gravi difetti costruttivi, siano da considerarsi tali anche quelle carenze costruttive incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impiantiecc.) in grado di compromettere la funzionalità e l'abitabilità dell’immobile.

 

Consiglio:cerchi la Polizza e si rechi dall'Assicuratore; pretenda il risarcimento dei danni che le spettano in ogni caso (forse l'Assicurazione farà a sua volta pressioni affinchè la situazione sia definitivamente risolta); sappia però che l'Assicurazione proverà in tutti i modi a sostenere la propria estraneità dalla vicenda, soprattutto sottolineando come il suo caso non rientri nella copertura di polizza; ma non è così,

A tal fine le riporto due riferimenti giurisprudenziali:

- Cassazione civile , sez. II, sentenza 12.04.2012 n° 9119 "..... In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi di cui al citato art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento (anche con riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso). Siffatto pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell'opera, nè comportare pericolo di rovina in senso stretto, dovendosi annoverare tra i gravi difetti di costruzione, valutabili ai fini dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. in discorso, anche quelli che si risolvononella realizzazione dell'opera con materiale assolutamente inidoneo pur se riguardano elementi non propriamente strutturali quali i rivestimenti o la pavimentazione

 

- Cassazione civile, sez. II, 8 gennaio 2000, n. 117 "...Tra i vari difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669, Codice civile, rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze dell'impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento"

Quanto infine al costruttore, ove lo stesso non intendesse agire, per la soluzione definitiva del problema dovrà rivolgersi al giudice.

Buonasera,

posso collegarmi a questa discussione per chiedere come reperire la polizza decennale (non fornita all' atto della compravendita - da privati, non dalla ditta costruttrice) se la ditta costruttrice è ormai fallita?

Ho un problema identico a quello evidenziato, su tutto il muro perimetrale dell' appartamento (muro portante dell' edificio e cioe facciata).

Grazie mille

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