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BERTO-26

Quale criterio contabile applicare alla realizzazione di un impianto di adduzione idrica diretta che serve Condomini con diverse modalità

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Buongiorno,

un Condominio costituito da n. 10 Condomini ha deliberato la realizzazione di un nuovo impianto di adduzione idrica diretta, in sostituzione di quello esistente.

Il nuovo impianto prevede la rottura del suolo pubblico dal contatore generale ubicato sulla pubblica via (con relativi versamenti agli Uffici Comunali), la posa all'interno dello scavo di un tubo per circa 2 metri sino al raggiungimento del prospetto condominiale, quindi la salita in esterno sul prospetto e le varie diramazioni per servire gli appartamenti.

Per servire 2 Condomini (su 10), gli interni B e C, ubicati sotto il livello stradale, dal tubo comune partirà la diramazione alla base del tubo stesso (praticamente a livello stradale) e raggiungerà gli appartamenti.

Per servire i rimanenti 8 ((interni dall'1 all'8) si rendono necessarie impalcature (con relativi versamenti agli Uffici Comunali per l'occupazione del suolo pubblico). Ad ogni piano dal tubo comune partiranno poi le varie diramazioni per raggiungere come detto gli 8 appartamenti

Chiedo: 

il costo totale dell'intervento (inclusi i costi delle autorizzazioni comunali) deve essere ripartito a millesimi di proprietà fra tutti i Condomini?Oppure dovrò suddividere quanto di competenza degli intt. B e C (per quota millesimale attribuire il costo dello scavo, dei diritti comunali di rottura suolo, della posa del tubo comune sino alla base del prospetto, infine della diramazione ai due alloggi, e di conseguenza agli altri 8 interni oltre a quanto addebitato agli interni B e C, il costo delle impalcature, dei diritti comunali di occupazione suolo, della posa del tubo dalla base del prospetto e sino al piano degli interni 7 e 8 ?

Spero di essermi espresso con chiarezza.

In attesa del Vs. cortese e qualificato parere, porgo cordialità

BERTO-26 dice:

Buongiorno,

un Condominio costituito da n. 10 Condomini ha deliberato la realizzazione di un nuovo impianto di adduzione idrica diretta, in sostituzione di quello esistente.

Il nuovo impianto prevede la rottura del suolo pubblico dal contatore generale ubicato sulla pubblica via (con relativi versamenti agli Uffici Comunali), la posa all'interno dello scavo di un tubo per circa 2 metri sino al raggiungimento del prospetto condominiale, quindi la salita in esterno sul prospetto e le varie diramazioni per servire gli appartamenti.

Per servire 2 Condomini (su 10), gli interni B e C, ubicati sotto il livello stradale, dal tubo comune partirà la diramazione alla base del tubo stesso (praticamente a livello stradale) e raggiungerà gli appartamenti.

Per servire i rimanenti 8 ((interni dall'1 all'8) si rendono necessarie impalcature (con relativi versamenti agli Uffici Comunali per l'occupazione del suolo pubblico). Ad ogni piano dal tubo comune partiranno poi le varie diramazioni per raggiungere come detto gli 8 appartamenti

Chiedo: 

il costo totale dell'intervento (inclusi i costi delle autorizzazioni comunali) deve essere ripartito a millesimi di proprietà fra tutti i Condomini?Oppure dovrò suddividere quanto di competenza degli intt. B e C (per quota millesimale attribuire il costo dello scavo, dei diritti comunali di rottura suolo, della posa del tubo comune sino alla base del prospetto, infine della diramazione ai due alloggi, e di conseguenza agli altri 8 interni oltre a quanto addebitato agli interni B e C, il costo delle impalcature, dei diritti comunali di occupazione suolo, della posa del tubo dalla base del prospetto e sino al piano degli interni 7 e 8 ?

Spero di essermi espresso con chiarezza.

In attesa del Vs. cortese e qualificato parere, porgo cordialità

A mio parere la suddivisione va fatta a millesimi di proprietà tra tutti, visto che è un unico impianto di cui tutti i condomini saranno comproprietari e sarà utilizzato da tutti.

Modificato da condo77

A dire il vero, anche secondo me. Per altro come è facile immaginare, ho già avuto sentore di contestazione per il riparto spese a mm fra tutti.

condo77 dice:

A mio parere la suddivisione va fatta a millesimi di proprietà tra tutti, visto che è un'unico impianto di cui tutti i condomini saranno comproprietari e sarà utilizzato da tutti.

Concordo poiché l'impianto idrico è oggetto di proprietà comune come indicato nell'Art. 1117 C.C.

Quando le opere servono tutti gli immobili alle spese parteciperanno tutti 

Dispositivo dell'art. 1123 Codice civile

Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).

 

Secondo il mio punto di vista ai costi per lo scavo e la posa dei tubi fino alle singole unità immobiliari devono partecipare tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. 

Il dubbio nasce sul costo delle impalcature :

" Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3)." 

Le impalcature sono necessarie per raggiungere le unità poste ai piani superiori. 

Vito46 dice:

Quando le opere servono tutti gli immobili alle spese parteciperanno tutti 

Dispositivo dell'art. 1123 Codice civile

Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).

 

Secondo il mio punto di vista ai costi per lo scavo e la posa dei tubi fino alle singole unità immobiliari devono partecipare tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. 

Il dubbio nasce sul costo delle impalcature :

" Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3)." 

Le impalcature sono necessarie per raggiungere le unità poste ai piani superiori. 

Certo, il dubbio semmai è su quello, ma trattandosi di un unico impianto a mio avviso tutti devono partecipare indistintamente, come tutti devono partecipare al costo delle impalcature per la manutenzione della facciata, anche chi avesse l'appartamento al piano terra.

La montante comune alimenta le varie unirà immobiliari è costituita da un tratto orizzontale, che parte dal contatore generale per  raggiungere il prospetto dello stabile, quindi si divide in due tronchi che si sviluppano in altezza per servire rispettivamente le due abitazioni poste sotto il livello stradale e le rimanenti 8 che si sviluppano in altezza.

Pertanto, le spese relative al tronco di due metri  comune a tutte le 10 unità immobiliari dell’edificio condominale, comprese le somme richieste dagli Uffici comunali, sono da ripartirsi fra tutti i dieci condomini in quote proporzionali  ai millesimi di proprietà generale;

le spese per la realizzazione del primo tronco secondario che alimenta le abitazioni A e B a partire dalla derivazione posta sul tronco principale orizzontale e sino alle derivazioni su di esso poste per alimentare le abitazioni A e B, sono ripartite solo fra A e B  in quote proporzionali  ai millesimi di proprietà generale ;

le spese per la realizzazione del secondo tronco secondario, che a partire dalla derivazione posta sul tronco primario  raggiunge le 8 abitazioni andrebbero ripartite in quote proporzionali alle rispettive altezze (compresa la spesa per l’impalcatura), tuttavia onde evitare malumori, ritengo che  la soluzione di suddividere le suddette spese in millesimi (compresa la spesa per il ponteggio)possa essere accettata  da tutti gli 8 proprietari serviti dalla colonna verticale.

A supporto della ripartizione in quote proporzionali alle rispettive altezze dal suolo delle 8 abitazioni, osservo che in alternativa all’impianto sopra descritto si potrebbe realizzare l’impianto costituito dal  tratto orizzontale (comune alle 10 abitazioni), collettore da cui si derivano 10 tubazioni  indipendenti, che singolarmente alimentano le 10 abitazioni, la cui realizzazione richiede costi, a carico dei singoli proprietari, dipendenti dalle loro lunghezze e dalle altezze delle abitazioni.

G.Ago dice:

La montante comune alimenta le varie unirà immobiliari è costituita da un tratto orizzontale, che parte dal contatore generale per  raggiungere il prospetto dello stabile, quindi si divide in due tronchi che si sviluppano in altezza per servire rispettivamente le due abitazioni poste sotto il livello stradale e le rimanenti 8 che si sviluppano in altezza.

Pertanto, le spese relative al tronco di due metri  comune a tutte le 10 unità immobiliari dell’edificio condominale, comprese le somme richieste dagli Uffici comunali, sono da ripartirsi fra tutti i dieci condomini in quote proporzionali  ai millesimi di proprietà generale;

le spese per la realizzazione del primo tronco secondario che alimenta le abitazioni A e B a partire dalla derivazione posta sul tronco principale orizzontale e sino alle derivazioni su di esso poste per alimentare le abitazioni A e B, sono ripartite solo fra A e B  in quote proporzionali  ai millesimi di proprietà generale ;

le spese per la realizzazione del secondo tronco secondario, che a partire dalla derivazione posta sul tronco primario  raggiunge le 8 abitazioni andrebbero ripartite in quote proporzionali alle rispettive altezze (compresa la spesa per l’impalcatura), tuttavia onde evitare malumori, ritengo che  la soluzione di suddividere le suddette spese in millesimi (compresa la spesa per il ponteggio)possa essere accettata  da tutti gli 8 proprietari serviti dalla colonna verticale.

A supporto della ripartizione in quote proporzionali alle rispettive altezze dal suolo delle 8 abitazioni, osservo che in alternativa all’impianto sopra descritto si potrebbe realizzare l’impianto costituito dal  tratto orizzontale (comune alle 10 abitazioni), collettore da cui si derivano 10 tubazioni  indipendenti, che singolarmente alimentano le 10 abitazioni, la cui realizzazione richiede costi, a carico dei singoli proprietari, dipendenti dalle loro lunghezze e dalle altezze delle abitazioni.

Ciao Ago, nel caso di impianti si considera proprietà comune il tratto di condutture che va  dal contatore del fornitore del servizio fino al contatore dell'unità immobiliare indipendente dalle lunghezze e dalle altezze. 

 

Dispositivo dell'art. 1117 Codice civile

(1)Sono oggetto di proprietà comune(2) dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo(3):

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio(4), le fondazioni, i muri maestri(5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili(7) e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune(8);

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori(9), i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 

Modificato da Vito46
Vito46 dice:

Ciao Ago, nel caso di impianti si considera proprietà comune il tratto di condutture che va  dal contatore del fornitore del servizio fino al contatore dell'unità immobiliare indipendente dalle lunghezze e dalle altezze. 

 

Dispositivo dell'art. 1117 Codice civile

(1)Sono oggetto di proprietà comune(2) dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo(3):

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio(4), le fondazioni, i muri maestri(5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili(7) e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune(8);

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori(9), i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 

Nel proporre la ripartizione della spesa della ricostruzione della colonna verticale in funzione delle altezze, pur suggerendo la ripartizione in millesimi, ho fatto riferimento alle tabelle elaborate da un tecnico abilitato in occasione della ripartizione delle spese relative alle spese delle colonne verticali degli impianti fognari , idrico e di gas metano  presenti nel condominio .

Le suddette tabelle furono elaborate nel 1970 in occasione della realizzazione dell’impianto di gas metano convenendo di ripartire la spesa  differenziando i costi in funzione del diverso utilizzo.

Pertanto, poiché siamo in presenza di ricostruzione dell’impianto, forse la mia proposta  potrebbe essere accettata.

Per coerenza con quanto hai scritto, non dovresti manifestare dubbi  sulla ripartizione della spesa per il ponteggio, per la quale invece hai proposto di differenziare i costi.

Comprendo che hai reagito positivamente al mio intervento prima di terminarne la lettura, vista la nota che contrasta con quanto ho espresso.

Per non disorientare il lettore frettoloso nella lettura,  potresti  annullare il mi piace che mi hai assegnato.

Modificato da G.Ago
G.Ago dice:

Nel proporre la ripartizione della spesa della ricostruzione della colonna verticale in funzione delle altezze, pur suggerendo la ripartizione in millesimi, ho fatto riferimento alle tabelle elaborate da un tecnico abilitato in occasione della ripartizione delle spese relative alle spese delle colonne verticali degli impianti fognari , idrico e di gas metano  presenti nel condominio .

Le suddette tabelle furono elaborate nel 1970 in occasione della realizzazione dell’impianto di gas metano convenendo di ripartire la spesa  differenziando i costi in funzione del diverso utilizzo.

Pertanto, poiché siamo in presenza di ricostruzione dell’impianto, forse la mia proposta  potrebbe essere accettata.

Per coerenza con quanto hai scritto, non dovresti manifestare dubbi  sulla ripartizione della spesa per il ponteggio, per la quale invece hai proposto di differenziare i costi.

Comprendo che hai reagito positivamente al mio intervento prima di terminarne la lettura, vista la nota che contrasta con quanto ho espresso.

Per non disorientare il lettore frettoloso nella lettura,  potresti  annullare il mi piace che mi hai assegnato.

Un intervento può piacere anche se non si è d'accordo sulle conclusioni finali, personalmente p.e. mi piacciono i tuoi interventi perché sono ben argomentati e approfonditi, ma spesso mi capita di non essere d'accordo sulla conclusione, come anche nel caso specifico. 🙂

 

A mio avviso, si tratta di un unico impianto, quindi non si può applicare il 2° o il 3° comma dell'art. 1123 c.c. ma è invece necessario applicare il 1° comma dividendo l'intera spesa per millesimi tra tutti i condomini.

Diverso se si fossero realizzati 2 impianti, uno per le abitazioni A e B, l'altro per il resto del condominio: in tal caso si poteva applicare il 3° comma.

 

Noto a margine che trattandosi di sostituzione di impianto esistente, è una miglioria e non un'innovazione, il che renderebbe problematico procedere secondo il 3° comma anche in presenza di 2 impianti (supponendo che l'impianto originale che viene migliorato sia unico), visto che implicherebbe o una rinuncia al bene comune da parte di A e B (da approvare all'unanimità) o un mantenimento della proprietà sul bene senza però corrispondente pagamento delle spese per la sua conservazione... situazione complicata che fortunatamente resta puramente teorica.

 

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