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seerafino

Qual è il destino dell'amministratore nominato dal tribunale?

Buon giorno, sono proprietario in un condominio costituito da 5 unità di 6 proprietari diversi. Un anno e mezzo fa ho richiesto al tribunale, con successo (ex art.1105 cc) la nomina dell'amministratore, per situazione di "stallo" dell'assemblea. All'epoca i proprietari erano solo 3, dei quali 1 aveva i 633 millesimi di proprietà. Il mese prossimo ci sarà l'assemblea per l'approvazione del bilancio spese e per la riconferma dell'amministratore nominato dal tribunale. Dopo varie cessioni strategiche delle unità dell'unico che possedeva la maggioranza millesimale, attualmente coloro che possiedono i 633 millesimi, di cui sopra (ovvero padre, madre, figlio,figlia), hanno, ovviamente, anche la maggioranza di teste. Specifico che la maggioranza è sempre stata contraria all'amministratore e a qualsiasi iniziativa in generale. Alla luce di questa situazione, mi chiedo quali siano le opzioni se la maggioranza non dovesse approvare il bilancio e riconfermare l'amministratore (cosa certa). Insomma, cosa ci aspetta? Perderemo l'amministratore?

Grazie

Se si limitano alla sola revoca senza nominare un sostituto l'amministratore continuerà la carica in proroga, sino a che un'altra assemblea non nomini un altro amministratore oppure riconfermi questo.

Se questi 633 millesimi (ovvero padre, madre, figlio, figlia) possiedono congiuntamente questi millesimi rappresenteranno (uno di essi) un solo voto e se gli altri condomini non sono d'accordo con questo voto sino a raggiungere anche la maggioranza delle teste presenti in assemblea la delibera di revoca ed eventuale nomina sarà in stallo, ovvero nulla di fatto.

(ovvero padre, madre, figlio,figlia), proprietari distinti di 4 appartamenti oppure comproprietari di piu' appartamenti ?

Buon giorno, sono proprietario in un condominio costituito da 5 unità di 6 proprietari diversi...

Ogni unità può essere di proprietà di un solo proprietario o più comproprietari.

Qualora ciascuna unità sia di proprietari o comproprietari diversi a 5 unità possono corrispondere massimo 5 condòmini

 

Un anno e mezzo fa ho richiesto al tribunale, con successo (ex art.1105 cc) la nomina dell'amministratore, per situazione di "stallo" dell'assemblea.

All'epoca i proprietari erano solo 3, dei quali 1 aveva i 633 millesimi di proprietà. Il mese prossimo ci sarà l'assemblea per l'approvazione del bilancio spese e per la riconferma dell'amministratore nominato dal tribunale. Dopo varie cessioni strategiche delle unità dell'unico che possedeva la maggioranza millesimale, attualmente coloro che possiedono i 633 millesimi, di cui sopra (ovvero padre, madre, figlio,figlia), hanno, ovviamente, anche la maggioranza di teste. Specifico che la maggioranza è sempre stata contraria all'amministratore e a qualsiasi iniziativa in generale. Alla luce di questa situazione, mi chiedo quali siano le opzioni se la maggioranza non dovesse approvare il bilancio e riconfermare l'amministratore (cosa certa). Insomma, cosa ci aspetta? Perderemo l'amministratore?

Grazie

Prima della riforma l'amministratore non era obbligatorio fino a 4 condòmini.

Ora non c'è più l'obbligo di amministratore fino a 8 condòmini per cui se l'assemblea revocherà l'amministratore resterete senza.

Se ciò dovesse avvenire si ripresenterà lo stesso scenario di un anno e mezzo fa.

Se non riuscirete ad autogestirvi devi ricorrere nuovamente al Tribunale ex art. 1105 c.c. come hai già fatto, sperando che il Giudice vorrà nominare nuovamente un amministratore giudiziario.

Ora non c'è più l'obbligo di amministratore fino a 8 condòmini per cui se l'assemblea revocherà l'amministratore resterete senza.
Secondo il mio parere non sarà sufficiente solo la revoca, ma una specifica volontà da parte dell'assemblea a rimanere senza amministratore, magari nominando nel contempo una persona che svolgerà funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

3 appartamenti distinti ed un garage (uno a testa). L'aggettivo "strategico" che ho usato nell'esposizione del problema non è casuale: così facendo si assicurano la maggioranza di teste ovvero in due terzi del totale (4 su 6).

 

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la specifica volontà dell'assemblea a rimanere senza amministratore quale maggioranza deve avere? l'unanimità? loro possono arrivare ai due terzi delle teste (4 su 6).

se le unita' sono 5 come fanno a starci 6 teste ? al massimo ci saranno 5 teste .

oltre agli appartamenti è stato intestato/donato un garage alla figlia, quindi 3 appartamenti (padre, madre, figlio) +1 garage (figlia) + 2 appartamenti (della c.d. minoranza 2 teste, 367 millesimi)

Se le Unità Immobiliari di questi parenti avranno la maggioranza (4 su 6), in caso di revoca e non essendoci più un amministratore sarà necessario nominare una persona con funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, è previsto dall'art. 1129 cc;

 

- In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,

accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della

persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Però avendo la maggioranza potranno nominare uno di loro.

oltre agli appartamenti è stato intestato/donato un garage alla figlia, quindi 3 appartamenti (padre, madre, figlio) +1 garage (figlia) + 2 appartamenti (della c.d. minoranza 2 teste, 367 millesimi)

ora si che tornano i conti 6 unita' 6 condomini .(teste) .

 

 

comunque non esiste a priori una maggioranza e una minoranza . visto che si determinano solo all'atto delle votazioni ,e ogni votazione e' a se stante . ovvero cio che oggi e' maggioranza domani potrebbe essere minoranza .

...All'epoca i proprietari erano solo 3, dei quali 1 aveva i 633 millesimi di proprietà...

Grazie

Ora (fino a 8 condòmini), come all'epoca (fino a 4 condòmini), non c'è l'obbligo da parte dell'assemblea di nominare un amministratore.

Se la maggioranza deciderà di non volere più l'amministratore revocandolo e rinunciando anche al "prorogatio", si starà senza amministratore e ci si amministrerà in autogestione.

 

Ora, come all'epoca, nel caso in cui non ci si riesca ad autogestire, ciascun condòmino potrà ricorrere al Tribunale ex art. 1105 ed ora, come all'epoca, se il Giudice lo riterrà opportuno, potrà ANCHE (ma non obbligatoriamente) nominare un amministratore giudiziario. In caso contrario ci si dovrà rivolgere al Giudice ogni volta che c'è una controversia.

...chiaramente!! ma nel caso specifico ti assicuro che maggioranza e minoranza esistono e come, e abbracciano correnti di pensiero opposte (conservatori ottusi e taccagni vs persone dotate di normale senso civico)

 

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Sono maggiormente d'accordo con il parere di Tullio,che riflette ciò che mi è stato riferito anche da alcuni legali. cmq grazie

...chiaramente!! ma nel caso specifico ti assicuro che maggioranza e minoranza esistono e come, e abbracciano correnti di pensiero opposte (conservatori ottusi e taccagni vs persone dotate di normale senso civico)

 

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Sono maggiormente d'accordo con il parere di Tullio,che riflette ciò che mi è stato riferito anche da alcuni legali. cmq grazie

Ma cosa ho detto io di diverso?

Tu stesso dici che la maggioranza esiste e quindi la maggioranza deciderà se nominare un amministratore esterno, nominare un amministratore interno o non nominare nessuno.

 

Se la maggioranza deciderà di non volere più l'amministratore (neanche in proroga), vi autogestirete se sarà possibile, altrimenti si va dal Giudice.

Su questo credo che nessuno di quelli che hanno partecipato alla discussione possa non concordare.

Per curiosità, cosa ti hanno riferito di diverso i legali?

Ti hanno per caso detto che l'assemblea è obbligata a nominare l'amministratore e che se non lo fa tale obbligo ricade sul Tribunale a richiesta di un condòmino?

Ti hanno per caso detto che l'assemblea è obbligata a nominare l'amministratore e che se non lo fa tale obbligo ricade sul Tribunale a richiesta di un condòmino?
Su questo non ci piove, sotto il limite previsto (+ di otto) neppure un Giudice potrebbe assegnare un amministratore su ricorso tramite art. 1105 cc, forse allora c'erano i presupposti per farlo con questo articolo, ma non è ancora dato a sapere, se invece fossero stati più di otto, l'art. 1129 cc è chiaro;

 

cc art 1129. Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un

amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o

dell'amministratore dimissionario.

...

Su questo non ci piove, sotto il limite previsto (+ di otto) neppure un Giudice potrebbe assegnare un amministratore su ricorso tramite art. 1105 cc, forse allora c'erano i presupposti per farlo con questo articolo

...

Allora erano solo 3 condòmini.

Ora sono 6 condòmini.

I presupposti per OBBLIGARE il Giudice a nominare l'amministratore non c'erano allora e non ci sono ora.

La FACOLTA' del Giudice di nominare un amministratore su ricorso di un condòmino tramite art. 1105 c'era allora ed ancora c'è. 🙂

mi hanno riferito che dal momento in cui c'è un amministratore non è possibile farne a meno ovvero l'incarico può essere svolto anche da un condomino ma il condominio non può essere autogestito! se l'assemblea non lo nomina continua nell'incarico l'amministratore precedente.

...mi chiedo...E se si dovesse dimettere??

 

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mi spiace ma devo smentire questo parere. Nella fattispecie il tribunale ha nominato l'amministratore nel condominio di soli 3 condomini, nel febbraio 2013

La FACOLTA' del Giudice di nominare un amministratore su ricorso di un condòmino tramite art. 1105 c'era allora ed ancora c'è. 🙂Semprechè ci siano ancora le stesse motivazioni o dei nuovi presupposti per nominare un amministratore giudiziario, ma se non ci sono sembra inutile ricorrere con l'art. 1105 cc, un giudice non potrebbe decidere di testa sua senza motivo, comunque non me me meraviglierei.
mi hanno riferito che dal momento in cui c'è un amministratore non è possibile farne a meno ovvero l'incarico può essere svolto anche da un condomino ma il condominio non può essere autogestito! se l'assemblea non lo nomina continua nell'incarico l'amministratore precedente.

...mi chiedo...E se si dovesse dimettere??

 

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mi spiace ma devo smentire questo parere. Nella fattispecie il tribunale ha nominato l'amministratore nel condominio di soli 3 condomini, nel febbraio 2013

Si, è possibile rimanere senza amministratore però tutti i condomini saranno corresponsabili;

 

L’amministratore a fine mandato, o a seguito di revoca da parte dell’assemblea, rimane in carica fino alla nomina del nuovo amministratore.

Questo principio generale, non trova applicazione qualora vi sia una delibera condominiale o una norma del regolamento condominiale, che esprimano una diversa e contraria volontà dell’assemblea; in tal caso l’amministratore non potrà, neanche in via provvisoria, continuare nel suo mandato.

La Suprema Corte precisa inoltre che, la scadenza del mandato dell’amministratore o la sua revoca, senza che l’assemblea provveda a nominarne un altro, comporta la responsabilità civile, amministrativa e penale di tutti i condomini per eventuali violazioni di legge. (Cassazione N° 15858 del 12/11/02)

mi hanno riferito che dal momento in cui c'è un amministratore non è possibile farne a meno...

Ti hanno riferito male e se a riferirtelo è stato un avvocato, la cosa è mlto grave.

Cerca di ragionare, nemmeno i matrimoni sono più validi "fino a che morte non ci separi", figuriamoci se una volta nominato un amministratore non se ne potesse più fare a meno.

 

Fino a giugno 2013 la Legge non poneva l'obbligo dell'amministratore fino a 4 condòmini.

Dopo la riforma l'obbligo è stato portato dopo gli otto condòmini.

Come farebbero tutti quei condominii con 5-6-7-8 condòmini che essendo obbligati fino a giugno 2013 avevano un amministratore, a rimanere senza ora che la Legge ha dato questa facoltà?

Tu intendi dire che o non nomini mai un amministratore oppure, una volta nominato, non puoi più restare senza....

ma la nomina dell'amministratore non è irreversibile; spiega questo a chi ti ha riferito 🙂

scusate ma come è possibile, nella nostra situazione conflittuale, la gestione senza amministratore? nel caso di specie, la famiglia che costituisce gruppo di maggioranza può decidere su tutto e tutti?...è possibile che l'unica soluzione sia il ricorso al giudice che comporta spese e perdita di tempo?

Il Giudice, fatto salvo casi particolari previsti dall'art 1105 cc, se i condomini sono otto o meno non credo che potrà nominare un'amministratore giudiziale, perchè andrebbe in contrasto con l'art. 1129 cc

scusate ma come è possibile, nella nostra situazione conflittuale, la gestione senza amministratore? nel caso di specie, la famiglia che costituisce gruppo di maggioranza può decidere su tutto e tutti?...è possibile che l'unica soluzione sia il ricorso al giudice che comporta spese e perdita di tempo?

Ricorda che l'amministratore amministra e disciplina l'uso dei beni condominiali ma le decisioni spettano all'assemblea che delibera a maggioranza.

L'amministratore non è un Giudice e DEVE ESEGUIRE le delibere approvate dalla maggioranza; la minoranza soccombe oppure impugna la delibera davanti al Giudice.

Se la famiglia che detiene la maggioranza chiede un'assemblea per deliberare, per esempio, sull'affidamento delle pulizie ad un'impresa, tu potrai portare tutti i preventivi che vuoi, anche più economici ma siccome non c'è alcuna Legge che impone l'approvazione del preventivo più basso, sarà deliberato l'affidamento delle pulizie all'impresa proposta dalla maggioranza.

Stesso discorso vale per decidere se e quando fare lavori di facciata.... e tutto il resto.

Con o senza amministratore, potrai contrastare la famiglia di maggioranza solo per le delibere contro Legge.

scusate ma come è possibile, nella nostra situazione conflittuale, la gestione senza amministratore? nel caso di specie, la famiglia che costituisce gruppo di maggioranza può decidere su tutto e tutti?...è possibile che l'unica soluzione sia il ricorso al giudice che comporta spese e perdita di tempo?

La maggioranza e' maggioranza. Non conta da chi e' composta la maggioranza ma conta solo il fatto che esiste una maggioranza .

allora in questo modo possono fare qualsiasi cosa! prendere le decisioni più disparate/disperate!!! che potrebbero comportare anche spese enormi (pannelli fotovoltaici, ascensori ecc.) al solo fine di costringerci a vendergli i nostri appartamenti, perché esasperati dalla situazione, ed al prezzo che vogliono loro perché nessuno comprerebbe mai in una situazione del genere?...l'ordinamento giuridico italiano permette questo? gli amministratori non hanno nessuna voce in capitolo?.. e a cosa servono?

 

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Peppe ho capito che hai capito questo concetto. non mi sembra il caso di ritornarci sopra ogni volta.

 

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non è che ci vuole la maggioranza assoluta dell'assemblea per decidere l'autogestione?

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