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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Lia D.

Può essere revocato l'amministratore al termine dell'anno nonostante presenza di un debito?

Buongiorno a tutti,

abito in un condominio di 5 appartamenti: 1 al piano terra, 2 al primo piano e 2 al secondo piano.

A breve avremo l'assemblea di chiusura bilancio con il nostro amministratore che consegnandoci il prospetto delle entrate e delle uscite ha messo ben in evidenza un debito, per mancato pagamento delle bollette dell'acqua,della corrente e delle mensilità, dell'appartamento del piano terra.

Dovete sapere che in quell'appartamento non abita più nessuno a seguito della morte di uno dei due proprietari; in conseguenza proprio di questo evento l'appartamento è stato chiuso e ci è stato riferito dagli eredi e dall'altro proprietario che loro non pagheranno mai l'amministratore e né tanto meno le altre spese perchè tanto l'appartamento è chiuso non abita nessuno e, quindi, non devono niente a nessuno.

Ora quello che vorrei sapere è possiamo revocare l'amministratore per non averci informato di questo debito prima e procedere contro i proprietari del piano terra con un altro amministratore? Possiamo revocarlo nonostante la presenza di questo debito o dobbiamo per forza saldare noi altri condomini e poi mandarlo via?

Scusate se sono mi sono dilungata troppo e se vorrete rispondermi vi ringrazio anticipatamente.

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L'amministratore può essere revocato in qualsiasi tempo, è una decisione che prende l'assemblea. Il vostro amministratore avrebbe dovuto procedere per il recupero delle somme a prescindere dal fatto che l'appartamento sia vuoto. Il fatto che lo sia non esime la proprietà dal pagare le spese. Sta all'assemblea decidere se tenerselo e dirgli di procedere nei confronti dei morosi ovvero revocato, nominarne un altro e poi sarà lui a gestire la faccenda.

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Innanzitutto sulla convocazione all'OdG riportate anche la nomina nuovo amministratore e revoca dell'amministratore attuale come punto di discussione.

Approvate il consuntivo.

La revoca dell'amministratore può avvenire in qualsiasi momento e senza motivazione; la maggioranza richiesta è quella dell'art 1136 comma 2°. In quella sede nominate il nuovo amministratore (art 1136 comma 2°): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Dovete necessariamente anticipare voi le quote del moroso soprattutto se non volete il distacco delle utenze.

Il nuovo amministratore, potrà agire " per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (bilancio consuntivo), l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo...." art 63 comma 1°. L'amministratore dovrà agire per la riscossione entro 180 giorni dalla approvazione del consuntivo.

Un consiglio: prima di giungere al decreto ingiuntivo, agite attraverso solleciti di pagamento e poi al decreto

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Grazie per la risposta, è stato molto gentile. Posso farle un'altra domanda?

L'amministratore addirittura non ha pagato la bolletta dell'acqua proprio perché manca la quota dei condomini assenti. La loro quota è di sole 15 euro! Ma può fare una cosa del genere? Ha in mano le nostre quote che praticamente coprono il 97 per cento dell'importo totale! Ma possiamo chiedergli di restituirci le nostre quote e di provvedere noi ( ripartendoci quelle 15 euro) a pagare la bolletta? Poi naturalmente col il nuovo amministratore cerchiamo di recuperare tutte le somme dovute.

Spero voglia rispondere anche a queste domande e sin da ora comunque la ringrazio per la sua disponibilità. Sinceri saluti.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie per la risposta è stato gentilissimo e di sicuro terremo presente l'informazione che mi ha inviato. Cordiali saluti.

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Grazie per la risposta, è stato molto gentile. Posso farle un'altra domanda?

L'amministratore addirittura non ha pagato la bolletta dell'acqua proprio perché manca la quota dei condomini assenti. La loro quota è di sole 15 euro! Ma può fare una cosa del genere? Ha in mano le nostre quote che praticamente coprono il 97 per cento dell'importo totale! Ma possiamo chiedergli di restituirci le nostre quote e di provvedere noi ( ripartendoci quelle 15 euro) a pagare la bolletta? Poi naturalmente col il nuovo amministratore cerchiamo di recuperare tutte le somme dovute.

Spero voglia rispondere anche a queste domande e sin da ora comunque la ringrazio per la sua disponibilità. Sinceri saluti.

 

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Grazie per la risposta è stato gentilissimo e di sicuro terremo presente l'informazione che mi ha inviato. Cordiali saluti.

se voi tutti siete d'accordo potete creare un "fondo morosi" in cui verserete delle cifre da stabilire e di cui l'amministratore terrà una contabilità separata fino a quando non riuscirete a far pagare il moroso e quindi vi "restituirete quanto versato.

questo proprio per non creare danni al condominio (taglio energia, eventuali ingiunzioni, ...)

per procedere con avvocati, serve anche anticipare i soldini per le loro parcelle (verranno poi addebitati dal giudice al moroso , ...normalmente ...).

 

http://www.inve.it/ripartoig/rhtml/fondo_speciale_morosita.htm

 

http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/approfondimenti/2016-08-30/cassa-morosi-richiede-unanimita.php

 

www . studiocataldi . it/condominio/fondo-cassa.asp

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Grazie per la risposta. Il fondo morosi spero che con una semplice lettera di intimazione al pagamento possiamo evitarlo....il primo di cui non ci fidiamo è proprio l'amministratore che nel corso degli anni della sua gestione ne ha combinate non poche.. ecco perché la prima cosa che faremo è licenziarlo.

Il sostituto l'abbiamo trovato...vedremo cosa succederà...

Cordiali saluti.

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Grazie per la risposta. Il fondo morosi spero che con una semplice lettera di intimazione al pagamento possiamo evitarlo....il primo di cui non ci fidiamo è proprio l'amministratore che nel corso degli anni della sua gestione ne ha combinate non poche.. ecco perché la prima cosa che faremo è licenziarlo.

Il sostituto l'abbiamo trovato...vedremo cosa succederà...

Cordiali saluti.

ricorda che anche il fondo morosi (come tutte le altre cose) le decide l'assemblea dei condomini e l'amministratore esegue pena la "cacciata" eventuale.

chiedete una assemblea straordinaria per decidere questa cosa (avrebbe già dovuto essere una sua iniziativa ...)

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Grazie per la risposta, è stato molto gentile. Posso farle un'altra domanda?

L'amministratore addirittura non ha pagato la bolletta dell'acqua proprio perché manca la quota dei condomini assenti. La loro quota è di sole 15 euro! Ma può fare una cosa del genere? Ha in mano le nostre quote che praticamente coprono il 97 per cento dell'importo totale! Ma possiamo chiedergli di restituirci le nostre quote e di provvedere noi ( ripartendoci quelle 15 euro) a pagare la bolletta? Poi naturalmente col il nuovo amministratore cerchiamo di recuperare tutte le somme dovute.

Spero voglia rispondere anche a queste domande e sin da ora comunque la ringrazio per la sua disponibilità. Sinceri saluti.

 

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Grazie per la risposta è stato gentilissimo e di sicuro terremo presente l'informazione che mi ha inviato. Cordiali saluti.

dato che poi la cifra è veramente esigua (15 euro ?) direi proprio di anticiparla tra voi senza tante manovre (ognuno versa una quota ulteriore per la sua abitazione: 3 euro a testa ...).

l'amministratore non è obbligato ad anticipare somme per il condominio: lui è solo un mandatario e i condomini sono i responsabili.

lui non è obbligato, voi neanche, ma guardate se ne viene un danno "seriotto" lasciando così le cose ...

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Consiglio di puntare sulla revoca e nomina del nuovo amministratore che deve essere soprattutto di fiducia il quale agisca immediatamente per il passaggio delle consegne.

Dovrà indire immediatamente una riunione esponendovi la situazione e in quel momento potete decidere la costituzione di un fondo cassa per coprire le quote del moroso, come giustamente rilevato.

La restituzione delle quote già versate prelevandole dal c.c. diventa complicato.

Se la situazione utenze è seria, potreste anticipare voi la somma, indicando nella causale del bollettino "quota moroso acqua", potrebbe anticipare la somma il nuovo amministratore se di fiducia e lo conoscete (è una cortesia che vi fa) facendola transitare dal proprio c.c. a quello condominiale (se vuole recuperare la somma il tutto deve essere perfettamente tracciabile e chiaro).

Questo giro copre l'immediato.

Se il moroso continua a non pagare? Vi conviene costituire un fondo cassa per coprire le quote del moroso

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In aggiunta. La costituzione di tale fondo cassa per supplire alle mancanze dei morosi deve avvenire alla unanimità e non a maggioranza.

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Grazie a tutti per le vostre informazioni di cui io e gli altri condomini terremo conto.

Ho un altro quesito a cui vorrei avere un'altra risposta.

Quando si chiude l'anno con il bilancio consuntivo in pareggio significa che le entrate hanno coperto le uscite e non c'è alcun debito, giusto?

Una volta chiuso quindi il bilancio e non essendo indicata la presenza di alcun debito può l'amministratore l'anno successivo far spuntare un debito che lui dice riferito all'anno prima? Ma come l'anno prima non c'erano debiti e quest'anno dice che ci sono

?

Se ormai stiamo chiudendo un nuovo anno e lui l'anno scorso ha omesso di dirci che già esisteva un debito e ha chiuso addirittura in pareggio non ci sta raggirando?

Qualcuno di competenza sa darmi una risposta per favore?

Ringrazio sentitamente fin da ora.

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E' alquanto improbabile che un bilancio consuntivo possa chiudersi in "pareggio", cioè che al centesimo le previsioni coincidano con il consuntivo, forse ti stai confondendo con il quadro economico/situazione patrimoniale in cui sono presenti anche i debiti che sono "pareggiati" dai crediti dei morosi facendo si che le "passività" coincidono alle "attività"

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Si credo che abbia ragione lei.

Nel riquadro attività c'è scritto : somme da riscuotere per conguaglio2014 - 2015 10,07 euro. Totale delle attività 10,07 euro.

Nel riquadro passività c'è scritto: disavanzo di cassa - debiti amministrativi 10,07 euro.

Totale delle passività a pareggio 10,07 euro.

Ecco, questo è esattamente quello che c'è scritto.

 

Mentre quest'anno la situazione è questa:

Attività:somme da riscuotere per conguaglio 2015 - 2016 ordinario 252,59 euro.Totale delle attività a pareggio 252,59 euro.

Passività Disavanzo di cassa - debiti amministrativi 39,59 euro.

Bolletta acqua 213,00 euro. totale passività 262,59. Fin qui tutto torna perché in base ai millesimi ciascuno paga tranquillamente.

Il problema sta nel fatto che in questo nuovo bilancio sono spuntati ben 250,00 di debito di un condomino e precisamente nella voce "uscite" dove c'è scritto "mancati incassi da esercizi precedenti per morosità".

Nella voce uscite dell'anno scorso appunto non viene proprio menzionato questo debito.

Quindi è a questo punto che mi chiedo ma può l'amministratore chiedere a noi di pagare un debito di cui non esiste menzione nell'anno precedente?

Non è illegale una cosa del genere?

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