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Carla44

Proroga breve di contratto locazione

Un contratto di locazione a canone concordato 3+5, prossimo alla scadenza dei 5 anni, può essere prorogato solo per un breve periodo? (massimo 1 anno)? Quali alternative ci possono essere? L'attuale inquilina ha la residenza nell'appartamento in questione e quindi non credo di poter fare un contratto ad uso transitorio. Grazie per l'aiuto

I contratti a canone concordato hanno durata minima, stabilita per legge, di anni tre. Prorogabili la prima volta per un periodo minimo di altri due anni.

Alla scadenza del secondo periodo è possibile rinnovarli solo per la durata prevista a contratto.

 

Nel tuo caso, trascorsi i primi tre anni il contratto, se non disdetto, si rinnova per ulteriori 5 anni (così come stabilito a contratto). Alla scadenza del secondo periodo (ottavo anno, 3+5) è possibile rinnovarlo solo per il perido previsto a contratto, quindi solo per i tre anni previsti inizialmente. E così per tutte le prossime scadenze

Posso fare un contratto ad uso transitorio anche se l'inquilino ha già la residenza nell'appartamento?

Mai sentito di contratti concordati 3+5 , ovvero con rinnovo di 5 anni . Ho visto contratti concordati con i primi anni diversi ma il rinnovo sempre di 2 anni . (3+2,4+2,5+2,6+2 etc)

Salvo un refuso (sia chiaro, uno svarione può scappare a tutti), è ben strano come sia stato possibile registrare un contratto concordato 3+5! A ogni modo, se così fosse andata, nei contratti articolo 2, comma 3 della legge 431/1998 (per intenderci i contratti 3+2), il Legislatore ha imposto una durata minima di 3 anni (quindi, la locazione può avere una durata superiore a quella minima di legge, vale a dire 4, 5, 6 anni e questa durata maggiore , per inciso, determina anche l’infruttuosità del deposito cauzionale, secondo quanto riportato nel Decreto ministeriale 30 dicembre 2002) e una proroga di diritto di altri 2 anni. La durata biennale della proroga è invariabile e non può essere oggetto di libera pattuizione. Qualora un contratto di locazione concordato preveda una durata della proroga superiore a quella stabilita dalla legge, detta clausola è da considerarsi nulla (articolo 13, comma 3) e, quindi, improduttiva di effetti (ferma, tuttavia, la validità delle altre clausole contrattuali) e il termine va ricondotto a quello stabilito dei 2 anni.

 

Gli uffici territoriali dell’Amministrazione finanziaria hanno finora sempre sostenuto che il rinnovo successivo alla scadenza del periodo di proroga abbia durata biennale. Viceversa, giurisprudenza di merito sostiene che il rinnovo successivo, in assenza di disdetta, abbia durata triennale, prorogabile di ulteriori due anni. Secondo un altro orientamento giurisprudenziale, il contratto 3+2 si rinnova di tre anni in tre anni (la proroga biennale varrebbe solo per il primo triennio).

 

Adesso la situazione è piuttosto complicata e, alla luce del perdurare del rapporto, per superare la posizione di irregolarità contrattuale, penso che ti convenga chiudere al più presto il contratto in essere e prendere contatti con una associazione di categoria. Prima di sottoscrivere il contratto di breve durata ipotizzato, è bene, però, avere le idee chiare: occorre esaminare se sussistono le condizioni di transitorietà che giustificano un contratto di questo tipo: la validità del transitorio non dipende dalla residenza del conduttore, ma dalla specifica esigenza transitoria (reale e non fittizia) al momento della sua stipula, che deve essere specificata in contratto e, se riferita al locatore, confermata prima della scadenza, pena la riconduzione del contratto stesso alla durata ordinaria prevista dalla legge (4+4) e, se riferita al conduttore, supportata da documenti comprovanti.

il Legislatore ha imposto una durata minima di 3 anni (quindi, la locazione può avere una durata superiore a quella minima di legge, vale a dire 4, 5, 6 anni e questa durata maggiore , per inciso, determina anche l’infruttuosità del deposito cauzionale, secondo quanto riportato nel Decreto ministeriale 30 dicembre 2002) e una proroga di diritto di altri 2 anni. La durata biennale della proroga è invariabile e non può essere oggetto di libera pattuizione. Qualora un contratto di locazione concordato preveda una durata della proroga superiore a quella stabilita dalla legge, detta clausola è da considerarsi nulla (articolo 13, comma 3) e, quindi, improduttiva di effetti (ferma, tuttavia, la validità delle altre clausole contrattuali) e il termine va ricondotto a quello stabilito dei 2 anni.

In realtà il testo di legge riporta:

"Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto per due anni"

 

è quel ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo che può essere inteso come "in assenza di un accordo tra le parti, la durata della proproga, alla prima scadenza, è stabilita per legge in anni due".

Ciò renderebbe possibile proproghe alla prima scadenza superiori ai due anni.

 

E' un po' come la storia delle proproghe successive, come hai giustamente riportato, Alcuni li intendono come (3+2)+3+3+3+etc etc, altri invece come dei (3+2)+(3+2)+(3+2) etc etc

In realtà il testo di legge riporta:

"Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto per due anni"

 

è quel ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo che può essere inteso come "in assenza di un accordo tra le parti, la durata della proproga, alla prima scadenza, è stabilita per legge in anni due".

Ciò renderebbe possibile proproghe alla prima scadenza superiori ai due anni.

 

E' un po' come la storia delle proproghe successive, come hai giustamente riportato, Alcuni li intendono come (3+2)+3+3+3+etc etc, altri invece come dei (3+2)+(3+2)+(3+2) etc etc

Comprendo (ma, purtroppo, non condivido) gli argomenti addotti. Lasciamo perdere per un attimo gli scenari che possono aprirsi alla scadenza del primo triennio e torniamo al quesito iniziale. E’ possibile stipulare e registrare un contratto di locazione concordato 3+5? E’ valida ed efficace una clausola con cui le parti, nello stipulare un contratto concordato per uso abitativo, stabiliscano che alla prima scadenza pattuita, in conformità dell’articolo 2, comma 3 della legge 431/1998, esse intendano prorogarlo di 5 anni?

 

A mio avviso, a questa domanda va data una risposta negativa: l’iniziale durata del contratto può essere anche superiore al triennio, sia pure con il limite dei trent’anni, di cui all’articolo 1573 (Durata della locazione) del cod. civ, ma la durata della proroga, in caso di inerzia delle parti ovvero in mancanza di accordo o di disdetta, in base agli stessi motivi già previsti per i contratti liberi, è sempre e comunque di ulteriori due anni: non può essere convenuta una durata superiore a tale limite, in caso contrario, trova applicazione il 3° comma dell’articolo 13 della legge 431/1998 e l’articolo 1339 (Inserzione automatica di clausole) del cod. civ., che pur facendo salva la validità del contratto nel suo complesso, sostituisce automaticamente la durata non conforme al dettato normativo, con quella in esso prevista. Il contratto è (attenzione!) prorogato di diritto di due anni alle medesime condizioni (va da sé che canone e altre obbligazioni contrattuali restano immutate), e non rinnovato.

 

Il rinnovo, invece, si verifica, se la parti, trascorso il primo triennio, decidono di rinnovare convenzionalmente il loro rapporto (Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo recita il comma 5° dell’articolo 2) per lo stesso periodo di tre anni (tale periodo, al pari della proroga, è invariabile: non è consentito rinnovare il contratto, ad esempio per 5 anni), secondo la dottrina maggioritaria, a nuove condizioni rispetto al contratto iniziale. Per la verità, il comma 5° dell’articolo 2 (Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo) si limita a prevedere la possibilità di un semplice rinnovo (è assente l’espressione “a nuove condizioni”), mentre la possibilità di convenire nuove condizioni pare riservata alle parti solo alla scadenza del periodo di proroga biennale (Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni).

Allora, vediamo se riesco a spiegarmi meglio.

Un contratto a canone concordato ha durata minima stabilita in anni 3. E fin qui siamo tutti daccordo.

Nulla vieta quindi di stabilire una durata maggiore a tre anni come durata. E fin qui qui siamo tutti daccordo.

Alla fine della prima scadenza si possono verificare diverse situazioni.

- Il locatore decide di adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 legge 431/1998, o vendere l’immobile a condizioni e con le modalità descritte sempre all'art.3. Il contratto quindi è concluso

- Il conduttore decide di non proseguire la locazione. Il contratto quindi è concluso

- Conduttore e locatore decidono di rinnovare il contratto per un ulteriore periodo. In tal caso il contratto non verrebbe prorogato di diritto per ulteriori due anni, come stabilito per legge, ma si rinnoverebbe per il periodo stabilito dalle parti (logicamente non inferiore ai due anni). Questo è il caso dell'utente, ed è quanto previsto dall'art 2 comma 5 legge 431/1998 . Conduttore e locatore hanno deciso, al termine della prima scadenza, di rinnovarlo per ulteriori 5 anni. In assenza di tale accordo, il contratto si prorogherebbe per legge di altri due anni dopo la prima scadenza. Il contratto quindi è rinnovato per il periodo stabilito tra locatore e conduttore

- In assenza di un accordo tra conduttore e locatore su un eventuale rinnovo alla prima scadenza, il contratto si proproga, per legge, di ulteriori due anni. Il contratto quindi è prorogato per legge di ulteriori due anni

In tal caso il contratto non verrebbe prorogato di diritto per ulteriori due anni, come stabilito per legge, ma si rinnoverebbe per il periodo stabilito dalle parti (logicamente non inferiore ai due anni). Questo è il caso dell'utente, ed è quanto previsto dall'art 2 comma 5 legge 431/1998 . Conduttore e locatore hanno deciso, al termine della prima scadenza, di rinnovarlo per ulteriori 5 anni.

🤔

mi è difficile capire dove sia evincibile dal dato testuale della disposizione normativa contenuta nel 5° comma dell’articolo 2 che la durata del rinnovo possa essere liberamente convenuta.

L'ho anche sottolineato:

"Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto per due anni"

Quindi, ricapitolando, se ho capito bene la sentenza.

 

Il secondo periodo può avere durata superiore ai due anni stabiliti per legge, basta che sul contratto le parti si accordino per un rinnovo la cui durata è pari a quanto stabilito per la durata iniziale del contratto (il primo periodo per intenderci).

 

Nel caso siano tre anni il rinnovo dovrà essere di ulteriori tre anni, se sono di 4 il rinnovo dovrà essere sempre di 4 e così via. In assenza di tale accordo per legge, alla prima scadenza si proroga di ulteriori due anni.

Esatto, jerry!:thumbup: In sostanza, il meccanismo parrebbe questo: contratto 3+2. Alla scadenza del contratto (fine primo triennio) la sorte del contratto è rimessa alla volontà delle parti: proroga o rinnovo. L’inerzia delle parti, la mancanza di disdetta o di accordo determina la proroga di diritto di 2 anni alle medesime condizioni economiche, mentre l’accordo tra le parti (ad es. al locatore potrebbe convenire di allungare la durata del secondo periodo contrattuale) determina il rinnovo del contratto di 3 anni, pari alla durata iniziale, alle medesime condizioni economiche.

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