#1 Inviato 23 Giugno, 2015 Buongiorno avrei bisogno di aiuto vi spiego: siamo un super condominio, ieri sera abbiamo avuto la riunione ordinaria del super condominio, i condomini erano intenzionati a mandare via l'amministratore, ma non era un punto all'ordine del giorno, l'assemblea voleva non approvare il conto consuntivo della gestione 2014 in quanto pieno di errori, i saldi finali della chiusura gestione del 2013 non corrispondevano con i saldi iniziali della gestione 2014, esempio: io mi trovavo con un credito a consuntivo di circa 60€ ma nella riapertura della gestione 2014 il mio saldo anno precedente era di circa 13€ a debito, come è possibile? che fine ha fatto il mio credito? è così come tutti coloro che erano a credito, mentre chi era in debito oltretutto moroso ripartiva con il saldo iniziale diminuito rispetto al saldo finale del 2013, come è possibile? l'assemblea voleva non approvare il consuntivo, ma l'amministratore ha fatto presente che se il consuntivo non veniva approvato e in caso di nomina di nuovo amministratore il consuntivo veniva azzerato e chi era in credito nella gestione corrente avrebbe perso tutto! alla fine è stato approvato con riserva, è legittimo? Inoltre l'assemblea con molta fatica era riuscita a ottenere il quorum per la revoca dell'amministratore, punto non messo all' O.D.G., nell'assemblea del 2014 non si era riusciti a votare per la revoca o nomina dell'amministratore in quanto non si raggiungeva il quorum, per cui l'amministratore fu prorogato ad imperi per l'anno in corso, ieri sera in vista della richiesta della nomina e revoca dell'amministratore , lo stesso amministratore ci ha ribadito che lui aveva la proroga ad imperi fino al 2016 e che se volevamo mandarlo via dovevamo pagargli il compenso fino al 2016, è una minaccia? E' vera questa cosa? Non ho trovato riscontro, in internet si parla di 1 anno di incarico! alcuni condomini vista la fatica nel pagare le rate condominiali e la crisi in cui versiamo si sono spaventati e per paura di dover pagare 2 amministratori si sono astenuti dal voto, per cui non si è riusciti a mandarlo via, la maggior parte dei condomini ha abbandonato la seduta, la restante parte minore è rimasta ed ha continuato l'assemblea la si può considerare legittima? possiamo fare qualcosa? possiamo mandarlo via? Mi scuso se l'argomento era già trattato e vi ringrazio per l'attenzione! Spero di avere spiegato a grandi linee l'accaduto, sono disponibile a spiegare a voce l'accaduto se non sono stata chiara a chi ne capisce più di me in materia! grazie mille Loredana
#2 Inviato 23 Giugno, 2015 Per quanto riguarda i crediti e debiti non posso dire nulla perchè sarebbe necessario controllare tutte le documentazioni relative, ciò che potete effettuare voi condomini oppure demandare il compito ad un revisore. Non è vero che l'amministratore dura in carica per due anni, questo avviene se non c'è una nuova nomina oppure una revoca, per cui potevate tranquillamente revocarlo e nominare un nuovo amministratore, compito che in caso di supercondominio appartiene ai rappresentanti (uno per palazzina del comprensorio) e non all'assemblea plenaria. Ora si potrebbe richiedere una assemblea straordinaria a norma dell'art 66 Dacc per la revoca/nomina, però e visto che il nuovo anno di gestione è iniziato probabilmente dovrete l'intera annualità per il compenso all'amministratore, cosa che non poteva accadere allo scadere dell'anno ovvero all'assemblea annuale, ma visto che vi ha raccontato una stupidata meriterebbe la revoca senza compenso. Un altra cosa, non è possibile approvare il rendiconto a consuntivo con riserva, o si approva o non sia approva, e certamente in caso di non approvazione non si azzera nulla. Certi amministratori pur di mantenere salda la poltrona si inventano scuse e norme di tutti i colori, ovvero inesistenti, meriterebbero di essere citati al Giudice richiedendo anche i danni per le baggianate che dicono e si inventano.
#3 Inviato 23 Giugno, 2015 la Ns gestione del super condominio ha come gestione dal 01/05/2014 al 30/04/2015, l'assemblea ordinaria è stata fatta ieri per cui il nuovo anno inizierebbe adesso! cosa possiamo fare?
#4 Inviato 23 Giugno, 2015 la Ns gestione del super condominio ha come gestione dal 01/05/2014 al 30/04/2015, l'assemblea ordinaria è stata fatta ieri per cui il nuovo anno inizierebbe adesso! cosa possiamo fare?I vostri rappresentanti, almeno due rappresentando 1/6 del valore del comprensorio possono richiedere all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria, a norma dell'art 66 Dacc (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i rappresentanti invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore del supercondominio (500 mlm)
#6 Inviato 23 Giugno, 2015 Questo comporta il pagamento del suo compenso per tutto l'anno?Dovrebbe essere così perchè l'anno è già iniziato, ma visto che vi ha raccontato delle frottole, ovvero che il suo mandato doveva durare due anni e che non è vero, e che vi ha fatto approvare i consuntivo con l'inganno, non merita nessun compenso, i motivi ci sono e validi.
#7 Inviato 23 Giugno, 2015 e infatti!!!! ma questo è furbo e sa dove andare a toccare per far impaurire la gente! il problema è che già ieri è stato duro raggiungere i millesimi e le teste per cui adesso siamo in difficoltà con la gente arrabbiata con chi si è impaurito di dover pagare e ripagare!!!! potete mandarmi la normativa in merito a quanto detto?
#8 Inviato 23 Giugno, 2015 La normativa è quella dell'art 1129 cc e quella dell'art 67 Dacc; cc Art. 1129. Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica. Dacc art. 67 - Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
