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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
chiara1057

Proprietari morosi

Salve spero di essere nella sezione giusta vi espongo il mio problema, vivo in un condominio di 8 appartamenti e, da ultima assemblea e' stato deciso di eliminare l'amministratore ci sara' uno dei condomini a seguire il tutto (pagamento bollette ect.) attualmente c'e' uno dei proprietari che ha accumulato una morosita' di 2.000,00 E. pari a circa 5 anni di spese condominiali.....non e' mai stato fatto niente (decreto ingiuntivo ect) ma mi chiedo con quali soldi l'amministratore ha pagato fino a d'ora la bolletta della luce e dell'acqua e l'assicurazione (uniche voci comuni) mancando dei soldi? la mia quota e' rimasta invariata negli anni e quindi non e' ricaduta sugli altri..... ora che l'amministratore verra' tolto come si continuera' a pagare se manca tale quota? spero di essere stata abbastanza chiara e buona serata

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In un condominio di 8 persone l'assemblea puo fare a meno di eleggere un amministratore.

 

con le nuove leggi chi rappresenta il condominio ( amministratore o condomino , in questo caso) potra'/ dovra' fare un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata senza dover passare dall'assemblea.

 

se un condomino e' moroso da piu di 5 anni oltre 2000 euro di arretrati per far fornte alle spese un amministratore potra chiedere dei reintegri agli altri condomini.

 

in ogni caso la parte che e' venuta a mancare sicuramente l'avete gia pagata voi con i vostri saldi/soldi.

 

 

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Amm.Cond@virgilio.it

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con le nuove leggi chi rappresenta il condominio ( amministratore o condomino , in questo caso) potra'/ dovra' fare un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata senza dover passare dall'assemblea.

 

Potresti cortesemente segnalarmi ove la riforma comporta che il condòmino possa fare d.i. immediatamente esecutivo?Grazie.

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...mi chiedo con quali soldi l'amministratore ha pagato fino a d'ora ...

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Avete fatte delle assemblee? Avete dei bilanci? Sono stati approvati?

Se la gestione risulta tutto a posto (pagamento bollette,fatture,ecc..),si vede e forse tu non te ne sei accorta che ha spalmato il debito sugli altri gonfiando le vostre rate.

Adesso che non avete più l'amministratore,ti accorgi che c'è un moroso da 5 anni,quando era dovere dell'amministratore intervenire incisivamente per mettere fine a questa diatriba.

Adesso che fare? Fare pressione,e se continua a perseverare...

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Liti in condominio,con la riforma torna la mediazione obbligatoria

Torna la mediazione obbligatoria in condominio. Lo prevede la legge di riforma e il "Decreto del fare" ha riscritto le norme che lo scorso anno avevano portato la Corte costituzionale a bocciare il testo delle norme. Se dal 24 ottobre 2012 la mediazione in condominio era solo un optional, ora il ricorso agli organismi di conciliazione torna ad essere obbligatorio, altrimenti non è possibile avviare una causa. Ovviamente l'obbiettivo delle disposizioni è quello di ridurre il numero delle cause in materia condominiale, anche considerando la grande mole di precedenti chiarimenti dati dalla Cassazione sugli argomenti che più di tutti sono oggetto delle dispute tra i condomini.

Le liti interessate - Come stabilisce il nuovo art. 71-quater introdotto dalla legge di riforma del condominio,infatti,le controversie per le quali è previsto il ricorso alla mediazione,sono tutte quelle relative alle norme che regolano sia la comunione che il condominio in merito agli obblighi dei partecipanti - spese,diritti sulle parti comuni, innovazioni, maggioranze e delibere ecc - sia quelle relative alle stesse disposizioni per l'attuazione del codice,contenute negli articoli da 61 a 72, dalla partecipazione alle assemblee, alla ripartizione degli oneri venditore e acquirente, revisione delle tabelle millesimali ecc. Tutte,ma proprio tutte,le questioni condominiali,quindi,passano ora per la mediazione obbligatoria,anche l'impugnazione delle delibere.Chi vuol contestare quanto stabilito dall'assemblea deve,quindi,per prima cosa rivolgersi al mediatore. Anche in questo caso è previsto il termine massimo di 30 giorni per le delibere annullabili.

La procedura - La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza prevista per le delibere in materia di liti,ossia il sì della maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.Con la stessa maggioranza deve essere approvata l'eventuale proposta di mediazione.Se non si raggiunge la maggioranza richiesta,la proposta si deve intendere non accettata.

Tre mesi di tempo per chiudere la lite - Il mediatore al quale affidarsi per trovare una soluzione può essere scelto liberamente tra i soggetti iscritti all'Albo degli organismi di conciliazione del Ministero della giustizia. All'atto della presentazione della domanda di mediazione fatta da una delle parti, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro non oltre quindici giorni dal deposito della domanda. Il procedimento si svolge senza formalità presso la sede dell'organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell'organismo, e tutta la procedura deve concludersi, per legge, nel termine massimo di 90 giorni, come previsto ora dal "Decreto del fare". In ogni caso tutti gli atti e le dichiarazioni sono coperte dal segreto professio-nale e non possono essere utilizzate in eventuali procedimenti successivi davanti al giudice.Se si raggiunge un accordo direttamente tra le parti, o su una proposta di conciliazione messa a punto dal mediatore,la procedura si conclude e il verbale di accordo può esser omologato dal tribunale.

Se l'altra parte non accetta l'invito alla mediazione - Se invece l’altra parte non aderisce alla convocazione o non si presenta all’incontro fissato dal mediatore,la segreteria della Camera di conciliazione consegna un verbale di fallita conciliazione per mancanza di adesione della contropar-te. A questo punto si potrà andare in tribunale allegando il verbale all’atto di citazione o al ricorso.

Quanto costa la procedura - La mediazione ha un costo che serve a retribuire il conciliatore, e che è a carico di entrambe le parti in causa. I costi per la mediazione sono fissati dal Ministero della Giustizia. Per favorire la mediazione è anche previsto anche un incentivo fiscale. Per chi trova un accordo è infatti riconosciuto un credito d'imposta rapportato alle spese pagate fino ad un massimo di 500 euro, ridotto della metà in caso di insuccesso della mediazione. Inoltre non sono dovute spese di registrazione del verbale fino ad un importo della lite pari a 50.000 euro

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quindi se non ho capito male e' altamente probabile che la quota morosa sia stata pagata da noi, negli anni, attraverso l'amministratore che ha "gonfiato" le spese????

ma tutto questo e' legale? e' nei poteri dell'amministratore? in effetti andando a ritroso nei consuntivi/preventivi ci sono delle discrepanze non da poco esempio nel 2009 la quota annuale assicurativa (premetto che e' la stessa da sempre) era di E. 500,00 nel 2010 e' passata a E. 720,00 (va bene un adeguamento ma così è troppo!) e nel 2011 e' ritornata E. 510,00...inoltre a bilancio c'e' la voce "oneri ed interessi bancari" in quanto il condominio si appoggia ad un c/c che va' da un minimo di 150,00 ad un max di 200,00 E.all'anno ...ma non e' troppo?????

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scusa giglio due ho letto la tua mail solo adesso..per rispondere alle tue domande si l'assemblea ne fa un all' anno dove, in base al consuntivo/preventivo paghiamo in base ai millesimi. E' da questo prospetto che si evince la morosita' di questo signore ma non credo ci siano bollette o altro in sospeso perché l'amministratore non ci ha MAI detto nulla. per sapere se i bilanci sono a posto (mai visto un bilancio) posso chiedere a lui? esattamente cosa devo domandargli? forse se, adesso che lo licenziamo se ci sono i conti in ordine?.....quindi in teoria ammettendo che fin'ora abbia spalmato il debito su tutti gli altri ed ammettiamo che la cosa venga "digerita" da tutti ora per le future spese eliminando l'amministratore questo non dovrebbe piu' accadere esempio: bolletta della luce e. 100,00 in 7 mettono la loro parte e lui non paga..quindi non avendo l'intera cifra la bolletta rimane insoluta con conseguente sospensione del servizio...o sbaglio?per fortuna le spese condominiali sono ridotte all'osso (bolletta luce scale ed assicurazione) per il resto pulizia scale, potatura alberi facciamoi gia' da soli.

ringrazio del vs aiuto.

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Qualcuno di voi ,se non lo avete già fatto,ritiri tutta la vostra documentazione condominiale,visto che lui non è più amministratore,così vi accertate con i vostri occhi se oltre al moroso ci sia qualche altra sorpresa.

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Potresti cortesemente segnalarmi ove la riforma comporta che il condòmino possa fare d.i. immediatamente esecutivo?Grazie.

Come prima cosa non è stato risposto alla Signora Patrizia Ferrari, secondariamente il Condominio è rimasto in essere un amministratore che ricordo essere un rappresentate legale dello stesso ci sarà sempre, quindi il Condomino che si occupa della "pagamento bollette ect." è in sostanza il nuovo Amministratore, quindi oltre a quanto citato prima "pagamento bollette ect." dovrà occuparsi della gestione fiscale (il Condominio è sostituto d'imposta) e legale.

Quindi a fronte di "eventuali" disguidi di cassa e a fronte di una situazione debitoria di un Condomino moroso, per salvaguardare i Vostri interessi avete "eliminato" l'amministratore.

Sinceramente non mi sembra la scelta più oculata da fare.

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si forse non sara' la scelta piu' oculata ma di sicuro la meno onerosa il nuovo referente un condomino ex avvocato in pensione e' volenteroso e ben contento di farlo (speriamo lo rimanga anche poi) e soprattutto lo fa a titolo gratuito e di questi tempi risparmiare E. 800,00 all'anno non e' poco!!! saluti

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Meno onerosa... è tutto da verificare.

Con quali mezzi pensate di recuperare la morosità (che anno dopo anno lievita) ?

Saluti 🙂

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chiamato stamattina l'amministratore e a dir sua i conti sono in "regola" cioe' non esistono bollette in sospeso o pagamenti da effettuare quindi credo proprio che la morosita' c'e' la siamo sobbarcata tutti (quelli che pagano) con rate come le chiama giglio2 gonfiate a misura d'arte..e cmq rimane ultima spiaggia ossia il decreto ingiuntivo di cui non conosco i tempi tecnici..(forse riusciamo a pignorargli lo schermo 50 pollici al plasma o la batteria del figlio che rompe i timpani a tutto il condominio!!!!)

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Bene che i conti condominiali (cassa ed estratto conto) siano a posto. In realtà non lo sono: indubbio che qualcuno più o meno inconsapevolmente ha scucito 2.000 euro al posto di un moroso.

Quindi ripropongo il quesito: senza amministratore, come pensate di rientrare di quei 2.000 euro ?

 

Art. 63 dacc (disposizioni attuative codice civile) 1° comma

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi."

Saluti 🙂

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a sto' punto chi li rivede piu' i 2.000,00 E!!!!!!..sono andati byby..ma per il futuro ora che non ci sara' piu' l'amministratore ma un referente nonché condomino nonché amico quando arrivera' bolletta luce acqua ed assicurazione dopo aver preso VISIONE di queste e, col nostro aiuto (ci conosciamo tutti) suddivise per millesimi,MATERIALMENTE luigi, bussera' alla porta di tutti per farsi dare la quota a te spettante e siccome il tipo non paga ripeto, le bollette rimarranno insolute e di conseguenza sospensione del servizio..e' l'unica soluzione a meno che gli altri condomini (io no di sicuro ho gia' dato) non vogliano continuare a sobbarcarsi la sua quota ma la vedo difficile. per fortuna si tratta di servizi di cui non usufruisco ad esempio luce delle scale (io sto al piano rialzato) ma voglio vedere il tipo moroso che abita all'ultimo piano senza ascensore farsi la scalinata al buio.....forse sara' la volta buona che paga?

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Buongiorno, vorrei fare qualche precisazione.

Innanzi tutto se le bollette non fossero state pagate allora le utenze sarebbero già state interrotte. L'amministratore può chiedere l'interruzione di un servizio a seguito di morosità solo se tale servizio è fruibile in maniera separata.....se si tratta della luce scale, ad esempio, non si può interrompere il servizio. E se all'ultimo piano abita anche un condomino che ha sempre pagato le sue quote ? Facciamo rimanere anch'egli al buio ?

Poi, mi viene da dire che se la morosità di questo proprietario è dimostrabile con i conti degli ultimi esercizi, allora da neo amministratore (quello precedente ha evidentemente temporeggiato anche perchè fino a giugno la legge non obbligava a farlo) può e deve chiedere un decreto ingiuntivo per il recupero forzoso del debito.

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Non hai scritto che da questo momento la palla passa all'amico avvocato,allora perché arrendersi verso il moroso?

Conoscerà la giurisprudenza sulla mediazione,secondo me vale la pena tentare.

Non hai letto sopra dove è scritto...

 

Quanto costa la procedura - La mediazione ha un costo che serve a retribuire il conciliatore, e che è a carico di entrambe le parti in causa. I costi per la mediazione sono fissati dal Ministero della Giustizia. Per favorire la mediazione è anche previsto anche un incentivo fiscale. Per chi trova un accordo è infatti riconosciuto un credito d'imposta rapportato alle spese pagate fino ad un massimo di 500 euro, ridotto della metà in caso di insuccesso della mediazione. Inoltre non sono dovute spese di registrazione del verbale fino ad un importo della lite pari a 50.000 euro

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Potresti cortesemente segnalarmi ove la riforma comporta che il condòmino possa fare d.i. immediatamente esecutivo?Grazie.

scusa ma ho letto solo ora....

 

condomino in questo caso perche' a fare l'amministratore nella domanda posta da chiara e' un condomino interno al condominio.

 

 

 

premetto che questo capitolo e' il tallone d'achille della riforma del condominio con la legge 220/2013.

 

L'art. 63 delle disp di att del c.c. dice:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato

dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,

può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo,

nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora

soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i

pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un

semestre l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla

fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo

al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente

causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa

all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del

diritto

per cui se ci sono condomini morosi sicuramente l'amministratore avra difficolta' a pagare il/i terzo/i creditore/i causa mancanza fondi. fin qui ci siamo

 

questo punto e' il solito pasticcio all'italiana ( anche adesso che si e' fatta la riforma) in quanto in materia di morosita il condominio ( e dico tutto) deve partecipare in base all' art. 1123 del cod civ al pagamento dei suoi debiti verso il creditore terzo al condominio che gli ha prestato i servizi. ( vedi seconda sezione di cassazione 4 giugno 2008, n 14813 secondo cui i il condomino che ha pagato ha la stessa responsabilita' di quello che e' moroso verso il terzo creditore)

 

alla luce di tutto cio l'art 63 disp di att cod civ sara' cosi riassunto:

se io amministratore dopo essermi assicurato che il moroso non puo pagare (ho escusso il suo patrimonio) dopo aver aspettato due sentenze, la prima per l'ottenimento della morosita' la seconda per l'esecuzione allora si che entra in giocoo la solidarieta' dei condomini al risanamento del debito del condomino moroso ( questo e' frutto delle sentenze di cassazione a tutele del terzo creditore)

l'amministratore sara' tenuto a riscuotere i soldi dai condomini solventi e che avevano gia pagato in proporzione ai millesimi di loro proprieta .

 

considerazione finale: che questa parte di procedura condominale e' di difficile applicazione , un amministratore prima di agire contro un moroso ci pensa due volte ( perche' deve aspettare due sentenze poi vedere se il moroso puo pagare e se non puo far pagare algi altri condomini)

 

...... tutto cio e' pura follia

 

 

 

vi premetto che dietro richiesta di varie associazioni di categorie tra cui Confappi-Fna dovrebbe essere varato il disegno di legge che dovrebbe cambiare la solidarieta' non tra uttti i condomini, come lo e' adesso, ma solo tra i condomini morosi"

 

ci aggiorneremo quando sara' effettiva la legge

 

 

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http://federstudio.altervista.org

Amm.Cond@virgilio.it

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Le nuove norme, dicono che puoi presentare la lista dei morosi alle imprese che emettono le fatture non pagate, si rifaranno loro sui morosi. Non vorrei proprio sbagliarmi ma questo ho letto.

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Salve, mi intrometto, solo per precisare alcune cose e non accusare direttamente l'amministratore. Sappiamo solo che un condomino è moroso e non abbiamo riscontro su come l'amministratore abbia sopperito a questa mancanza di fondi. Tutti a dire che ha aumentato le rate ai condomini non morosi e quindi tutto sistemato. A parte che se qualcuno ha pagato di più dai bilanci si deduce e quindi una volta rientrati dal moroso c'è un avanzo per gli altri condomini, può anche succedere che l'amministratore abbia fatto pagare il giusto ai condomini in regola e quella morosità del condomino sia in effetti una morosità del condominio verso l'amministratore. Ossia l'amministratore non ha ancora incassato la sua parcella di un importo equivalente alla morosità del condomino.

Del resto se i bilanci sono stati presentati e approvato che è che è f...o?

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Questa ultima osservazione mi piace molto, non tanto perché spezza una lancia a pro dell'amministratore (oltre tutto dispone di bilanci approvati) ma perché implicitamente sottolinea che a bilancio compare un moroso.

L'aspetto incredibile è che una diretta interessata alla problematica, Chiara1057, proprio non se ne cura e non gli dà il giusto peso 🙂

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Le nuove norme, dicono che puoi presentare la lista dei morosi alle imprese che emettono le fatture non pagate, si rifaranno loro sui morosi. Non vorrei proprio sbagliarmi ma questo ho letto.

Non funziona esattamente così.

Prima l'amministratore dovrà aver dimostrato di essersi attivato per il recupero delle quote e solo poi potrà il fornitore avere i nominativi dei morosi e per effetto della parziarietà agire nei loro confronti.

Ma la norma è controversa quanto basta a dover attendere chiarimenti.

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Non funziona esattamente così.

Prima l'amministratore dovrà aver dimostrato di essersi attivato per il recupero delle quote e solo poi potrà il fornitore avere i nominativi dei morosi e per effetto della parziarietà agire nei loro confronti.

Ma la norma è controversa quanto basta a dover attendere chiarimenti.

Scusa forse non mi sono spiegata bene. Da Maggio 2013 è stato chiuso bilancio ed approvato preventivo. La nuova legge condominio prevede che entro sei mesi,l'amministratore può e deve effettuarte il recupero credito attraverso decreto ingiuntivo. Non ci sono debiti verso fornitori. La mia domanda non è rivolta a sapere se deve comunicare i morosi ai fornitori per far rivalersi loro sul condomino. Deve entro sei mesi recuperare lui il credito e deve fare i decreti ingiuntivi? Grazie

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L'amministratore deve senz'altro, lui per primo, tentare il recupero del credito che il condominio vanta verso i condomini per via dei riparti approvati in sede di assemblea. La nuova legge pone un limite temporale per agire in via "bonaria" da parte dell'amministratore. Questo limite è di 6 mesi che è il tempo massimo entro il quale l'amministratore è tenuto ad agire per vie legali. Quindi se il debito non viene estinto dal condomino moroso, l'amministratore deve rivolgersi al legale per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Se l'amministratore non ottempera a tale obbligo ne risponde egli stesso e quindi il Giudice potrebbe chiedere all'amministratore di saldare il debito del condomino moroso. Una possibile via di uscita, se così la vogliamo chiamare, è una delibera assembleare che liberi l'amministratore da quest'onere. Solo questo caso, l'amministratore non sarebbe perseguibile.

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Scusa forse non mi sono spiegata bene. Da Maggio 2013 è stato chiuso bilancio ed approvato preventivo. La nuova legge condominio prevede che entro sei mesi,l'amministratore può e deve effettuarte il recupero credito attraverso decreto ingiuntivo. Non ci sono debiti verso fornitori. La mia domanda non è rivolta a sapere se deve comunicare i morosi ai fornitori per far rivalersi loro sul condomino. Deve entro sei mesi recuperare lui il credito e deve fare i decreti ingiuntivi? Grazie

Forse sfugge un particolare.

Se mancano i soldi di quel condòmino e nessun fornitore risulta a credito significa solo due cose:

-qualcuno dei condòmini ha versato in anticipo le quote successive e la sua quota è stata usata

-esiste un fondo ed anche qui è stata usata o la quota di qualcun altro o il fondo per scopo diverso

Questo perchè ogni singola spesa compete per millesimi a ciascun condòmino quindi il saldare una fattura in presenza di morosità significa utilizzare le quote di altri.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Se l'amministratore non ottempera a tale obbligo ne risponde egli stesso e quindi il Giudice potrebbe chiedere all'amministratore di saldare il debito del condomino moroso. Una possibile via di uscita, se così la vogliamo chiamare, è una delibera assembleare che liberi l'amministratore da quest'onere. Solo questo caso, l'amministratore non sarebbe perseguibile.

Attenzione la norma mi pare dica che l'amministratore è "perseguibile" come scrivi se dal suo comportamento deriva un danno economico al condominio.

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