#1 Inviato 30 Gennaio, 2015 Salve io e mia moglie abitiamo in un condominio senza amministratore con 5 apt e un totale di 4 proprietari. Fino a 3, 4 anni fa le spese per l'impresa che pulisce le scale e per l'energia condominiale venivano pagate a turno da noi proprietari. Poi questi hanno uno dopo l'altro cambiato residenza e affittato gli apt., rendendo vieppiù difficile per noi dover contattare via via gli inquilini (che cambiano spesso, che a volte non parlano italiano) per il turno di pagamento. Io e mia moglie preferiremmo avere un rapporto con i proprietari (dividere con loro le quote e a turno occuparci del pagamento delle bollette, come facevamo prima) e ci parrebbe giusto che toccasse ai proprietari "inseguire" i loro inquilini (o in assenza di questi ultimi, se l'apt resta sfitto, pagare le loro quote). C'è un riferimento normativo a cui possiamo appellarci? Grazie a tutti per l'attenzione.
#2 Inviato 30 Gennaio, 2015 Art. 1123 c.c. Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di ciascuno, salvo diversa convenzione. I condomini sono i proprietari, non gli affittuari.
#3 Inviato 30 Gennaio, 2015 Grazie Signor Polizzi, però le spese di pulizia e luce scale le pagano gli inquilini non i proprietari. Almeno qui fanno così. Ed è su questo che i proprietari fanno leva per dire che non sta a loro preoccuparsi della questione.
#4 Inviato 31 Gennaio, 2015 Grazie Signor Polizzi, però le spese di pulizia e luce scale le pagano gli inquilini non i proprietari. Almeno qui fanno così. Ed è su questo che i proprietari fanno leva per dire che non sta a loro preoccuparsi della questione. Se vi fosse un amministratore a cui i condomini chiedessero di suddividere le spese tra loro (propietà) ed i conduttori (servizi) egli non sarebbe obbligato a farlo perchè chi risponde delle spese è sempre il condomino-propietario. Normalmente lo si fa per gentilezza (indicare e dividere tra le parti) ma se non vengono pagati i relativi importi i solleciti e gli eventuali decreti ingiuntivi per morosità vanno rivolti al condomino e non all'affittuario: Il propietario DEVE pagare TUTTE le spese condominiali (tabella di proprietà-spese di esercizio) e richiede al SUO affittuario di pagare la sua parte (spese utenze, pulizie, manutenzione ordinaria)
#5 Inviato 31 Gennaio, 2015 Grazie Signor Polizzi, però le spese di pulizia e luce scale le pagano gli inquilini non i proprietari. Almeno qui fanno così. Ed è su questo che i proprietari fanno leva per dire che non sta a loro preoccuparsi della questione. Sebbene sia consuetudine che le spese condominiali le paghino gli inquilini, il responsabile resta sempre il proprietario. Una spesa ed una quota regolarmente approvata dall'assemblea può essere richiesta al proprietario anche con decreto ingiuntivo. Detto questo, però, devi fare un po' di conti con le maggioranze. Le delibere sono approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Se i 4 proprietari son tutti presenti 3 su 4 possono deliberare sia le quote che se avvalersi o meno dell'impresa di pulizie. Se sei rimasto solo contro tre potrebbero deliberare anche di non avvalersi più dell'impresa di pulizia e di far fare una pulizia straordinaria sporadica nel caso dovesse intervenire la ASL e certificare condizioni non igieniche. Il rischio è di cadere dalla padella alla brace, per cui consiglio di evitare lo scontro frontale.
#6 Inviato 31 Gennaio, 2015 Grazie di tutti i consigli. Però forse non ho spiegato bene il problema: noi siamo d'accordo sull'impresa e sulle quote di ripartizione solo che vogliamo avere i soldi mensili dai proprietari e pagare la nostra quota ai proprietari e non avere più a che fare con i loro inquilini. Poi starà ai proprietari passare dai loro inquilini e riscuotere prima o dopo la quota che devono pagare. Questo nostro desiderio ha un riferimento normativo secondo voi?
#7 Inviato 31 Gennaio, 2015 vogliamo avere i soldi mensili dai proprietari e pagare la nostra quota ai proprietari e non avere più a che fare con i loro inquilini. Poi starà ai proprietari passare dai loro inquilini e riscuotere prima o dopo la quota che devono pagare. Ben detto, ma soprattutto ESATTO ! Questo nostro desiderio ha un riferimento normativo secondo voi? Per gli obblighi condominiali, già detto: art 1123 c.c. Per gli obblighi contrattuali previsti dalle locazioni segnalo gli articoli 1571, 1575, 1585, 1586 e 1587 c.c. che disciplinano i rapporti fra conduttore e locatore ed art. 9 Legge 392/78 che disciplina il riparto e la regolazione degli oneri accessori (quindi anche spese condominiali) fra proprietario-locatore e suo conduttore. Tutte queste norme non coinvolgono mai il Condominio e/o l'Amministratore, ad ulteriore conferma, se ancora ce ne fosso bisogno, che le spese condominiali sono da regolarsi esclusivamente fra i soli proprietari.
#8 Inviato 1 Febbraio, 2015 Grazie di tutti i consigli. Però forse non ho spiegato bene il problema: noi siamo d'accordo sull'impresa e sulle quote di ripartizione solo che vogliamo avere i soldi mensili dai proprietari e pagare la nostra quota ai proprietari e non avere più a che fare con i loro inquilini. Poi starà ai proprietari passare dai loro inquilini e riscuotere prima o dopo la quota che devono pagare. Questo nostro desiderio ha un riferimento normativo secondo voi? Hai spiegato benissimo ed in teoria sono i proprietari che devono pagare le spese ma all'atto pratico cosa succede se gli altri proprietari non ci vogliono sentire? Siete 4 proprietari quindi se la maggioranza non vuole nominare un amministratore non sussiste l'obbligo ma valgono le stesse regole in cui c'è l'amministratore. Annualmente l'assemblea dovrà riunirsi e deliberare il bilancio preventivo, il riparto in quote e le relative scadenze. Tutti i proprietari hanno diritto all'amministrazione per cui dovrete deliberare anche l'incarico ad un condòmino di agire in nome e per conto del condominio a raccogliere le quote e pagare le spese. Solo dopo aver deliberato tutto cio', in caso di mancato pagamento da parte di qualche proprietario, si potrà agire anche legalmente contro il moroso e con procedimento ordinario perchè il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo è prerogativa dell'amministratore. Ti dicevo di non arrivare allo sconto se sei in minoranza perchè se le cose si mettono male per i non più residenti che non riescono ad incassare le spese accessorie dai loro inquilini non approveranno più nessun preventivo. Non approveranno nemmeno di avvalersi ancora dell'impresa di pulizia tanto loro non ci abitano ed aumenteranno i disagi per te che ogni volta dovrai rivolgerti al Giudice anche per richiedere il pagamento pro-quota della bolletta ENEL condominiale. Sei tu che devi valutare come porti con gli altri proprietari. Io ho solo consigliato di mediare perchè in un muro contro muro i maggiori disagi li subiresti tu che in quell'edificio ci vivi mentre gli altri proprietari hanno interesse a percepire il canone di locazione ma non hanno alcun interesse ad anticipare o pagare di persona le spese per far pulire le scale di un edificio in cui non vivono.
#9 Inviato 1 Febbraio, 2015 Grazie a tutti, siamo pronti per la riunione di condominio più ferrati che mai, ma con il necessario fair play.
