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faborsa

Proprietà sottotetto

buongiorno.

 

sono amministratore e condominio di un piccolo condominio di 5 unità, due al piano terra e tre al primo piano.

non esiste regolamento condominiale e il sottotetto non è esplicitamente citato nel rogito.

il condominio è composto da un androne al piano terra, in cui vi sono gli ingressi dei due appartamenti e da una scala esterna e da un androne al primo piano in cui vi sono gli ingressi dei 3 appartamenti al primo piano,vi è inoltre un sottotetto da cui si accede dal vano scala al primo piano.

 

Ora al catasto risulta che sia l'androne al primo piano che il sottotetto sono parte comune solo dei subalterni dell'ultimo piano (i tre condomini che abitano al primo piano), il rogito cita genericamente la proprietà di tutte parti comuni come di spettanza senza specificare in dettaglio.

 

a questo punto :

 

- il sottotetto è parte comune dei tre appartementi al primo piano, come risulta al catasto o di tutti e 5 i condomini?

- se è solo parte comune dei tre sopra per frazionare bisogna chiedere il parere degli altri condomini o l'importante essere d'accordo in tre?

- se eventualmente si andasse dal notaio per il frazionamento della parte comune in modo che ogni condomino ne abbia in uso una parte esclusiva è necessaria la presenza di tutti e 5 i condomini o solo dei tre condomini cui risulta dal catasto che il sottotetto è loro pertineza comune.

- un eventuale atto notarile potrebbe essere impugnato dai condomini del piano terra ?

grazie mille per le risposte.

Scritto da faborsa il 19 Mag 2013 - 08:54:09: ...a questo punto :

 

- il sottotetto è parte comune dei tre appartementi al primo piano, come risulta al catasto o di tutti e 5 i condomini?

- se è solo parte comune dei tre sopra per frazionare bisogna chiedere il parere degli altri condomini o l'importante essere d'accordo in tre?

- se eventualmente si andasse dal notaio per il frazionamento della parte comune in modo che ogni condomino ne abbia in uso una parte esclusiva è necessaria la presenza di tutti e 5 i condomini o solo dei tre condomini cui risulta dal catasto che il sottotetto è loro pertineza comune.

- un eventuale atto notarile potrebbe essere impugnato dai condomini del piano terra ?

1) Se è solo una "camera d'aria" isolante, è proprietà dei tre appartamenti che hanno la possibilità di accedervi, in quanto il sottotetto non risulta fra le parti comuni ex art. 1117 C.C., a meno che non ci siano elementi oggettivi che lo fanno ritenere di proprietà comune a tutti (es. presenza di impianti che servono tutto l'edificio).

2) I condomini del piano terra non hanno voce in capitolo

3) No se non risultano comproprietari da nessuna parte

4) No se non ci sono i presupposti di cui al punto 1.

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 19 Mag 2013 - 09:01:34:

1) Se è solo una "camera d'aria" isolante, è proprietà dei tre appartamenti che hanno la possibilità di accedervi, in quanto il sottotetto non risulta fra le parti comuni ex art. 1117 C.C., a meno che non ci siano elementi oggettivi che lo fanno ritenere di proprietà comune a tutti (es. presenza di impianti che servono tutto l'edificio).

2) I condomini del piano terra non hanno voce in capitolo

3) No se non risultano comproprietari da nessuna parte

4) No se non ci sono i presuppost [...]

1) il fatto che al catasto il sottotetto risulta come BCNC comune solo agli appartamenti al primo piano è condizione sufficiente per attestarne la proprietà comune solo agli appartamenti al primo piano?

 

2) se si... quali sono i passi da compiere per un frazionamento dello stesso, in modo che ognuno dei condomini al primo piano ne abbia una parte in esclusiva.

 

grazie.

 

 

 

 

Scritto da faborsa il 19 Mag 2013 - 18:22:56:

 

1) il fatto che al catasto il sottotetto risulta come BCNC comune solo agli appartamenti al primo piano è condizione sufficiente per attestarne la proprietà comune solo agli appartamenti al primo piano?

 

2) se si... quali sono i passi da compiere per un frazionamento dello stesso, in modo che ognuno dei condomini al primo piano ne abbia una parte in esclusiva.

 

grazie.

 

 

1) Il Catasto non è probatorio della proprietà, lo è il fatto che NON risulta da nessuna parte (rogiti o regolamento o per lo stato di fatto del sottotetto) che sia parte comune.

 

Il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'art. 1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione e, poiché esso, di regola, assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa.

Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5854

 

2) Dovete interpellare un tecnico che vi dirà cosa dovete fare (frazionamento, accatastamento e quant'altro).

 

Staff

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