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efisio

Proprietà posti auto invenduti

Buongiorno.

 

In condominio ci sono ancora dei posti auto invenduti da più di trent'anni. Sui registri immobiliari risultano intestati al costruttore.

Qualche vicino sostiene che l'invenduto diventa proprietà del condominio. 

In rete non ho trovato riscontri. Anche perchè se non c'è un atto tra vivi, penso sia necessaria una sentenza o simile.

Qualcuno ha qualche evidenza?

 

Grazie.

Sono ancora del costruttore salvo, se dimostrabile l'usucapione, ottenere con sentenza l'acquisizione per uso e mantenimento di oltre 20 anni.

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Grazie.

L'assemblea può decidere di avviare il riconoscimento giudiziale dell'usucapione imponendo la ripartizione delle spese legali in tabella A? Mi sembra una questione che ha molto a che fare con la proprietà individuale, dove secondo me sarebbe più giusto dividerle tra chi vuole ricorrere.

Il condominio, in quanto tale, non può usucapire perché sfornito di personalità giuridica. Solo i singoli condomini possono usucapire i posti auto e non è necessaria alcuna sentenza di riconoscimento dell'usucapione

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Massi dice:

Il condominio, in quanto tale, non può usucapire perché sfornito di personalità giuridica. Solo i singoli condomini possono usucapire i posti auto e non è necessaria alcuna sentenza di riconoscimento dell'usucapione

Non coprendo @Massi, come si dimostra la proprietà del posto auto agli eventuali terzi?

E' sufficiente una catenella davanti?

Massi dice:

.... e non è necessaria alcuna sentenza di riconoscimento dell'usucapione

Ciao Massi. A me risulterebbe addirittura che la sentenza dichiarativa dell'usucapione di beni immobili deve essere trascritta ai sensi dell'art. 2651 C.C., che rinvia all'art. 2643 e all'art. 2684 C.C.. Io stesso ho avuto sentenza favorevole per un attico che pensavo fosse di mio padre e invece..... 

Ho letto quanto recita la sentenza della Cassazione Civile n. 2485/2007, in merito al solo intervento del notaio senza controparte, ma si tratta solo di un precedente della giurisprudenza che potrebbe non essere seguito da altri giudici in caso di contestazione, anche perché il notaio non ha potere decisionale sulle prove accampate.

 

Modificato da Meri
Tullio01 dice:

Non coprendo @Massi, come si dimostra la proprietà del posto auto agli eventuali terzi?

E' sufficiente una catenella davanti?

Innanzitutto, chi vuole usucapire quei posti deve dimostrare di essersi comportato come un proprietario in buona fede, quindi deve aver pagato le relative spese condominiali che devono risultare dai bilanci, deve aver provveduto alla manutenzione del posto auto ed aver escluso altre persone dall'uso, nonché averlo usato ininterrottamente per 20 anni. Una volta che hai usucapito puoi venderlo come pertinenza, senza necessità di alcun accertamento giudiziale, che è necessario in caso di contestazione, regolarizzando la posizione catastale del bene usucapito.

Massi dice:

Innanzitutto, chi vuole usucapire quei posti deve dimostrare di essersi comportato come un proprietario in buona fede, quindi deve aver pagato le relative spese condominiali che devono risultare dai bilanci, deve aver provveduto alla manutenzione del posto auto ed aver escluso altre persone dall'uso, nonché averlo usato ininterrottamente per 20 anni.

Sino a qui sono d'accordo ed aggiungo che deve aver pagato anche le relative tasse, per il resto rimango a bocca aperta 😮

 

Comunque grazie 😉

Modificato da Tullio01
Massi dice:

Il condominio, in quanto tale, non può usucapire perché sfornito di personalità giuridica. Solo i singoli condomini possono usucapire i posti auto e non è necessaria alcuna sentenza di riconoscimento dell'usucapione

Per l'esperienza che ho fatto io le cose sono diverse.

Io voleco sfruttare l'usucapione per un garage che abbiamo utilizzato tutti noi condomini fin da sempre, ma l'avvocato mi ha detto che non potevo perchè avrei dovuto dimostrare di averlo utilizzato da solo. La stessa cossa per me è l'uso dei posti auto. Li hanno utilizzati tutti i vari condomini e mai un solo condomino e sempre sul quel posto auto e perciò niente usucapione.

Modificato da Dino40
Meri dice:

Ciao Massi. A me risulterebbe addirittura che la sentenza dichiarativa dell'usucapione di beni immobili deve essere trascritta ai sensi dell'art. 2651 C.C., che rinvia all'art. 2643 e all'art. 2684 C.C.. Io stesso ho avuto sentenza favorevole per un attico che pensavo fosse di mio padre e invece..... 

Ho letto quanto recita la sentenza della Cassazione Civile n. 2485/2007, in merito al solo intervento del notaio senza controparte, ma si tratta solo di un precedente della giurisprudenza che potrebbe non essere seguito da altri giudici.

Ciao Meri.

Trascrivi la sentenza di intervenuta usucapione se hai dovuto sostenere un giudizio contro qualcuno che ha contestato. Come tu stesso hai evidenziato, la sentenza è dichiarativa e non costitutiva, questo perché l'acquisto per usucapione è un modo d'acquisto a titolo originario. Se fosse necessaria la sentenza, l'usucapione sarebbe un acquisto a titolo derivativo, che deriverebbe dal fatto della sentenza, il che non può essere, sennò verrebbe meno la distinzione tra i due modi d'acquisto della proprietà. Spero di essermi spiegato sufficientemente.

Dino40 dice:

Per l'esperienza che ho fatto io le cose sono diverse.

Io voleco sfruttare l'usucapione per un garage che abbiamo utilizzato tutti noi condomini fin da sempre, ma l'avvocato mi ha detto che non potevo perchè avrei dovuto dimostrare di averlo utilizzato da solo. La stessa cossa per me è l'uso dei posti auto. Li hanno utilizzati tutti i vari condomini e mai un solo condomino e sul quel posto auto e perciò niente usucapione.

Stiamo dicendo la stessa cosa Dino

Massi dice:

Stiamo dicendo la stessa cosa Dino

Il problema caro Massi è la vostra velocità in confronto della mia.

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Tullio01 dice:

per il resto rimango a bocca aperta 😮

In che senso?🤔

Ciao Massi. 

Nel mio caso nessuno si è presentato, la questione riguardava degli eredi del costruttore che non sapevano nemmeno dell'esistenza dell'attico.

E' vero che la sentenza è dichiarativa ma si basa sulle prove presentate (io ho dovuto addirittura far testimoniare l'amministratore di condominio). Un notaio non ha il compito di valutare prove ma solo di attestare ciò che è già comprovato dai titoli (ad es. rogiti precedenti).

Ho quindi seri dubbi che sia sempre corretto basarsi su di una sentenza della cassazione. Il rischio è di ritrovarsi in causa contro i precedenti proprietari.....  

Da Cass.Civ. sez. 12 dicembre 2018 n. 32147

 

"La sentenza n. 2485 del 2007 dapprima escluse la nullità della vendita di un bene di cui l’alienante assuma essere diventato proprietario per usucapione, sia pur senza alcun preventivo accertamento giudiziale di tale acquisto della proprietà, distinguendo questo problema dalla diversa questione della possibilità che oggetto di una vendita possa essere il solo possesso, in quanto tale, di un immobile.

Non potrebbe logicamente sostenersi, ad avviso di Cass. n. 2485/2007, che chi abbia usucapito, pur essendo ormai proprietario, non sia legittimato a disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non sia accertato giudizialmente."

Meri dice:

Nel mio caso nessuno si è presentato, la questione riguardava degli eredi del costruttore che non sapevano nemmeno dell'esistenza dell'attico.

Perdona, ma non è chiaro

Tullio01 dice:

Nel senso che sembra troppo facile e semplice.

Concordo. Mi viene da pensare a certi terreni incolti che sono addirittura esenti da IMU. Basta andare da un notaio e dire che li ho mantenuti per 20 anni?. 

Meri dice:

Sono ancora del costruttore salvo, se dimostrabile l'usucapione, ottenere con sentenza l'acquisizione per uso e mantenimento di oltre 20 anni.

Di per sé è sempre difficile un procedimento per riconoscimento dell'usucapione, senza idonea documentazione (fatture) sulla manutenzione dei posti auto nominalmente di terzi, bisognerebbe perimetrare adeguatamente la questione.

Personalmente concordo sulla tua impostazione della necessità della (doppia) trascrizione, proprio come l'hai introdotta, e di completare il processo con idoneo tipo mappale per la nuova estensione della particella, diversamente un notaio (serio) avrebbe grosse difficoltà a rogitare un atto di compravendita.

Aggiungerei, non per scoraggiare nessuno, che se c'è stata variazione nella compagine condominiale senza citazione/immissione nel possesso dei posti auto inizialmente invenduti, la vicenda si complica ancora di più.

 

Aggiungerei inoltre, per esperienza diretta, che ci sono stati problemi nel far dichiarare l'usucapione anche per "partite spente" catastalmente (e di cui chi assistevo aveva più di trenta anni di imposizione fiscale sia comunale che erariale, che per "servizi"), che non è un procedimento così semplice "a prescindere".

 

Da un lato c'è che il diritto di proprietà non si estingue mai, dall'altro bisogna dare la "probazio diabolica"; forse se i posti auto fossero all'interno di un cortile recintato ed accessibile ai soli condomini, allora la questione potrebbe rivelarsi meno ardua del previsto, comunque sempre perlomeno rognosa.

L'ultimo tuo intervento

Meri dice:

Nel mio caso nessuno si è presentato, la questione riguardava degli eredi del costruttore che non sapevano nemmeno dell'esistenza dell'attico.

chiarisce la "fortuna" che hai avuto nel procedimento svolto, oltre ai presupposti della concessa usucapione.

In pratica gli eredi del costruttore nemmeno sapevano, per il tempo previsto dalla Legge, di esserne i proprietari, dunque avevi tutti i presupposti per instaurare il procedimento.

 

Infine preferirei non addentrarmi in massime giurisprudenziali, tuttavia bisognerebbe considerare sia cosa dice esattamente la massima citata (vendere il possesso non è la stessa cosa che vendere la proprietà), sia i disposti della Legge 52/85 (art. 29) come recentemente variati ed implementati.

(Inutile dire che sono totalmente d'accordo con te e con Tullio01).

 

Un caro saluto.

 

 

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Meri dice:

Concordo. Mi viene da pensare a certi terreni incolti che sono addirittura esenti da IMU. Basta andare da un notaio e dire che li ho mantenuti per 20 anni?. 

Sì. Il notaio ha il dovere di comunicare all'acquirente i rischi per l'acquisto fondato solo sull'assunzione di intervenuta usucapione e non su accertamento giudiziale, ma il contratto è valido.

Meri dice:

Concordo. Mi viene da pensare a certi terreni incolti che sono addirittura esenti da IMU. Basta andare da un notaio e dire che li ho mantenuti per 20 anni?. 

Dalla sola lettura degli interventi fatti finora, penso che la soluzione possa essere: il proprietario per usucapione ha il diritto di vendere anche se la stessa non è accertata giudizialmente, ma dovrà trovare un acquirente disponibile ad acquistare e un notaio diponibile a rogare in assenza di un titolo certo.

Quindi per la teoria mi allinerei a Massi, per la pratica a te e Tullio. 🙂

Dico l'ultima (forse), se mi trovassi in una situazione simile, sarei più tranquillo avendo un titolo di proprietà in mano 😃

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cacallo dice:

Infine preferirei non addentrarmi in massime giurisprudenziali,

Ne terremo conto. Cmq, quello postato sono le motivazioni e non la massima.

Modificato da Massi
Massi dice:

Da Cass.Civ. sez. 12 dicembre 2018 n. 32147

 

"La sentenza n. 2485 del 2007 dapprima escluse la nullità della vendita.......

Cita

Non potrebbe logicamente sostenersi, ad avviso di Cass. n. 2485/2007, che chi abbia usucapito, pur essendo ormai proprietario, non sia legittimato a disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non sia accertato giudizialmente."

Scusa Massi ma a me sembra che la sentenza del 2007 dichiarava la non nullità dell'atto tramite solo notaio ma quella del 2018 sembra ribadire che ne può disporre ma che non risulterà proprietario fino a quando "...il suo acquisto non sia accertato giudizialmente". 

Per quanto riguarda la mia causa, non si è presentata alcuna controparte perché gli eredi del costruttore (edificio anni 60) sono stati rintracciati solo in parte e non avevano interesse.

 

Ciao Cacallo, e un caro saluto alla mia Belluno!

Modificato da Meri
Tullio01 dice:

Dico l'ultima (forse), se mi trovassi in una situazione simile, sarei più tranquillo avendo un titolo di proprietà in mano 😃

Senz'ombra di dubbio. 👍

Tullio01 dice:

Dico l'ultima (forse), se mi trovassi in una situazione simile, sarei più tranquillo avendo un titolo di proprietà in mano

Il problema è che l'usucapione non prevede alcun titolo se non per estensione, ma solo un accertamento.

Modificato da Massi

Al solito si mescola situazioni che non sono totalmente uguali e chi legge si ritrova solo confusione. 

Per i posti auto invenduti i condomini non possono sfruttare l'usucapione. 

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