#1 Inviato 27 Novembre, 2022 Saluti, chiedo aiuto per un problema che ho con il mio attuale amministratore riguardo la gestione del consumo idrico. Nello specifico non riesco a farmi inviare una copia delle fatture del gestore idrico e dei prospetti di ripartizione delle quote relative al nostro consumo. Vi spiego, nel mio condominio abbiamo un contratto unico con il gestore idrico che invia la fattura relativa al consumo totale del condominio al nostro amministratore. Abbiamo una gestione relativa al consumo idrico chiamata padre-figlio. Il contatore generale del gestore rileva il consumo generale del condominio (contatore padre), mentre in ogni appartamento dei condomini è installato un contatore che rileva il consumo del singolo condomino (contatore figlio). L'amministratore si fa inviare un whatsapp relativo al consumo del singolo condomino, altri indicano il proprio consumo in un prospetto affisso nell'androne del condominio. L'amministratore somma il consumo dei singoli condomini, confronta il totale con quello del gestore idrico e poiché ci sono sempre delle differenze, i nostri consumi sono sempre inferiori a quelli rilevati dal gestore idrico, divide in parti uguali la differenza facendola pagare ai singoli condomini, senza rapportarli al consumo dei singoli condomini. Quasi mai ha consegnato il prospetto di ripartizione delle quote relative al nostro consumo da lui realizzato, neanche le fatture del gestore idrico, ma penso che non siamo obbligato a rilasciare una copia dei due documenti da me indicati. Tuttavia so che se il singolo condomino, non occorre la maggioranza dei condomini, fa richiesta di avere una copia di un qualunque documento relativo alla gestione del condominio, l'amministratore è obbligato a darla. Nel 2018, dopo aver stimato un mio consumo elevato relativo ad un trimestre, ho chiesto all'amministratore di avere una copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione di tutto il 2018, per verificare se la mia stima era corretta o meno. L'amministratore mi ha inviato una copia dei documenti da me richiesti ed effettivamente ho notato una differenza alta tra il totale dei consumi dei singoli condomini e il totale fatturato dal gestore idrico. A questo punto, in anni diversi e non tutti nello stesso momento, ho chiesto di avere sempre la copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione degli altri anni. Nel 2020 mi ha inviato gli anni 2019 e 2020, poi nel 2022 ho chiesto di avere tutto il 2021. Ho chiesto la copia di questi documenti, per avere un quadro generale relativo alla gestione del consumo idrico. Ammetto di aver sbagliato a chiedere all'amministratore la copia di questi documenti in momenti diversi e non tutti in una sola volta. Fin qui l'amministratore mi ha sempre consegnato i documenti. Quando ho chiesto tramite sms anche la copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione dell'anno 2022, mi ha risposto che non aveva tempo da perdere per l'invio dei documenti. Ho provato a contattarlo telefonicamente, ma non mi ha risposto. Faccio passare qualche settimana e provando a contattarlo con il mio cellulare, capisco che ha bloccato il mio numero di cellulare. Provo a cercare la sua pec, utilizzando il sito inipec.gov.it ma non risulta attiva. Invio una richiesta scritta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, ma me la ritrovo nella mia cassetta della posta dopo circa 40 giorni. Sicuramente quando il postino ha comunicato al mio amministratore che ero io il mittente, l'amministratore ha detto al postino di lasciare l'avviso ma poi non è andato a ritirarla presso l'ufficio postale lasciandola in giacenza per poi tornare al mittente. A settembre si viene a creare l'occasione di parlargli di presenza. Chiedo di avere la copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione, infastidito mi dice che li avrebbe inviati. Lo incontro dopo qualche giorno e mi risponde che non ha tempo per inviare questi documenti. Parlo con il mio avvocato e mi indica come unica soluzione quella di far consegnare ad un ufficiale giudiziario la richiesta della copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione, fatta da me o da lui. Per me è una cosa assurda da fare. Ho pensato come ultima soluzione di parlargli di nuovo di presenza durante la riscossione delle quote del condominio. Di comunicargli che sono disposto a pagare la quota mensile del condomino ma non quella relativa al consumo idrico, fino a quando non mi invierà la copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione. Sicuramente passerei dalla ragione al torto, ma anche nella peggiore ipotesi che mi faccia scrivere dal suo avvocato, farei rispondere al mio avvocato di avere una copia della documentazione da me richiesta che penso sarebbero obbligati a darmi. Voglio precisare che la nostra famiglia è in affitto, non siamo i proprietari dell'immobile. Parlando con il mio legale, mi ha detto che poiché siamo noi gli utilizzatori finali del servizio idrico, possiamo benissimo chiedere copia della documentazione. Chiedo a voi un parere, grazie. Modificato 27 Novembre, 2022 da ermete74
#2 Inviato 27 Novembre, 2022 Non mi meraviglio di quanto da lei scritto. Il problema principale è che molti amministratori, una volta nominati, si autoproclamano proprietari assoluti non solo dell'immobile, ma anche dei suoi abitanti. Quindi ogni richiesta, ogni telefonata, ogni domanda è solo una gran scocciatura. Sapesse le battaglie per far nominare i revisori dei conti! I due revisori, infatti, nominati dall'assemblea, dovrebbero controllare i conti, visionare le fatture e poi riferire in assemblea (cosa che dà molto fastidio al "Re-Imperatore"). Penso che ormai il rapporto tra lei e l'amministratore sia completamente rovinato, anche perché lei non è neanche proprietario e per l'amm. rappresenta solo una scocciatura. C'è da dire che è molto furbo nel rifiutare le raccomandate. L'unica cosa è cercare un congruo numero di proprietari disponibili a metterlo in minoranza e mandarlo via, ma la vedo molto dura. Ma alle assemblee state tutti zitti e con la testa china sul pavimento? 1
#3 Inviato 27 Novembre, 2022 In quanto a sintesi (richiesta in altra discussione), non è proprio il massimo 😃 Hai sicuramente diritto ad avere le copie della documentazione condominiale, come norma indica ti devi recare presso lo studio dell'amministratore ed estrarre copia a tuo carico. Penso che, una volta verificato un problema di riparto, lo si debba affrontare subito con l'amministratore, al piu' in assemblea; se continui a chiedere documenti senza che si arrivi ad una soluzione, in effetti fai solo perdere tempo. Non ti offendere, ma alla fine la questione diventa una palese mancanza di fiducia nell'operato dell'amministratore e forse così è. Ma in questo caso, meglio risolvere: o affronti chiaramente la questione ripartizione indicando dove siano gli errori, o con altri condòmini chiedi la revoca dell'amministratore.
#4 Inviato 27 Novembre, 2022 ermete74 dice: Quando ho chiesto tramite sms anche la copia delle fatture e dei prospetti di ripartizione dell'anno 2022, mi ha risposto che non aveva tempo da perdere per l'invio dei documenti. direi che la legge gli dà ragione! l'amministratore non è tenuto a inviare copie di documenti ogni condomino a tutti i diritti di visualizzare tutti i documenti che desidera, ma deve chiedere un appuntamento presso l'ufficio dell'amministratore per controllare i documenti per aver della copie le strade sono due: 1) li fotografa 2) chiede le fotocopie che comunque deve pagare. perciò per un certo tempo è stato è stato gentile poi si attenute alla norme. Antonio Modificato 27 Novembre, 2022 da Molinodoppio
#5 Inviato 27 Novembre, 2022 Un consiglio se vuoi/volete controllare l'operato dell'amministratore alla prossima assemblea nominate un revisore dei conti (basta un condomino disposto a farlo) il quale, nell'ordine: 1) quando l'amministratore ha redatto il bilancio ti (non so se posso darti del tu) chiama per controllarlo. Cosa fai: verifichi che ad esempio le singole voci di bilancio corrispondono alle fatture pagate (ad es. se vi sono 1000€ per la manutenzione delle aree verdi verifichi che vi siano anche le relative fatture per un totale di 1000€); 2) sigli/firmi ogni singola pagina del bilancio (sarà inviato copia con la convocazione dell'assemblea); 3) conviene che la stessa persona sii nominata come Presidente. Questo in modo che ci sia un condomino che possa tenere i rapporti con l'amministratore. Il Presidente firma il verbale. Riguardo il punto 2 il revisore dei conti non è disciplinato da Codice quindi può inviarti copia del bilancio gratis (posta elettronica). Può stare in carica finché vuole (meglio riconfermato assieme all'amministratore) Quindi all'odg dell'assemblea fate mettere (quando lo istituisci): 1) nomina di un revisore dei conti Quando vi è la nomina/revoca/conferma dell'amministratore fate mettere: 1) nomina/revoca/conferma dell'amministratore; 2) conferma/nomina/revoca revisore dei conti. Ribadisco di nuovo può stare in carica fino a quando non decide egli stesso di porlo all'ordine del giorno. Nel mio condominio io sono revisore dei conti e faccio così, inoltre firmo anche il verbale come presidente eletto all'unanimità. Fai sapere come andrà a finire
#7 Inviato 27 Novembre, 2022 Ringrazio tutti per le risposte. Volevo fare una precisazione riguardo alle richieste dei documenti. Non averli richiesti tutti in un'unica soluzione è dipeso dal fatto che mano a mano che esaminavo un anno, trovavo qualcosa che non andava, volevo quindi capire come era andata la gestione del consumo idrico del mio condominio negli anni successivi. Dopo aver esaminato due trimestri del 2018, il 2019, il 2020 e il 2021, i dati in mio possesso dicono che: La differenza tra il totale dei consumi dei singoli condomini ed il totale fatturato dal gestore idrico ammonta a 854 M3 che sono il 14,13% del totale dei M3 fatturati dal gestore idrico negli anni indicati. Per capirci, in media il nostro condominio consuma circa 400 M3 ogni trimestre, come se mancassero circa 6 mesi di consumi, la metà di un anno. Presumendo che la differenza fosse alta, per avere conferma sono andato ad informarmi dal gestore idrico. Ho chiesto qual è la differenza che si può generare in una gestione idrica tra contatori padre-figlio, mi ha risposto circa un 5%, valutate voi questo dato. Esaminando i prospetti di ripartizione sviluppati dal nostro amministratore relativi al nostro consumo, ho trovato diversi errori di distrazione. Credo che l'amministratore utilizzi Excel, in alcuni trimestri ha sbagliato a ripartire i M3 totali tra le fasce di ripartizione di alcuni condomini, la differenza dei M3 invece di pagarla il singolo condomino, l'ha fatta pagare a tutti gli altri condomini. In diversi trimestri ha dimenticato di variare la formula relativa al calcolo della quota fissa, indicando quella del trimestre o dell’anno precedente. Dopo aver capito che la differenza tra il nostro consumo dichiarato e quello fatturato dal gestore idrico era eccessiva, sono andato di appartamento in appartamento, spiegando a tutti i condomini la gravità della situazione. Mi sarei aspettato il loro appoggio, che qualcuno chiamasse l'amministratore per chiedere spiegazioni a riguardo, ma non è successo, mi hanno comunicato che erano disponibili a fare una riunione, ma non hanno chiamato l'amministratore per parlarne. Dopo alcuni mesi, decido di riproporre il problema del consumo idrico lasciando un avviso nell'androne del condominio e con il dubbio che qualcuno lo poteva cestinare, lascio una copia in ciascuna delle buche delle lettere dei singoli condomini. Spiego che così come è attualmente gestito il consumo idrico non va bene, indicando: di non riuscire a parlare con il nostro amministratore; l’importo che abbiamo paga in più rispetto al nostro consumo dichiarato e i M3 che mancano in base ai miei calcoli, indico che la nostra lettura, rilevata dal nostro amministratore, è sempre posticipata rispetto a quella rilevata dal gestore idrico; che ho trovato degli errori di distrazione nei prospetti di ripartizione sviluppati dell'amministratore; della possibilità del singolo condomino di staccarsi dal contratto generale; che voglio fissare una assemblea dove parlare di questo problema con la persenza dell'amministratore; chiedo di sapere il loro parere a riguardo. Non c'è stato un solo condomino che mi ha chiesto chiarimenti a riguardo. La scorsa settimana si è presentata l'occasione di discussione tra l'amministratore e i condomini L’amministratore aveva fissato una riunione nell'androne del condominio per parlare della gestione dei termosifoni. Mi sono presentato in questa riunione con la speranza di parlare anche della gestione del consumo idrico. Esponendo l'argomento riscaldamento del condominio, l'amministratore non mi ha mai guardato in faccia mentre spiegava il dà farsi. Prima della conclusione della riunione sono riuscito a parlare del discorso della gestione idrica. L'amministratore prende la parola e dice di essere d'accordo con me su tutto quello che ho indicato nell’avviso appeso nell’androne del condominio, tranne per il discorso di non essere riuscito a mettermi in contatto con lui. Infuriato gli faccio presente che ha bloccato il mio cellulare, lui pacificamente mi risponde che fa così ogni volta che un suo cliente diventa insistente nelle richieste. Gli faccio presente che se lui si sente stressato dal mio comportamento, il verso stressato sono io. Lui mi risponde "addirittura". Faccio presente che ho inviato anche una raccomandata e che lui non l'ha presa. Continuo dicendo di come si sarebbero sentiti i condomini presenti se fossero stati al mio posto, provando a contattare l'amministratore in tutti i modi e non ricevendo risposta. Gli dico che mi ha mancato di rispetto. Alcuni hanno annuito ma la cosa è passata come una cosa normale. L’ennesima delusione mi sarei aspettato l’appoggio di qualche condomino ma non è successo. Ho quindi spiegato che le differenze generate tra il nostro consumo dichiarato e quello fatturato dall'operatore erano eccessive, ammontavano a circa il 14,00% del totale fatturato e che l'impiegato del gestore idrico mi aveva indicato un 5,00% come valore nella norma. Mi ha risposto che non dovevo fare valutazioni statistiche. Francamente non ho capito cosa volesse dire. Ha detto che nel trimestre successivo che avremmo dovuto pagare si erano generate delle differenze elevate, di aver chiamato un tecnico per verificare l'impianto dando questa volta la colpa al motore di sollevamento. Per questo motivo aveva rinviato la riscossione della quota relativa al consumo idrico. Ho chiesto di cambiare il motore di sollevamento che è vecchio e che ci farà consumare anche parecchia energia elettrica, anche in questo caso non si è deciso nulla a riguardo. Ha concluso dicendo che aveva un altro impegno e che ne avremo parlato facendo una riunione nel suo ufficio, naturalmente non ha indicato quando. Sono demoralizzato e non so cosa fare. Domani si presenta per la riscossione delle quote. Come ho scritto sopra, vorrei dirgli che: Non pago il mio consumo idrico fin quando non mi invia il prospetto di ripartizione; Che fino a quando non sistema la gestione del consumo idrico, desidero ricevere copia della fattura del gestore e prospetto di ripartizione per monitorare la situazione; Di indicarmi la data in cui si farà la riunione per risolvere questa gestione completamente sballata del consumo idrico del nostro condominio. Chiedo un vostro parere, grazie. Modificato 27 Novembre, 2022 da ermete74
#8 Inviato 28 Novembre, 2022 Ma se sei in affitto, il locatore che dice? Poi un consiglio sul forum: sintesi.
#9 Inviato 28 Novembre, 2022 ermete74 dice: Non averli richiesti tutti in un'unica soluzione è dipeso dal fatto che mano a mano che esaminavo un anno, trovavo qualcosa che non andava, volevo quindi capire come era andata la gestione del consumo idrico del mio condominio negli anni successivi. Si, Ermete, si era capito, ma la questione di fondo non cambia: se rilevi degli errori, o delle incongruenze o qualsiasi cosa non vada, continuare a valutare anno per anno non risolve la situazione, anzi, come hai visto, mina i rapporti. Se gli altri condòmini non sono sensibili alla questione (a mio sindacabile parere se metti nella loro buca delle lettere un prospetto semplice che indichi quanto hanno pagato in piu' otterresti migliori risultati), devi vedertela da solo con l'amministratore; se non ti risponde piu' le vie che puoi esperire sono due: a) richiesta formale di assemblea ex art. 66 d.a.c.c. (trovi un altro condòmino disponibile, se insieme fate 1/6 di millesimi inviate pec o raccomandata all'amministratore chiedendo la convocazione di assemblea, con odg xxxx, entro il xxxx, se entro 10 giorni non arriva la convocazione, potete autoconvocarvi. Se l'amministratore non ritira le raccomandate, peggio per lui...in tutti i sensi) b) legale che invii una lettera di diffida a continuare nel calcolo errato delle quote dell'acqua ed, eventualmente, ti indichi il modo di chiedere la revoca giudiziale. Potremmo darti enne pareri morali sulla condotta dell'amministratore che lascerebbero tutti il tempo che trovano: se vuoi realmente risolvere la questione devi andare all'attacco, senza tergiversare oltre, con i mezzi dati dalla norma.
#10 Inviato 28 Novembre, 2022 Danielabi dice: Se gli altri condòmini non sono sensibili alla questione (a mio sindacabile parere se metti nella loro buca delle lettere un prospetto semplice che indichi quanto hanno pagato in piu' otterresti migliori risultati). Colpa mia che mi sono dilungato troppo, la mia dichiarazione che ho inserito nella loro buca delle lettere era sintetica. Se rileggi ho indicato i problemi da me riscontrati e messo in evidenza la cifra pagata in più che si era generata negli anni esaminati, per alcuni potrebbe sembrare irrisoria ma questo è dovuto al fatto che il costo dell'acqua è basso. Per questo avevo indicato anche la differenza totale in M3 che fa capire la gravità della cosa. Ho preferito scrivere invece di preparare un prospetto perché penso che sia più comprensibile così. Danielabi dice: devi vedertela da solo con l'amministratore; se non ti risponde piu' le vie che puoi esperire sono due: a) richiesta formale di assemblea ex art. 66 d.a.c.c. (trovi un altro condòmino disponibile, se insieme fate 1/6 di millesimi inviate pec o raccomandata all'amministratore chiedendo la convocazione di assemblea, con odg xxxx, entro il xxxx, se entro 10 giorni non arriva la convocazione, potete autoconvocarvi. Se l'amministratore non ritira le raccomandate, peggio per lui...in tutti i sensi) b) legale che invii una lettera di diffida a continuare nel calcolo errato delle quote dell'acqua ed, eventualmente, ti indichi il modo di chiedere la revoca giudiziale. Potremmo darti enne pareri morali sulla condotta dell'amministratore che lascerebbero tutti il tempo che trovano: se vuoi realmente risolvere la questione devi andare all'attacco, senza tergiversare oltre, con i mezzi dati dalla norma. Questa mattina provo a parlargli di presenza, ho indicato le cose che voglio dirgli. Se vedo che anche questa volta tergiversa o rimanda, allora seguo il tuo consiglio. Purtroppo però come ho scritto, ho capito che in questa situazione sono solo e non posso fare affidamento su gli altri condomini, cosa che avrei gradito. Grazie.
#11 Inviato 28 Novembre, 2022 ermete74 dice: messo in evidenza la cifra pagata in più che si era generata negli anni esaminati, per alcuni potrebbe sembrare irrisoria In pratica di che cifre si tratta?
#12 Inviato 29 Novembre, 2022 Danielabi dice: In pratica di che cifre si tratta? Faccio una premessa, sopra ho indicato che i prospetti realizzati dal nostro amministratore presentano degli errori, indicando quali sono. Inizialmente mi ero limitato a riportare i dati del prospetto di ripartizione del nostro amministratore in un figlio Excel, impostando il calcolo in automatico utilizzando delle formule. Poi ho fatto la stessa cosa con le fatture del nostro gestore. Sia per i prospetti che per le fatture non capivo tutto quello che era indicato e come veniva calcolato. In particolare non riuscivo a capire come il nostro amministratore calcolava i limiti di ripartizione dei singoli condomini nel suo prospetto di ripartizione. Ho quindi deciso di chiedere aiuto a voi del forum condominoweb. Grazie alla spiegazione di un utente chiamato Ago, ho capito come funzionava in toto la fattura del mio gestore idrico e insieme ad Ago siamo arrivati alla conclusione che i limiti inseriti dal nostro amministratore nel suo prospetto di ripartizione erano calcolati in maniera diciamo "creativa". Avendo capito come avviene la suddivisione delle quote relative ai consumi dei condomini e i dati riportati nelle fatture del nostro gestore, ho studiato un sistema per suddividere le quote relative al nostro consumo idrico. Ho sviluppato un nuovo prospetto che dopo averlo fatto visionare ad Ago è stato da lui approvato e che mi ha suggerito di proporlo nella prossima assemblea di condomino, come nuovo sistema di ripartizione al posto di quello utilizzato dal nostro amministratore. La premessa serve per farti capire che la differenza che si ottiene è diversa in base al prospetto che si utilizza, si ottiene la cifra di circa 1.550,00 euro nei suoi prospetti e di circa 2.087,00 euro nel mio prospetto. Utilizzando i suoi prospetti, ripartendola ai singoli condomini sembrerebbe una cifra ridicola, circa 84,00 euro a condomino in totale su 3 anni e mezzo, perché come ho scritto sopra la nostra fortuna è che il costo del consumo idrico è basso. Nei miei prospetti questa cifra non è fissa, perché lui divide la differenza in parti uguali tra i condomini, io invece la rapporto al consumo del singolo condomino e va da un minimo di circa 28,00 euro ai circa 336,00. Ma se si prende in considerazione la differenza dei metri cubi fatturati dal gestore e i nostri dichiarati si arriva ad una differenza di 854 M3 che rappresentano il 14,13% dei M3 fatturati. In media il nostro condominio consuma circa 400 M3 ogni trimestre, come se mancassero circa 6 mesi di consumi, la metà di un anno.
#13 Inviato 29 Novembre, 2022 Bene, fossi in te seguirei il consiglio di G. Ago: prepara tutto per bene e parlane in assemblea, chiedendo che il riparto venga messo all'ordine del giorno, oppure chiedendo una convocazione ex art. 66 d.a.c.c. come sopra indicato. Se l'amministratore non ti risponde, vai direttamente al suo ufficio, non penso possa chiuderti la porta sul naso. Se lo facesse, chiedine la revoca giudiziale. In sostanza: hai tutte le ragioni per volere una divisione equa, se non la ottieni nei modi usuali (parlandone con l'amministratore e in assemblea) devi passare alle vie legali: o hai l'appoggio e l'apertura dei soggetti coinvolti, oppure devi "prenderti la ragione" a forza. Non c'è altro.
#14 Inviato 29 Novembre, 2022 Ti ringrazio per la collaborazione. Vorrei un tuo parere a riguardo. I prospetti del mio amministratore presentano degli errori di distrazione che incidono poco al risultato finale. Non penso possa essere un fattore che possa comportare la revoca dell'amministratore, non so se sei d'accordo con me. Invece a mio parere la cosa grave è che il nostro amministratore non ha fatto nulla per risolvere il problema dell'alta differenza che si è presentata tra i nostri consumi dichiarati e quelli fatturati dal gestore idrico che ha generato poi delle cifre relativamente basse come ho scritto perché il costo del consumo idrico è basso. Oppure non si è reso conto di questa differenza, ma secondo me è ancora più grave. Altra punto che mi manda in bestia è il comportamento dei condomini del mio palazzo, che malgrado abbiano saputo da me com'è stato gestito il consumo idrico fanno finta di niente. Il motivo? Forse non credono a quello che ho riferito a loro. Quindi in questo momento sono da solo contro l'amministratore e in un certo senso anche gli altri condomini mi hanno lasciato solo. Come mi muovo in questo contesto da solo e per mettere in evidenza il comportamento superficiale del nostro amministratore? Modificato 29 Novembre, 2022 da ermete74
#15 Inviato 30 Novembre, 2022 ermete74 dice: Come mi muovo in questo contesto da solo e per mettere in evidenza il comportamento superficiale del nostro amministratore? Se ritieni che l'amministratore sia negligente e puoi dimostrarlo, anche da solo puoi chiedere la revoca giudiziale. Ma, considerando il comportamento degli altri condòmini è possibile che il Giudice non conceda la revoca. In ogni caso, un avvocato puo' senz'altro consigliarti al meglio. Nella tua situazione, da condòmina, insisterei con gli altri, parlando con loro e dimostrando che le ripartizioni non sono corrette: ora la cifra è poca, ma potrebbe essere peggio in futuro. In ogni caso, non va bene. Potremmo parlarne all'infinito, ma, ripeto, è necessario far valere le proprie ragioni. Insisti con gli altri.
#16 Inviato 1 Dicembre, 2022 Danielabi dice: Se ritieni che l'amministratore sia negligente e puoi dimostrarlo, anche da solo puoi chiedere la revoca giudiziale. Ma, considerando il comportamento degli altri condòmini è possibile che il Giudice non conceda la revoca. In ogni caso, un avvocato puo' senz'altro consigliarti al meglio. Penso che lasciare amministrare il nostro condominio a questa persona, sia un danno per tutti noi. Danielabi dice: Nella tua situazione, da condòmina, insisterei con gli altri, parlando con loro e dimostrando che le ripartizioni non sono corrette: ora la cifra è poca, ma potrebbe essere peggio in futuro. In ogni caso, non va bene. Potremmo parlarne all'infinito, ma, ripeto, è necessario far valere le proprie ragioni. Insisti con gli altri. Seguirò il tuo consiglio ma credo che sia una battaglia persa. Continuo a scrivere che da parte degli altri condomini mi sarei aspettato un comportamento diverso. Potevano dirmi che la mia tesi non aveva senso, però dovevano dimostrarlo, oppure chiamare il nostro amministratore e chiedere spiegazioni. Potrebbe essere che hanno chiamato il nostro amministratore e che lui li abbia convinti che a differenza della mia tesi, le differenze sono minime e loro si sono convinti. Voglio farti notare che dopo aver fatto il giro di appartamento in appartamento la prima volta per spiegare cosa avevo notato, ho provato a fare un altro giro bussando ai loro appartamenti. Alcuni non mi hanno aperto, quindi come faccio a parlare con loro se non lo vogliono fare? Infine è raro incontrarli quando esco, abbiamo orari diversi, se capita l'occasione comunque riproverò a parlargli. Ci sono delle novità a riguardo. Come ho scritto sopra, lunedì il nostro amministratore si è presentato per la raccolta delle quote. A differenza degli altri, non aveva contabilizzato solo l’incasso della mia quota del periodo precedente, negli altri condomini era tutto corretto. Ho chiesto spiegazioni e mi ha chiesto di fargli vedere la ricevuta del mio bonifico. Dopo averlo visto si è scusato giustificando dicendo che non aveva visto il mio bonifico. E' credibile la sua giustificazione? Non credo, ormai come hai scritto tu è guerra tra noi due. Ho aspettato il mio turno, ho sbagliando a non parlare davanti gli altri condomini. Gli ho detto che mi dispiace il crearsi di questa situazione, anche lui ha risposto di essere dispiaciuto. Ho fatto presente che dopo aver richiesto il prospetto di ripartizione del consumo idrico del periodo che dovevamo saldare lunedì, non avevo ricevuto la copia. Mi ha risposto che l'avrebbe inviato. Ho detto che poiché ho notato che la gestione del consumo idrico è completamente sballata, avrei pagato solo le due quote del condominio e una riparazione straordinaria. La quota del consumo idrico l'avrei pagata alla ricezione del prospetto di ripartizione. Tu mi hai scritto che ormai non ha senso richiedere documenti, ma al posto mio, tu pagheresti senza sapere come ha calcolato l'importo pur sapendo che esistono delle storture? Lui si è dimostrato gentilissimo dicendomi che non è contro di me ma a mio favore nel risolvere questa situazione, che effettivamente qualcosa non va nella gestione del consumo idrico, parole di miele per farmi contento. Pensavo che avesse capito il mio punto di vista e che avrebbe inviato il prospetto di ripartizione. Ero talmente fiducioso che incontrando un condomino con cui avevo avuto un’accesa discussione a riguardo, lei assecondava il ragionamento del nostro amministratore affermando che la situazione non era grava, ho detto che forse la situazione si stava sistemando. Tornato a casa, ne ho parlato in famiglia e abbiamo inviato un whatsapp chiedendo all'amministratore se dovevamo saldare le quote del condominio, il lavoro di manutenzione e la quota idrica dopo la ricezione del prospetto di ripartizione, o se dovevamo pagare subito tutto tranne la quota idrica saldata dopo l'invio del prospetto idrico. Non ha risposto. L'indomani ho saldato tutto tranne la quota idrica. Anch'io come te vorrei passare all'attacco, ma mi hanno sconsigliato di farlo e di aspettare una sua risposta a riguardo. Io penso che ha talmente la faccia da culo che non farà niente, anche se io non pago da oggi in poi le quote idriche. Come la pensi?
#17 Inviato 1 Dicembre, 2022 Danielabi dice: Se ritieni che l'amministratore sia negligente e puoi dimostrarlo, anche da solo puoi chiedere la revoca giudiziale. Ma, considerando il comportamento degli altri condòmini è possibile che il Giudice non conceda la revoca. In ogni caso, un avvocato puo' senz'altro consigliarti al meglio. Nella tua situazione, da condòmina, insisterei con gli altri, parlando con loro e dimostrando che le ripartizioni non sono corrette: ora la cifra è poca, ma potrebbe essere peggio in futuro. In ogni caso, non va bene. Potremmo parlarne all'infinito, ma, ripeto, è necessario far valere le proprie ragioni. Insisti con gli altri. Mi sono dimenticato di dirti che ho detto all'amministratore di aver trovato degli errori di distrazione nei suoi prospetti di ripartizione, mi ha risposto che era disponibile a pagare quei pochi euro di differenza. Infine ho chiesto di indicarmi quando avremo fatto la riunione per discutere di questa situazione, mi ha risposto che si farà a Gennaio, staremo a vedere.
#18 Inviato 1 Dicembre, 2022 Ellapeppa Ermete 😃 direi che hai fatto di tutto e di piu'. L'unica cosa che mi sembra chiara è che i rapporti fra te e l'amministratore non siano amichevoli, se riesci a recuperarli non sarebbe male, ma non per buonismo, ma perchè per qualsiasi cosa tu avrai pregiudizi nei suoi confronti e lui nei tuoi e non risolverete mai nulla. Se hai già tentato di convincere gli altri condòmini, ti resta solo di parlarne in assemblea. Se accetti un consiglio: per quante ragioni tu abbia, cerca di mantenere la calma piu' possibile, saresti sicuramente piu' convincente. E se riesci.....cerca di non dilungarti troppo 😊 (non ti offendere, è solo un consiglio) Se poi ritieni che l'amministratore abbia mancato nella gestione non solo dell'acqua, puoi ricorrere alla revoca giudiziale.
#19 Inviato 1 Dicembre, 2022 Ho letto al volo il thread e noto alcune questioni: 1. Ermete ha chiesto una vagonata di documenti in più volte, ci può stare che l'amministratore dopo 4-5 richieste sia un po' sbrottato. 2. Non è possibile dire una differenza standard fra contatori padre e figlio. Ci possono essere contatori imprecisi, perdite nelle linee comuni ecc...ecc...
#20 Inviato 3 Dicembre, 2022 Danielabi dice: Ellapeppa Ermete 😃 direi che hai fatto di tutto e di piu'. L'unica cosa che mi sembra chiara è che i rapporti fra te e l'amministratore non siano amichevoli, se riesci a recuperarli non sarebbe male, ma non per buonismo, ma perchè per qualsiasi cosa tu avrai pregiudizi nei suoi confronti e lui nei tuoi e non risolverete mai nulla. Se hai già tentato di convincere gli altri condòmini, ti resta solo di parlarne in assemblea. Se accetti un consiglio: per quante ragioni tu abbia, cerca di mantenere la calma piu' possibile, saresti sicuramente piu' convincente. E se riesci.....cerca di non dilungarti troppo 😊 (non ti offendere, è solo un consiglio) Se poi ritieni che l'amministratore abbia mancato nella gestione non solo dell'acqua, puoi ricorrere alla revoca giudiziale. Non so se tu fai l'amministratore di professione, se si potresti darmi consigli attendibili. Ti chiedo posso da solo fare richiesta per convocare un'assemblea di condominio e mettere all'ordine del giorno il problema del consumo idrico? Se si cosa devo fare? Grazie.
#21 Inviato 3 Dicembre, 2022 davidino1978 dice: Ho letto al volo il thread e noto alcune questioni: 1. Ermete ha chiesto una vagonata di documenti in più volte, ci può stare che l'amministratore dopo 4-5 richieste sia un po' sbrottato. 2. Non è possibile dire una differenza standard fra contatori padre e figlio. Ci possono essere contatori imprecisi, perdite nelle linee comuni ecc...ecc... Ti ringrazio per il tuo intervento. Anch'io ho scritto di aver sbagliato a fare la richiesta dei documenti più volte, ma è dipeso dal fatto che man mano che esaminavo gli anni notavo delle storture. L'amministratore mi ha inviato i documenti o per mail o tramite WhatsApp. Ti chiedo, non ho diritto di ricevere una copia dei documenti relativi alla gestione del consumo idrico e pagare la quota senza sapere se queste differenze ci sono ancora? Riguardo il secondo punto non sono stato io a dire che la differenza tra i contatori padre e figlio è esagerata, ma l'impiegato del nostro gestore idrico. Se lui mi dice che la differenza da me riscontrata è esagerata, dovrei non crederci? Anch'io ho scritto e spiegato agli altri condomini che la differenza può essere dovuta ad una perdita, ai nostri contatori imprecisi, a qualche condomino che non dichiara i suoi consumi reali. Ti chiedo questo esonera il nostro amministratore a non fare nulla, o perché sapeva e non ha fatto nulla, oppure perché non l'ha notato fatto ancora più grave?
#22 Inviato 3 Dicembre, 2022 ermete74 dice: posso da solo fare richiesta per convocare un'assemblea di condominio e mettere all'ordine del giorno il problema del consumo idrico? Se si cosa devo fare? No, da solo no puoi. Puoi chiedere la convocazione d'assemblea facendone richiesta almeno due condòmini che contemporaneamente rappresentino almeno 166,67 millesimi come sancito dall'articolo 66 di attuazione civile ma comunque l'amministratopre non è obbligato a convocare l'assemblea. Se l'amministratore non convoca l'assemblea sarete voi condòmini che l'avete richiesta ad autoconvocarvi: Articolo 66 d.a.c.c. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione... ermete74 dice: Ti chiedo, non ho diritto di ricevere una copia dei documenti relativi alla gestione del consumo idrico e pagare la quota senza sapere se queste differenze ci sono ancora? Tu hai diritto a ricevere copia a tue spese di tutta la documentazione condominiale che ritieni necessaria ma se l'amministratore se ne infischia e l'assemblea è disinteressata, l'unico modo di ottenere le cose è quella di avviare un'azione legale, in primis un decreto ingiuntivo per richiedere i documenti di tuo interesse e poi, se dalla documentazione riuscirai a dimostrare che ci sono delle gravi irregolarità, potrai chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore. Come ti è già stato detto, nel tuo caso specifico in cui sei solo contro tutti, non esiste alcun modo legale per far valere i tuoi diritti senza andare dall'avvocato.
#23 Inviato 3 Dicembre, 2022 ermete74 dice: Ti chiedo posso da solo fare richiesta per convocare un'assemblea di condominio e mettere all'ordine del giorno il problema del consumo idrico? Ti ha già compiutamente risposto Leonardo.
#24 Inviato 4 Dicembre, 2022 Leonardo53 dice: No, da solo no puoi. Puoi chiedere la convocazione d'assemblea facendone richiesta almeno due condòmini che contemporaneamente rappresentino almeno 166,67 millesimi come sancito dall'articolo 66 di attuazione civile ma comunque l'amministratopre non è obbligato a convocare l'assemblea. Se l'amministratore non convoca l'assemblea sarete voi condòmini che l'avete richiesta ad autoconvocarvi: Articolo 66 d.a.c.c. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione... Tu hai diritto a ricevere copia a tue spese di tutta la documentazione condominiale che ritieni necessaria ma se l'amministratore se ne infischia e l'assemblea è disinteressata, l'unico modo di ottenere le cose è quella di avviare un'azione legale, in primis un decreto ingiuntivo per richiedere i documenti di tuo interesse e poi, se dalla documentazione riuscirai a dimostrare che ci sono delle gravi irregolarità, potrai chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore. Come ti è già stato detto, nel tuo caso specifico in cui sei solo contro tutti, non esiste alcun modo legale per far valere i tuoi diritti senza andare dall'avvocato. Io ho parlato con il mio avvocato il quale mi ha detto che poiché non ritira un'eventuale richiesta di copia relativa alla gestione del consumo idrico fatta con raccomandata con ricevuta di ritorno, lo ha già fatto con me, non ho trovato la sua pec, l'unico modo di consegnare la richiesta per avere una copia della documentazione è utilizzare un ufficiale giudiziario che consegna a mano la richiesta a mio nome o fatta dal mio avvocato. Poi l'amministratore potrebbe anche rifiutarsi di consegnare la copia della documentazione. In questo caso dovremmo rivolgerci ad un giudice che deve esaminare la questione e poi decidere, in altre parole iniziare un processo. Ti chiedo se anche per te la procedura è questa. Cosa mi consigli di fare in base a quello che ho scritto?
#25 Inviato 4 Dicembre, 2022 ermete74 dice: Cosa mi consigli di fare in base a quello che ho scritto? Io la vedo come il tuo avvocato. Una notifica con ufficiale giudiziario costa 10/15 euro ed è la soluzione migliore, ma poi se l'amministratore continua ad ignorarti devi procedere per vie legali come ti avevamo già anticipato io e Daniela. Non c'è altro da fare; o segui pari pari quello che ti dice il tuo avvocato oppure abbandona la questione di principio e passi oltre questa vicenda perchè staiamo parlando di riparti discordanti di qualche decina di euro che non meritano lo spreco di tanto tempo e risorse. 1