#1 Inviato 1 Luglio, 2013 salve, mi hanno proposto l' amministrazione di un condominio, 30 unità abitative su 2 palazzi. non ho mai amministrato un condominio ma ho seguito un corso anaci nel 2010 intenzionato a intraprendere la professione, poi ho fatto altro enon se n' è fatto niente. sono laureato in economia bancaria, quindi 4 conti dovrei saperli fare. non ho partita iva non ho altre fonti di reddito le mie conoscenze sono arrugginite ma pian piano ovviamente mi documenterò anche sulle recenti variazioni mi servirebbero dei consigli. a livello fiscale come mi devo comportare? devo aprire partita iva ? il compeso sarà sui 1500 euro annui rilascerò ricevute? il condominio è nuovo, entrerei come primo amministratore, quali sono le prime cose da fare? sia per la mia nomina (per essere tutto da codice) che le mie prime azioni il condominio non ha tabelle millesimali, come si fa in questi casi? il costruttore non ha venduto tutti gli immobili, chi paga per gli immobili ancora invenduti? fino ad esso i condomini si sono autogestiti, cosa devo farmi consegnare? purtroppo la nomina è tra pochissimo, quindi dovrò fare esperienza durante. probabilmente ricontattero anaci per avere un aggiornamento, ma da qui a ottobre tutto è fermo. grazie per le risposte
#2 Inviato 1 Luglio, 2013 Francamente trovo difficile risponderti in un semplice post.... mi dispiace ma sarebbe opportuno farti affiancare da qualcuno di più esperto...
#4 Inviato 1 Luglio, 2013 a livello fiscale come mi devo comportare? devo aprire partita iva ? il compeso sarà sui 1500 euro annui rilascerò ricevute? il condominio è nuovo, entrerei come primo amministratore, quali sono le prime cose da fare? sia per la mia nomina (per essere tutto da codice) che le mie prime azioni il condominio non ha tabelle millesimali, come si fa in questi casi? il costruttore non ha venduto tutti gli immobili, chi paga per gli immobili ancora invenduti? fino ad esso i condomini si sono autogestiti, cosa devo farmi consegnare? purtroppo la nomina è tra pochissimo, quindi dovrò fare esperienza durante. probabilmente ricontattero anaci per avere un aggiornamento, ma da qui a ottobre tutto è fermo. grazie per le risposte la partita IVA la devi aprire sicuramente. chiama un commercilista che saprà darti indicazioni più precise. per il resto: Tramite il costruttore incontrati con gli altri condomini. fatti conoscere e se sei di loro gradimento convoca un assemblea dove sarai ufficialmente nominato amministratore. Mi sembra strano che non ci sia una tabella millesimale... Per gli appartamenti non venduti paga l'impresa
#5 Inviato 1 Luglio, 2013 quali saranno le prime cose da fare? a livello fiscale, che documenti dovò fare per il condominio? leggevo di 770 purtroppo all' inizio come già detto, mi mancherà qualche base in attesa di rifare il corso oltre ad indicare il mio compenso nel preventivo cosa dovrò indicare? io pensavo a 65 euro ad unità abitativa. su questo compenso in linea di massima a quanto ammontano gli oneri fiscali? devo metterli in preventivo o si defalcano dal mio compenso?
#6 Inviato 1 Luglio, 2013 quali saranno le prime cose da fare? a livello fiscale, che documenti dovò fare per il condominio? leggevo di 770 purtroppo all' inizio come già detto, mi mancherà qualche base in attesa di rifare il corso oltre ad indicare il mio compenso nel preventivo cosa dovrò indicare? io pensavo a 65 euro ad unità abitativa. su questo compenso in linea di massima a quanto ammontano gli oneri fiscali? devo metterli in preventivo o si defalcano dal mio compenso? quindi la partita iva è inevitabile...anche se non ho altre fonti di reddito giusto? che spese comporta?
#9 Inviato 2 Luglio, 2013 La P.I. non costa nulla aprirla e si fa in giornata, quindi fallo subito, ricordandoti che prima di svolgere la tua attività dall'apertura della P.I. devono trascorrere 30gg.
#10 Inviato 2 Luglio, 2013 nel caso non venissi eletto, avere la partita iva e non svolgere attività potrebbe comportarmi problemi?
#11 Inviato 2 Luglio, 2013 No, non costerebbe nulla nel nostro inquadramento. Comunque io ho informazioni diverse. Dal momento della nomina hai 30 giorni di tempo per regolarizzare la tua posizione Iva.
#12 Inviato 2 Luglio, 2013 ...fallo subito, ricordandoti che prima di svolgere la tua attività dall'apertura della P.I. devono trascorrere 30gg. Non è che volevi dire il contrario? Cioè hai 30 giorni di tempo per aprire la partita iva dall'inizio di attività? Non sono competente in materia ma mi pare strano che si debba star fermi 30 giorni.
#13 Inviato 3 Luglio, 2013 Ciao, in realtà la partita iva non è necessaria finchè non amministri il secondo condominio in contemporanea. Un solo condominio ti dà diritto ad emettere ricevuta per prestazione occasionale. Se il compenso è inferiore a 5000 euro addirittura niente ricevuta ma solo quietanza. attualmente quanti comproprietari ci sono? il costruttore e quanti altri? in ogni caso la nuova normativa prevede che l'amministratore elenchi in maniera analitica tutti i compensi richiesti per le varie attività (in alternativa ne indichi uno omnicomprensivo). per la tua nomina serve la maggioranza degli intervenuti nell'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. in mancanza di tabelle millesimali, l'assemblea dovrà incaricare un tecnico per la loro redazione, a meno che non vi provveda direttamente il costruttore in tempi rapidi. in attesa delle tabelle, l'assemblea delibera di ripartire le spese secondo un criterio comune, salvo conguaglio una volta redatte le tabelle. per gli immobili invenduti verifica il regolamento di condominio ed eventualmente l'esistenza di clausole particolari sui rogiti di chi ha già acquistato... non è raro il caso in cui il costruttore si autoesoneri da certe spese. devi infine creare e tenere il registro di anagrafe condominiale, contenente tutti i dati dei singoli appartamenti e dei titolari di diritti su di essi, così da evitare errori nella ripartizione spese o nella convocazione delle assemblee. al volo, mooooolto sommariamente, queste sono le prime cose che mi vengono in mente. ah, una volta nominato hai 30 giorni per andare all'agenzia delle entrate a dichiarare la presa in carico del condominio, comunicando il tuo codice fiscale e diventando così a tutti gli effetti il rappresentante fiscale del condominio... in bocca al lupo!
#14 Inviato 3 Luglio, 2013 per la questione p.iva o prestazioni occasionali rivolgiti ad un commercialista oppure ad un CAF (forse più economico) e risolvi tutto. Io mi sono rivolta alla confesercenti ed ho aperto p.iva con regime dei minimi, spendendo 60 euro. Loro ti spiegano anche come fatturare. La prima assemblea (se è un nuovo condominio) spetta convocarla ai condòmini, non a te (come dice Jamba). Se conosci il costruttore o qualche condòmino, suggerisci di convocarla e fagli avere anche un tuo preventivo così lo portano in assemblea. Un modello di preventivo lo trovi anche sul sito anaci, o se hai fatto un loro corso, sicuramente chiedi a loro. Di solito il compenso è solo l'imponibile, poi scrivi "oltre oneri di legge, p.iva..". Precisa bene il totale del compenso ordinario e tutte le singole voci di quello straordinario, perchè ciò che non è precisato come straordinario, ricade in quello ordinario. La prima cosa da fare se vieni nominato è quella di andare all'agenzia delle entrate e chiedere il cod.fisc del condominio e poi informare i fornitori della tua nomina.
#15 Inviato 4 Luglio, 2013 Ciao, in realtà la partita iva non è necessaria finchè non amministri il secondo condominio in contemporanea.Un solo condominio ti dà diritto ad emettere ricevuta per prestazione occasionale. Se il compenso è inferiore a 5000 euro addirittura niente ricevuta ma solo quietanza. Innanzitutto vorrrei sapere che differenza c'è tra una ricevuta (pezzo di carta firmato) ed una quetanza (pezzo di carta firmato). Inoltre la prestazione occasionale non può essere effettuata per più di 30 giorni nell'anno solare mentre il mandato dell'amministratore dura 365 giorni. Che io sappia, l'unico caso in cui l'Agenzia delle Entrate tollera la non apertura della partita iva è solo quello in cui l'amministratore amministri si un solo condominio, ma deve trattarsi del SUO condominio e dovrà essere inquadrato con un contratto co.co.pro.
#16 Inviato 4 Luglio, 2013 Concordo con Leonardo53.................BISOGNA aprire la p.i. ed emettere regolare fattura.
#17 Inviato 4 Luglio, 2013 Ciao, in realtà la partita iva non è necessaria finchè non amministri il secondo condominio in contemporanea.Un solo condominio ti dà diritto ad emettere ricevuta per prestazione occasionale. Se il compenso è inferiore a 5000 euro addirittura niente ricevuta ma solo quietanza. purtoppo non è così. la prestazione occasionale è valida solo se la esegui per un tempo massimo di 30 gionri all'anno anche in maniera non continutaiva. Questo limite non è certo compatibile con l'attvità di amministratore.
#18 Inviato 8 Luglio, 2013 Ciao a tutti. Anch'io mi accingo ad amministrare il mio primo condominio. Sono già stato informalmente nominato. Devo adesso preparare tutte le carte per fare le cose secondo la normativa. Primo grosso dubbio riguarda proprio la partita iva, di cui si discuteva. Come scritto da rickypink, la partita iva non mi risulta sia obbligatoria per chi amministra un solo condominio. Citando infatti un documento dell'agenzia delle entrate: Lo svolgimento dell'attività in via continuativa, al di fuori dell'esercizio di arti e professioni, senza subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita, non comporta obbligo di partita iva, e viene classificato, ai fini delle imposte sui redditi, come lavoro assimilato a quello dipendente. Credo sia proprio questo il caso di chi amministra un condominio e svolge l'attività non come attività prevalente, senza un ufficio, ecc ecc... Di conseguenza niente obbligo di fattura con ritenute proprie dei lavoratori autonomi. Semplicemente l'anno seguente si dichiarano i compensi sul 730. Vi risulta? O sono male informato?
#19 Inviato 8 Luglio, 2013 Ciao a tutti. Lo svolgimento dell'attività in via continuativa, al di fuori dell'esercizio di arti e professioni, senza subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita, non comporta obbligo di partita iva, e viene classificato, ai fini delle imposte sui redditi, come lavoro assimilato a quello dipendente. Credo sia proprio questo il caso di chi amministra un condominio e svolge l'attività non come attività prevalente, senza un ufficio, ecc ecc... Di conseguenza niente obbligo di fattura con ritenute proprie dei lavoratori autonomi. Semplicemente l'anno seguente si dichiarano i compensi sul 730. Vi risulta? O sono male informato? Il lavoro assimilato a quello di dipendemte è appunto un contratto co.co.pro. che prevede busta paga, cud, operare le ritenute da parte del condominio... proprio come se l'amministratore fosse un dipendente del condominio. A me, però, risulta da quel che dicono i fiscalisti del forum, che l'Agenzia delle Entrate tollera questo inquadramento solo se si tratta di un condòmino che amministra il suo condominio.
#20 Inviato 8 Luglio, 2013 Io mi permetto far presente che - per amministrare un solo (sottolineo un solo) condomìnio - la partita Iva non è affatto obbligatoria: la risposta scritta me l'ha fornita l'agenzia delle entrate allorchè ero andato a depositare il mio nominativo per l'amministrazione di un condomìnio di 25 unità abitative + box. Naturalmente la cosa da fare è quella sì di sentire anche il proprio commercialista, ma soprattutto di richiedere una risposta/conferma scritta all'Agenzia delle entrate del proprio territorio. Queste domande si possono fare anche via mail: loro rispondono sempre via mail. Poi uno se vuole guadagnere tempo può andarci di persona. Fra l'altro nelle nuove norme della legge 220/2012 non m i sembra di aver letto nulla che parli dell'obbligo di aprire partita Iva per un solo complesso. L'obbligatorietà c'è quando .
#21 Inviato 8 Luglio, 2013 Sono d'accordo. Ma, invitandovi a rileggere quanto da me scritto citando proprio una dispensa che ho scaricato dal sito dell'agenzia delle entrate, non è tanto il numero di condomini amministrati che fa la differenza, nè il fatto di essere o meno condòmino. Si fa riferimento alla modalità con cui si svolge l'attività: se viene svolta senza l'uso di mezzi organizzati e non come professione (ovvio, se si amministrano 15 condomini è difficile dimostrare che non si svolga come professione), allora non vi è obbligo di partita IVA perchè ci si inquadra come dipendente (come l'eventuale portiere, quindi). Non credo ci sia bisogno di un commercialista. La normativa è chiara. Ad ogni modo chiederò di persona all'Agenzia delle Entrate quando andrò a chiedere il codice fiscale.
#22 Inviato 8 Luglio, 2013 ...Non credo ci sia bisogno di un commercialista. La normativa è chiara. Ad ogni modo chiederò di persona all'Agenzia delle Entrate quando andrò a chiedere il codice fiscale. Ammesso che l'Agenzia delle Entrate confermi che si può amministrare un solo condominio anche se non è il proprio, chiedi bene qual'è il tipo di inquadramento che intendono come lavoro assimilato a quello dipendente. L'unico tipo di inquadramento è il contratto co.co.pro. ma se non sei in grado di preparare una busta paga con ritenute fiscali, contributi previdenziali a carico del condominio, CUD... probabilmente avrai bisogno del commercialista. Altra cosa da non trascurare, oltre al tuo compenso netto considera tutti questi costi aggiuntivi per il condominio e calcola quanto sarà i lcosto finale per il condominio. Forse ti accorgerai che costeresti almeno il doppio di un qualsiasi professionista con partita iva.
#23 Inviato 8 Luglio, 2013 Io ho indicato quello che mi è stato detto - e come del resto ho fatto quando, qualche anno fa, avevo accettato l'incarico per amministrare un solo condòminio (su richiesta esplicita dei condòmini interessati) che non era quello in cui abito. Al termine della gestione ho presentato (come da indicazioni sia del commercialista sia dell'agenzia delle entrate) -notula - per l'addebito del mio compenso al condòminio (dichiarando altresì nel mio 730 l'importo percepito che si sommava così al mio reddito....) con la precisazione che in base all'art. 3 comma 1 e 5 art. comma 2 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 si trattava di una prestazione di lavoro autonomo occasionale esercitata in proprio, senza vincoli di subordinazione e coordinamento e senza l'ausilio di mezzi organizzati (al di fuori cioè dell'attività di impresa e dell'esercizio di arti e professioni che prevedono l'iscrizione in appositi albi) e indicando pure Questo, ripeto dopo aver chiesto all'Agenzia delle entrate e a commercialista (e dopo essermi studiato e ristudiato direttamente tutte le normative del caso). A distanza di 8 anni non mi è assolutamente stato mai contestato nulla dall'agenzia entrate. Perchè tutto era fatto secondo le regole. Quindi, per concludere (il mio intervento) un solo condomìnio - a prescindere che vi siano 9 o 20 o 60 unità; o più - non prevede l'obbligo di aprire la partita Iva. Poi è evidente che, in prospettiva di ampliare l'attività, o per altre ragioni fiscali e contributive, uno apre la apre e così non ci pensa più.
#24 Inviato 8 Luglio, 2013 ... si trattava di una prestazione di lavoro autonomo occasionale esercitata in proprio... Il problema è tutto qui. Il lavoro occasionale, che tra l'altro non può superare i 30 giorni in un anno mentre l'amministratore resta in carica 365 giorni, ti sembra un "lavoro assimilato a quello dipendente"? Hai provato a farti mettere per iscritto dall'impiegato dell'A.d.E. che l'amministratore di condominio può essere considerato lavoro occasionale? C'è una gran differenza tra occasionale e continuativo. Quello che l'impiegato di turno dell'A.d.E. può dire conta poco, la guida dell'A.d.E. che tu stesso puoi legere qui al paragrofo 9 --link_rimosso-- dice ben altro. Dice che: Ai fini della corretta individuazione degli adempimenti fiscali da porre in essere da parte dell’amministratore di condomini in materia di imposte sui redditi e Iva è possibile distinguere i seguenti casi: non esercente arti o professioni, che svolge in via continuativa(non occasionale) lattività di amministratore senza vincolo di subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita (ad esempio, il condòmino che si occupa della gestione del proprio stabile): l’attività genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente e, ai relativi compensi, si applicano le regole di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente; inoltre, non c’è alcun obbligo ai fini Iva in quanto l’attività è esclusa dal campo Iva; DOMANDA: Qual'è il tipo di inquadramento al quale si applicano le regole di reddito da lavoro dipendente (busta paga, CUD, INPS, IRPEF...) senza essere veri e propri dipendenti? RISPOSTA: L'unico tipo di inquadramento che io conosco e quello di CO.CO. PRO. Il fatto che l'A.d.E. non faccia un controllo capillare non significa che si è in regola. Anche agli evasori fiscali non succede nulla finchè non sono beccati.
#25 Inviato 8 Luglio, 2013 Caro Leonardo 53 - ti dico solo che io dopo essermi più che informato, aver conferito con due dirigenti dell'AdE di Milano e avuta la conferma/consulenza di due dottori commercialisti (non certo dei novellini) ho emesso notula nei termini che ho descritto (siamo a metà 2005). Senza avere nessuna conseguenza anche se poi fra il 2007 e il 2010 sono stato "invitato" per 3-4 verifiche della mia posizione reddituale (a seguito delle dichiarazioni 730 presentate negli anni precedenti) senza che nulla di irregolare o di illecito mi sia mai stato attribuito. In ogni caso, per abitudine - e con tutto il rispetto per chi lavora - io di questioni delicate come quelle fiscali e contributive non parlo sicuramente con il primo impiegato o con l'usciere di turno. Anche se non ho la presunzione di dover assolutamente conferire con il Minisro delle finanze e tesoro o con il capo dell' A.d.E/Equitalia. Altrimenti sarebbe lecito ritenere che tutto è opinabile: anche i "suggerimenti" e le citazioni che tu, io, ed altri pubblicano su questo forum. Penso, in tutta umiltà ma con estrema franchezza, che nessuno fra noi "comuni mortali" a prescindere da titoli accademici più o meno elevati possa ritenersi in assoluto come il depositario della verità. E quindi confutare d'acchito - non dico i consigli - ma i suggerimenti e le opinioni di altri che, comunque, non sono mai stati 'richiamati' per irregolarità o errori fiscali di sorta, nè tantomeno finiti nella cerchia dei piccoli o grandi evasori. Ciao.
