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Mearini91

Prima pulizia condizionatore assunzione di obbligazione spontanea

Buongiorno.

Mi trovo nella seguente situazione.
Ho firmato un contratto di locazione il primo di luglio 2021. Già dagli albori del contratto la proprietaria si è rivelata estremamente rigida e ha chiesto diritti che non le spettavano (ad esempio,cantina chiusa a chiave e chiave in suo possesso, sebbene il contratto citi la cantina come terreno dato in locazione). Al giorno odierno (21 luglio) ancora non abbiamo la fornitura del gas perché il tubo di alimentazione dei fornelli è risultato non a norma in seguito al sopralluogo fatto dal tecnico della ditta che avrebbe dovuto eseguire la spiombatura e rendere disponibile il gas, rivelando quindi un vizio occulto che preclude il completo usufrutto del bene locato.
Allo stato attuale la proprietaria non ha ancora dato informazioni circa come intenda procedere relativamente alla scomputazione da noi richiesta, sebbene abbia chiamato idraulici per risolvere il problema e abbia inizialmente detto che era nostro dovere avvisarla prima e che quindi non avrebbe risarcito nulla.

Questo è l'antefatto utile a capire il soggetto.

 

Adesso la questione:
in data 28/06, prima cioè della firma del contratto, la proprietaria mi manda un sms (che tuttora conservo) dove dice che va fatta la pulizia del condizionatore(filtri e manutenzione ordinaria) perché è sporco, ci indica quindi la ditta presso cui prendere appuntamento e ci dice di mandarle la fattura (per telefono ha anche esplicitamente detto che sarebbe stata a suo carico, più e più volte).

A contratto firmato e a pulizia eseguita, ci dice "mi sono informata e la fattura spetta a voi".
Ora, ho visto le tabelle sunia etc, e ho visto che l'ordinaria manutenzione spetta a noi. Tuttavia qua parliamo di una manutenzione dovuta a sporcizia accumulata prima del nostro arrivo e magari segregata lì da anni. Iperbolicamente parlando, anche la pulizia del bagno è a carico degli inquilini, tuttavia se al momento della consegna delle chiavi il bagno risulti sporco, è onere del locatore (articolo 1575 c.c) consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Inoltre credo che l'accordo preso precedentemente, e poi non rispettato, abbia avuto peso nella fase di negoziazione poiché, noi, appresa la necessità di sostenere quella spesa, avremmo potuto rifiutare e rivolgerci altrove.

Aggiungo che la proprietaria ci ha inoltre indicato la ditta presso cui rivolgersi, limitando quindi la nostra possibilità di scelta su ditte a noi più congeniali.

 

Come dovrei comportarmi?

Grazie a tutti

Mearini91 dice:

Ora, ho visto le tabelle sunia etc, e ho visto che l'ordinaria manutenzione spetta a noi.

Da che mondo è mondo il bene locato deve essere consegnato con impianti a apparecchiature già oggetto di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il locatario deve garantirne la successiva manutenzione ordinaria, non deve eseguire manutenzione ordinaria su un impianto da poco locato.

Dato ghe la manutenzione è a carico del locatario, egli può scegliere l'azienda che ritiene più qualificata per il proprio intervento, basta garantisca il buon esito dell'azione.

Modificato da Nanojoule

Sicuramente, visto che non vi ha lasciato scelta di come condurre la manutenzione, questa dovrà essere pagata dal locatore non dal conduttore

Mearini91 dice:

Buongiorno.

Mi trovo nella seguente situazione.
Ho firmato un contratto di locazione il primo di luglio 2021. Già dagli albori del contratto la proprietaria si è rivelata estremamente rigida e ha chiesto diritti che non le spettavano (ad esempio,cantina chiusa a chiave e chiave in suo possesso, sebbene il contratto citi la cantina come terreno dato in locazione). Al giorno odierno (21 luglio) ancora non abbiamo la fornitura del gas perché il tubo di alimentazione dei fornelli è risultato non a norma in seguito al sopralluogo fatto dal tecnico della ditta che avrebbe dovuto eseguire la spiombatura e rendere disponibile il gas, rivelando quindi un vizio occulto che preclude il completo usufrutto del bene locato.
Allo stato attuale la proprietaria non ha ancora dato informazioni circa come intenda procedere relativamente alla scomputazione da noi richiesta, sebbene abbia chiamato idraulici per risolvere il problema e abbia inizialmente detto che era nostro dovere avvisarla prima e che quindi non avrebbe risarcito nulla.

Questo è l'antefatto utile a capire il soggetto.

 

Adesso la questione:
in data 28/06, prima cioè della firma del contratto, la proprietaria mi manda un sms (che tuttora conservo) dove dice che va fatta la pulizia del condizionatore(filtri e manutenzione ordinaria) perché è sporco, ci indica quindi la ditta presso cui prendere appuntamento e ci dice di mandarle la fattura (per telefono ha anche esplicitamente detto che sarebbe stata a suo carico, più e più volte).

A contratto firmato e a pulizia eseguita, ci dice "mi sono informata e la fattura spetta a voi".
Ora, ho visto le tabelle sunia etc, e ho visto che l'ordinaria manutenzione spetta a noi. Tuttavia qua parliamo di una manutenzione dovuta a sporcizia accumulata prima del nostro arrivo e magari segregata lì da anni. Iperbolicamente parlando, anche la pulizia del bagno è a carico degli inquilini, tuttavia se al momento della consegna delle chiavi il bagno risulti sporco, è onere del locatore (articolo 1575 c.c) consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Inoltre credo che l'accordo preso precedentemente, e poi non rispettato, abbia avuto peso nella fase di negoziazione poiché, noi, appresa la necessità di sostenere quella spesa, avremmo potuto rifiutare e rivolgerci altrove.

Aggiungo che la proprietaria ci ha inoltre indicato la ditta presso cui rivolgersi, limitando quindi la nostra possibilità di scelta su ditte a noi più congeniali.

 

Come dovrei comportarmi?

Grazie a tutti

A mio parere sei stato molto incosciente a firmare un contratto di locazione nel quale ti impegnavi con un soggetto che fin dagli albori, come da tua stessa ammissione, risultava già problematico. E sei solo agli inizi....

Per quanto riguarda i quesiti posti, condivido in toto con quanto è già stato espresso.

La prossima volta metti in chiaro che un eventuale intervento a tuo carico, ti  preserverá la facoltà di scegliere una ditta a te più conveniente e congeniale.

E comunque aggiungo che visto che non avevi ancora l'immobile, la prima manutenzione, in ogni caso, sarebbe dovuta essere pagata dal locatore 

Come suggerireste di comportarmi? Ho già sentito un mio amico legale che mi ha suggerito di invitarla con le buone a trovare un accordo bonario prima di dover ricorrere ad una lettera. Voi come agireste?

Mearini91 dice:

Come suggerireste di comportarmi? Ho già sentito un mio amico legale che mi ha suggerito di invitarla con le buone a trovare un accordo bonario prima di dover ricorrere ad una lettera. Voi come agireste?

Tentativo di accordo bonario, facendo presente con la dovuta gentilezza le mancanze contrattuali che il locatore ha eseguito.

Sottolineerei che in caso di disputa nel 99% dei casi la ragione va all'inquilino

 

Mearini91 dice:

Voi come agireste?

Personalmente mi pulirei i filtri da solo e sanificherei la batteria con uno spray apposito facilmente reperibile in commercio. L'operazione è decisamente semplice.

Mi costerà di meno di una lettera del legale.

Nanojoule dice:

Tentativo di accordo bonario, facendo presente con la dovuta gentilezza le mancanze contrattuali che il locatore ha eseguito.

Sottolineerei che in caso di disputa nel 99% dei casi la ragione va all'inquilino

 

Intendi nel caso specifico o, più ampiamente, in casi relativi alla stessa materia?

GIME dice:

Personalmente mi pulirei i filtri da solo e sanificherei la batteria con uno spray apposito facilmente reperibile in commercio. L'operazione è decisamente semplice.

Mi costerà di meno di una lettera del legale.

No, forse non mi sono spiegato. 

Prima di firmare il contratto avevamo concordato (con tanto di sms dove dice di inviarle la fattura) che l'operazione sarebbe stata a suo carico. 
Una volta eseguita l'operazione e arrivata la fattura, lei dice di essersi informata e che le spese sono a mio carico e che lei se ne chiama fuori, venendo meno oltre alla questione circa lo stato di manutenzione all'atto della stipula del contratto, anche alla parola data.

Mearini91 dice:

Prima di firmare il contratto avevamo concordato (con tanto di sms dove dice di inviarle la fattura) che l'operazione sarebbe stata a suo carico.

L'unica prova è l'sms, ma se quell'sms non avesse valore legale, l'unica cosa che conta è che hai contattato tu il manutentore e quindi sei tu il committente.

Cosa diversa sarebbe stata se il locatore avesse contattato lui il manutentore e gli avesse detto di accordarsi con te per poter entrare in casa. In tal caso il committente sarebbe stato lui ma per come stanno le cose il manutentore che hai chiamato tu potrebbe chiedere i soldi a te e poi tu dovresti fare una causa con il locatore.

Visto il malinteso, se la spesa non è eccessiva potresti accordarti (per questa volta) per pagare il 50%.

La fattura dell'intervento è stata intestata a te oppure al locatore?

 

Mearini91 dice:

Una volta eseguita l'operazione e arrivata la fattura, lei dice di essersi informata e che le spese sono a mio carico e che lei se ne chiama fuori, venendo meno oltre alla questione circa lo stato di manutenzione all'atto della stipula del contratto, anche alla parola data.

E' chiaro quello che dici.

A mio parere, se si è rimangiata la parola, legalmente non potrai farci nulla perché l'onere della manutenzione ordinaria è in testa al conduttore.

Leonardo53 dice:

L'unica prova è l'sms, ma se quell'sms non avesse valore legale, l'unica cosa che conta è che hai contattato tu il manutentore e quindi sei tu il committente.

Cosa diversa sarebbe stata se il locatore avesse contattato lui il manutentore e gli avesse detto di accordarsi con te per poter entrare in casa. In tal caso il committente sarebbe stato lui ma per come stanno le cose il manutentore che hai chiamato tu potrebbe chiedere i soldi a te e poi tu dovresti fare una causa con il locatore.

Visto il malinteso, se la spesa non è eccessiva potresti accordarti (per questa volta) per pagare il 50%.

La fattura dell'intervento è stata intestata a te oppure al locatore?

 

A me. Tuttavia contro la mia volontà poiché ho detto agli operatori che venisse intestata alla proprietaria, la quale a sua volta ha rimbalzato su di me. Adesso ho una fattura a mio nome tra le mani.

Il problema è che stiamo parlando di uno stato manutentivo precedente al nostro insediamento.

GIME dice:

E' chiaro quello che dici.

A mio parere, se si è rimangiata la parola, legalmente non potrai farci nulla perché l'onere della manutenzione ordinaria è in testa al conduttore.

La manutenzione ordinaria è a carico del conduttore, e questo è assodato e non ho nulla da replicare.

Il problema nasce allorché io apra un contratto ex novo (no subentro) e lo stato del condizionatore necessita di manutenzione, ovvero non è in "buono" stato di manutenzione. Posso rivalermi sull'articolo 1575 del c.c o la prendo in tasca? E' questo che non capisco

Mearini91 dice:

Adesso ho una fattura a mio nome tra le mani.

Secondo me ti hanno incastrato.

Sulla carta resta il fatto che:

- il manutentore lo hai chiamato tu

- il committente sei tu

- l'appuntamento con il manutentore lo hai preso tu

- il manutentore ha fatturato a te

Quantunque non spettasse a te fare quella manutenzione, perchè hai chiamato tu il manutentore anzichè dire al locatore di provvedere lui? 

Nelle tue mani c'è solo quell'Sms per cui devi valutare con il tuo amico avvocato se quell'Sms è sufficiente a smontare tutto quanto è stato archiettato sulla carta per incastrarti.

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Mearini91 dice:

Posso rivalermi sull'articolo 1575 del c.c o la prendo in tasca? E' questo che non capisco

Chi giudicherà lo farà solo sulla scorte delle carte: conta il contratto sottoscritto da entrambi.

E' questo che devi valutare. 

Mearini91 dice:

A me. Tuttavia contro la mia volontà poiché ho detto agli operatori che venisse intestata alla proprietaria, la quale a sua volta ha rimbalzato su di me. Adesso ho una fattura a mio nome tra le mani.

Il problema è che stiamo parlando di uno stato manutentivo precedente al nostro insediamento.

La manutenzione ordinaria è a carico del conduttore, e questo è assodato e non ho nulla da replicare.

Il problema nasce allorché io apra un contratto ex novo (no subentro) e lo stato del condizionatore necessita di manutenzione, ovvero non è in "buono" stato di manutenzione. Posso rivalermi sull'articolo 1575 del c.c o la prendo in tasca? E' questo che non capisco

Dovresti valutare assieme al legale le carte che avete in mano e da li si può iniziare a presumere quale sia l'esito.

A tuo favore sembra esserci semplicemente un SMS che è privo di probatorietá da un punto di vista legale ( tralasciando le parole che non hanno alcun valore).

A tuo sfavore ci sono: la leggerezza di esserti intestatato la fattura risultando come committente e chiamando tu la ditta direttamente ( che sia stata alle spalle consigliata dalla proprietà non è dichiarazione della volontà di pagare e/o di volersi attestare la spesa).

A mio parere sembra che la proprietà abbia studiato bene come raggirarti e che ha seguito un piano ben preciso (già dall'invio dell'SMS).

Leonardo53 dice:

Secondo me ti hanno incastrato.

Sulla carta resta il fatto che:

- il manutentore lo hai chiamato tu

- il committente sei tu

- l'appuntamento con il manutentore lo hai preso tu

- il manutentore ha fatturato a te

Quantunque non spettasse a te fare quella manutenzione, perchè hai chiamato tu il manutentore anzichè dire al locatore di provvedere lui? 

Nelle tue mani c'è solo quell'Sms per cui devi valutare con il tuo amico avvocato se quell'Sms è sufficiente a smontare tutto quanto è stato archiettato sulla carta per incastrarti.

A suo parere siamo nella fattispecie delle promesse unilaterali ed in particolare di promessa di pagamento (artt. 1987 e 1988 cc) e l'sms dovrebbe avere valore probatorio.

Ma tralasciando questo dettaglio e soffermandosi sugli oneri del locatore, è sufficiente il fatto che lei abbia fatta chiara menzione dello stato dell'impianto non pulito perché le si possa riconoscere il vizio?

Ovvero, siamo in una situazione in cui è fuori da ogni ragionevole dubbio accusarla di inadempienza dei suoi oneri?

Mearini91 dice:

A me. Tuttavia contro la mia volontà poiché ho detto agli operatori che venisse intestata alla proprietaria, la quale a sua volta ha rimbalzato su di me. Adesso ho una fattura a mio nome tra le mani.

Già questo ti fa capire la premeditazione e che quantomeno vi era anche un accordo con la ditta (di sua fiducia....) volta ad appiopparti il costo...

Modificato da Fladimiro71
Leonardo53 dice:

Secondo me ti hanno incastrato.

Sulla carta resta il fatto che:

- il manutentore lo hai chiamato tu

- il committente sei tu

- l'appuntamento con il manutentore lo hai preso tu

- il manutentore ha fatturato a te

Quantunque non spettasse a te fare quella manutenzione, perchè hai chiamato tu il manutentore anzichè dire al locatore di provvedere lui? 

Nelle tue mani c'è solo quell'Sms per cui devi valutare con il tuo amico avvocato se quell'Sms è sufficiente a smontare tutto quanto è stato archiettato sulla carta per incastrarti.

lo ho chiamato io perché mi sono fidato della parola del locatore il quale mi aveva garantito che la fattura sarebbe stata da intestare a lei (come inizialmente ho fatto).

Fladimiro71 dice:

Già questo ti fa capire la premeditazione e che quantomeno vi era anche un accordo con la ditta (di sua fiducia....) voolta ad appiopparti il costo...

questo va oltre i fatti e comunque non è rilevante per la questione. 

Cioè, non posso di fronte ad un giudice fare valere questa ipotesi/illazione, in alcun modo. 
Quindi purtroppo, sebbene probabilmente condiviso, lascia il tempo che trova

Mearini91 dice:

Ma tralasciando questo dettaglio e soffermandosi sugli oneri del locatore, è sufficiente il fatto che lei abbia fatta chiara menzione dello stato dell'impianto non pulito perché le si possa riconoscere il vizio?

Se è sufficiente può dirlo solo un Giudice e solo il tuo avvocato può valutare la percentuale di probabilità che hai ma alla fine si tratta pur sempre di una roulette russa perchè ogni Giudice emette una sentenza secondo il suo convincimento e se il convincimento del Giudice non piace si può arrivare fino in Cassazione con tre gradi di giudizio e spese legali rilevanti. Ne vale la pena?
Se proprio non riesci a spuntare nemmeno uno sconto non ti resta che pagare il manutentore perchè l'unico rapporto lo ha avuto con te (tu lo hai chiamato ed a te ha fatturato) ed al manutentore non interessano le beghe tra locatore ed inquilino e se non paghi rischi che il manutentore fa emettere decreto ingiuntivo nei tuoi confronti.

Cerca di fare tesoro di questa esperienza per il futuro.

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Mearini91 dice:

A suo parere siamo nella fattispecie delle promesse unilaterali ed in particolare di promessa di pagamento (artt. 1987 e 1988 cc) e l'sms dovrebbe avere valore probatorio.

Beh, inanzitutto bisognerà verificare il testo e le parole utilizzate onde evitare possibili contestazioni riguardo ad eventuali disguidi.

La controparte può comunque contestare che gli accordi possono essere cambiati ( e le tue azioni possono dare manforte alla sua versione).

Oltretutto io nutro molto sfiducia sulla probatorietá dell'SMS. C'è un motivo se ad es. la disdetta/recesso tramite messaggi è privo di qualsiasi fondamento ed occorre una raccomandata per rendere efficace l'azione da un punto di vista legale.

Leonardo53 dice:

Se è sufficiente può dirlo solo un Giudice e solo il tuo avvocato può valutare la percentuale di probabilità che hai ma alla fine si tratta pur sempre di una roulette russa perchè ogni Giudice emette una sentenza secondo il suo convincimento e se il convincimento del Giudice non piace si può arrivare fino in Cassazione con tre gradi di giudizio e spese legali rilevanti. Ne vale la pena?
Se proprio non riesci a spuntare nemmeno uno sconto non ti resta che pagare il manutentore perchè l'unico rapporto lo ha avuto con te (tu lo hai chiamato ed a te ha fatturato) ed al manutentore non interessano le beghe tra locatore ed inquilino e se non paghi rischi che il manutentore fa emettere decreto ingiuntivo nei tuoi confronti.

Cerca di fare tesoro di questa esperienza per il futuro.

Ma infatti la fattura la pago io serenamente. Tuttavia la motivazione della domanda in questione verte su due punti a cui voglio rispondere:

- La manutenzione era a carico del locatore in quanto l'impianto non era pulito al momento della stipula del contratto?

- Valore legale dell'sms come assunzione di obbligo spontanea e promessa di pagamento.

Sulla seconda mi pare mi abbiate risposto. Non ho capito invece la prima.

Fladimiro71 dice:

Beh, inanzitutto bisognerà verificare il testo e le parole utilizzate onde evitare possibili contestazioni riguardo ad eventuali disguidi.

La controparte può comunque contestare che gli accordi possono essere cambiati ( e le tue azioni possono dare manforte alla sua versione).

Oltretutto io nutro molto sfiducia sulla probatorietá dell'SMS. C'è un motivo se ad es. la disdetta/recesso tramite messaggi è privo di qualsiasi fondamento ed occorre una raccomandata per rendere efficace l'azione da un punto di vista legale.

A mia conoscenza l'sms ha valore probatorio e sta alla controparte smentire.

Fladimiro71 dice:

Beh, inanzitutto bisognerà verificare il testo e le parole utilizzate onde evitare possibili contestazioni riguardo ad eventuali disguidi.

La controparte può comunque contestare che gli accordi possono essere cambiati ( e le tue azioni possono dare manforte alla sua versione).

Oltretutto io nutro molto sfiducia sulla probatorietá dell'SMS. C'è un motivo se ad es. la disdetta/recesso tramite messaggi è privo di qualsiasi fondamento ed occorre una raccomandata per rendere efficace l'azione da un punto di vista legale.

Aggiungo inoltre che l'unico documento su cui si parla di questo argomento è l'sms in questione. Motivo per cui non vedo in che modo la proprietaria possa millantare di accordi cambiati. Anzi, prova ne è il successivo scambio di mail dove lei dice di essersi informata solo dopo l'emissione della fattura.

Modificato da Mearini91
Mearini91 dice:

- La manutenzione era a carico del locatore in quanto l'impianto non era pulito al momento della stipula del contratto?

Il locatore doveva consegnarti la cosa pronta per l'uso e quindi pulita e funzionante.

Qualora non lo avesse fatto tu avevi il diritto di comunicarlo per iscritto e chiedere che provvedesse a sua cura (avrebbe potuto farlo lui stesso come suggerito da Gime) e/o a sue spese.

Tu anzichè comunicarli l'irregolarità hai voluto provvedere di persona commissionando il lavora ad un manutentore di tua fiducia (almeno sulla carta).

Adesso tu puoi dimostrare di aver provveduto di persona avendo visto l'inerzia del conduttore dopo aver sollecitato svariate volte il locatore a far pulire il condizionatore?

Mearini91 dice:

 

A mia conoscenza l'sms a valore probatorio e sta alla controparte smentire.

Beh sarà, può anche essere che il giudice prenda questa prova in considerazione ma anche no... 

Non mi esprimo più di tanto perché non conosco il testo integrale, ma ad ogni modo, date le tue azioni in buona fede, sarebbe comunque facile smentire.

Questo ti fa capire che non hai certezza di avere la vittoria in tasca...

Oltretutto il tuo amico legale non ti assicura infatti ti dice "dovrebbe avere"...e nonostante sia un legale devi tenere in considerazione che le cause civili sono spesso molto incerte. Ne vale la pena in caso attivare un iter civile? 

Mearini91 dice:

Ma infatti la fattura la pago io serenamente. Tuttavia la motivazione della domanda in questione verte su due punti a cui voglio rispondere:

- La manutenzione era a carico del locatore in quanto l'impianto non era pulito al momento della stipula del contratto?

- Valore legale dell'sms come assunzione di obbligo spontanea e promessa di pagamento.

Sulla seconda mi pare mi abbiate risposto. Non ho capito invece la prima.

A mia conoscenza l'sms ha valore probatorio e sta alla controparte smentire.

Aggiungo inoltre che l'unico documento su cui si parla di questo argomento è l'sms in questione. Motivo per cui non vedo in che modo la proprietaria possa millantare di accordi cambiati. Anzi, prova ne è il successivo scambio di mail dove lei dice di essersi informata solo dopo l'emissione della fattura.

La spesa competeva alla proprietà, non abbiamo risposto formalmente perché dalle nostre risposte si intuiva....

  • Grazie 1
Fladimiro71 dice:

Beh sarà, può anche essere che il giudice prenda questa prova in considerazione ma anche no... 

Non mi esprimo più di tanto perché non conosco il testo integrale, ma ad ogni modo, date le tue azioni in buona fede, sarebbe comunque facile smentire.

Questo ti fa capire che non hai certezza di avere la vittoria in tasca...

Oltretutto il tuo amico legale non ti assicura infatti ti dice "dovrebbe avere"...e nonostante sia un legale devi tenere in considerazione che le cause civili sono spesso molto incerte. Ne vale la pena in caso attivare un iter civile? 

Vedi il problema è che io sono estremamente poco incline a farmi raggirare e sarei disposto anche a spendere 100 per riprendere 50 ma avere la soddisfazione di sapere il mondo non in mano agli ingiusti.
Inoltre, come ho menzionato in testa, attualmente la proprietaria deve rispondere di un impianto non a norma che sta pregiudicando l'utilizzo del gas e sta cercando di fare la gnorri e non prendersi responsabilità. Questo dovrebbe in qualche modo formare un'idea sul tipo di persona.

Mearini91 dice:

 

Aggiungo inoltre che l'unico documento su cui si parla di questo argomento è l'sms in questione. Motivo per cui non vedo in che modo la proprietaria possa millantare di accordi cambiati. Anzi, prova ne è il successivo scambio di mail dove lei dice di essersi informata solo dopo l'emissione della fattura.

Cioe alla contestazione dell'SMS, qualora il giudice di turno ( anche se la vedo difficile)  da legittimità lei potrebbe dire che gli accordi sono cambiati. Se è cosi perché tu ti sei intestato la fattura? Perché tu hai chiamato la ditta? 

Questo è un esempio....

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