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Solaris '42

Prima nomina amministratore

Sono comproprietario, con mia madre e due fratelli, del 55% circa di un condominio privo di amministratore.

Il restante 45% circa è di proprietà di altra persona che chiamerò Alfa.

Da un anno a questa parte i rapporti con Alfa (che già non erano buoni) sono precipitati.

Purtroppo alfa è stato abituato a comportarsi come padrone di tutto il condominio e non ha gradito che da quando ho un po' più di tempo e mi interesso personalmente delle mie proprietà e di quelle dei miei famigliari.

Lo stesso Alfa si occupa della ripartizione delle spese condominiali (riscaldamento compreso!), ma non ha dichiarato nessun recapito per eventuali chiarimenti. Qualche mese fa ho scoperto che mette mano a parti condominiali raffazzonando riparazioni improvvisate, senza informare e chiedere il parere degli altri proprietari. In occasione di un'infiltrazione proveniente dalla canna fumaria della centrale termica, che ha danneggiato gli intonaci del vano scale e di un appartamento, si è sottratto dal corrispondere la propria quota per le riparazioni della proprietà privata. Il vano scale non è stato riparato perché impossibile richiedere ad Alfa di contribuire (all'ultimo piano gli appartamenti sono tutti "nostri" e a lui non danno fastidio le macchie maleodoranti di umidità...).

Noi siamo persone tranquille e non vogliamo fare cause lunghe anni per ottenere tutela e ci siamo sempre privati di un po' di libertà per non dover protrarre per anni liti di poco valore. Per contro, Alfa di questo ne approfitta e non perde occasione per sporgere denunce e querele infondate.

Scusate lo sfogo!

Sono certo che la nomina di una figura terza, quale l'amministratore, risolverebbe buona parte dei problemi quindi sono a chiederVi se posso procedere in questo modo:

1 - Individuo il potenziale amministratore e lo nomino gestore, con la firma dei miei comproprietari raggiungo la maggioranza assoluta;

2 - Il gestore indice la riunione di condominio per la nomina dello stesso ad amministratore;

3 - Ai sensi dell'art. 67 comma 2 DASS "Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati;" mi reco all'assemblea regolarmente convocata e con il mio voto nomino l'amministratore.

 

Grazie in anticipo a tutti quelli che interverranno utilmente.

l'ipotesi non è percorribile poiché i comproprietari, in sede di voto, esprimono 1 testa e i millesimi rappresentati. Quindi, come teste siete in pareggio. Non essendoci la doppia maggioranza, l'amministratore non si può nominare.

La soluzione consiste, vista la situazione, nel rivolgersi al giudice affinché provveda alla nomina di un amministratore giudiziale.

Grazie Giovanni.

Se uno dei comproprietari non volesse essere rappresentato, non può votare personalmente?

Una volta nominato giudizialmente l'amministratore, questi prende ogni decisione indipendentemente senza consultare i proprietari, o poi il singolo voto che rappresenta il 55% prevale su quello al 45%?

Per nominare l'amministratore in questo caso particolare, cioè due soli condomini, sarà sempre necessaria la doppia maggioranza teste e millesimi, per cui essendo due soli due è la maggioranza da raggiungere.

Per nominare l'amministratore in questo caso particolare, cioè due soli condomini, sarà sempre necessaria la doppia maggioranza teste e millesimi, per cui essendo due soli due è la maggioranza da raggiungere.

Ok, il concetto mi è chiaro... una via alternativa potrebbe essere quella di provvedere alla divisione (cosa che prima o poi dovremo affrontare) così da avere più teste votanti.

In caso di nomina giudiziale dell'amministratore, allo stato attuale, ogni votazione successiva produrrebbe effetto solo se all'unanimità.

Allora quali vantaggi avrei dalla nomina giudiziale di un amministratore? Avrebbe gli strumenti per arginare le prepotenze di Alfa e costringerlo ad accollarsi i costi che ora illegittimamente rifiuta di sostenere?

Scusate ma non ne comprendo l'utilità in un caso come il mio dove ogni atto deve essere approvato da Alfa, che avrebbe una sorta di veto su ogni decisione del condominio.

Potete farmi qualche esempio di attività che l'amministratore giudiziale riuscirebbe a svolgere?

Sinchè siete in numero inferiore a 9 condomini (minimo) e con 9 diverse unità immobiliari (una per testa), per cui dovrete vendere delle unità immobiliari autonome, sempre sia possibile effettuare tale operazione, non sarà mai possibile la nomina dell'amministratore con ricorso al Giudice, ma solamente per maggioranza assembleare (=> teste presenti in assemblea e rappresentanti almeno 500 mlm)

Mi dispiace mala normativa non prevede questa tua ipotesi. In presenza di più proprietari (comproprietari) si deve nominare un rappresentante che si presenterà in assemblea; il suo voto rappresenterà 1 testa e la somma dei millesimi delle proprietà.

Penso proprio che l'unica soluzione sia quella che ti ho suggerito al post #2

Non comprendo Giovanni, a quale ipotesi ti riferisci? Quì si parla di amministratore, sono d'accordo per un eventuale persona che svolga funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, essendo previsto dall'art. 1129 cc, ma ovviamente secondo me il caso posto è diverso.

Tullio, se leggi il primo post, Solaris espone una sua ipotesi di comportamento (nomina gestore, ecc..). A quella mi riferivo..

1 - Individuo il potenziale amministratore e lo nomino gestore' date=' con la firma dei miei comproprietari raggiungo la maggioranza assoluta;[/color']

2 - Il gestore indice la riunione di condominio per la nomina dello stesso ad amministratore;

3 - ... mi reco all'assemblea regolarmente convocata e con il mio voto nomino l'amministratore.

Ok cita il gestore ma solamente per convocare l'assemblea per la nomina dell'amministratore, e da quanto leggo Solaris non si riferisce ad una persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, questa convocazione la può fare benissimo ciascun condomino invitando a norma tutti i condomini, ma lo stesso siamo a punto e accapo, due sono i condomini (2 voti) e non riusciranno mai venirne fuori fatto salvo non si mettano d'accordo, ma lo faranno?
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