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loriero

Pretesa di servitù non riportata in alcun atto.

Durante la costruzione di una palazzina (2005) di 6 appartamenti il costruttore, senza chiedere nulla agli acquirenti, ha realizzato un cancelletto di accesso sul muro confinante, che divide lo spazio condominiale scoperto dove insiste anche il parcheggio delle auto e un giardino quale pertinenza dell'appartamento del condomino situato a piano terra. Tale cancelletto non è riportato in alcuna planimetria né il fase progettuale né in fase successiva giacché il condomino in questione ha anche l'accesso diretto dal suo appartamento al giardino stesso. Tale cancelletto, e conseguente ipotetica servitù di passaggio, non è riportata in nessun atto scritto. La domanda è:

può il condominio (o il singolo condomino) chiedere la chiusura del cancelletto e disconoscere tale servitù. Se invece ha diritto alla servitù (ma non credo...) in che termini ha diritto. Questo perché il condomino pretende pure un ampio spazio di manovra davanti al suo cancelletto per permettere il passaggio anche con piccoli attrezzi agricoli (carriola, motozappa, ecc.). Preciso che lo spazio condominiale dove sono parcheggiate le auto è di ridotte dimensioni.

Si potrebbe ricorrere all'usucapione ma.... non sono passati i 20 anni e non ricorrono altri altri motivi fondamentali per far applicare l'usucapione. Per cui... a mio parere "la servitù NON riportata in nessun atto" non ha valore legale.

A questo punto... si aprono un ventaglio di possibilità diverse.

Per risolvere la querelle, servirebbe un'assemblea condominiale che.. ALL'UNANIMITA' deliberi sulla servitù di passaggio a favore del proprietario del giardino e... ne fissi le regole, i diritti ed i doveri...

A mio avviso sussistono gli elementi per la permanenza di tale cancelletto. Si tratta infatti di servitù "per destinazione del padre di famiglia", nel caso il costruttore del complesso condominiale.

concordo con Spartakus

Non essendo scritta in nessun atto in che termini può essere esercitata questa servitù? Solo a piedi? Con attrezzi agricoli? E quanto spazio gli si dovrebbe lasciare libero davanti al cancello?

dispositivo dell'art. 1062 c.c.

 

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati

dispositivo dell'art. 1062 c.c.

 

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati

Grazie. L'articolo l'ho già letto e quindi dò per scontato il diritto di servitù.

Il buon padre di famiglia (in questo caso il costruttore) ha costruito semplicemente il cancelletto sul muro che confina lo spazio condominiale adibito a parcheggio al giardino privato. In quello spazio condominiale noi condomini abbiamo tracciato le linee del parcheggio delle auto e, in buona fede, abbiamo lasciato un ampio spazio davanti al cancelletto (circa 2 metri). Sicché il condomino in questione ci ha piazzato costantemente una sua auto in modo di avere un posto ESCLUSIVO rispetto agli altri. Nonostante gli inviti a non parcheggiare in quel luogo perché comunque condominiale (creando anche difficoltà di manovra all'auto parcheggiata a fianco), egli ha risposto picche.

La domnda è: a quanto spazio ha diritto per il suo passaggio pedonale (lui pretende pure il passaggio con attrezzi agricoli proprio per aver quanto più spazio possibile a disposizione)? Ripeto i termini del diritto di servitù non stanno scritti da nessuna parte. Noi invece vorremmo ridurgli lo spazio a disposizione proprio per evitare la possibilità di fargli parcheggiare solo una sua auto.

Ora leggo che "nella servitù di passaggio non comporta diminuzione del suo esercizio l’esecuzione di opere che, pur riducendo la larghezza dello spazio di fatto disponibile a tale fine, lo conservino tuttavia in quelle dimensioni che non comportino una riduzione o una maggior scomodità dell’esercizio della servitù." Penso che m. 1,40 per passare a piedi siano più che sufficienti.

Insomma il discorso è quanto spazio libero gli dobbiamo lasciare OBBLIGATORIAMENTE?

Non essendo scritta in nessun atto in che termini può essere esercitata questa servitù? Solo a piedi? Con attrezzi agricoli? E quanto spazio gli si dovrebbe lasciare libero davanti al cancello?

Ritengo non si tratti di una servitù ma di uso della cosa comune (il muro di cinta condominiale).

Il proprietario del giardino avrebbe potuto aprire in qualsiasi momento un varco nell'area condominiale ai sensi dell'art. 1102 c.c.

Al link di seguito una serie di sentenze:

--link_rimosso--

Ritengo non si tratti di una servitù ma di uso della cosa comune (il muro di cinta condominiale).

Il proprietario del giardino avrebbe potuto aprire in qualsiasi momento un varco nell'area condominiale ai sensi dell'art. 1102 c.c.

Al link di seguito una serie di sentenze:

--link_rimosso--

Grazie per la risposta. Ma quello che mi interessa sapere, e su questo punto ancora nessuno mi ha risposto, è in che termini può vantare in diritto di passaggio. Il cortile condominiale adibito a parcheggio è di ridotte dimesioni. Questo significa che la quantità di spazio che gli si lascia davanti al cancelletto incide direttamente sullo spazio utile del parcheggio condominiale. Ora se è vero che uno può collegare con un cancelletto il proprio giardino direttamente con lo spazio condominiale è anche vero che tale operazione non può ledere i diritti degli altri condomini, che si vedranno lo spazio condominiale per parcheggiarvi le auto ridotto. Quindi, ripeto la domanda, di quanto spazio ha diritto per il suo passaggio? Deve essere esclusivamente un passaggio pedonale o anche con attrezzi agricoli?

Io so che ogni condomino può aprire ulteriori varchi purche essi non incidano sul decoro architettonico, sulla stabilità dell'edifico e non ledano i diritti degli altri. In questo caso, ammesso e non concesso tale diritto, esso dovrebbe essere solo ed eslusivamente di natura pedonale. Quindi lascirgli un metro di spazio daventi al cancello è più che sufficiente. Assodato sempre che in quello spazio lui non può lascirvi nessun oggetto.

Su questi punti vorrei una risposta.

dispositivo dell'art. 1062 c.c.

 

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati

Questo "buon padre" di famiglia era il costruttore, che solo dopo aver venduto quasi tutti gli appartamenti ha deciso, unilateralmente, di collegare lo spazio condominiale con il giardino privato. Operazione che non poteva più fare perché occorreva l'unanimità anche dei condomini ormai proprietari.

Questo "buon padre" di famiglia era il costruttore, che solo dopo aver venduto quasi tutti gli appartamenti ha deciso, unilateralmente, di collegare lo spazio condominiale con il giardino privato. Operazione che non poteva più fare perché occorreva l'unanimità anche dei condomini ormai proprietari.

Allora in virtù dell'art. 1102 come già citato da leonardo53

Allora in virtù dell'art. 1102 come già citato da leonardo53

Io, intanto, vi ringrazio per aver preso parte alla discussione. Resta il fatto che non mi rispondete alla domanda precisa: in che termini ha diritto?

"In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al condominio." (Cass. 11-08-1999, n.8591)

Il punto è proprio questo: "sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini". Questo varco quindi gli deve permettere solo il passaggio pedonale e non già con attrezzi agricoli, altrimenti riduciamo il godimento (parcheggio) sullo spazio comune di TUTTI i condomini. Allora la domanda è: quanto spazio libero davanti al cancello gli dobbaimo lasciare? Vorrei una risposta su questo aspetto, che tarda a venire...

Il punto è proprio questo: "sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini". Questo varco quindi gli deve permettere solo il passaggio pedonale e non già con attrezzi agricoli, altrimenti riduciamo il godimento (parcheggio) sullo spazio comune di TUTTI i condomini. Allora la domanda è: quanto spazio libero davanti al cancello gli dobbaimo lasciare? Vorrei una risposta su questo aspetto, che tarda a venire...

Uno spazio libero pari alla dimensione del cancello, nè più nè meno.

Salve,

da quello che ho compreso possono sussistere due ipotesi:

 

A) Si è costituita una servitù per destinazione padre di famiglia che comporta la sussistenza a tutt'oggi di quella servitù. Lo spazio minimo deve essere il transito pedonale, ciò significa che non si potrà posteggiare dinanzi al cancelletto. L'eventuale parcheggio di auto o altri macchinari non rientra nell'utilizzo della servitù di passaggio. A tal riguardo sarebbe utile regolamentare nel Regolamento condominiale tale situazione.

 

B) Il costruttore ha costituito il cancello una volta che aveva venduto gli immobili. In tale situazione essendo il condominio costituito da più parti distinte tra loro, la servitù non potrà sussistere qualora sia in oggetto la parte comune, quindi il parcheggio condominiale. Es: Se l'immobile A ha il cancelletto sul giardino C, distinto dall'immobile X che ha il suo giardino, allora la servitù poteva sussistere. Ma se l'immobile A ha il suo cancelletto sul giardino C che è lo stesso dell'immobile B, gia venduto, in questo caso la servitù non esiste. Questo perchè lo stato dei luoghi è stato modificato successivamente alla prima vendita e quindi vi è stata un'alterazione che aveva necessità di una ratifica non solo del costruttore ma anche dei proprietari dei primi immobili venduti. In tale situazione in ogni caso per evitare problematiche giudiziali o la mediazione si può consentire la servitù, ma con il minor aggravio possibile alla zona parcheggio.

 

In conclusione, in entrambe le fattispecie il titolare reale o apparente della servitù dovrà farne un uso corretto e secondo buona fede, intendendosi servitù di passaggio, e non abusando di tale diritto reale o apparente oltre il mero transito pedonale.

 

Cordiali saluti.

Salve,

da quello che ho compreso possono sussistere due ipotesi:

 

A) Si è costituita una servitù per destinazione padre di famiglia che comporta la sussistenza a tutt'oggi di quella servitù. Lo spazio minimo deve essere il transito pedonale, ciò significa che non si potrà posteggiare dinanzi al cancelletto. L'eventuale parcheggio di auto o altri macchinari non rientra nell'utilizzo della servitù di passaggio. A tal riguardo sarebbe utile regolamentare nel Regolamento condominiale tale situazione.

 

B) Il costruttore ha costituito il cancello una volta che aveva venduto gli immobili. In tale situazione essendo il condominio costituito da più parti distinte tra loro, la servitù non potrà sussistere qualora sia in oggetto la parte comune, quindi il parcheggio condominiale. Es: Se l'immobile A ha il cancelletto sul giardino C, distinto dall'immobile X che ha il suo giardino, allora la servitù poteva sussistere. Ma se l'immobile A ha il suo cancelletto sul giardino C che è lo stesso dell'immobile B, gia venduto, in questo caso la servitù non esiste. Questo perchè lo stato dei luoghi è stato modificato successivamente alla prima vendita e quindi vi è stata un'alterazione che aveva necessità di una ratifica non solo del costruttore ma anche dei proprietari dei primi immobili venduti. In tale situazione in ogni caso per evitare problematiche giudiziali o la mediazione si può consentire la servitù, ma con il minor aggravio possibile alla zona parcheggio.

 

In conclusione, in entrambe le fattispecie il titolare reale o apparente della servitù dovrà farne un uso corretto e secondo buona fede, intendendosi servitù di passaggio, e non abusando di tale diritto reale o apparente oltre il mero transito pedonale.

 

Cordiali saluti.

Ti ringrazio per la risposta precisa e particolareggiata. In effetti ero convinto pure io della stessa cosa fin dall'inizio di questa discussione e, comunque, volevo la conferma di altri esperti quanto me e più di me. Poi leonardo53, spartakus e Josafat mi hanno condotto su un'altra strada, tant'é che ho incominciato ha dubitare proprio della logica del diritto in Italia. Infatti io insistevo, come insisto, questa volta suffragato anche dalle tue argomentazioni, che l'apertura di un cancello che collega un giardino privato (dal quale si accede già regolarmente dal proprio appartamento) su uno spazio condominiale adibito a parcheggio e di ridotte dimensioni, tra l'altro postumo alle prime vendite degli appartamenti, richiedeva l'assenso di TUTTI i proprietari giacché si instaurava proprio un rapporto di servitù con aggravio sulla parte comune non giustificato da alcuna necessità (accesso al giardino già esistente all'interno dell'appartamento).

Salve,

per chiarire meglio la mia risposta nell'ipotesi A la servitù sussiste, nell'ipotesi B non esiste la servitù. È un apparenza di servitù ma non esiste in quanto il costruttore avendo venduto i primi immobili ha di fatto realizzato la modifica in una situazione di condominialità che invece prima non sussisteva, essendo lui unico proprietario. Dunque il consenso necessario serve, non perchè l'opera non possa realizzarsi, a norma dell'art. 1102, ma perchè da tale opera deriva una modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni. Bisogna inoltre inquadrare il periodo in cui ciò è stato fatto, ovvero nel 2005, periodo pre-riforma del condominio (2012), dunque si applicheranno le norme sulla comunione ma come tutti i diritti vanno relazionati in merito ai diritti degli altri consociati, in questo caso degli altri condomini.

Se tutti incominciassero ad aprirsi cancelletti sull'area condominiale verrebbe meno l'uso a parcheggio privato condominiale, tantè infatti che il beneficiario attuale richiede che non vi si posteggi e la zona manovra. Dunque da qui scaturisce la necessità a suo tempo che vi fosse il consenso di tutti in modo tale che fosse inserito nei contratti o nel Regolamento condominiale in modo che fosse chiaro la sua destinazione da padre di famiglia. La soluzione ora è solo quella di regolamentarne l'uso, preferibilmente tramite delibera assembleare evitando azioni giudiziali che a mio parere nulla cambieranno, in quanto ritengo improbabile una decisione volta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi.

 

Cordiali saluti.

Salve,

per chiarire meglio la mia risposta nell'ipotesi A la servitù sussiste, nell'ipotesi B non esiste la servitù. È un apparenza di servitù ma non esiste in quanto il costruttore avendo venduto i primi immobili ha di fatto realizzato la modifica in una situazione di condominialità che invece prima non sussisteva, essendo lui unico proprietario. Dunque il consenso necessario serve, non perchè l'opera non possa realizzarsi, a norma dell'art. 1102, ma perchè da tale opera deriva una modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni. Bisogna inoltre inquadrare il periodo in cui ciò è stato fatto, ovvero nel 2005, periodo pre-riforma del condominio (2012), dunque si applicheranno le norme sulla comunione ma come tutti i diritti vanno relazionati in merito ai diritti degli altri consociati, in questo caso degli altri condomini.

Se tutti incominciassero ad aprirsi cancelletti sull'area condominiale verrebbe meno l'uso a parcheggio privato condominiale, tantè infatti che il beneficiario attuale richiede che non vi si posteggi e la zona manovra. Dunque da qui scaturisce la necessità a suo tempo che vi fosse il consenso di tutti in modo tale che fosse inserito nei contratti o nel Regolamento condominiale in modo che fosse chiaro la sua destinazione da padre di famiglia. La soluzione ora è solo quella di regolamentarne l'uso, preferibilmente tramite delibera assembleare evitando azioni giudiziali che a mio parere nulla cambieranno, in quanto ritengo improbabile una decisione volta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi.

 

Cordiali saluti.

Grazie, condivido il ragionamento sia giuridico che di buon senso, fatto nella chiusura delle tue argomentazioni.

Infatti noi condomini, maggioranza, vogliamo semplicemente che lui usi tale spazio solo ad uso pedonale e quindi riteniamo che uno spazio di 140 cm sia più che sufficiente al suo passaggio. Tra l'altro il suo cancelletto ha un'apertura inferiore al cm 140. Invece il signor condomino, a poco a poco, PRETENDE uno spazio maggiore (intorno ai 200 cm) in modo tale che possa infilarci poi una sua auto ed avere così un ulteriore posto auto del tutto PRIVATO.

Grazie ancora.

Negli anni 80 concessi al vicino, che ha un diritto di passaggio sul mio cortile in quanto non ha sbocco sulla pubblica via, di costruire un manufatto per installare ex novo, i contatori di gas e acqua. L'anno scorso lui ha disdetto tutte le utenze e venduto. Ora il nuovo proprietario pretende di reinstallare all'interno del gabbiotto, addirittura ampliandolo, molti contatori, al posto dell'unico esistente. Mi sono opposto invitandolo a costruire sulla sua proprietà, posta a soli 30 metri, un nuovo gabbiotto, negando totalmente l'uso di quello mio. chi ha ragione?

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