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Diego Cicionesi

Prescrizione spese condominiali - l'amministratore del condominio dove vivono i miei genitori ha verificato nel corso del corrente

Buongiorno.

L'amministratore del condominio dove vivono i miei genitori ha verificato nel corso del corrente anno (2015) l'errata applicazione di criteri di ripartizione delle spese condominiali relative all'ascensore, che nel corso degli anni hanno penalizzato i piani bassi "premiando" quelli più alti.

Questi criteri riguardano il suo mandato e quello del precedente studio.

Ha effettuato dei ricalcoli, determinando delle somme a conguaglio che andrebbero a riequilibrare la cosa.

Il tema è che questo ricalcolo è stato effettuato a partire dal 2006, quindi per un arco temporale di 10 anni.

 

L'esigenza è capire se questa richiesta è legittima (ogni inquilino ha pagato quanto richiesto, dopo l'approvazione del bilancio di ogni singolo anno) e - qualora lo fosse - se possono essere eccepiti i termini di prescrizione quinquennali, limitando il conguaglio alle spese degli ultimi 5 anni.

Ringrazio da subito chi potrà darmi una mano.

Diego Cicionesi

Non si può parlare di prescrizione se le spese sono state approvate e nessuno ha impugnato nei tempi previsti dall'art 1137 cc.

 

Rendiconto del condominio si può modificare. Nel momento in cui occorre procedere all’approvazione del bilancio consuntivo del condominio, il nostro codice non impone di seguire una sequenza temporale nell’esaminare i singoli rendiconti.

Infatti, finora la giurisprudenza, in particolare la Corte di Cassazione con sentenza n.11562 del 2000, ha ritenuto legittime quelle delibere volte all’approvazione del consuntivo senza che sia stata dapprima analizzata la situazione finanziaria riguardante il periodo precedente. Questo perché i criteri di snellezza e semplicità permettono, senza pregiudizi per i comproprietari, di poter regolarizzare successivamente presumibili omissioni nell’approvazione del rendiconto.

E’, inoltre, consentito che vengano sottoposte all’assemblea dei fatti e delle spese riguardanti esercizi passati; tali delibere vincolano i condomini.

Una volta approvato il rendiconto ed il bilancio, i condomini non possono più contestare i conti e le spese a meno che non impugnino la delibera di approvazione del bilancio; tale impugnazione è consentita unicamente per ragioni di legittimità. Nel caso in cui l’impugnazione venga accolta con sentenza, allora il condomino ha la possibilità di visionare i bilanci pregressi.

Tale principio è stato di recente riaffermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 26243 del 2011 che ha respinto il ricorso promosso dal condomino che in secondo grado aveva visto respinta la propria domanda con la quale aveva impugnato la nuova delibera.

In pratica il condomino aveva impugnato una delibera in quanto a suo dire il rendiconto era da considerarsi illegittimo. Una volta accolta l’impugnazione, amministratore di condominio convocava nuovamente l’assemblea al fine di modificare il bilancio. A questo punto un altro condomino impugnava tale ultima delibera poiché, sosteneva lo stesso, l’assemblea non poteva modificare il precedente bilancio ormai approvato e quindi definitivo.

I giudici di legittimità, investiti del ricorso, respingevano lo stesso in quanto secondo il loro orientamento l’assemblea può rivedere i vecchi bilanci, specie se occorre conformarsi ad una decisione inter partes quale quella emessa dal Tribunale di Roma.

In conclusione, qualora venga accolta l’impugnazione della delibera, l’assemblea di condominio può legittimamente modificare il consuntivo, senza che ciò costituisca una contrarietà alla legge o ad un qualsiasi regolamento.

...Una volta approvato il rendiconto ed il bilancio, i condomini non possono più contestare i conti e le spese a meno che non impugnino la delibera di approvazione del bilancio...

E' vero, i condòmini non possono impugnare la delibera di approvazione ma l'assemblea, con la maggioranza del 2° comma art. 1136 c.c., potrebbe revisionare i bilanci di più annualità.

C'è da capire come la Giurisprudenza darà indicazioni sul nuovo art. 1130 bis dopo la sua entrata in vigore nel 2013

 

Art. 1130-bis

...L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà...

Che senso avrebbe verificare più annualità passate se ci si accorge che sono stati sbagliati i riparti ma non si possono modificare?

Che senso avrebbe verificare più annualità passate se ci si accorge che sono stati sbagliati i riparti ma non si possono modificare?
Purtroppo questa domanda non trova risposta nell'articolo che hai citato.

Per cui in caso di differenze non rimane che rivolgersi all'A.G. oppure approvare un differente conteggio, ma immagino sia necessaria l'unanimità.

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