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Pozzetto di terrazza a tasca che perde. Chi paga?

Un condomino ha un pozzetto nel mezzo della terrazza a tasca del suo appartamento che si congiunge ad una calata con un tubo che passa sotto la pavimentazione. Tale pozzetto raccoglie l'acqua piovana della terrazza.

Nel soffitto dell'appartamento di sua proprietà, coperto dalla terrazza, ci sono delle macchie umido sottostanti pozzetto.

Il condomino sostiene che il condominio deve provvedere perché fa parte di una terrazza a tasca (secondo lui si applica in sostanza la normativa sui lastrici solari).

Non si applica il punto 3) dell'art. 1117? (condominialità "fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini"). Secondo me il pozzetto ed il tubo sono del condomino fino al punto di raccordo con lo scarico verticale.

Che ne pensate?

Grazie

Tutto il sistema di convogliamento delle acque meteoriche dal tetto/terrazzi fino al terreno costituito da vari elementi (gronde, pluviali, pozzetti ecc.) è di proprietà comune in quanto assolve alla funzione di evitare il dilavamento sulle pareti esterne in modo da proteggerle e conservarle meglio. Se perciò il danno da infiltrazione fosse dovuto da una rottura/danneggiamento di una tubazione di scarico acque meteoriche le relative spese andrebbero a carico di tutti i condomini ripartite per millesimi di tabella di proprietà, a meno che la rottura del tubo non derivi da ostruzione dovuta a materiali fatti cadere dal proprietario o utilizzatore esclusivo del balcone a tasca.

A tal proposito vedi sentenza tribunale Milano sezione X numero 487/2016.

Ok, grazie, ma questo pozzetto ed il tubo di raccordo sono nella terrazza del proprietario e raccolgono l'acqua che in essa si trova poi, dopo un tratto, si congiunge al sistema di raccolta condominiale. E' condominiale anche quello?

 

Nella sentenza si dice "Il pozzetto serve alla raccolta di acque meteoriche provenienti da colonne pluviali". Nel caso da me citato al centro del terrazzo privato del quale raccoglie l'acqua e la porta verso una tubazione sottostante il terrazzo privato... in sostanza è un pozzetto non chiuso ma forato in modo che ci entri l'acqua.

Ho trovato anche sentenza Cass. 27154 del 2014 che cita testualmente:

"Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni che l’art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell’edificio.

Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l’esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane.

Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell’art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.

La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo.

Né è consentita un’interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall’art. 1126 c.c.."

Ok, ma visto che il conodmino è l'unico ad aver accesso al pozzetto di raccolta delle acque della sua terrazza e può visionare e segnalarne eventuali problemi, a chi spetta la regolare manutenzione se non ha lui? (e quindi anche la responsabilità di eventuali danni derivanti dal non farlo).

Ricordo che è posto in una proprietà privata che serve...

 

Comunque la sentenza, per la quale ti ringrazio infinitamente, parla di "gronde, doccioni e canali di scarico" che servono la copertura che, ovviamente sono parti comuni. Parliamo in una terrazza a tasca di tutto il sistema di raccolta acque che la "circonda".

La questione è qui riferita ad un pozzetto di raccolta ed una condotta situate in una proprietà privata (centro della terrazza a tasca) che servono in via escluisiva. Raccolgono l'acqua che nella stessa si accumulano per immetterle nelle condutture comuni. E' quindi a servizio esclusivo della terrazza privata per evitare possibili immissioni di acqua all'interno dell'appartamento. Tant'è che mi risulta sia stato fatto installare dal Condomino al momento della costruzione del fabbricato...

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