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PakoDinu

Posti auto e taglio giardino condominiale

Buonasera a tutti

Abito al piano terra di un condominio di 24 appartamenti , il parcheggio condominiale non è sufficientemente grande per accogliere tutte le 24 auto (una per appartamento).

Due anni fa in assemblea e con delibera, si è deciso di ricorrere a turnazione di fatto mai effettuata con turni precisi, nonostante le spese sostenute per ridisegnare i 19 posti ottenibili dallo spazio a disposizione.

La delibera prevedeva anche l’adire le vie legali, dopo un richiamo , nei confronti di chi non rispettasse le regole, ovvero, parcheggiare una sola auto per nucleo abitativo e lasciare la macchina fuori dal parco per l’eccedenza che non trovava posto.

Quest’anno ho saputo che è intenzione di parecchi condomini mettere all’ordine del giorno della prossima imminente assemblea la riduzione del giardino condominiale per recuperare lo spazio necessario a disegnare i cinque posti auto mancanti.

La parte di giardino condominiale interessata percorre il lato notte della mia abitazione, e sto correndo quindi il rischio di vedermi parcheggiare qualche auto poco distante dalle finestre delle camere da letto mia e dei miei figli adolescenti, con evidente violazione di privacy nonché problemi di fumi di scarico che mi entrerebbero direttamente in casa.

Possono deliberare di tagliare parte del giardino ? ci vuole l’unanimità? Come posso difendere la mia privacy e la mia salute?

Grazie

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Per modificare la destinazione d'uso di una parte comune è necessario il rispetto di quanto previsto dall'art. 1117 ter cc che prevede maggioranze deliberative piuttosto elevate:

 

Per soddisfare esigenze d’interesse condominiale l’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

 

Se le modalità di convocazione e di delibera soddisfano l'articolo suindicato c'è poco da fare e sarà necessario adeguarsi. Nel caso però che non si raggiungano le maggioranze indicate, a tutela della destinazione d'uso ricorre l'art. 1117 quater cc:

 

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

 

Ovviamente se ti sentirai lesa nei tuoi diritti dovrai chiamare in causa il condominio e rimetterti al giudizio di un giudice, passando prima per la mediazione.

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Per modificare la destinazione d'uso di una parte comune è necessario il rispetto di quanto previsto dall'art. 1117 ter cc che prevede maggioranze deliberative piuttosto elevate:

 

Per soddisfare esigenze d’interesse condominiale l’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

 

Se le modalità di convocazione e di delibera soddisfano l'articolo suindicato c'è poco da fare e sarà necessario adeguarsi. Nel caso però che non si raggiungano le maggioranze indicate, a tutela della destinazione d'uso ricorre l'art. 1117 quater cc:

 

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

 

Ovviamente se ti sentirai lesa nei tuoi diritti dovrai chiamare in causa il condominio e rimetterti al giudizio di un giudice, passando prima per la mediazione.

Grazie mille per la esauriente risposta.

Tuttavia vorrei un consiglio.

Lo stesso parco ha una area interrata (sotto al palazzo) costituita da una sola entrata/uscita e da 18 box proprietari che vengono impropriamente utilizzati per parcheggiare auto unitamente a deposito di ogni sorta di chincaglieria, non esiste cpi ma solo estintori regolarmente manutenuti.

Con la circolazione di auto in questa impropria autorimessa i gas di scarico delle auto hanno due vie di fuga, entrambe portano al mio appartamento :

1) le scale che portano ai piani, quindi nel'immediato l'ingresso di casa mia a piano terra

2) la discesa che porta ai box dal cortile, con il balcone della cucina del mio appartamento che vi si affaccia sopra

 

Posso pretendere dall'amministratore che le macchine parcheggiate nell'area interrata debbano immediatamente sgomberare e che i locali debbano essere messi a norma? devo farlo mettere a verbale? se qualcuno non osserverà la richiesta come dovro' comportarmi (denuncia vigili del fuoco?)?

grazie ancora

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18 box in area interrata senza CPI, comunicazioni con il vano scale senza porta REI .... rabbrividisco. Sicura che non vige l'obbligo? Se pensi che bastano 300 mq per essere obbligati ad averlo (si tratta in realtà di una SCIA ma la finalità è la stessa) mi sembra alquanto strano. Sarebbe opportuno chiederlo all'amministratore e, ancora meglio, scrivere sul verbale che richiedete una verifica in tal senso da parte di un professionista antincendio. La mancanza del CPI pone il condominio e l'amministratore di fronte a pesanti responsabilità penali in caso di incendio .... Nessuno ti impedisce di rivolgerti ai VVFF per denunciare il fatto, ma se hai un auto parcheggiata nell'autorimessa sappi che dovrai metterla all'esterno per un bel pezzo.

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Riprendo la discussione, in quanto avendo ricevuto la convocazione di assemblea avrei bisogno, nel merito, di qualche chiarimento mirato.

La convocazione è datata 05 Gennaio 2018, mi è stata consegnata infilandola sotto la porta di ingresso del mio appartamento e quindi senza aver firmato alcun documento per avvenuta ricezione, al momento non è stato affisso nei luoghi di maggior frequentazione condominiale alcun avviso di convocazione con i punti all'ordine del giorno.

La prima convocazione è per per il 22 gennaio e la seconda per il 23 Gennaio.

 

Quanto di mio interesse, oggetto di discussione del presente post, è stato menzionato nella convocazione all'O.D.G. nel seguente modo :

 

1) Discussione in merito all'adeguamento dei garages alle leggi vigenti

2) Discussione sull'eliminazione di parte di giardino condominiale per ricavare ulteriore quattro posti auto.

 

Mi pare di capire che sia la metodologia di convocazione dell'assemblea (pro manibus), che le tempistiche tra consegna e riunione (meno di venti giorni e neanche dimostrabili in virtu' del fatto che l'avvenuta consegna della convocazione d'assemblea non è sancita), ed il fatto che l'avviso di assemblea non sia stato tuttora affisso nei luoghi di maggior frequentazione condominiale, siano elementi che invalidino la discussione in virtu' di quanto previsto dall'art. 1117 ter cc , è cosi?

 

Ho qualche dubbio anche su come siano stati descritti i due punti all'O.D.G.:

 

1) la parte di giardino che si intende abolire per ricavare i 4 posti auto non dovrebbe essere ben identificabile per poter decidere sul si o sul no? prima di procedere non ci sarebbe bisogno di un progettino che indichi come e quanto abolire? non doveva essere descritta come modifica di destinazione d'uso di parti comuni?

 

2) è giusto descrivere all'O.D.G. adeguamento dei garages quando garages non sono vista la totale assenza del cpi? (attribuisco alla parola garages da vocabolario il significato di rimessa autoveicoli).

 

Attendo la vostra preziosa consulenza e vi ringrazio da subito.

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Solo un paio di osservazioni:

dal 5 al 22 gennaio sono tanti giorni per una convocazione;

il cartello indica il senso che devono avere le vetture parcheggiate per evitare i fumi;

 

inoltre sarebbe opportuno che i posti sotto le finestre venissero assegnati al proprietario delle finestre.

IMG_0188.jpg

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Per modificare la destinazione d'uso di una parte comune è necessario il rispetto di quanto previsto dall'art. 1117 ter cc che prevede maggioranze deliberative piuttosto elevate:

 

Per soddisfare esigenze d’interesse condominiale l’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

 

Se le modalità di convocazione e di delibera soddisfano l'articolo suindicato c'è poco da fare e sarà necessario adeguarsi. Nel caso però che non si raggiungano le maggioranze indicate, a tutela della destinazione d'uso ricorre l'art. 1117 quater cc:

 

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

 

Ovviamente se ti sentirai lesa nei tuoi diritti dovrai chiamare in causa il condominio e rimetterti al giudizio di un giudice, passando prima per la mediazione.

Avrei bisogno di un chiarimento riguardo la maggioranza necessaria che puo' modificare la destinazione d'uso di parti comuni (art.1117 ter cc), qualcuno mi farebbe capire meglio cosa si intende per "i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio ?

grazie

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Avrei bisogno di un chiarimento riguardo la maggioranza necessaria che puo' modificare la destinazione d'uso di parti comuni (art.1117 ter cc), qualcuno mi farebbe capire meglio cosa si intende per "i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio ?

grazie

quattro quinti dei partecipanti significa che:

- se il condominio è formato da 5 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 4 condòmini

- se il condominio è formato da 10 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 8 condòmini

- se il condominio è formato da 15 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 12 condòmini

- se il condominio è formato da 20 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 16 condòmini

Quattro quinti del valore significa che serve il voto favorevole di almeno 800 millesimi

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quattro quinti dei partecipanti significa che:

- se il condominio è formato da 5 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 4 condòmini

- se il condominio è formato da 10 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 8 condòmini

- se il condominio è formato da 15 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 12 condòmini

- se il condominio è formato da 20 condòmini occorre il voto favorevole di almeno 16 condòmini

Quattro quinti del valore significa che serve il voto favorevole di almeno 800 millesimi

Grazie Leonardo53

Nel parco ci sono 20 condomini quindi serve il voto favorevole di 16 condomini, ma cosa succede se i partecipanti all'assemblea sono meno di 20? al di la del numero dei partecipanti all'assemblea servono comunque 16 voti favorevoli?

per quanto riguarda i millesimi mi sembra di capire che serve il voto favorevole dei 4/5 del valore millesimale totale del parco, è cosi?

Si devono verificare entrambe le condizioni per deliberare favorevolmente (4/5 dei condomini e 4/5 dei millesimi totali ) oppure basta una delle due?

Grazie ancora

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Grazie Leonardo53

Nel parco ci sono 20 condomini quindi serve il voto favorevole di 16 condomini, ma cosa succede se i partecipanti all'assemblea sono meno di 20? al di la del numero dei partecipanti all'assemblea servono comunque 16 voti favorevoli?

per quanto riguarda i millesimi mi sembra di capire che serve il voto favorevole dei 4/5 del valore millesimale totale del parco, è cosi?

Si devono verificare entrambe le condizioni per deliberare favorevolmente (4/5 dei condomini e 4/5 dei millesimi totali ) oppure basta una delle due?

Grazie ancora

Io ti ho spiegato cosa significa quattro quinti e per le delibere che richiedono i 4 quinti servono entrambe le maggioranze.

Nel caso di un condominio formato da 20 condòmini per deliberare un'innovazione serve il voto favorevole di almeno 16 condòmini e contemporaneamente anche 800 millesimi.

 

Nel tuo caso specifico, però, devo darti una notizia che non ti farà piacere.

Ridurre il giardino per ricavare qualche altro posto auto in un parcheggio già esistente non è un'innovazione ma è solo una MIGLIORIA del parcheggio, per cui è sufficiente una delibera con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi per poter deliberare.

Poi leggere un approfondimento a questo link:

https://www.condominioweb.com/eliminare-una-piccola-parte-del-giardino-condominiale-per-ricavare-qualche-parcheggio.1064

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Io ti ho spiegato cosa significa quattro quinti e per le delibere che richiedono i 4 quinti servono entrambe le maggioranze.

Nel caso di un condominio formato da 20 condòmini per deliberare un'innovazione serve il voto favorevole di almeno 16 condòmini e contemporaneamente anche 800 millesimi.

 

Nel tuo caso specifico, però, devo darti una notizia che non ti farà piacere.

Ridurre il giardino per ricavare qualche altro posto auto in un parcheggio già esistente non è un'innovazione ma è solo una MIGLIORIA del parcheggio, per cui è sufficiente una delibera con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi per poter deliberare.

Poi leggere un approfondimento a questo link:

https://www.condominioweb.com/eliminare-una-piccola-parte-del-giardino-condominiale-per-ricavare-qualche-parcheggio.1064

Rimane da capire quanti MQ di giardino vogliono tagliare rispetto al totale per stabilire se cio' lede o meno al decoro architettonico del parco. Mi sa che serve un progettino di uno specialista che riporti misure e assunzione di responsabilità riguardo i lavori che si vogliono fare (stabilità del suolo a sopportare il peso ecc.).

Male che vada rimane la questione garages non a norma...usciranno tutti fuori.

Grazie ancora

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Io ti ho spiegato cosa significa quattro quinti e per le delibere che richiedono i 4 quinti servono entrambe le maggioranze.

Nel caso di un condominio formato da 20 condòmini per deliberare un'innovazione serve il voto favorevole di almeno 16 condòmini e contemporaneamente anche 800 millesimi.

 

Nel tuo caso specifico, però, devo darti una notizia che non ti farà piacere.

Ridurre il giardino per ricavare qualche altro posto auto in un parcheggio già esistente non è un'innovazione ma è solo una MIGLIORIA del parcheggio, per cui è sufficiente una delibera con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi per poter deliberare.

Poi leggere un approfondimento a questo link:

https://www.condominioweb.com/eliminare-una-piccola-parte-del-giardino-condominiale-per-ricavare-qualche-parcheggio.1064

Stamane leggevo con attenzione il regolamento condominiale e mi sono accorto che all'articolo 6 dell0 stesso è riportato il seguente passaggio : " è vietato apportare varianti che interessano le parti comuni dell'edificio"

 

Posso impugnare questo articolo per impedire quantomeno che si discuta del taglio di giardino per recuperare posti auto ? Bisogna modificare prima il regolamento condominiale per poterne poi discutere?

Grazie

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Stamane leggevo con attenzione il regolamento condominiale e mi sono accorto che all'articolo 6 dell0 stesso è riportato il seguente passaggio : " è vietato apportare varianti che interessano le parti comuni dell'edificio"

 

Posso impugnare questo articolo per impedire quantomeno che si discuta del taglio di giardino per recuperare posti auto ? Bisogna modificare prima il regolamento condominiale per poterne poi discutere?

Grazie

Il regolamento condominiale per se contrattuale, può contenere clausole contrattuali che incidono sulle singole proprietà private e clausole regolamentari che regolamentano le parti comuni.

La modifica (revisione) di un regolamento riguardante le parti comuni può essere fatta con la maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 c.c. che è sempre la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi per cui se c'è quella maggioranza, quella basta sia per allargare il parcheggio che per modificare il regolamento di condominio:

 

Art. 1138 c.c.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136...

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