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altero

Possibilità di modifica dello stato di fatto di un immobile

sto cercando norme o sentenze che regolamentino questo aspetto. chiedo l'aiuto del forum. grazie

Partendo dalla Costituzione Italiana, abbiamo i Codici, di cui tratta di Condominio in particolare il Codice Civile, trovi poi le Leggi parlamentari e quindi i Decreti, Legislativi, Presidenziali o Ministeriali, quindi si arriva ai Regolamenti locali, ed infine ai Regolamenti privati tra cui quello di condominio. Tra questi trovi sicuramente ciò che tratta di modifiche del condominio.......😎

grazie innanzitutto per l'interessamento al mio quesito.Cerco di essere più preciso, senza però scendere in noiosi dettagli.

Il quesito è: E' possibile apportare una modifica peggiorativa allo stato di fatto di un locale, privandolo completamente di ventilazione, in violazione dei requisiti igienico sanitari previsti dal locale Regolamento urbanistico vigente, sostenendo che (cosa peraltro tutta da verificare...)all'epoca della costruzione dello stabile tale obbligo di aereazione non sussistesse?Il probabile divieto è contemplato da qualche norma o sancito da pronunce giurisprudenziali a cui posso richiamarmi per intimare all'autore il ripristino allo stato di fatto precedente?

In che qualità pensi di intimare ad adempiere?. Sei un amministratore di condominio?. Sei il conduttore del locale?.

A cosa è destinato tale locale?. Di che anno è la costruzione?. E' una ventilazione /aerazione naturale o forzata?.

 

Ancora sono troppe le cose da sapere per poter vedere se c'è una risposta.

 

Ciao

trattasi di una cantina di cui sono privato proprietario.Nel corso di lavori finalizzati all'ottenimento del CPI (nel cui progetto, dal mio punto di vista, è stata omessa la previsione di un sistema per salvaguardare la ventilazione della cantina senza pregiudicare il rilascio dello stesso) l'ingegnere responsabile del progetto ha pensato bene di murare le fessure esistenti, che consentivano l'aereazione naturale della cantina (come imposto dal RUE vigente) sulla base della teoria suesposta di una diversa regolamentazione edilizia nel 1970 (tutta da verificare).Ad avviso suo e dell' Amministratore, il ripristino dell'aereazione della cantina di mia proprietà sarebbe una sorta di mio "sfizio", e come tale una possibile soiluzione (l'installazione di una serranda tagliafuoco)sarebbe a mio carico:Dal mio punto di vista invece il progetto ha omesso di includere opere necessarie a fare salvo il requisito igienico sanitario della cantina, ed ha leso il il mio diritto di godimento su un locale di proprietà esclusiva, oltre a renderne probabilmente necessario il cambio di destinazione d'uso ed il riaccatastamento (su ciò uso il dubitativo) qualora non venga ripristinata la situazione di fatto preesistente che, ritengo, non potesse essere alterata. Cerco riferimenti normativi su quest'ultimo punto, ossia sul divieto di alterare lo stato di fatto di un immobile privandolo di un requisito edilizio che aveva

L'apertura dava verso il locale autorimessa o verso l'esterno dell'edificio?.

verso il corsello dei box e quindi convengo che andava compartimentata.Però, come detto, esistono soluzioni (il progettista stesso ha ipotizzato a posteriori questa serranda tagliafuoco, ma c'erano ulteriori opzioni) per non privare la cantina di aereazione e tali opere, a mio avviso, avrebbero dovuto figurare nel progetto approvato dall'assemblea condominiale e pagate dal Condominio insieme a tutti gli altri interventi di adeguamento alla normativa antincendio delle parti comuni

In effetti, ai sensi del D.M. 1 febbraio 1986, un collegamento diretto tra autorimessa e cantina non ci deve essere. Quindi esistono solo due soluzioni: O si mura l'apertura, o la si munisce di serramento conforme alla REI prevista per tale tipo di autorimessa (dipende dal numero di veicoli), alla pari di una porta di comunicazione tra i due locali. Tale serramento prevede il dispositivo di chiusura automatico (molla di ritorno) e quindi non si tratta di garantire una "areazione" o "illuminazione naturale", perché per le cantine non è generalmente previsto il rispetto di tale indice, ma si tratta di garantire una separazione adeguata tra cantina e autorimessa.

 

Ciao

il locale regolamento di igiene edilizia prevede il rispetto di tale indice (ventilazione naturale), che prima era garantito.Non credo che l'ottenimento del CPI, cui sono pure cointeressato, autorizzi il Condominio ala violazione di altre norme edilizie ed alla lesione dei diritti dei singoli proprietari (lo hanno puntualizzato anche i Vigili del fuoco dietro mia segnalazione), tantopiù esistendo idonee soluzioni.Il mio quesito riguardava la modifica peggiorativa del requisito della salubrità ambientale della cantina rispetto allo stato di fatto preesistente, con violazione del RUE, e senza la previsione di tali soluzioni nel progetto dei lavori di adeguamento, ma vedo che non riesco a farmi comprendere. grazie comunque per l'attenzione

Ma sei sicuro che il Regolamento Comunale prescrive la ventilazione naturale, ovvero diretta verso l'esterno, per le cantine?. Sinceramente resto perplesso perché è il primo caso che mi capita di conoscere e mi piacerebbe leggere tale Regolamento, a maggior ragione con validità 1970. E', ed era, quello del Comune di Bologna?.

Mi piacerebbe inoltre sapere quale è la soluzione a cui fai riferimento per garantire la "ventilazione naturale" verso un corsello di una autorimessa, dal quale deve essere invece separato con divisorio REI a chiusura automatica. Non conosco tali dispositivi.

In effetti è difficile comprenderti perché continui ad andare avanti per enigmi. Puoi riportare l'articolo e il Regolamento a cui fai riferimento?. Che tipo di dispositivo è?.

 

Ciao

in considerazione della dimostrata disponibilità e della tua competenza, sicuramente ampiamente superiore alla mia,avrei piacere se potessi tu stesso verificare presso il Settore Igiene edilizia dell'Ausl di Bologna, che a me, per ben tre volte attraverso differenti tecnici, ha richiamato la scheda tecnica di dettaglio par.dE 4.9 (requisito ventilazione) che, per gli interventi su edifici eszistenti, al punto b6 testualmente recita:

b6) cantine e relativi corridoi:

- nelle cantine: garantire la ventilazione direttamente dall'esterno oppure attraverso murature a

gelosia da corridoi comuni ventilati direttamente;

Se ho male interpretato questa prescrizione mi sarebbe preziosa una competente delucidazione.

Il RUE del 1970, qualunque cosa prevedesse sul tema, non credo possa più essere invocato per apportare una modifica peggiorativa allo stato di fatto, giacchè non credo che in ambito di requisiti edilizi si possa parlare di diritti acquisiti in deroga alle prescrizioni vigenti (ed è sulla fondatezza o meno di questa mia opinione che il mio quesito al forum verte). Riguardo alla saracinesca tagliafuoco, collegata ad un sistema di rilevazione incendi, non essendo progettista non so fornirti ulteriori specifiche, ma mi sono assicurato, presso il Funzionario del Comando Provinciale dei VV.FF che segue la pratica del mio condominio, che tale opera non comprometterebbe il nulla osta al progetto.Il quale però, a mio avviso, avrebbe dovuto includere sin dal momento dell'approvazione in Assemblea anche tale opera, che oggi invece mi viene prospettata dal progettista come un optional a pagamento

Ancora non comprendo a cosa sia riferita la "scheda tecnica di dettaglio". E' parte di un Regolamento Edilizio?. E' nel Regolamento di Igiene?. Si trova tale regola su Internet?.

Nel Comune dove lavoro, ed in quelli dove ho avuto modo di lavorare (tutti in Toscana), non è previsto l'obbligo di ventilazione delle cantine, al pari dei ripostigli delle abitazioni. Probabilmente quella che riporti è una norma locale in uso in Emilia Romagna, che non trova riscontri in molte altre zone d'Italia.

Vediamo comunque di affrontare la questione sotto il profilo normativo generale.

Presupponendo che si tratti di una cantina, con accesso diretto da una autorimessa interrata per il rimessaggio di più di 9 veicoli ma meno di 40, avremmo:

 

1) Ai sensi del punto 3.4.1 del D.M. 01.02.1986 le pareti di separazione tra l'autorimessa e la cantina devono essere almeno REI 90.

2) Ai sensi del punto 3.5.2. la porta della cantina deve essere almeno REI 120, munita di congegno di autochiusura (vedasi anche lettera Circolare prot. n. 7100/4108 del 20 maggio 1989).

3) Ai sensi della nota Ministeriale prot. n° 267/4108 sott. 22 del 26 febbraio 1997, la porta di comunicazione tra cantina e autorimessa può costituire l'unico accesso al locale qualora per cantina si intenda, conformemente all'interpretazione corrente, un locale di pertinenza di un appartamento avente dimensioni ridotte ed utilizzato come ripostiglio. Quindi non ci dovrebbero essere altre aperture tra cantina e autorimessa.

 

Mi risulterebbe infine che per le autorimesse antecedenti alla citata norma, si applicano comunque le disposizioni ai fini dell'ottenimento del CPI, ma si considera una classe REI inferiore.

Riassumendo c'è da fare le seguenti considerazioni.

Se è vero che molte norme non sono retroattive, è purtroppo anche vero che nel caso del D.M. 01.02.1986, se si vuole ottenere il CPI per autorimesse antecedenti a tale Decreto, si deve dimostrare il rispetto delle suddette disposizioni. Quindi è abbastanza strano che una norma locale imponga il mancato rispetto di norme nazionali (non è la prima volta.....), in particolare norme in materia di sicurezza. Quindi dovete scegliere: o rispettate la norma nazionale, ed ottenete il CPI, o rispettate quello locale e non ottenete il CPI. Se poi sia i VV.FF che il Comune vi vengono incontro dando proprie interpretazioni per risolvere la questione.....

 

Ciao

Scusa ma ho dimenticato un riferimento normativo. La possibilità di deroga di una classe REI per gli edifici esistenti al 1 febbraio 1986, è riportata nell'allegato A , punto 1., del D.M. 29 dicembre 2005.

 

Ciao

grazie per le indicazioni.

Il documento che cito lo puoi scaricare qui

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ritengo si tratti di schede tecniche collegate al regolamento edilizio.il testo che ho citato è a pag.29.

spero di non aver vanificato la tua ricerca avendo dimenticato di specificare che i box auto sono più di 40.

In effetti il progetto presentato ai vv.ff. per la concessione in deroga del nulla osta, se sistema l'aspetto antincendio a beneficio di tutto il Condominio, personalmente mi danneggia sotto l'aspetto della sanzionabilità per il mancato rispetto delle norme di igiene edilizia e mi apre interrogativi in ordine ad eventuali obblighi di cambio di destinazione d'uso e di riaccatastamento.Dato però che esisterebbero svariate soluzioni (individuate seppur a posteriori dallo stesso progettista, a partire dalla famosa saracinesca o serranza tagliafuoco) che salverebbero, come si suol dire, capra e cavoli, continuo a domandarmi se,a prescindere dalla gerarchia delle norme, l'etica professionale del progettista non avesse dovuto portarlo ad ammettere la svista e a prospettare all' Assemblea la necessità di integrare il progetto, invece di sostenere la legittimità della modifica peggiorativa apportata allo stato di fatto di un locale non condominiale. Riguardo all' aspetto, che trovo rilevante, del contrasto tra la normativa statale e quella regionale, sai se esiste della giurisprudenza?grazie

Ho letto la parte che mi hai indicato e, fermo restando che non ho trovato riscontri dalle mie parti a tale prescrizione, ho constatato che il punto b6) è sottogruppo del punto b). Quindi si riferisce ad interventi su edifici esistenti, cioè, alla condizione di voler realizzare o aggiungere. ad una struttura esistente un nuovo vano. Quindi si tratta di inserire in un edificio esistente una cantina che prima non esisteva.

Ad avvalorare tale regolamentazione è posto il punto b1) che consente di mantenere il rapporto di aperture (apribili in modo discontinuo, come le porte) per gli edifici esistenti, ovvero con le regole di costruzione utilizzate per tale edificio. Quindi occorrerebbe verificare con quale rapporto (se esisteva per le cantine nel 1970) sono state realizzate le aperture per la tua cantina.

Ciò non toglie che non è possibile derogare ad una norma di sicurezza imposta dallo Stato, e quindi, se la porta soddisfa già il suddetto parametro, non dovrebbero esistere altre aperture tra cantina e autorimessa. Se invece la porta non basta a soddisfare il parametro, occorre che ottieni una deroga dai VV.FF. ( ad es. utilizzando appositi dispositivi ?) stante le disposizioni che ti ho già riportato, ed ancora valide.

 

Ciao

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