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inad87

Plusvalenza terreno su quale valore? Mercato o effettivo?

Salve. Sto vendendo un terreno edificabile. L'acquirente ha deciso di pagare le imposte sul valore stabilito nelle tabelle comunali per l'IMU, per stare tranquillo e al riparo da eventuali accertamenti, nonostante l'effettivo valore di acquisto, pagato con mezzi tracciabili sia molto minore, e sarà scritto ovviamente sull'atto notarile. Quindi, io su che valore devo pagare la plusvalenza? Sono costretto anch'io a pagare sul valore delle tabelle comunali, o posso pagare su quanto effettivamente sto incassando e risulta dal rogito? Grazie.

inad87 dice:

Quindi, io su che valore devo pagare la plusvalenza?

La plusvalenza è data dal valore percepito (quindi quello incassato) meno i costi di diretta imputazione (tipo tassa registro) meno il valore di acquisto. La plusvalenza puoi inserirla in denuncia a tassazione separata (quadro RM), in questo caso pagherai il 20% e il saldo lo calcolerà l'agenzia entrate, oppure assoggettarla a tassazione normale, cioè sommandola agli altri redditi, indicandola nel quadro RL.

Danielabi dice:

La plusvalenza è data dal valore percepito (quindi quello incassato) meno i costi di diretta imputazione (tipo tassa registro) meno il valore di acquisto. La plusvalenza puoi inserirla in denuncia a tassazione separata (quadro RM), in questo caso pagherai il 20% e il saldo lo calcolerà l'agenzia entrate, oppure assoggettarla a tassazione normale, cioè sommandola agli altri redditi, indicandola nel quadro RL.

Grazie della risposta. Il fatto è che anche le imposte che paga l'acquirente dovrebbero essere sull'importo effettivamente pagato. Eppure lui per mettersi al riparo da accertamenti paga su un valore più alto di quello che effettivamente sta pagando. Per questo chiedevo, se in tal modo, costringe anche me, a fare la stessa cosa. Grazie.

inad87 dice:

Il fatto è che anche le imposte che paga l'acquirente dovrebbero essere sull'importo effettivamente pagato.

Ma a te non interessa, mi spiego:

gli atti di compravendita degli immobili (terreni e case) sono soggetti a imposta di registro (T.u.ir. n. 131 del 26.04.86), ipotecarie e catastali (che sono in capo all'acquirente) e alle imposte sul reddito (Tuir n. 917 del 22.12.86) che sono in capo al venditore.

Ogni imposta ha un valore imponibile su cui viene calcolata; le regole di formazione dell'imponibile variano in base al tipo di imposta e al tipo di bene. Nel caso delle aree edificabili l'imposta di registro si puo' calcolare sia sul valore effettivo di vendita, sia sul valore catastale rivalutato. La scelta del valore catastale mette al riparo da accertamenti da parte dell'Agenzia Entrate, quindi si sceglie tale valore sia per convenienza economica sia per non incorrere in verifiche. Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita rivalutata del bene (nel tuo caso la rendita dominicale del terreno) per un determinato coefficiente; evidentemente nel tuo caso il valore catastale supera quello effettivo, per cui l'acquirente ha scelto di mettersi al riparo da eventuale contenzioso.

L'imposizione fiscale che spetta al venditore è riferita all'Irpef e segue altre regole, in particolare quelle dell'art. 68 del citato Tuir n. 917/86, articolo che stabilisce che la plusvalenza è data partendo dal valore di cessione effettivo del bene diminuito dai costi direttamente imputabili e dal costo di acquisto.

Quindi non devi, anzi non PUOI, seguire gli stessi criteri che applica l'acquirente.

Ricordati in sede di denuncia dei redditi di inserire la plusvalenza con le modalità che ho indicato nel post precedente.

Danielabi dice:

Quindi non devi, anzi non PUOI, seguire gli stessi criteri che applica l'acquirente.

Ricordati in sede di denuncia dei redditi di inserire la plusvalenza con le modalità che ho indicato nel post precedente.

Grazie mille per la risposta puntuale e molto esaustiva.

Comunque l'acquirente sta pagando sulla base delle tabelle comunali per l'IMU, non sulla rendita catastale, che invece sarebbe molto bassa, poichè sarebbe la stessa di un terreno agricolo, mentre il mio è edificabile. Solo che le tabelle comunali danno valori completamente fuori mercato e pre-crisi.

Comunque grazie davvero, mi hai tolto ogni dubbio. Buona giornata. 😊

Modificato da inad87
inad87 dice:

Grazie mille per la risposta puntuale e molto esaustiva. Grazie davvero, mi hai tolto ogni dubbio. Buona giornata. 😊

 a te

La plusvalenza è soggetta a tassazione separata, e rappresenta la base imponibile, va computata in base alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di cessione del bene. cfr. art. 68 dpr. n. 517/1986.

Modificato da e_vincenzo
e_vincenzo dice:

La plusvalenza è soggetta a tassazione separata, e rappresenta la base imponibile, va computata in base alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di cessione del bene. cfr. art. 68 dpr. n. 517/1986.

Grazie

Salve. Avrei un'altra domanda. Ho dimenticato di dire che il prezzo a cui sto vendendo il terreno edificabile, è circa pari al 60% del valore delle tabelle comunali IMU. Ed è il valore a cui effettivamente sto vendendo e che sarà scritto sul rogito. Secondo voi, rischio un accertamento dell'agenzia delle entrate? Considerate però, che come già detto, l'acquirente sta pagando le sue imposte sul 100% del valore delle tabelle comunali. Quindi è improbabile per l'agenzia delle entrate, ipotizzare che io e lui ci siamo messi d'accordo per dichiarare un prezzo più basso, dato che lui sta pagando sul valore IMU. Secondo voi l'AdE potrebbe comunque farmi una multa? E come potrebbe dimostrare che io avrei occultato una parte del guadagno? Può farmi multe senza avere alcuna prova? (e ovviamente, non ci possono essere prove, di un fatto non avvenuto). Grazie.

Modificato da inad87
inad87 dice:

Secondo voi, rischio un accertamento dell'agenzia delle entrate?

Relativamente al rogito no, visto che le imposte sono in capo all'acquirente e che verranno calcolate sul valore catastale che inibisce l'accertamento dell'Agenzia entrate.

Potrebbe, eventualmente, contestare la plusvalenza, nel senso che potrebbe considerare il valore di vendita troppo basso.

L'accertamento non è comunque una "multa" che ti arriva da pagare punto e basta; è necessario che l'agenzia ti convochi per un contraddittorio dove potrai far valere le tue ragioni (crollo dei prezzi nella zona ecc. ecc.)

Danielabi dice:

Relativamente al rogito no, visto che le imposte sono in capo all'acquirente e che verranno calcolate sul valore catastale che inibisce l'accertamento dell'Agenzia entrate.

Potrebbe, eventualmente, contestare la plusvalenza, nel senso che potrebbe considerare il valore di vendita troppo basso.

L'accertamento non è comunque una "multa" che ti arriva da pagare punto e basta; è necessario che l'agenzia ti convochi per un contraddittorio dove potrai far valere le tue ragioni (crollo dei prezzi nella zona ecc. ecc.)

Grazie mille! :-)

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