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inad87

Plusvalenza su suolo edificabile acquisito con 2 successioni

Salve a tutti. Avrei una domanda riguardante il calcolo della plusvalenza su un suolo edificabile che ho venduto e che avevo acquisito per il 50% dalla successione di morte di mia madre (l'altro 50% andò a mio padre, essendo io figlio unico), e per l'altro 50% dalla successione di mio padre (con valori in successione diversi per il suolo in questione, essendo state fatte a distanza di anni). Sul 50% di mia madre c'è plusvalenza, mentre sull'altro 50% no, perchè l'ho acquisito in successione a un valore più alto, di quello di vendita. 

La domanda è: devo calcolare la plusvalenza sulle 2 parti, separatamente, come se fossero 2 suoli distinti, anche se sono un'unica particella? Oppure, devo sommare i 2 valori diversi di acquisizione nelle 2 successioni, e considerare la somma, come valore complessivo di acquisto, e su questa somma calcolare la plusvalenza? Nel primo caso mi esce una plusvalenza da pagare, nell'altro no, perchè sulla parte di mio padre, ho una minusvalenza. Grazie.

L'art. 67 Tuir, lettera b) recita:

Sono redditi diversi, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

 

A differenza degli immobili, per i terreni non rileva l'acquisizione per successione, ne' il momento di acquisizione, tanto è vero che la cessione di un terreno edificabile è sempre soggetta al calcolo della plusvalenza.

La plusvalenza è da calcolare sul valore dell'intero bene. Per il calcolo, dal valore acquisito dalla vendita, si sottraggono il valore di acquisto o acquisizione del bene (nel tuo caso i due valori dichiarati ai fini dell'imposta di successione) e i costi inerenti rivalutati (tassa registro, bolli, tassa successione e simili).

L'eventuale plusvalenza è da dichiarare nel quadro RM del modello redditi e puo' essere soggetta a tassazione separata (in questo caso si paga il 20% del valore a titolo di acconto sul calcolo che verrà effettuato direttamente da AdE), oppure a tassazione ordinaria per cui il valore della plusvalenza entrerà nel cumulo dei redditi denunciati.

Danielabi dice:

L'art. 67 Tuir, lettera b) recita:

Sono redditi diversi, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

 

A differenza degli immobili, per i terreni non rileva l'acquisizione per successione, ne' il momento di acquisizione, tanto è vero che la cessione di un terreno edificabile è sempre soggetta al calcolo della plusvalenza.

 La plusvalenza è da calcolare sul valore dell'intero bene. Per il calcolo, dal valore acquisito dalla vendita, si sottraggono il valore di acquisto o acquisizione del bene (nel tuo caso i due valori dichiarati ai fini dell'imposta di successione) e i costi inerenti rivalutati (tassa registro, bolli, tassa successione e simili).

L'eventuale plusvalenza è da dichiarare nel quadro RM del modello redditi e puo' essere soggetta a tassazione separata (in questo caso si paga il 20% del valore a titolo di acconto sul calcolo che verrà effettuato direttamente da AdE), oppure a tassazione ordinaria per cui il valore della plusvalenza entrerà nel cumulo dei redditi denunciati.

Grazie della risposta. La mia domanda è sul fatto che, sulla parte ereditata da mia madre, ho una plusvalenza, poichè all'epoca venne dichiarato con un valore di 90€/mq, mentre sulla parte di mio padre ho una minusvalenza, poichè venne dichiarata per un valore più alto, e cioè 190€/mq, che è superiore a quello a cui l'ho venduto ora. Devo considerarle come se fossero 2 particelle differenti (anche se è una sola), oppure le devo sommare, e la somma mi da il valore di acquisizione? Se li sommo, ottengo una minusvalenza, (quindi nessuna plus da pagare) poichè la minusvalenza della parte di mio padre, è maggiore della plusvalenza della parte di mia madre.

 

In sostanza quindi, siccome i 2 tipi di calcolo danno risultati diversi, vorrei sapere se vanno calcolate separatamente, oppure se si possono sommare. Nel primo caso ho una plus da pagare sulla parte di mia madre (e niente da pagare su quella di mio padre), mentre nel secondo caso, complessivamente non c'è nessuna plusvalenza, se si considera la sommatoria delle due parti. Grazie.

Modificato da inad87

 

Danielabi dice:

si sottraggono il valore di acquisto o acquisizione del bene (nel tuo caso i due valori dichiarati ai fini dell'imposta di successione)

Come detto nel post #2, nel punto che ho riporto sopra, devi fare il calcolo considerando l'intero valore dell'acquisizione e considerando quanto acquisito dalla vendita.

Esempio:

Valore vendita                    200,00

costo acquisto  (50+80)    -130,00     (dove 50 è il valore denunciato per la successione della madre, 80 quello per la successione del padre)

Valore plusvalenza                70,00

 

in sostanza il calcolo è unico.

Grazie mille!!! Se è cosi, mi conviene. Ma il mio consulente dice convintamente che invece si calcolano separatamente, e a me la cosa non convince molto. Scrivo i 2 esempi, in modo da rendere evidente la differenza nella plusvalenza ottenuta.

 

Valore vendita totale 100 da dividere per le 2 successioni.

Valore vendita                50              Valore vendita         50

successione madre        -36              successione padre   -76

Valore plusvalenza           14             Valore Plusvalenza  -26 (negativo, minusvalenza)

   

Totale plusvalenza: 14 (secondo consulente)

 

Se invece si sommasse, sarebbe:

 

Valore vendita                     100                   

successione   -(36 + 76) =  -112

Totale plusvalenza               -12 (negativo, niente da pagare)

 

Il consulente dice che devo pagare su quei 14 e che la minusvalenza sulla quota di mio padre, si perde. Anche se ho venduto tutto insieme ovviamente, ed è un'unica particella. Quindi il calcolo corretto è il secondo? Grazie mille! 

 

Modificato da inad87
inad87 dice:

Quindi il calcolo corretto è il secondo?

per me si: hai venduto un bene unico, il cui costo di acquisto è la somma delle due eredità.

ovviamente, se vuoi la certezza di come procedere devi rivolgerti ad AdE.

Danielabi dice:

per me si: hai venduto un bene unico, il cui costo di acquisto è la somma delle due eredità.

ovviamente, se vuoi la certezza di come procedere devi rivolgerti ad AdE.

Grazie mille! Mi sei stata molto di aiuto, perchè io mi stavo ormai fidando del consulente. Dovrei recarmi di persona all'AdE, oppure mi basta chiamare il numero verde?

inad87 dice:

Grazie mille! Mi sei stata molto di aiuto, perchè io mi stavo ormai fidando del consulente. Dovrei recarmi di persona all'AdE, oppure mi basta chiamare il numero verde?

Da esperienza, ritengo sia sempre meglio andare presso un ufficio con la documentazione alla mano: per telefono o via mail è facile omettere qualcosa che invece potrebbe essere fondamentale.

 

Danielabi dice:

Da esperienza, ritengo sia sempre meglio andare presso un ufficio con la documentazione alla mano: per telefono o via mail è facile omettere qualcosa che invece potrebbe essere fondamentale.

 

Grazie infinite!

Ma esistono esempi di calcolo ufficiali dell'agenzia delle entrate, o istruzioni attuative e dettagliate, sui casi che si possono presentare, reperibili su internet? 

inad87 dice:

Ma esistono esempi di calcolo ufficiali dell'agenzia delle entrate, o istruzioni attuative e dettagliate, sui casi che si possono presentare, reperibili su internet? 

Ufficiali no.

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