#1 Inviato 1 Aprile, 2014 Buongiorno... c'è un condomino che ha chiuso la sua veranda in muratura utilizzando regolarmente le autorizzazioni del Comune, ma io e un altro condomino, in assemblea, avevamo negato l'autorizzazione. Possibile che il Regolamento di Condominio(*) non valga nulla? Cosa ne pensate? (*) ""...è vietata la realizzazione di qualsiasi opera che pregiudichi le strutture portanti dell'edificio e comunque alterino l'aspetto architettonico"" Grazie
#2 Inviato 1 Aprile, 2014 Buongiorno prima di esprimermi vorrei sapere: -nonostante il vostro parere contrario l'assemblea ha comunque autorizzato il condomino ad effettuare l'opera? -Il vostro regolamento è di tipo contrattuale o deliberativo? Grazie.
#3 Inviato 1 Aprile, 2014 - gli altri hanno specificato i "non opporsi se la legge lo prevede" - non so la differenza tra contrattuale e deliberativo. il regolamento ci è stato consegnato dal costruttore
#4 Inviato 2 Aprile, 2014 Nel caso il regolamento fosse contrattuale, ovvero menzionato ed allegato al rogito, non avrebbero potuto procedere in quanto per modificare la norma inserita al suo interno e da te descritta: (*) ""...è vietata la realizzazione di qualsiasi opera che pregiudichi le strutture portanti dell'edificio e comunque alterino l'aspetto architettonico"" l'assemblea avrebbe dovuto deliberare all'unanimità e di conseguenza bastava anche il tuo solo voto contrario a non far autorizzarne la richiesta. Nel caso fosse deliberativo, ovvero stilato successivamente all'acquisto, in questo caso vanno applicate le maggioranze descritte nell'art. 1136 c.c.
#5 Inviato 2 Aprile, 2014 Confermo che è stato menzionato nel rogito: ""La Società (costruttrice ndr) si riserva la facoltà, a suo insindacabile giudizio, ravvedendone la necessità, di redigere un regolamento condominiale con relative tabelle millesimali e quant'altro occorra e la parte acquirente si obbliga, fin da ora, di partecipare alle spese per il deposito e la redazione di detto regolamento di condominio e di ritenere per rato e valido l'operato della Società venditrice. A tal riguardo la parte acquirente conferisce alla Società venditrice ampio ed insindacabile mandato da intendersi irrevocabile perché conferito anche nell'interesse del mandatario e si obbliga fin da ora ad accettare ed a rispettare detto eventuale regolamento di condominio."". Lei saprebbe indicarmi dei riferimenti normativi a riguardo? La ringrazio anticipatamente... mi sta davvero aiutando.
#6 Inviato 2 Aprile, 2014 Come detto in precedenza si parla di regolamento contrattuale per indicare un regolamento condominiale che: - limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni - amplia i poteri di uno o più condomini - attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini. A differenza del regolamento deliberativo (che si approva a maggioranza) il regolamento contrattuale deve essere approvato all’unanimità, che non significa sia sufficiente l’unanimità dei partecipanti all’assemblea, ma è richiesto l’accordo di tutti i condomini. Il regolamento contrattuale, inoltre,deve sempre risultare da un atto scritto deve sempre essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti. Ribadisco, la disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento deliberativo o contrattuale. Nel caso di regolamento contrattuale sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini. Quindi ci sono tutti i presupposti per richiederne l'annullabilità con atto di citazione in giudizio e dovrai rivolgerti ad un avvocato, ma prima fai presente all'amministratore ( se presente ) o ai condomini con raccomandata o convocando una nuova assemblea con questo specifico ordine del giorno in modo da farti ratificare l'annullabilità senza così incorrere in ulteriori spese legali che andranno a carico del condominio. " Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune. Il detto regolamento, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, e' un atto volto ad incidere - con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di tale collettività - su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di diritti ed obblighi per tutti i condomini (Cassazione 17/04/2009 n 9317)."
#7 Inviato 2 Aprile, 2014 La ringrazio. Importante è aver compreso la differenza tra regolamento contrattuale e deliberativo.
#8 Inviato 4 Aprile, 2014 Interessante argomento. Posso chiedere se c'è una precisa ragione per cui si opponi alla realizzazione di questa veranda?
#9 Inviato 4 Aprile, 2014 Interessante argomento. Posso chiedere se c'è una precisa ragione per cui si opponi alla realizzazione di questa veranda? Perché l'edificio costruito con un aspetto da villetta, ora grazie all'inciviltà di alcuni condomini sta assumendo l'aspetto di una baracca oltretutto mal costruita. Avrà un senso l'esistenza di un regolamento di condominio?
#10 Inviato 4 Aprile, 2014 Perché l'edificio costruito con un aspetto da villetta, ora grazie all'inciviltà di alcuni condomini sta assumendo l'aspetto di una baracca oltretutto mal costruita. Avrà un senso l'esistenza di un regolamento di condominio? A parte quanto deliberato in assemblea ed a parte l’autorizzazione del Comune all’esecuzione dell’opera, se la chiusura della veranda costituisce nuovo volume, allora per realizzarla occorre il consenso unanime di tutti i condomini . Dunque devi verificare presso l’Ufficio Tecnico del tuo Comune se l’opera così realizzata costituisce nuovo volume, poi, qualora costituisse nuovo volume , ti puoi appellare alla mancanza dell’unanimità per realizzare nuovo volume e chiedere il ripristino alla situazione esistente.. Esistono due sentenze del Consiglio di Stato, già postate in altri forum attinenti all’uso della volumetria residua, che chiariscono compiutamente il problema. Il volume residuo edificabile appartiene al terreno condominiale ed ognuno , in similitudine al terreno, ne è proprietario figurativo secondo i millesimi di proprietà. Così come non ti puoi appropriare della quota di terreno condominiale corrispondente ai tuoi millesimi di proprietà, così non puoi fare neppure per il volume residuo edificabile.
#11 Inviato 4 Aprile, 2014 Per aumentare la cubatura bisogna guardare il progetto (computo metrico) o applicare il piano casa. Se il vicino ha chiuso la veranda dovresti verificare se ha esaurito lo spazio disponibile che andava ripartito tra tutti gli appartamenti. Ciascun proprietario poi sarebbe stato libero di cedere la propria "quota". Prendi con le pinze quello che scrivo perchè non sono ferratissimo in materia.
#12 Inviato 5 Aprile, 2014 Se non erro l'aumento di cubatura dipende anche se il condomino ha un ingresso indipendente o meno... comunque sia, riassumendo, se c'è un Regolamento Condominiale di tipo contrattuale e il condomino non ha ottenuto il nulla osta con l'unanimità di tutti i condomini alla chiusura della veranda, anche se esiste un piano casa, il condomino non avrebbe dovuto chiudere, pertanto ci dovrebbero essere i presupposti per adire le vie legali e chiedere un ripristino della veranda allo stato originale. Giusto?
#13 Inviato 6 Aprile, 2014 Se non erro l'aumento di cubatura dipende anche se il condomino ha un ingresso indipendente o meno... comunque sia, riassumendo, se c'è un Regolamento Condominiale di tipo contrattuale e il condomino non ha ottenuto il nulla osta con l'unanimità di tutti i condomini alla chiusura della veranda, anche se esiste un piano casa, il condomino non avrebbe dovuto chiudere, pertanto ci dovrebbero essere i presupposti per adire le vie legali e chiedere un ripristino della veranda allo stato originale. Giusto? Giusto anche se il regolamento Condominiale lo prevede perché, per l'uso della volumewtria residua, seppure anche della sola quota che figurativamente appartiene in ragione dei millesimi di proprietà, occorre il consenso all'unanimità in quanto , usando una parte della volumetria residua, si va a modificare ( ridurre) la volumetria unitaria del lotto del terreno condominiale, e cioè del terreno comune. a danno di tutti i condomini.
#14 Inviato 6 Aprile, 2014 Giusto anche se il regolamento Condominiale lo prevede perché, per l'uso della volumewtria residua, seppure anche della sola quota che figurativamente appartiene in ragione dei millesimi di proprietà, occorre il consenso all'unanimità in quanto , usando una parte della volumetria residua, si va a modificare ( ridurre) la volumetria unitaria del lotto del terreno condominiale, e cioè del terreno comune. a danno di tutti i condomini. Perdonami, ho capito bene che anche per l'uso della volumetria residua, nonostante un condomino abbia un ingresso indipendente, c'è bisogno comunque del consenso unanime? Grazie
#15 Inviato 7 Aprile, 2014 Perdonami, ho capito bene che anche per l'uso della volumetria residua, nonostante un condomino abbia un ingresso indipendente, c'è bisogno comunque del consenso unanime? Grazie Si perché la volumetria residua appartiene al lotto di terreno su cui é edificato il condominio. Se uno usa la quota millesimale della volumetria residua che gli appartiene figurativamente , va di fatto ad aumentare la volumetria che é edificata sul lotto. Ovvero va ad aggiungere alla volumetria già edificata( condominio) la nuova volumetria e dunque la volumetria residua del lotto che ne consegue é ridotta rispetto alla prima. Ora poiché la superficie del lotto é sempre la stessa e la volumetria edificabile originale é stata ricavata dal prodotto della superficie del lotto per il coefficiente volumeterico unitario stabilito dal piano regolatore comunale,se si aggiunge alla volumetria realizzata altra volumetria, la volumetria che ancora rimane disponibile é data dalla superficie del lotto( sempre la stessa) per il nuovo coefficiente volumetrico unitario che inevitabilmente é ridotto rispetto all'originario fino a ridursi a zero allorquando su quel lotto non esiste più volumetria edificabile perché totalmente assorbita. Al riguardo esistono due sentenze del Consiglio di Stato che spiegano, asebbene in modo un poco complicato, il meccanismo. Un a sentenza chiarisce che per potere edificare nuovo volume in modo indipendente dal condominio occorre frazionare il terreno condominiale , acquisirlo in proprietà esclusiva, costituire una nuova particella edificabile sulla quale trasferire la quota volumetrica millesimale. La seconda raccomanda ai Comuni, prima di autorizzare la realizzazione di nuovo volume,di acquisire il consenso unanime dei condomini all'uso del volume, a conferma e a sottolineare che il volume residuo è un bene condominiale ( comune) e che dunque come tale soggiace al 1102, ovvero per modificarne la consistenza e le caratteristiche occorre il consenso unanime. Si immagini di avere un lotto condominiale sul quale insista una volumetria edificabile residua tale da consentire la costruzione di una palazzina gemella alla realizzata. Il valore di quel lotto condominiale é commisurato alla possibilità di costruire una palazzina con un preciso numero di appartamenti. Ora se un condominbo usasse liberamente la sua quota volumetrica millesimale, la andrebbe a sottrarre al lotto libero ed il suo valore cambierebbe perchè non é più possibile costruire il numero di appartamenti di prima. Dunque si é arrecato un danno ai comunisti.
#16 Inviato 7 Aprile, 2014 Si perché la volumetria residua appartiene al lotto di terreno su cui é edificato il condominio.Se uno usa la quota millesimale della volumetria residua che gli appartiene figurativamente , va di fatto ad aumentare la volumetria che é edificata sul lotto. Ovvero va ad aggiungere alla volumetria già edificata( condominio) la nuova volumetria e dunque la volumetria residua del lotto che ne consegue é ridotta rispetto alla prima. Ora poiché la superficie del lotto é sempre la stessa e la volumetria edificabile originale é stata ricavata dal prodotto della superficie del lotto per il coefficiente volumeterico unitario stabilito dal piano regolatore comunale,se si aggiunge alla volumetria realizzata altra volumetria, la volumetria che ancora rimane disponibile é data dalla superficie del lotto( sempre la stessa) per il nuovo coefficiente volumetrico unitario che inevitabilmente é ridotto rispetto all'originario fino a ridursi a zero allorquando su quel lotto non esiste più volumetria edificabile perché totalmente assorbita. Al riguardo esistono due sentenze del Consiglio di Stato che spiegano, asebbene in modo un poco complicato, il meccanismo. Un a sentenza chiarisce che per potere edificare nuovo volume in modo indipendente dal condominio occorre frazionare il terreno condominiale , acquisirlo in proprietà esclusiva, costituire una nuova particella edificabile sulla quale trasferire la quota volumetrica millesimale. La seconda raccomanda ai Comuni, prima di autorizzare la realizzazione di nuovo volume,di acquisire il consenso unanime dei condomini all'uso del volume, a conferma e a sottolineare che il volume residuo è un bene condominiale ( comune) e che dunque come tale soggiace al 1102, ovvero per modificarne la consistenza e le caratteristiche occorre il consenso unanime. Si immagini di avere un lotto condominiale sul quale insista una volumetria edificabile residua tale da consentire la costruzione di una palazzina gemella alla realizzata. Il valore di quel lotto condominiale é commisurato alla possibilità di costruire una palazzina con un preciso numero di appartamenti. Ora se un condominbo usasse liberamente la sua quota volumetrica millesimale, la andrebbe a sottrarre al lotto libero ed il suo valore cambierebbe perchè non é più possibile costruire il numero di appartamenti di prima. Dunque si é arrecato un danno ai comunisti. Grazie!!! 🙂
