#1 Inviato 15 Gennaio, 2017 Buongiorno a tutti e grazie anticipate a chi avrà la cortesia di rispndermi. Abbiamo la proprietà di un negozio, affittato ad un inquilino che se ne serve per la sua attività commerciale. Tale negozio è sottostante ad una terrazza di proprietà del Condomino del primo piano ed ha dato, in passato, problemi di infiltrazioni o ,peggio ancora, di anomali scarichi d' acqua che hanno allagato il locale interrato, sottostante il negozio. Problemi ormai ,per fortuna, risolti con l' intervento degli amministratori di allora.Tale terrazza ricopre interamente l' area del negozio e si estende anche oltre, fino all' abitazione del Condomino suddetto. Ora vi è una perdita d' acqua in una parte del soffitto del negozio , che ha scavato un buco circolare,per ora soltanto modesto ,ma antiestetico e destinato ovviamente ad aumentare di dimensioni e di sgretolamento dell' intonaco. Il nuovo amministratore,in carica da qualche mese, chiamato dall' inquilino (ed arrivato per un sopralluogo dopo ben due mes di solleciti !) ha sentenziato che il problema non riguarda il Condominio.Nel passato, sia in questo, che in altri Condomini dei quai ho fatto parte, il problema( sempe spinoso) delle terrazze (lastrici solari)non bene impermeabilizzate è comunque stato trattato dall' amministratore, che ha poi provveduto, su delibera dell' Assemblea, ai lavori ed agli addebiti relativi.Qui pare che se ne voglia lavare le mani. L' inquilino si è rivolto a me ,chiedendomi di intervenire . Quale è quindi la procedura da seguire? Scrivere all' Amministrazione? Scrivere al Condomino proprietario della terrazza? Diffidare uno dei due o entrambi? Altro? Grazie per l' aiuto. andreito
#2 Inviato 15 Gennaio, 2017 In effetti non è un problema condominiale e non investono parti comuni. Sollecita il proprietario del terrazzo ad intervenire immediatamente,se il problema si dilunga,puoi citarlo anche al risarcimento danni. --link_rimosso--
#3 Inviato 15 Gennaio, 2017 Se il terrazzo è un lastrico solare l' amministratore è tenuto ad intervenire. a lui possono essere imputatati i maggiori danni così come all'utilizzatore esclusivo dello stesso. Occorre scrivere raccomandata con richiesta di intervento urgente sia la condomino utilizzatore del terrazzo che all' amministratore, allegando le foto del danno al negozio a sostegno della richiesta
#4 Inviato 16 Gennaio, 2017 Grazie sia a Maila67 che a Giglio . ,Riterrei che il terrazzo si configuri proprio come lastrico solare, in quanto copre parte del Condominio (il negozio, appunto). Questo però vuol dire, se non erro, che io sono tenuto a pagare i 2/3 della riparazione ed il proprietario del terrazzo soltanto 1/3.Leggendo l' art 1126 non ci sarebbero dubbi. Questo però è ammissibile, secondo la mia modesta-e forse errata- opinione in un Condominio dove ci sono più piani sotto al lastrico, in quanto la spesa viene diluita e non grava troppo su nessuno : qui mi sembrerebbe, che l' addebito sia piuttosto iniquo. D'accordo dura lex,sed lex,ma io ho dovuto pagare, in quota come condomino, per il rifacimento del cortile sovrastante i box(dei quali non ne possiedo nessuno) cortile che,evidentemente,non serve ad un negozio:ora dovrei anche pagare 2/3 dell' eventuale rifacimento del terrazzo e gli altri condomini invece ne sarebbero totalmente esenti-a parte il proprietario del terrazzo, ovviamente.Gradirei dei commenti. Grazie ancora. andreito
#5 Inviato 16 Gennaio, 2017 Se è stato fatto un errore di ripartizione per quanto concerne il rifacimento del cortile sovrastante i box ( cosa da verificare perché dal tuo racconto non ho capito bene di cosa si tratta ma ammettendo che l' errore ci sia stato) questo non giustificherebbe una ulteriore errata ripartizione per quanto concerne l'opera corrente. Tieni presente però che il condomino che usufruisce del lastrico solare deve contribuire per i suoi millesimi di proprietà alle spese per la riparazione del danno subito dal negozio
#6 Inviato 16 Gennaio, 2017 Riterrei che il terrazzo si configuri proprio come lastrico solare, in quanto copre parte del Condominio (il negozio, appunto). Questo però vuol dire, se non erro, che io sono tenuto a pagare i 2/3 della riparazione ed il proprietario del terrazzo soltanto 1/3.Leggendo l' art 1126 non ci sarebbero dubbi. Infatti è proprio così, ma solo se andrete a rifare l'impermeabilizzazione del terrazzo; i 2/3 della spesa di competenza ai sottostanti saranno da ripartire fra tutti i sottostanti alla verticale del terrazzo e, per quanto letto, oltre al tuo negozio sono coinvolti anche dei locali interrati e a fianco del tuo negozio. In ogni altra ipotesi di diversa natura del danno (no infiltrazioni), il relativo riparto spese sarà da valutare caso per caso senza escludere a priori neppure il coinvolgimento dell'assicurazione condominiale (e se avesse ceduto una tubazione?). ma io ho dovuto pagare, in quota come condomino, per il rifacimento del cortile sovrastante i box(dei quali non ne possiedo nessuno) cortile che,evidentemente,non serve ad un negozio:o Il pagamento era dovuto: evidentemente sei proprietario in quota del cortile condominiale... Altrettanto evidentemente è stata deliberato il rifacimento del cortile con contestuale rinnovo della impermeabilizzazione per cui è scaturito il riparto ex-art.1125 c.c. (50% al Condominio proprietario del cortile 50% ai sottostanti box).
#7 Inviato 11 Febbraio, 2017 Ci sono stati altri sviluppi, per cui chiedo ancora, ringraziando, una cortese collaborazione. E' stato accertato che il terrazzo sovrasta soltanto in parte il fabbricato del negozio e costituisce quindi solo in parte la copertura dell 'intera area occupata dalla costruzione del negozio.Esiste un' appendice, per così dire, al vano vero e proprio del negozio ,costituita dalla scala che porta all' interrato sottostante ed ai locali dei servizi.Tale appendice ed una parte del soffitto del negozio,dove appunto si è verificata la perdita,è invece ricoperta da una guaina impermeabile che, a quanto pare, si è fessurata o che comunque lascia passare ,in certe circostanze, la pioggia. A detta dell' amministratore, tale ricopertura non costituisce proprietà condominiale, a meno che il regolamento (che si è riservato di consultare) lo stabilisca altrimenti. Il regolamento, all' art. 4 Lastrici solari, recita: Non esistono lastrici solari di proprietà comune,salvo quelli a copertura del vano scala e degli ascensori. Le spese per la manutenzione dei lastrici solari esclusivi saranno così ripartite: quelle inerenti al solo pavimento, a totale carico del Condomino che le(sic!)usa-(qui- e sarebbe a mio favore-si va contro l' art. 1126,ancorchè derogabile, ma non è questo il punto) quelle inerenti alle strutture portanti,solaio,travature,muri che le delimitano e relative coperture saranno a carico di tutti i Condomini in proporzione ai millesimi della proprietà.......omissis.]In base a quanto sopra,chiedo cortesemente: sono tenuto a pagare solo la mia quota di millesimi o tutta la riparazione? Chi deve rifondere gli eventuali danni al soffitto del negozio ed eventualmente a quanto si trovava immediatamente sotto al punto dello stillicidio? Grazie ancora a tutti.
#8 Inviato 12 Febbraio, 2017 Si evince che il tuo edificio è caratterizzato da parecchi lastrici. Per fortuna il RdC non lascia spazio a tanti dubbi in merito al riparto spese dei suddetti lastrici. Qualunque spesa che interessi i lastrici di proprietà condominiale (coperture del vano scale e degli ascensori) sarà da ripartirsi fra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà generali. Per i lastrici ad uso esclusivo il RdC prevede due definite ipotesi di riparto spese: a) per il solo rifacimento pavimento deve provvedere integralmente il proprietario esclusivo; b) per tutti gli altri interventi il riparto spese, se pur lastrico ad uso esclusivo, coinvolgerà tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà generale. E' una disposizione espressa che deroga al principio del 1126. Per i danni subito dal negozio, individuata l'origine del danno diventerà noto anche il danneggiante: questo è il soggetto che dovrà rifondere il danneggiato.
#9 Inviato 12 Febbraio, 2017 Grazie, Albano. Era proprio quello che pensavo, ma prima di discutere eventualmente con l' amministratore,ho pensato che fosse meglio avere una conferma da un esperto. Riguardo al danno,lo stesso non è stato, apparentemente, provocato da nessuno, ma soltanto dalla vetustà dell' immobile (risale al 1956)per cui la copertura si è probabilmente usurata con gli anni.In pratica il solo danno, finora, è un buco nel soffitto.Mi sembrerebbe che il proprietario della copertura sia, in questo caso, secondo il RdC, proprio il sottoscritto e quindi dovrebbe essere mia premura provvedere alla sistemazione del buco e del soffitto,mentre il Condominio dovrebbe invece provvedere a riparare la copertura, adebitandomene soltanto l' importo per i millesimi di competenza.Riterrei però che, qualora la riparazione non avvenisse tempestivamente, gli eventuali danni prodottisi a causa di questo ritardo siano imputabili all' Amministrazione del Condominio e non (soltanto?) al proprietario del tetto.E' corretto quanto scrivo? Per ultimo:qualora si verificassero altre perdite( facendo gli opportuni scongiuri) nella zona sottostante alla terrazza,l' eventuale rifacimento della pavimentazione non dovrebbe richiedere alcun contributo spese da parte mia, né come condomino, né come proprietario sottostante(in deroga appunto all' art 1126) in quanto l' intero costo andrebbe sostenuto dal proprietario del terrazzo ed a me competerebbe soltanto la spesa per la riparazione del soffitto.Mi riconfermi cortesemente che quanto scrivo è giusto anche alla luce di eventuali orientamenti della giurisprudenza? Dico questo, perché la spesa del rifacimento del terrazzo non sarebbe è indifferente. Grazie e cordialmente. andreito
#10 Inviato 12 Febbraio, 2017 Per il danno al soffitto è tutto come hai compreso e descritto, ma da qui ad esigere un rimborso dal Condominio, specie se l'amministratore tergiverserà, ce ne passa: in ultima istanza dovrai ricorrere al giudice dimostrando il nesso fra causa ed effetto. Quindi comincia a pressare l'amministratore con documentazione scritta e non perderti d'animo nel sollecitare periodicamente l'intervento di riparazione richiedendo la delibera assembleare nel merito: il lastrico è ad uso esclusivo ma per effetto del RdC serve delibera assembleare di approvazione alla riparazione perché la spesa investe l'intero Condominio. Per il terrazzo soprastante il tuo negozio ti confermo la tua ultima lettura in merito al rifacimento del solo pavimento del terrazzo.
#11 Inviato 12 Febbraio, 2017 Molto bene Albano. Tutto chiaro.L' amministratore mi ha promesso una risposta a breve,dopo aver consultato il regolamento condominiale(che evidentemente,lui non conosce).Lui stesso ha ammesso che se il regolamento prescrive diversamente, la spesa non dovrebbe essermi accollata e quindi riterrei probabile una sua adesione a quanto ci risulta.Qualora invece tergiversasse, ricorrerò(come del resto sono solito fare)ai solleciti scritti perchè I]verba volant[/i]........E' prevista un' assemblea straordinaria al 28 febbraio e l' argomento potrebbe essere inserito all' ordine del giorno.La spesa, comunque, dovrebbe essere, sempre secondo l' amministratore,modesta. Ti ringrazio ancora:mi sei stato di grande aiuto.
#12 Inviato 12 Febbraio, 2017 Posso solo augurarti un grande "in bocca al lupo" visto anche che la risoluzione del problema sarà a beneficio del tuo conduttore. E' molto importante avere il proprio conduttore soddisfatto, a prescindere dai personali interessi privati.
#13 Inviato 2 Marzo, 2017 Scusami Albano 59 se ti continuo a tempestare di domande, ma ho ancora bisogno del tuo cortese aiuto. Ho scritto all' amministratore ben due e-mail ed una PEC, nella quale precisavo : Accertato che l' art 4 del Regolamento di Condominio stabilisce che le spese per la manutenzione dei lastrici solari esclusivi, in deroga all' art. 1126 c.c., spettano al Condominio Vi invito a provvedere con cortese urgenza alla sistemazione della impermeabilizzazione del tetto, onde evitare ulteriori danni al soffitto del negozio o, peggio alle merci che si trovassero depositate sotto l' area ammalorata.Inutile aggiungere che la responsabilità di ogni danno che dovesse derivare dal perdurare della situazione attuale,della quale siete a conoscenza ormai da alcuni mesi, sarà addebitata a Codesta Amministrazione. e lui mi risponde Buongiorno, in risposta alla sua del 27 febbraio 2017 , le allego stralcio del regolamento del condominio che al punto 4 precisa che non esistono lastrici solari di proprietà condominiale. Inoltre preciso che il lastrico solare/tetto che fa da copertura al negozio di sua proprietà copre esclusivamente il suo negozio. Pertanto non ritengo che il condominio debba accollarsi l'onere di lavori per la sistemazione dell'impermeabilizzazione. Resto comunque a disposizione per farle eseguire un preventivo per la sistemazione nel caso lei non disponesse di un'azienda da incaricare per i lavori. A disposizione per eventuali chiarimenti, porgo cordiali saluti. Pertanto, prima di rispondergli, avrei piacere che tu mi indicassi le giuste parole , in quanto sembra che quanto ho scritto sia stato da lui interpretato proprio in maniera oppsta a quanto appare dal regolamento che, come hai scritto anche tu, parla di manutenzione a carico del Condominio dei lastrici solari esclusivi .(ed il mio,proprio in base anche alla sua dichiarazione, pare proprio sia uno di quelli!) Ti ringrazio ancora Cordialmente Andreito
#14 Inviato 2 Marzo, 2017 In effetti da quanto da te riportato nel post7 sembrerebbe che gli unici lastrici solari comuni siano quelli a copertura del vano scala e degli ascensori. Il regolamento, all' art. 4 Lastrici solari, recita: Non esistono lastrici solari di proprietà comune,salvo quelli a copertura del vano scala e degli ascensori. Ora se il lastrico solare che ti crea il danno non è uno di questi ha ragione l'amministratore e la richiesta di provvedere alla riparazione va fatta al proprietario del lastrico solare e la spesa va ripartita fra voi due in base all'art.1126c.c. Non capisco invece perché l' amministratore sostenga che solo tu debba provvedere alla sistemazione dell'impermeabilizzazione
#15 Inviato 2 Marzo, 2017 Grazie Maila67 per la risposta. Però forse non hai letto l' estratto del regolamento di condominio che, per comodità, riporto qui sotto. Non esistono lastrici solari di proprietà comune,salvo quelli a copertura del vano scala e degli ascensori. Le spese per la manutenzione dei lastrici solari esclusivi saranno- in deroga all' art. 1126 c.c. ,(n.d.r)-così ripartite: quelle inerenti al solo pavimento, a totale carico del Condomino che le(sic!)usa quelle inerenti alle strutture portanti,solaio,travature,muri che le delimitano e relative coperture saranno a carico di tutti i Condomini in proporzione ai millesimi della proprietà.......omissis./I] Come vedi,il tetto che ricopre parte del mio negozio è si di mia esclusiva proprietà,ma ,appunto per questo, è regolata dall' art 4, che ne prevede la manutenzione a carico del Condominio (questo è almeno quello che a me pare leggendo il testo del Rd.C. e che è stato, come puoi vedere più sopra, confermato da albano 59, al quale ora ho richiesto una ulteriore cortese collaborazione).
#16 Inviato 2 Marzo, 2017 Giunti a questo punto, non devi più rispondere tu all'amministratore. Fatti un legale, e quest'ultimo per conto tuo provvederà ad inoltrare una diffida all'amministratore. L'amministratore attuale non vuole esser coinvolto e non vuole riconosce il problema. La sua presa di posizione è basata sul nulla visto che l'art 4 del RdC afferma il contrario: l'amministratore è costretto ad interessarsi e a risolvere questo problema perché il relativo riparto spese coinvolgerà tutti i condòmini.
#17 Inviato 2 Marzo, 2017 Grazie mille albano 59. Vorrei ancora tentare , prima di far scrivere dal legale,a scrivere all' amministratore , eventualmente chiedendo quale sia il costo preventivato,per quantificare la spesa perchè, secondo l' amministratore col quale avevo a suo tempo parlato, dovrebbe trattarsi di una cifra di poco conto. Sarebbe più una questione di principio, quindi, perchè concordo pienamente con te che, comunque,l' amministratore deve occuparsi di questi problemi e far eseguire il lavoro direttamente ed addebitarlo,previa delibera ,al Condominio oppure addebitarlo al condomino,qualora o per legge o per regolamento così risultasse .Ritengo che la manutenzione della copertura anche di una parte del Condominio di intera proprietà di un solo condomino possa essere pienamente parificata alla copertura di più piani appartenenti a diversi condomini. Potrà variare la suddivisione della spesa,come detto sopra, ma comunque il problema è di competenza dell' amministrazione e non del singolo condomino.Il tetto non copre forse anche il terreno del condominio? E il terreno sottostante al mio negozio non è forse parte comune o,dato che il negozio è l' unico sovrastante, anche il terreno sarebbe-dico sarebbe, accettando la logica distorta dell' amministratore- di mia esclusiva proprietà?Ovviamente parlo per assurdo. Grazie ancora. Cordialmente
#18 Inviato 3 Marzo, 2017 Grazie Maila67 per la risposta. Però forse non hai letto l' estratto del regolamento di condominio che, per comodità, riporto qui sotto. Non esistono lastrici solari di proprietà comune,salvo quelli a copertura del vano scala e degli ascensori. Le spese per la manutenzione dei lastrici solari esclusivi saranno- in deroga all' art. 1126 c.c. ,(n.d.r)-così ripartite: quelle inerenti al solo pavimento, a totale carico del Condomino che le(sic!)usa quelle inerenti alle strutture portanti,solaio,travature,muri che le delimitano e relative coperture saranno a carico di tutti i Condomini in proporzione ai millesimi della proprietà.......omissis./I] Come vedi,il tetto che ricopre parte del mio negozio è si di mia esclusiva proprietà,ma ,appunto per questo, è regolata dall' art 4, che ne prevede la manutenzione a carico del Condominio (questo è almeno quello che a me pare leggendo il testo del Rd.C. e che è stato, come puoi vedere più sopra, confermato da albano 59, al quale ora ho richiesto una ulteriore cortese collaborazione). Due chiarimenti: I lastrici solari considerati comuni godono di un uso esclusivo? nel post 1 scrivi:Tale negozio è sottostante ad una terrazza di proprietà del Condomino del primo piano : Ora invece scrivi che è di tua esclusiva proprietà....come stanno le cose?
