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spera

Percentuale amministratore su lavori straordinari

Vivo in un complesso costituito da due palazzine gemelle. L'amministratore stà spingendo affinché vengano rifatte le facciate di entrambe le palazzine.

L'importo dei lavori dovrebbe essere di 520.000 euro + iva (10%)a cui vanno a sommarsi i costi del progetto + direzione lavori + sicurezza pari a 32.000 euro + iva (21%).

Vorrei chiedere:

1. quale può essere la percentuale richiesta dall'amministratore considerando un'importo così elevato ?

2. la percentuale si calcola solo sull'importo lavori o anche sugli oneri accessori (progetto, DL, sicurezza, ecc) ?

3. la percentuale si calcola sogli importi al netto dell'iva ???

4. in questa percentuale dovuta all'amministratore è compresa anche la pratica della detrazione del 36/55% , oppure la pratica per la detrazione deve essere calcolata a parte ? e nel caso approssimativamente quale può essere il costo ?

5. esiste una norma per questa percentuale ?

6. è possibile deliberare la percentuale in assemblea ?

Ringrazio infinitamente chiunque voglia rispondermi.

non esiste alcuna norma che regolamenti la percentuale spettante all'amministratore per i lavori straordinari svolti. Si tratta di accordi privati tra condominio e amministratore che vanno trattati di volta in volta e approvati in sede di assemblea. In genere la percentuale varia tra il 2% e il 5%.

Grazie Giulio, le ultime domande:

1. la percentuale si calcola solo sull'importo lavori o anche sugli oneri accessori (progetto, DL, sicurezza, ecc) ?

2. la percentuale si calcola sugli importi al netto dell'iva ??? o lordi ???

5. in questa percentuale dovuta all'amministratore è compresa anche la pratica della detrazione del 36/55% , oppure la pratica per la detrazione deve essere calcolata a parte ? e nel caso approssimativamente quale può essere il costo ?

 

grazie

Scritto da Giulio_S il 31 Ott 2012 - 10:22:53: ....varia tra il 2% e il 5%.

A mazza... 5%... Tipicamente è quello che chiede il dir. Lavori.

Scritto da Turtle_dive il 31 Ott 2012 - 13:26:56:

A mazza... 5%... Tipicamente è quello che chiede il dir. Lavori.

Meglio 5% dichiarati che non 2% dichiarati e poi un 5% in nero sottobanco...

Scritto da Giulio_S il 31 Ott 2012 - 19:28:55:

Meglio 5% dichiarati che non 2% dichiarati e poi un 5% in nero sottobanco...

Questo è un cane che si morde la coda, perchè potrei dire:

meglio un 2% dichiarato + 5% sotto banco che un 5% dichiarato +5% sottobanco... o no

Il sottobanco dal mio punto di vista è un operazione assolutamente disgustosa... Perchè con il sottobanco come controparte devi per forza chiudere un occhio in determinate situazioni...

concordo pienamente !!!!!!! poi ci lamentiamo dei lavori fatti alla ccccc e portiamo le imprese in tribunale !

Scritto da spera il 02 Nov 2012 - 09:13:17: concordo pienamente !!!!!!! poi ci lamentiamo dei lavori fatti alla ccccc e portiamo le imprese in tribunale !

Per quanto riguarda l'aspetto tecnico, bisognerebbe in qualche modo "blindare" e responsabilizzare di più il tecnico di parte ovvero il Dir. Lavori.

Scritto da Turtle_dive il 02 Nov 2012 - 10:08:15:

Per quanto riguarda l'aspetto tecnico, bisognerebbe in qualche modo "blindare" e responsabilizzare di più il tecnico di parte ovvero il Dir. Lavori.

Quando il compenso del Dir. Lavori è pagato dall'amministratore

con Iva e conteggiato sul consuntivo non responsabilizza automa-

ticamente il D.L.? O sbaglio. Domando, quindi, perchè "blindare"

il D.L.

Saluti.

Scritto da sato giam il 02 Nov 2012 - 13:04:41:

 

Quando il compenso del Dir. Lavori è pagato dall'amministratore

con Iva e conteggiato sul consuntivo non responsabilizza automa-

ticamente il D.L.? O sbaglio. Domando, quindi, perchè "blindare"

il D.L.

Saluti.

non ho ben capito, cosa intendi...

Per responsabilizzare, io intedno obbligarlo ad una presenza abbastanza costante, fargli fare numerosi report, foto, e stati di avanzamento.

1)la percentuale è contrattuale,e dovrebbe essere stata decisa al tempo della nomina,o essere contemplata nell'offerta che l'ammin.ha fatto al tempo in cui si propose.Se non lo ha fatto,la dovrete stabilire in assemblea,ma per importi del genere,non più dl 2%.

prendere o lasciare.non si scherza.abbiate carattere per favore.

3)la percentuale si applica sui lavori AL NETTO DELL'IVA.(vale per l'amministratore e per il direttore dei lavori)

vai su qualunque sito di ordini professionali o fai una richiesta scritta sulla questione a QUALUNQUE ORDINE PROFESSIONALE,e ti dirà,senza smentita alcuna,lo affermo con certezza assoluta,quello che ti ho scritto,e che la logica comune peraltro impone.

2)su questo c'è incertezza.correttezza vuole che la %di una amministratore dovrebbe calcolarsi anche sugli oneri accessori,perché contabilmente responsabile anche del regolare pagamento della D.L.e del responsabile alla sicurezza.

4)ASSOLUTAMENTE SI(come si usa dire oggi)tali atti sono ormai prassi.ci mancherebbe altro.Nulla è dovuto oltre la % sui lavori al netto dell'iva.

"Meglio 5% dichiarati che non 2% dichiarati e poi un 5% in nero sottobanco..."

 

certe osservazioni non vorrei mai né leggerle,né sentirle.

di certo Giulio voleva fare solo una battuta,ma mi permetto,fuori luogo.

Scritto da Turtle_dive il 02 Nov 2012 - 15:23:13-]

non ho ben capito, cosa intendi...

Per responsabilizzare, io intedno obbligarlo ad una presenza abbastanza costante, fargli fare numerosi report, foto, e stati di avanzamento.

[/quote

 

Forse non ci siamo capiti.Il D.L. fa tutto il contrario di quello

che hai scritto. Ti faccio una breve sintesi:

Abbiamo di recente ristrutturato la facciata del condominio dove abito. Stabiliti costi dei lavori e compenso del Dir. Lavori il tutto consigliato dall'amministratore alla fine del restauro ho chiesto all'amministratore una dichiarazione, fatta dal D.L.,che

certifichi in modo particolare che i lavori eseguiti dall'impresa

risultano fatti a "regola d'arte" oltre alle cose che hai elencato ovvero report, foto e dettagli sulle sue presenze ecc.

Ebbene questo signore si rifiuta di fare questa dichiarazione. Il suo compenso stabilito è stato pagato e risulta dal consuntivo

di fine lavori assieme a quello dell'impresa.

 

E una storia un pò lunga e complicata e mi scuso se non sono riuscito a farmi capire.

 

Sono intervenuto per dire anche la mia su una cosa che dovrebbe essere semplice, invece succede anche questo oltre ai pagamenti in nero, sottobanco, alle fatture in parte ridotte ecc.

Sarà frutto del falso in bilancio depenalizzato?

Ringrazio e saluto cordialmente.

Modificato Da - sato giam il 02 Nov 2012 22:32:22

Scritto da sato giam il 02 Nov 2012 - 22:29:05:

Non confondiamo : il direttore dei lavori, il direttore tecnico , il direttore di cantiere.

sono 3 figure con compiti ben distinti.

Per norma il D.L. ha il compito di verificare la conformità alle tavole progettuali e non la qualità a meno che nella lettera di incarico non è prevista la specifica clausola di garanzia di qualità (che imporrebbe al direttore lavori non solo la presenza in cantiere 24 ore su 24, ma essere sicuro e avere facoltà di scelta di materiali e di tecniche di lavorazione, e verificare una corretta realizzazione dell'opera demandando la regola d'arte alla Ditta esecutrice).

 

... ovviamente per gli appalti privati.

per quelli pubblici , invece, vige l'art. 124 del D.P.R. 554/1999 comma 1 che recita "1. Il direttore dei lavori cura che i lavori cui è preposto siano eseguiti a regola d’arte ed in conformità al progetto e al contratto."

Spessissimo ci si confonde e si imputa al D.L. responsabilità che non gli appartengono.

 

Modificato Da - spera il 03 Nov 2012 12:52:18

Scritto da sato giam il 02 Nov 2012 - 22:29:05:

Questo sai quando succede??? Quando non si è riusciti a fare un buon contratto con il dir. lavori.... Per questo ti dicevo, bisogna "blindare" tale collaborazione.

Scritto da Turtle_dive il 03 Nov 2012 - 12:53:06:

Questo sai quando succede??? Quando non si è riusciti a fare un buon contratto con il dir. lavori.... Per questo ti dicevo, bisogna "blindare" tale collaborazione.

Mi sono intromesso nell'intervento postato da Spera, e credo sia utile segnalare che nei condominii succede un pò di tutto (anche perchè qualcuno ha parlato di nero,sottobanco ecc.)

 

Concordo con te quanto hai detto nel tuo post soprariportato.

 

Siccome ho già premesso che il tutto è stato stabilito,concordato

sia costo del restauro sia compenso del D.L. dall'amministratore

e la maggioranza dei condomini ha approvato senza cercare di capire meglio,nel nostro caso la funzione del D.L.,adesso siamo sorpresi di questo rifiuto di rilasciarci un documento che atte- sti la regolarità dei lavori eseguiti.

 

La maggioranza è stata ingenua nell'approvare il tutto senza chiedere dettagli sulla precisa funzione del D.L.? Credo di si.

Non sappiamo se esiste un contratto d'incarico. La maggioranza si è fidata troppo dell'operato dell'amministratore.

 

Sono stato l'unico contrario a delegare l'amministratore di fare

tutto quanto senza controllo da parte dei consiglieri, però la maggioranza ha approvato... da solo cosa potevo fare?

 

A questo punto ci sono possibilità di rimediare all'errore?

 

Cordiali saluti e grazie mille per eventuli suggerimenti.

"adesso siamo sorpresi di questo rifiuto di rilasciarci un documento che atte- sti la regolarità dei lavori eseguiti."

 

Ragazzi,

il direttore dei lavori deve rilasciare il certificato di collaudo,dal quale parte il termine di garanzia contrattuale con la quale sono coperti i lavori.Senza di questo come avete approvato il consuntivo??

 

Scritto da enrico dimitri il 03 Nov 2012 - 18:44:27-]"adesso siamo sorpresi di questo rifiuto di rilasciarci un documento che atte- sti la regolarità dei lavori eseguiti."

 

Ragazzi,

il direttore dei lavori deve rilasciare il certificato di collaudo,dal quale parte il termine di garanzia contrattuale con la quale sono coperti i lavori.Senza di questo come avete approvato il consuntivo??

 

Grazie Enrico Dimitri per la risposta,

 

Io con altri abbiamo votato contro l'approvazione,però la solita

maggioranza ha votato a favore felice e contenti...

 

Ringrazio moltissimo per la risposta che mi ha tolto il dubbio che Spera mi aveva fatto venire.

Ciao e cordiali saluti.

Scritto da sato giam il 03 Nov 2012 - 18:35:05:

 

Mi sono intromesso nell'intervento postato da Spera, e credo sia utile segnalare che nei condominii succede un pò di tutto (anche perchè qualcuno ha parlato di nero,sottobanco ecc.)

 

Concordo con te quanto hai detto nel tuo post soprariportato.

 

Siccome ho già premesso che il tutto è stato stabilito,concordato

sia costo del restauro sia compenso del D.L. dall'amministratore

e la maggioranza dei condomini ha approvato senza cercare di capire meglio,nel nostro caso la funzione del D.L.,a [...]

"Sono stato l'unico contrario a delegare l'amministratore di fare

tutto quanto senza controllo da parte dei consiglieri, però la maggioranza ha approvato... da solo cosa potevo fare?

A questo punto ci sono possibilità di rimediare all'errore?"

 

SI: cambiate l'amministratore !!!!

Scritto da spera il 04 Nov 2012 - 11:55:35:

"Sono stato l'unico contrario a delegare l'amministratore di fare

tutto quanto senza controllo da parte dei consiglieri, però la maggioranza ha approvato... da solo cosa potevo fare?

A questo punto ci sono possibilità di rimediare all'errore?"

 

SI: cambiate l'amministratore !!!!

Anzitutto grazie per la risposta.

 

L'amministratore in questione è in carica da oltre 20anni. Sono l'unico in "guerra" da parecchi anni.

Se si può dire si è formata una "cricca" a suo favore e io sono

costretto di combattere in "ritirata".

 

Preciso che sono favorevole al giusto compenso,al famoso 10% di

sovraprezzo ecc.

Pretendo per contro trattamento uguale per tutti,imparzialità,

osservazione dell'etica professionale e lavori ben eseguiti nell'

interesse di tutti (non ho mai preteso favori personali).

 

In attesa che altri si rendano conto di questa gestione e si uni

scono cerco di fare del mio meglio senza danneggiare nessuno.

Cordiali saluti.

 

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