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psymon

Pensilina in giardino privato sotto il mio appartamento

Buonasera a tutti e grazie per le vostre risposte.

 

Scopro dalla convocazione dell'assemblea di condominio che il vicino che vive al piano inferiore al mio desidera costruire una pensilina di circa 8 metri, in muratura, nel suo giardino privato di 500 m quadrati.

 

Il mio appartamento ha due porte/finestre che danno sul suo giardino ma senza alcun balcone.

 

A me l'idea di questa costruzione piace davvero poco, sia perché si compromette la sicurezza del mio appartamento, sia perché non capisco come si farebbe, dopo la costruzione, ad effettuare manutenzioni e riparazioni alle mie finestre ed infissi dall'esterno (difficile appoggiare una scala sui coppi della pensilina!)

 

Mi domando e vi domando, in vista dell'assemblea, con quale maggioranza potrebbero "obbligarmi" a subire la costruzione. Serve solo il mio parere contrario per bloccare tutto? Quanti pareri favorevoli servono? Il voto pesa in base ai millesimi?

 

Il condominio ha un totale di sette apppattamenti, due dei quali ancora in mano alla ditta che ha costruito lo stabile.

 

Grazie!

Alla fattispecie si applica il diritto di veduta in appiombo..

 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato. Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1997, n. 1261

Il diritto di veduta previsto e disciplinato dall'art. 907 c.c. ha carattere assoluto sicché il proprietario della finestra ha diritto di chiedere in ogni caso l'eliminazione delle opere posizionate a distanza inferiore di tre metri (nella specie trattasi di una tettoia).

Corte di Cassazione con la sentenza n. 7269 depositata in cancelleria il 27 marzo 2014

 

L'art. 907 c.c. afferma che:

Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.

 

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

 

Il titolare del diritto, quindi, può agire giudizialmente per ottenere la rimozione delle opere realizzate in spregio a quando disposto dall'art. 907 c.c. è evidente che l'accettazione e/o la preventiva autorizzazione espressa dell'opera fanno venir meno il diritto di agire per la sua rimozione.

A parte la curiosa presenza delle porte-finestre senza balcone (dove affaccia la porta finestra?), la questione tettoia-pensilina si articola su aspetti privati, condominiali, urbanistici e normativi.

 

Innanzitutto, bisognerebbe vedere il progetto del manufatto. Ad esempio, non può coprire tubi del gas.

Qualsiasi sia il materiale usato, può costituire nuovo volume. Per questo motivo puoi interpellare l'ufficio tecnico del tuo comune. Anche perchè molti comuni richiedono l'assenso scritto dei condomini interpretando così la salvaguardia dei diritti di terzi e proteggendo così la propria attività amministrativa.

 

Senti loro se interpretano nel senso di maggioranza o unanimità. Controlla attentamente il regolamento di condominio se per caso disponga riguardo l'unanimità.

Non è tanto anomala la presenza di sole porte finestre in un appartamento, p.es. mia zia abitava in una palazzina in una città lombarda, ma questo non credo abbia importanza, perchè ho visto cose del genere un po dappertutto, dove l'intero appartamento non aveva nessuna finestra ma solo porte finestre con l'apertura verso l'interno a una protezione tipo ringhiera all'esterno a filo della facciata del muro maestro.

Per il resto sono concorde con Giovanni e Kurt.

Non è tanto anomala la presenza di sole porte finestre in un appartamento, p.es. mia zia abitava in una palazzina in una città lombarda, ma questo non credo abbia importanza, perchè ho visto cose del genere un po dappertutto, dove l'intero appartamento non aveva nessuna finestra ma solo porte finestre con l'apertura verso l'interno a una protezione tipo ringhiera all'esterno a filo della facciata del muro maestro.

Per il resto sono concorde con Giovanni e Kurt.

 

In effetti è proprio così; non so se il nome adatto per questo tipo di finestre sia porte-finestre, ma sono costruire così come dici: come una porta finestra, ma la metà, diciamo, dalla vita in giù, è fissa e non è apribile. Il condominio, che consta di due soli piani (terreno + primo + mansarda) è stato costruito con un vincolo da parte del costruttore di mantenere la struttura del fienile dal quale è stato ricavato; anche per questa ragione mi sembra un po' strano voler costruire una pensilina...se fosse possibile "aggiungere cose", allora anche a me piacerebbe un balcone!

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie, ottimo suggerimento, sia quello per la copertura dei tubi del gas (che in effetti ci sono e non so come verrebbero gestiti, ipoteticamente), sia l'idea di sentire il comune.

 

Immagino che il progetto verrà presentato in assemblea, dove mi auspico che non pretendano una decisione immediata.

 

Grazie

 

A parte la curiosa presenza delle porte-finestre senza balcone (dove affaccia la porta finestra?), la questione tettoia-pensilina si articola su aspetti privati, condominiali, urbanistici e normativi.

 

Innanzitutto, bisognerebbe vedere il progetto del manufatto. Ad esempio, non può coprire tubi del gas.

Qualsiasi sia il materiale usato, può costituire nuovo volume. Per questo motivo puoi interpellare l'ufficio tecnico del tuo comune. Anche perchè molti comuni richiedono l'assenso scritto dei condomini interpretando così la salvaguardia dei diritti di terzi e proteggendo così la propria attività amministrativa.

 

Senti loro se interpretano nel senso di maggioranza o unanimità. Controlla attentamente il regolamento di condominio se per caso disponga riguardo l'unanimità.

In effetti è proprio così; non so se il nome adatto per questo tipo di finestre sia porte-finestre, ma sono costruire così come dici: come una porta finestra, ma la metà, diciamo, dalla vita in giù, è fissa e non è apribile. Il condominio, che consta di due soli piani (terreno + primo + mansarda) è stato costruito con un vincolo da parte del costruttore di mantenere la struttura del fienile dal quale è stato ricavato; anche per questa ragione mi sembra un po' strano voler costruire una pensilina...se fosse possibile "aggiungere cose", allora anche a me piacerebbe un balcone!

 

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Grazie, ottimo suggerimento, sia quello per la copertura dei tubi del gas (che in effetti ci sono e non so come verrebbero gestiti, ipoteticamente), sia l'idea di sentire il comune.

 

Immagino che il progetto verrà presentato in assemblea, dove mi auspico che non pretendano una decisione immediata.

 

Grazie

Non giocarti le tue carte in assemblea, allora. Se sei contrario vota contro e poi decidi il da farsi, a meno che la controparte sia disposta a trattare in un modo che a te sta bene. Tieni presente che una delibera contraria alla legge è molto probabilmente nulla.

 

L'unica cosa è che in assemblea in genere si va per votare. La discussione c'è sempre, ma non può essere seduta fiume. Quindi il progetto, se è allegato alla convocazione te lo studi prima e nei giorni precedenti l'assemblea interpelli il comune. Se non è allegato te lo fai dare dall'amm.re.

 

Se il progetto è poco chiaro ed esaustivo, già la cosa può essere motivo di voto contrario e successive azioni.

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