#1 Inviato 5 Febbraio, 2013 Buongiorno, mi si pone questo problema. Bisogna rifare la impermeabilizzazione di una terra ad uso eslusivo. Come prevvisto la ripartizione avverà per 1/3 a carcio del proprietario; per i 2/3(compreso il proprietario del terrazzo) i sottostanti Condomini. E' sorto il dubbio se nella ripartizione deve rientrare il costo del pavimento oppure no (compreso la manodopera). Insieme agli altri condomini abbiamo cercato una risposta, ma non esiste nessun richiamo specifico. Esiste giurisprudenza. Grazie
#2 Inviato 5 Febbraio, 2013 Benvenuto. Visto che il pavimento va "distrutto" per rifare l'impermeabilizzazione, il ripristino in qualità analoga a quella attuale ha la stessa ripartizione del lavoro principale, quindi art. 1126 C.C. Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c., (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie. (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti). Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449 Staff
#3 Inviato 5 Febbraio, 2013 Grazie per la risposta. Rimane però il dubbio: -per qualità si intende uguale al pavimento demolito; -ai due terzi partecipa anche il proprietario del terrazzo. Proprio sul Forum in divisione spese condominiali è stato indicato che il pavimento rimane a carico del proprietario del terrazzo mentre, sempre dal Forum, risulta giurisprudenza che nella divisione dei due terzi partecipa anche il Proprietario. Al deduzione nasce dal fatto che come lavoro strutturale è obbligato alla partecipazione. In buona sostanza il proprietario dovrà pagare: -1/3 di tutto il lavoro; -2/3 essendo in millesimi con la sua quota; -il costo e la posa in opera del pavimento quale proprietario esclusivo. Grazie
#4 Inviato 5 Febbraio, 2013 Scritto da STRUDEL46 il 05 Feb 2013 - 14:45:19: Grazie per la risposta.Rimane però il dubbio: -per qualità si intende uguale al pavimento demolito; -ai due terzi partecipa anche il proprietario del terrazzo. In buona sostanza il proprietario dovrà pagare: -1/3 di tutto il lavoro; -2/3 essendo in millesimi con la sua quota; -il costo e la posa in opera del pavimento quale proprietario esclusivo. 1) Per qualità del pavimento intendo che se attualmente c'è il clinker il proprietario del terrazzo non può pretendere che dopo gli venga rifatto il pavimento in marmo a spese del condominio. Al limite se vuole un pavimento diverso si paga la differenza. 2) Nei 2/3 della spesa il proprietario del terrazzo rientra SOLO se il suo appartamento o box o cantina si trova SOTTO al terrazzo, e partecipa ai 2/3 solo con i millesimi delle unità coperte (se ha l'appartamento a livello e il box sotto, rientrerà nei 2/3 solo con i millesimi del box). Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell'art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l'uso esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima. Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449 In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura. Cass. 03/05/93 n. 5125 3) Il pavimento è completamente a carico dell'utilizzatore del terrazzo SOLO SE il rifacimento è solo estetico, finalizzato al godimento del terrazzo in quanto tale, mentre se deve necessariamente essere distrutto per operare sulla struttura COMUNE, cioè quella che fa da tetto all'edificio, allora il ripristino è dovuto e come tutti i lavori accessori viene ripartito ex art. 1126 C.C. L’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo nella misura di 1/3 a carico di questo e di 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale Cass., sent. n. 7472 del 4 giugno 2001 Che altri dubbi hai? Delle sentenze devi leggere tutto il contesto, non solo le frasi che fanno comodo a te... Staff
#5 Inviato 5 Febbraio, 2013 Grazie, sono contento della risposta ottimamente articolata. Nessun dubbio mi rimane: ero certo di quale sarebbe stata la risposta ma, come sempre succede, per convincere gli altri non basta la tua parola ma ci vuole sempre la parola degli altri. Sono contento di essermi scritto in questo Forum. Saluti
#6 Inviato 18 Marzo, 2014 buonasera ho il problema di dover rifare il pavimento della terrazza a livello di mio uso esclusivo in quanto diverse mattonelle sono "saltate", il travertino si è distaccato e tra questo e l'ultima fila delle mattonelle cresce l'erba, ci sono diverse crepe e sbucciature. I condomini che hanno i garages sotto alla terrazza non vogliono contribuire alla spesa perchè non c'è infiltrazione e non va sostituita la guaina ma messo sopra le attuali mattonelle il nuovo pavimento.Inoltre dicono che la manutenzione ordinaria della pavimentazione spetta solo a me e dovevo cambiare le mattonelle rovinate mano a mano e non arrivare a questo punto o impermeabilizzare con un colo di cemento e quant'altro. Io non ho neanche una mattonella di riserva e comunque credevo che la responsabilità fosse di tutti i condomini interessati anche alla copertura della terrazza e che non potevo muovermi in autonomia facendo magari ulteriori danni che mi sarebbero stati successivamente contestati. Non troviamo una soluzione e il pavimento in questo modo si deteriora sempre più. L'amministratore dice che dobbiamo rivolgerci ognugno ad un perito e un legale oppure venirci incontro. Mi sapete dare delucidazioni in merito. Grazie mille
#7 Inviato 18 Marzo, 2014 Se rifai solo il pavimento, l'intera spesa rimane a tuo esclusivo carico. Se invece decidete di rifare guaina impermeabilizzante + pavimento allora il discorso cambia: 1/3 delle spese a tue esclusivo carico ed i restanti 2/3 delle spese a carico dei sottostanti alla tua terrazza, e fra di loro ripartite. Saluti 🙂
#8 Inviato 12 Aprile, 2016 Se rifai solo il pavimento, l'intera spesa rimane a tuo esclusivo carico. Se invece decidete di rifare guaina impermeabilizzante + pavimento allora il discorso cambia: 1/3 delle spese a tue esclusivo carico ed i restanti 2/3 delle spese a carico dei sottostanti alla tua terrazza, e fra di loro ripartite. Saluti 🙂
#10 Inviato 12 Aprile, 2016 @merelliLa discussione era terminata 2 anni fà. .. cosa vuol dire, che l'argomento non è più di attualità? le sentenze del 2014 e del 2015 ci dicono quanta confusione c'è, purtroppo, sull'argomento, anche dopo le sponsorizzatissime riforme. quindi non è solo il popolino che ha le idee confuse ma anche...............
#11 Inviato 13 Aprile, 2016 Vuol dire che se vuoi aggiornare il forum su nuove sentenze e/o orientamenti apri una nuova discussione. Sulle idee confuse, meglio calare un velo pietoso..
#12 Inviato 3 Aprile, 2017 Buonasera, ho un appartamento al terzo ed ultimo piano di un fabbricato con copertura a falde inclinate. Qualche mese fa sono stati ultimati i lavori di manutenzione straordinaria riguardanti la copertura i prospetti e altri lavori successivamente delibarati in assemblea tra cui uno dei due terrazzi a livello ad uso esclusivo del mio appartamento. Il proprietario del piano sottostante lamentava infiltrazioni di acqua con comparsa di macchie di umidità sul soffitto in proiezione del terrazzo.L'assemblea delibera, insieme al mio consenso, che visti i tempi molto stretti e i costi per rifare tutta la pavimentazione nella sua interezza, di provvedere ad un sistema di impermebilizzazione da posare sopra la pavimentazione esistente. Questo perchè in accordo (verbale) con il tecnico incaricato e D.L. di evidenziare, nella relazione di fine lavori, che un domani quando necessario in relazione ad ulteriori infiltrazioni, sarebbe stato ripristinato lo stato di fatto e cioè l'intera riparazione del terrazzo con smantellamento della pav. esistente nuova guaina imperm. e nuovo pavimento di uguale natura a quello esistente. Ad oggi ho ricevuto una lettera dall'amministratore dove comunica una nuova convocazione di assemblea. All'ordine del giorno tra gli altri: approvazione rendiconto consuntivo lavori di condominio. Ma non c'è nessuna relazione di fine lavori da parte del tecnico e quindi nessun riferimento al problema del mio terrazzo. Tra l'altro sembra essere solo un computo metrico dove neppure è riportata la voce che esplicita tale lavorazione sul mio terrazzo. Volevo chiedere se il tecnico deve tenere conto dello stato di fatto, al di là della scelta temporanea deliberata in assemblea; se è un mio diritto un domani avere ripristinata una pavimentazione come quella esistente. Oppure è scontato?! Oppure andrebbe scritto e quindi relazionato e preso in consegna dall'amministratore. Il rischio, credo, è quello un domani si ripresentasse nuovamente un problema di infiltrazione, di avere spalmato, di nuovo, un'altro strato di impermebilizzante e prendere per stato di fatto, poi, quello attuale. Quali norme, eventualmente, sul tema? Grazie.
#13 Inviato 3 Aprile, 2017 Buonasera,ho un appartamento al terzo ed ultimo piano di un fabbricato con copertura a falde inclinate. Qualche mese fa sono stati ultimati i lavori di manutenzione straordinaria riguardanti la copertura i prospetti e altri lavori successivamente delibarati in assemblea tra cui uno dei due terrazzi a livello ad uso esclusivo del mio appartamento. Il proprietario del piano sottostante lamentava infiltrazioni di acqua con comparsa di macchie di umidità sul soffitto in proiezione del terrazzo.L'assemblea delibera, insieme al mio consenso, che visti i tempi molto stretti e i costi per rifare tutta la pavimentazione nella sua interezza, di provvedere ad un sistema di impermebilizzazione da posare sopra la pavimentazione esistente. Questo perchè in accordo (verbale) con il tecnico incaricato e D.L. di evidenziare, nella relazione di fine lavori, che un domani quando necessario in relazione ad ulteriori infiltrazioni, sarebbe stato ripristinato lo stato di fatto e cioè l'intera riparazione del terrazzo con smantellamento della pav. esistente nuova guaina imperm. e nuovo pavimento di uguale natura a quello esistente. Ad oggi ho ricevuto una lettera dall'amministratore dove comunica una nuova convocazione di assemblea. All'ordine del giorno tra gli altri: approvazione rendiconto consuntivo lavori di condominio. Ma non c'è nessuna relazione di fine lavori da parte del tecnico e quindi nessun riferimento al problema del mio terrazzo. Tra l'altro sembra essere solo un computo metrico dove neppure è riportata la voce che esplicita tale lavorazione sul mio terrazzo. Volevo chiedere se il tecnico deve tenere conto dello stato di fatto, al di là della scelta temporanea deliberata in assemblea; se è un mio diritto un domani avere ripristinata una pavimentazione come quella esistente. Oppure è scontato?! Oppure andrebbe scritto e quindi relazionato e preso in consegna dall'amministratore. Il rischio, credo, è quello un domani si ripresentasse nuovamente un problema di infiltrazione, di avere spalmato, di nuovo, un'altro strato di impermebilizzante e prendere per stato di fatto, poi, quello attuale. Quali norme, eventualmente, sul tema? Grazie. * non è possibile rispondere. lo staff mi riprenderebbe, come al solito!!!!
#14 Inviato 4 Aprile, 2017 Chiedo Scusa, ma cosa ho sbagliato? Posso fare qualcosa per cercare un parere da Voi? GRAZIE
#15 Inviato 4 Aprile, 2017 Apri una nuova discussione in questa sezione del forum. Di solito quelle datate vengono considerate superate intendendo che l'argomento trattato sia stato sviscerato e risolto.
#16 Inviato 28 Giugno, 2017 Buongiorno Staff Avendo un problema identico a quello che ha avuto STRUDEL49 nel febbraio 2013, vorrei sapere se, ad oggi, la legislazione è cambiata oppure se posso utilizzare le stesse risposte che sono già state date quattro anni fa. Grazie in anticipo
#17 Inviato 25 Maggio, 2022 Dossi17 dice: Buongiorno Staff Avendo un problema identico a quello che ha avuto STRUDEL49 nel febbraio 2013, vorrei sapere se, ad oggi, la legislazione è cambiata oppure se posso utilizzare le stesse risposte che sono già state date quattro anni fa. Grazie in anticipo Che io sappia no
