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Antonio Barone

Passaggio tra amministratori - bisogna approvare i bilanci obbligatoriamente o l'amministratore attuale può agire diversamente?

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Salve,

faccio delle premesse per poi effettuare le domande:

  • nel condominio erano in corso lavori straordinari per le facciate, che con ritardo sono terminati a settembre 2022
  • c'è stato un cambio di amministratore ai primi di marzo 2022
  • non sono stati approvati i bilanci 2020 e 2021 in entrambi ci sono delle "passività", diciamo 2020 x e 2021 y
  • verificando i documenti del passaggio si è evidenziato le "passività" del 2020 e 2021 sono state pagate dal vecchio amministratore attingendo fondi dal pozzetto acccumulato per i lavori straordinari (in pagamenti alla ditta erano interrottti per i ritardi). Interpellato il vecchio amministratore mi è stato detto che il tutto è stato comunicato al nuovo amministratore e di procedere al recupero  di questo totatle di passività x+y come era sua intenzone di fare

 

 I quesiti sono:

  • come si può procedere per recuperare le passività 2020 e 2021 per terminare di pagare la ditta appaltatrice dei lavori straordinari (il contratto prevede la rinuncia al patto di solidarietà  e alcuni condomi sono morosi nel versamenmto delle rate che abbiamo finito di riscuotere). Bisogna approvare i bilanci obbligatoriamente o l'amministratore attuale può agire diversamente?
  • Come avere stato di cassa e le morosità dei condomini distinte per le quote ordinari e straordinari?
  • Molti condomini non vogliono aumentare la quota ordinaria, il mio dubbio è che se non viene fatto ci troveremo sempre con questi problemi di passività. E' possibile forzare l'amministratore a aumentare le quote ordinarie?

 

Grazie 

Antonio Barone dice:

Bisogna approvare i bilanci obbligatoriamente o l'amministratore attuale può agire diversamente?

Se sono state approvate le quote ordinarie e straordinarie da pagare, la delibera è già un titolo esecutivo e non è necessaria l'approvazione del consuntivo. Il nuovo amministratore può procedere ed agire anche con decreto ingiuntivo verso i morosi.

 

Antonio Barone dice:

Come avere stato di cassa e le morosità dei condomini distinte per le quote ordinari e straordinari?

E' sufficiente controllare il registro di contabilità dove è annotata singolarmente ogni uscita ed ogni entrata (sia di quote ordinarie che straordinarie), come sancito nell'articolo 1130 del codice civile:

 

Art. 1130 c.c.

...Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita...

 

Antonio Barone dice:

E' possibile forzare l'amministratore a aumentare le quote ordinarie?

E' possibile forzare l'amministratore a proporre all'assemblea l'aumento delle quote ordinarie ma alla fine della fiera è sempre l'assemblea, a maggioranza, che delibera le quote da pagare.

Più che forzare l'amministratore dovresti forzare i tuoi colleghi condòmini e trovare una maggioranza che concordi.

Forse in merito al primo quesito sono stato poco chiaro:

"come si può procedere per recuperare le passività 2020 e 2021 per terminare di pagare la ditta appaltatrice dei lavori straordinari (il contratto prevede la rinuncia al patto di solidarietà  e alcuni condomi sono morosi nel versamenmto delle rate che abbiamo finito di riscuotere). Bisogna approvare i bilanci obbligatoriamente o l'amministratore attuale può agire diversamente?"

Le quote 2020 e 2021, dovute a rate ordinarie insufficienti per aumento di prezzi, sono state pagate coi soldi dei lavori straordinari. Ora bisogna recuperare l'importo totale e rimetterlo a disposizione nel "salvadanaio" dei lavori straordinari. Come l'amministratore può recuperare l'importo? Deve necessariamente chiudere i bilanci 2020 e 2021 può o emettere bollette per il recupero senza ostacoli?

 

 

Modificato da Antonio Barone
Antonio Barone dice:

Forse in merito al primo quesito sono stato poco chiaro:

"come si può procedere per recuperare le passività 2020 e 2021 per terminare di pagare la ditta appaltatrice dei lavori straordinari

Forse sono stato poco chiaro io.

Se la ditta appaltatrice non è stata ancora pagata del tutto perchè ci sono morosi significa che c'è stata una delibera con contratto d'appalto e delibera di approvazione delle quote che ogni condòmino deve pagare.

E' sufficiente quella delibera affinchè l'amministratore si rivolga ad un avvocato e faccia emettere decreto ingiuntivo verso chi non ha pagato perchè il titolo da mostrare al giudice è proprio la delibera di approvazione della spesa.

Ovviamente se non ci sono soldi in cassa i condòmini devono costituire un fondo per permettere all'amministratore di dare incarico all'avvocato perchè i costi del decreto ingiuntivo li deve anticipare il condominio e poi li recupererà quando il Giudice condannerà morosi.

Anche per le quote ordinarie, fino a che non vengono approvati i consuntivi, vale l'ultimo preventivo approvato dall'assemblea per fare decreto ingiuntivo.

L'unica cosa che serve fare è dare il mandato (e un congruo anticipo) all'avvocato perchè non è una cosa che può fare l'amministratore. 

Chiarisco 

come si può procedere per recuperare le  "passività ordinarie" (le chiamo passività impropriamente) 2020 e 2021 pagate con soldi di lavori straordinari? Il recupero permetterà di  terminare di pagare la ditta appaltatrice dei lavori straordinari (il contratto prevede la rinuncia al patto di solidarietà  e alcuni condomi sono morosi nel versamenmto delle rate che abbiamo finito di riscuotere). 

Ho inteso che dal fondo cassa per spese straordinarie è stata prelevata la somma necessaria per far fronte a maggiori spese ordinarie delle gestioni 2020 e 2021 e che alcuni condomini non hanno versato tutte le rate straordinarie di loro competenza.

Al fine di ricostituire il fondo straordinario, come già ha suggerito Leonardo53, l’amministratore può agire nei confronti dei morosi per il recupero delle somme non versate anche con la richiesta di emissione di decreti ingiuntivi, mentre per il recupero della somma utilizzata per le pregresse gestioni ordinarie può richiedere quote ordinarie integrative, previa dettagliata motivazione da comunicare ai condomini e confidando sulla loro collaborazione.

In teoria pagare spese straordinarie con soldi ordinari e viceversa sarebber un errore che spesso però viene fatto essendo un unico conto corrente ed essendo domiciliazioni sullo stesso conto. In ogni caso con rate approvate se uno è moroso si procede con diffida legale e subito decreto ingiuntivo

Esatto come dice @G.Ago, ci sono morosità ordinarie e straordinarie, inoltre alcune cose sono state pagate dal fondo straordinario (che nel capitolato d'appalto riporta la rinuncia al patto di soliderietà da parte della ditta).

Il quesito è come recuperare l'importo detratto al fondo straordinario per pagare dei fornitori (gas per aumento prezzi). Cosa vuol dire "per le pregresse gestioni ordinarie può richiedere quote ordinarie integrative, previa dettagliata motivazione da comunicare ai condomini e confidando sulla loro collaborazione"

Basta avere i preventivi approvati e si procede con i decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi

Antonio Barone dice:

Esatto come dice @G.Ago, ci sono morosità ordinarie e straordinarie, inoltre alcune cose sono state pagate dal fondo straordinario (che nel capitolato d'appalto riporta la rinuncia al patto di soliderietà da parte della ditta).

Il quesito è come recuperare l'importo detratto al fondo straordinario per pagare dei fornitori (gas per aumento prezzi). Cosa vuol dire "per le pregresse gestioni ordinarie può richiedere quote ordinarie integrative, previa dettagliata motivazione da comunicare ai condomini e confidando sulla loro collaborazione"

in qualche assemblea avrete approvato dei preventivi per la gestione corrente e gli importi per le spese straordinarie.

queste delibere sono valide per fer emettere i d.i. verso i morosi sia per le quote straordinarie che per quelle ordinarie.

 

se il c/c è unico, è evidente che tutti i pagamenti (ordinari e straordinari) sono stati fatti da lì, ed è solo da un fatto contabile (contabilità separate) che si conoscono i morosi per una cosa o per l'altra.

i pagamenti per le due cose andranno a rimpinguare il c/(c  e contabilmente (separatamente) si riordineranno le cose ...

 

 

Antonio Barone dice:

Esatto come dice @G.Ago, ci sono morosità ordinarie e straordinarie, inoltre alcune cose sono state pagate dal fondo straordinario (che nel capitolato d'appalto riporta la rinuncia al patto di soliderietà da parte della ditta).

Il quesito è come recuperare l'importo detratto al fondo straordinario per pagare dei fornitori (gas per aumento prezzi). Cosa vuol dire "per le pregresse gestioni ordinarie può richiedere quote ordinarie integrative, previa dettagliata motivazione da comunicare ai condomini e confidando sulla loro collaborazione"

Se l’ultimo rendiconto regolarmente approvato dall’assemblea è quello relativo alla gestione 2019, si presume che le rate ordinarie richieste nel 2020 siano quelle preventivate e che, non essendo stato discusso il rendiconto 2020 e approvati il relativo consuntivo e il preventivo 2021,  le medesime rate siano state richieste nel 2021.

Pertanto per il recupero delle rate ordinarie vale il preventivo 2019 e la relativa rateizzazione.

Per il recupero urgente delle spese ordinarie non previste, come ho già scritto, l’amministratore può emettere rate integrative.

La motivazione della richiesta è nota, il pagamento del surplus non può essere imposto per legge, ma dipende dalla volontà dei condomini di evitare danni economici al condominio, che l’omesso versamento delle  somme richieste causerebbe.

 

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