#1 Inviato 26 Maggio, 2013 Salve a tutti, ho da poco assunto l'incarico di amministrare il condominio in cui risiedo, e chiedo il vostro cortese aiuto per alcune questioni riguardanti il passaggio di consegne dal precedente amministratore professionista. Mi scuso in anticipo per la lunghezza e vi ringrazio per la pazienza. Fatture precedenti esercizi. L'assemblea mi ha chiesto di farmi consegnare dal precedente amministratore tutte le fatture degli scorsi anni, per verificare l'effettiva corrispondenza ai consuntivi approvati durante la sua gestione, senza che fossero mai (sulla fiducia) presentate pezze d'appoggio. Leggo altrove che l'amministratore uscente deve consegnare le fatture e gli altri documenti analoghi per i cinque esercizi precedenti, ma non trovo riferimenti normativi. L'amministratore uscente mi ha già detto che tutte le fatture per gli esercizi precedenti rimarranno presso il suo studio e che non mi saranno consegnati. Tutto ciò è corretto? Può eventualmente l'assemblea contestare i rendiconti già approvati precedentemente qualora emergessero differenze sostanziali? Compenso amministratore uscente. Con delibera del giugno 2012, l'amministratore uscente sarebbe rimasto in carica fino alla fine dell'anno solare, con un compenso concordato inferiore a quello abituale (cit. "vi finisco l'anno senza farvi pagare la seconda metà, così non vi lascio i conti appesi"). Causa difficoltà a organizzare materialmente un incontro, il passaggio effettivo di consegne è avvenuto a marzo, dopo che un'assemblea convocata dall'amministratore uscente ha deliberato che fossi io il nuovo amministratore (precedentemente era stato solo stabilito chi non dovesse esserlo più, ma non era stato messo per iscritto chi dovesse diventarlo). L'amministratore uscente mi consegna quindi rendiconto con il suo compenso (importo pieno) per i primi mesi del 2013 e per la compilazione e presentazione del 770 per il 2012, entrambi importi che l'assemblea mi ha richiesto di non pagare. Questa richiesta è plausibile? Come devo comportarmi nei confronti dell'amministratore e/o dell'assemblea a seconda della plausibilità? Conto corrente. Premesso che come da nuovo codice dovrò attivare il conto entro il 18/6/2013, nel 2010 l'assemblea aveva approvato all'unanimità la chiusura del conto corrente condominiale e l'amministratore precedente si è dichiarato (anche se non felicemente) d'accordo a gestire il tutto per contante, dietro ovviamente apposite ricevute per le quote versate. Successivamente il canone del conto corrente e le relative imposte non sono più stati inseriti nei rendiconti. Tuttavia, giuntami la prima fattura dell'Enel, scopro che è canalizzata sul conto che doveva essere disattivato, e che tutte le fatture precedenti risultano pagate. Io non ho le credenziali del conto e non ho idea del suo stato. Come va gestita questa situazione incluse eventuali passività? Ringrazio anticipatamente.
#2 Inviato 26 Maggio, 2013 Benvenuto nel forum. 1)L'amministratore quale mandatario gestisce i documenti durante il mandato. Il condominio quale mandante è proprietario unico di tutta la documentazione,compresi e/c e fatture,pertanto è legittimato a fine mandato a richiederne la restituzione qualora il poco diligente amministratore uscente non vi provveda di default come disposto dalla legge di riforma del Condominio,220/12,varata il 18/11/2012 ed entrante in vigore il 18/6/2013 proprio per quei soggetti che,come il vostro amministratore, irrispettosamente e sistematicamente ritengono tali documenti di loro competenza. Insisti ed in caso di diniego indicagli che la legge va rispettata e come tale un provvedimento d'urgenza per il recupero coatto ex art.700 cpc sarebbe unicamente a suo carico. I precedenti consuntivi approvati possono esser riaperti solo con la volontà unanime,1000/1000. Attenzione che sarà un lavoro assai impegnativo. 2)Se non desiderate saldare le sue competenze siete liberi di farlo. L'assemblea è sovrana e tu quale amministratore DEVI eseguire le delibere se non sono contro legge. Ovviamente si dovrebbe valutare cosa sia stato verbalizzato in quanto se risulta che tale compenso gli sia dovuto ovvero non vi sia scritto che veniva dimezzato siete nel torto qualora non onoraste gli accordi scritti. Il compenso per redazione ed invio modello 770/2013 gli è dovuto indipendentemente da ogni recalcitranza,è un onere fiscale obbligatorio. Unica particolarità sarebbe a carico tuo redigerlo in quanto sei stato nominato e risulti amministratore al momento del suo invio telematico. Quindi o pagate lui per il servizio,oppure,te ne occupi tu. 3)Rimboccati le maniche e fai quello che tutti gli amministratori in sede di passaggio consegne si trovano ad affrontare in caso di mancanza dati,documenti,dubbi e problemi che il predecessore non aiuta a risolvere. Indaga a 360° con arguzia ed ingegno. Hai una fattura che ti può aprire ogni canale. Staff
#3 Inviato 26 Maggio, 2013 Salve Patrizia, grazie per il benvenuto e la velocissima risposta. In merito al compenso, per il punto all'ordine del giorno "Conferma amministratore" il verbale della riunione di giugno 2012 recita testualmente: "L'assemblea decide di interrompere il rapporto con l'amministratore in data {30/6/2012. L'amministratore rielaborerà il preventivo di spesa} 31/12/2012 con una parcella di X." dove X corrisponde a metà del compenso abituale. Nel registro la parte che ho scritto tra parentesi graffe è cassata. Non si parla di 2013, mesi oggetto dell'obiezione dell'assemblea al pagamento. Il 770 devo verificare se lo ha già fatto: nel caso deve dimostrarlo dandomene copia? se non l'ha ancora fatto posso insistere per farlo io? Grazie ancora. Modificato Da - metafosfato il 26 Mag 2013 20:02:40
#4 Inviato 26 Maggio, 2013 Scritto da metafosfato il 26 Mag 2013 - 20:00:47: 1)In merito al compenso, per il punto all'ordine del giorno "Conferma amministratore" il verbale della riunione di giugno 2012 recita testualmente: "L'assemblea decide di interrompere il rapporto con l'amministratore in data {30/6/2012. L'amministratore rielaborerà il preventivo di spesa} 31/12/2012 con una parcella di X." dove X corrisponde a metà del compenso abituale. Nel registro la parte che ho scritto tra parentesi graffe è cassata. Non si parla di 2013, mesi oggetto dell'obiezione dell'assemblea al pagamento. 2) Il 770 devo verificare se lo ha già fatto: nel caso deve dimostrarlo dandomene copia? se non l'ha ancora fatto posso insistere per farlo io? 1)Se così risulta scritto avete modo di contestargli il compenso pieno. 2)DEVE dartene originale,copia e ricevuta telematica di invio che dubito abbia già redatto ed inviato in quanto la scadenza è al 31/7/2013 ed il software di Entratel va ancora aggiornato. A meno che tu sia del settore ti consiglio di lasciar perdere il modello 770 non è così semplice e se non hai l'abilitazione per l'invio telematico dovrai comunque appoggiarti ad un intermediario esterno pagandolo. Staff
#5 Inviato 26 Maggio, 2013 Parte il compesso concordato all'amminsitratore uscente,ci sono una marea di cose non corrette. Il condominio deve pagare solo ed esclusivamente il concordato,ma che lo sii fatto per iscritto. L'amminsitratore uscente DEVE:consegnare TUTTO. l'assemblea,il condominio ha approvato o non approvato rendiconti. Se sono approvati,quindi dichiarati efficaci e veritieri,non sono contestabili poi. Per quanto riguarda il 770 va' pagato. Per il conto corrente va tenuto aperto e funzionante,si cambierà l'intestario amminiStraore. L'ammnsitratore esterno o uscente fa' il bulletto,approfittando un bel po' e commette vari soprusi ed abusi. Ma sicuro di volere ereditare una gestione complessa,con tutte l eresponsabilità ricadenti e conseguenti. In te non essendo un prof,che sà come muoversi ci penserei due volte. In ogni caso in bocca al lupo- FATTI!!! Non parole..
#6 Inviato 26 Maggio, 2013 1) come già precisato altrove, l'amministratore uscente deve consegnarti tutto... all'atto del passaggio di consegna vai accompagnato da qualcuno che possa valutare insieme a te se la documentazione che ti rilascia sia completa... per completa intendo registri, fatture, contratti vari... fatti firmare elenco di documenti consegnati 2)l'assemblea può contestare i rendiconti già approvati precedentemente qualora emergessero differenze sostanziali con il consenso unanime del 1000/1000 ma è un'impresa ardua che necessità tanto impegno e una flessibile esperienza. 3) per il suo compenso all'atto del pagamento fatti rilasciare, fattura o quantomeno quietanza per accettazione espressa a tacitazione di qualunque altro avere 4)la documentazione bancaria o postale dovrebbe essere inclusa nei documenti che ti consegnerà (controlla bene) e lì avrai tutti i riferimenti utili. Ti basterà recarti alla banca o posta designata con copia di verbale d'assemblea e documento d'identità e fare il cambio di nominativo dell'amministratore. Stessa cosa farai all'agenzia delle entrate e atutti gli enti cui il condominio fa riferimento (comune, case popolari, ascensore....) 4) il 770 può farlo qualsiasi commercialista... non è detto che tu debba pagare per forza lui! Infine studiati bene tutta la situazione contabile e alla prima assemblea che farai spiega bene tutta la situazione contabile che avete e ratifica l'operato dell'amministratore precedente, in questo modo ti cautelerai. in bocca al lupo per tutto e ricorda di SEGUIRE QUALCHE CORSO PER AMMINISTRATORI... anch'io l'ho fatto ad inizio del mio mandato... questo mi consentiva di riportare all'attenzione di professionisti tutte le problematiche ed i dubbi iniziali che avevo!
