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Gennaroscala

Passaggio consegne a mezzo PEC

Ragazzi voi che fareste?

premesso che vorrei tanto salutare questo condominio che amministro da poco e che è in una situazione debitoria importante, dato che il maggior proprietario (circa 600 mill.) è moroso e ho già incaricato un legale per il recupero del dovuto.

questo proprietario, ovviamente in risposta alla messa in mora, ha voluto un'assemblea per il cambio di amministratore. in questa assemblea era presente 1 solo condomino (su 8 ) con la delega del maggior proprietario (quindi 2 su 8 ). pur non potendo deliberare per mancanza di teste, il proprietario presente, elettosi presidente, ha aperto l'assemblea e nominato un nuovo amministratore assumendosi tutte le responsabilità.

Ho preso quindi contatti con il nuovo amministratore per comunicargli la nomina e invitandolo formalmente al ritiro dei documenti. 

Il giorno del passaggio di consegne ricevo una PEC in cui il nuovo amministratore mi chiede di inviargli tutto a mezzo PEC in quanto impossibilitato a muoversi perchè siamo in zona rossa (tralascio che l'ho incrociato 3 volte per strada sotto il mio ufficio...). In risposta gli mando tutto il necessario per iniziare a gestire (libro cassa, elenco insolventi, rateizzi ecc...) ma lui dice che non gli basta e che vuole TUTTA la documentazione per valutare se accettare o no l'incarico vista la situazione grave in cui verte il condominio. 

Ora la mia domanda è: posso mandargli tutto (nei limiti dell'invio a mezzo PEC) o deve darmi prima l'accettazione d'incarico? nel caso non accettasse non sarebbe una violazione della privacy inviare i documenti condominiali ad una persona che sarebbe estranea al condominio? e infine: ma è valido il passaggio a mezzo PEC? io voglio farlo cartaceo anche perchè deve vidimarmi tutti i documenti e soprattutto quelli in cui si evince che il condominio non mi ha mai pagato le fatture. inoltre a me in banca e all'ADE hanno sempre richiesto i verbali in originale per le volture del CC e CF.... voi che ne pensate?

Grazie

io invece fossi in te imporrei che il passaggio di consegne venisse ratificato dall'assemblea con te presente.

troppi problemi.

Lui non deve valutare un bel niente.. O accetta o rifiuta. Avrebbe dovuto parlarne con te per capire come stavano le cose.. Questo per cortesia, quanto meno. 

 

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Giovanni Inga dice:

Lui non deve valutare un bel niente.. O accetta o rifiuta. Avrebbe dovuto parlarne con te per capire come stavano le cose.. Questo per cortesia, quanto meno. 

 

Concordo!! 

Io non avrei mandato nulla. Prima dichiara di accettare e poi concordate una data per il passaggio delle consegne in ufficio e non certo per PEC. 

Comunque sei libero di fare come pensi  meglio, ma io non mi fiderei. Se avuti tutti i documenti non accetta tu avresti fatto una grave irregolarità.  Chi te lo fa fare?

Modificato da Dino40
Gennaroscala dice:

Ora la mia domanda è: posso mandargli tutto (nei limiti dell'invio a mezzo PEC) o deve darmi prima l'accettazione d'incarico? nel caso non accettasse non sarebbe una violazione della privacy inviare i documenti condominiali ad una persona che sarebbe estranea al condominio? e infine: ma è valido il passaggio a mezzo PEC?

Se è stato nominato " a suo insaputa", il problema non è tuo. Mandagli invito pec/pec per procedere alla formalizzazione del passaggio delle consegne indicando data, ora e luogo.

Per pec? Non credo proprio:

"Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi."

Gennaroscala dice:

io voglio farlo cartaceo anche perchè deve vidimarmi tutti i documenti e soprattutto quelli in cui si evince che il condominio non mi ha mai pagato le fatture. inoltre a me in banca e all'ADE hanno sempre richiesto i verbali in originale per le volture del CC e CF.... voi che ne pensate?

Concordo: cartaceo senza se e senza ma.

Nel verbale di passaggio dovrai predisporre, a mio parere, anche il prospetto con la situazione dei pagamenti/debiti  in testa ad ogni condomino, ( in neretto evidenziato il rigo del tizio) elencare le bollette utenze da saldare, eventuali fatture fornitori (pulizia scala e servizio ascensore per es.) e la situazione cassa del c/c.

E la cosa finisce lì.

Ma resta assordante il silenzio dei sei restanti condomini che non hanno il coraggio impugnare un siffatto verbale di nomina. Mah...misteri condominiali.

Gennaroscala dice:

Ragazzi voi che fareste?

premesso che vorrei tanto salutare questo condominio che amministro da poco e che è in una situazione debitoria importante, dato che il maggior proprietario (circa 600 mill.) è moroso e ho già incaricato un legale per il recupero del dovuto.

questo proprietario, ovviamente in risposta alla messa in mora, ha voluto un'assemblea per il cambio di amministratore. in questa assemblea era presente 1 solo condomino (su 8 ) con la delega del maggior proprietario (quindi 2 su 8 ). pur non potendo deliberare per mancanza di teste, il proprietario presente, elettosi presidente, ha aperto l'assemblea e nominato un nuovo amministratore assumendosi tutte le responsabilità.

Ho preso quindi contatti con il nuovo amministratore per comunicargli la nomina e invitandolo formalmente al ritiro dei documenti. 

Il giorno del passaggio di consegne ricevo una PEC in cui il nuovo amministratore mi chiede di inviargli tutto a mezzo PEC in quanto impossibilitato a muoversi perchè siamo in zona rossa (tralascio che l'ho incrociato 3 volte per strada sotto il mio ufficio...). In risposta gli mando tutto il necessario per iniziare a gestire (libro cassa, elenco insolventi, rateizzi ecc...) ma lui dice che non gli basta e che vuole TUTTA la documentazione per valutare se accettare o no l'incarico vista la situazione grave in cui verte il condominio. 

Ora la mia domanda è: posso mandargli tutto (nei limiti dell'invio a mezzo PEC) o deve darmi prima l'accettazione d'incarico? nel caso non accettasse non sarebbe una violazione della privacy inviare i documenti condominiali ad una persona che sarebbe estranea al condominio? e infine: ma è valido il passaggio a mezzo PEC? io voglio farlo cartaceo anche perchè deve vidimarmi tutti i documenti e soprattutto quelli in cui si evince che il condominio non mi ha mai pagato le fatture. inoltre a me in banca e all'ADE hanno sempre richiesto i verbali in originale per le volture del CC e CF.... voi che ne pensate?

Grazie

concordo con @Giovanni Inga

io non gli manderei un bel niente se prima non accetta l'incarico magari in assemblea.

... che si faccia spiegare dal suo mentore la situazione del condomìnio ...

 

tra l'altro, pur portando delega, se fisicamente era solo (solo lui che forte della delega valeva per due su otto ma altri sei non presenti) l'assemblea non è valida senza almeno un'altra persona fisica che in teoria potrebbe fare un contradittorio.

 

non ricordo più quale norma o sentenza dica ciò ... l'ho letta anche recentemente qui sul forum ...

 

inoltre non c'era neanche il quorum per la costituzione dell'assemblea (2 su 8 non è 1/3 dei condòmini); provate ad impugnare ...

Modificato da paul_cayard
paul_cayard dice:

inoltre non c'era neanche il quorum per la costituzione dell'assemblea (2 su 8 non è 1/3 dei condòmini); provate ad impugnare ...

Sergio ma lui non può impugnare...è l'amministratore "uscente".

GIME dice:

Sergio ma lui non può impugnare...è l'amministratore "uscente".

sì, certo ...

intendevo i condòmini.

 

ma se il condominio è così disastrato, forse i condomini non sono poi così reattivi ...

paul_cayard dice:

sì, certo ...

intendevo i condòmini.

👌 Chiaro.

vi riporto quanto rispostomi alla mia ultima richiesta di appuntamento....  (il suo PS si riferisce al fatto che gli ho provocatoriamente scritto che, vista la situazione debitoria e le scadenze prossime mi esoneravo da qualsiasi responsabilità)

 

Buongiorno

Egr. Arch. Scala, non me ne voglia se rinuncio a fissare un appuntamento c/o il suo studio per il passaggio di consegne ma, visto il momento, personalmente cerco di non frequentare persone al di fuori del mio ambito familiare. Gradirei significarle che, è pur vero che sono stato nominato Amministratore del Condominio di via ........in ..... ma, Lei ben sa che la conclusione del suo mandato come per tutti i contratti di mandato secondo l'art. 1326 c.c., sono da ritenersi conclusi nel momento in cui si ha conoscenza dell'accettazione sottoscritta da entrambi, al momento inesistente. Gradirei quindi per ultimo, mi inviasse un formale verbale di consegne contenente tutti i documenti condominiali da Lei detenuti, dopo aver ricevuto tale elenco e dopo averli esaminati, potrò esprimermi e forse accettare l'incarico che, al momento è no, in quanto non ho ben chiara la situazione contabile del Condominio da Lei amministrato.

 

P.S. Lei dice di non potermi inviare ulteriore documentazione per non incorrere nella violazione della privacy ma, nello stesso momento si defila dichiarando che dal momento della mia nomina (non accettata ancora per i motivi di cui sopra) si ritiene esonerato da qualsiasi responsabilità, con tutto il rispetto La invito a riflette su queste ultime, palesemente in contraddizione.

 

cordiali saluti

 

Modificato da Gennaroscala

Alla luce di quanto ha osato scrivere io non manderei proprio nulla. Se non vuole correre rischi visto che frequenta solo familiari che rinunci all'incarico e tu dovrai continuare.

Gennaroscala dice:

vi riporto quanto rispostomi alla mia ultima richiesta di appuntamento....  (il suo PS si riferisce al fatto che gli ho provocatoriamente scritto che, vista la situazione debitoria e le scadenze prossime mi esoneravo da qualsiasi responsabilità)

 

Buongiorno

Egr. Arch. Scala, non me ne voglia se rinuncio a fissare un appuntamento c/o il suo studio per il passaggio di consegne ma, visto il momento, personalmente cerco di non frequentare persone al di fuori del mio ambito familiare. Gradirei significarle che, è pur vero che sono stato nominato Amministratore del Condominio di via ........in ..... ma, Lei ben sa che la conclusione del suo mandato come per tutti i contratti di mandato secondo l'art. 1326 c.c., sono da ritenersi conclusi nel momento in cui si ha conoscenza dell'accettazione sottoscritta da entrambi, al momento inesistente. Gradirei quindi per ultimo, mi inviasse un formale verbale di consegne contenente tutti i documenti condominiali da Lei detenuti, dopo aver ricevuto tale elenco e dopo averli esaminati, potrò esprimermi e forse accettare l'incarico che, al momento è no, in quanto non ho ben chiara la situazione contabile del Condominio da Lei amministrato.

 

P.S. Lei dice di non potermi inviare ulteriore documentazione per non incorrere nella violazione della privacy ma, nello stesso momento si defila dichiarando che dal momento della mia nomina (non accettata ancora per i motivi di cui sopra) si ritiene esonerato da qualsiasi responsabilità, con tutto il rispetto La invito a riflette su queste ultime, palesemente in contraddizione.

 

cordiali saluti

 

Se accetta bene, se non accetta non ha diritto a conoscere i documenti.

Troppo comodo così.

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Gennaroscala dice:

Gradirei quindi per ultimo, mi inviasse un formale verbale di consegne contenente tutti i documenti condominiali da Lei detenuti, dopo aver ricevuto tale elenco e dopo averli esaminati, potrò esprimermi e forse accettare l'incarico che, al momento è no

personalmente ne deduco che costui non accetti la nomina ad amministratore deliberata dall'assemblea mettendo dei paletti.

io credo che tu possa continuare quindi con la gestione del condominio informando tutti i condòmini della risposta che ti è stata fornita.

Dino40 dice:

Alla luce di quanto ha osato scrivere io non manderei proprio nulla. Se non vuole correre rischi visto che frequenta solo familiari che rinunci all'incarico e tu dovrai continuare.

Anch'io non manderei proprio nulla : questo nuovo amministratore è ambiguo, il passaggio di consegne lo devi fare con carte alla mano inoltre considerato che hai promosso azione legale contro il moroso che ha la maggioranza dei millesimi affida questa questione del passaggio di consegne anche al legale.

il bello è che l'ho incrociato più volte per strada (io lo conosco ma credo che lui si sia dimenticato di me .... considerate che lui è venuto tempo fa al mio ufficio per avere consigli contro l'amministratore del suo fabbricato e non mi è parso molto ferrato in materia condominiale...).

 

cmq dopo gli invio questa

Egr. Sig........., Le confermo la mia disponibilità ad eseguire gli adempimenti dovuti nelle modalità e termini previsti dal nostro ordinamento. Per chiarezza e rispetto reciproco la invito e diffido a comunicare formalmente al condominio ed al sottoscritto l'accettazione della nomina entro 5 giorni dalla ricezione della presente. Diversamente, in caso di sua inadempienza, sarò costretto a sottoporre la questione all'attenzione dei condomini onde consentire di deliberare nel merito. Le ribadisco che sino all'accettazione della sua nomina la legge mi impedisce di divulgare dati sensibili.

Gennaroscala dice:

la legge mi impedisce di divulgare dati sensibili.

non parlare di dati sensibili.

l'amministratore di condominio non ne possiede (e anche se ne possedessi non li divulgheresti certo a terzi) bensì possiede solo dati personali.

al massimo parla di dati da te custoditi.

Modificato da paul_cayard
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se ha accettato, va in Ade e presenta 005 a quel punto è titolato a chiederti il passaggio...fino ad allora aria fritta!!!

 

Come sarà andata a finire? 

 

Io vedo una situazione simile : il vecchio amministratore non vuole consegnare nulla... Nemmeno i libroni con i verbali-assemblea (unica cosa che interessa al proprietari) 

 

Il nuovo amministratore, dopo 6 mesi, ha ricostruito tutto e garantisce che, eccetto i libroni, ha solo cartacce (perché i proprietari hanno voluto mettere "pietra tombale" su eventuali mal gestioni) e qualunque documento comune, é recuperabile in altro modo

 

Ma i verbali, non si possono ricostruire : esiste una società di recuper-documenti che potrebbe fare tale lavoro? 

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