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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
luigi-persico

Partecipazione assemblee condominiali.

Nel condominio dove è in affitto mio figlio, alle assemblee condominiali, l'amministratore non gli permette di partecipare, a detta dell'amministratore stesso che non gli spetta la comunicazione di assemblea, che la lettera di assemblea deve essere autorizzata dal proprietario, e pertanto lo esclude dalla partecipazione. E' vero?.

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L'amministratore ha ragione: è il proprietario che deve rilasciare la delega all'inquilino per partecipare all'assemblea

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Nel condominio dove è in affitto mio figlio, alle assemblee condominiali, l'amministratore non gli permette di partecipare, a detta dell'amministratore stesso che non gli spetta la comunicazione di assemblea, che la lettera di assemblea deve essere autorizzata dal proprietario, e pertanto lo esclude dalla partecipazione. E' vero?.

sì, è vero.

l'inquilino ha diritto ad essere convocato per partecipare all'assemblea solo se si tratta di deliberare per il riscaldamento o condizionamento (art. 10 legge 392/78).

 

art. 10 della legge n. 392/78.

Art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).

" Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni".

Fonte https://www.condominioweb.com/il-conduttore-di-una-unita-immobiliare-ubicata-in-condominio-sia-essa-un.385#ixzz5CjojVxZx

www.condominioweb.com

oppure se è regolarmente delegato dal proprietario.

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In realtà, la questione non è poi così pacifica, anzi per niente.

 

In questo senso https://nazionale.anaip.it/convocato-assemblea-condominiale/

 

ma volendo fare l'avvocato del diavolo si può dire che l' art. 10 della L. 392/78 è una norma che, guarda a caso, non è inserita nelle disposizioni del codice civile che disciplinano il condominio, ma soprattutto regolamenta i rapporti tra locatore e conduttore nell'ambito del contratto di locazione.

Tanto è vero che la norma non dice che il conduttore "deve essere convocato in assemblea" (a quel punto sarebbe chiaro che così formulata la disposizione avrebbe come destinatario dell'obbligo l'amministratore), ma che il conduttore "ha diritto di voto in assemblea", diritto che può far valere solo nei confronti del locatore (che eventualmente non l'abbia informato della convocazione e gli abbia negato la possibilità di votare in assemblea in materia di riscaldamento) e nei cui confronti potrebbe anche agire per il risarcimento dei danni.

 

Non è poi pensabile (sempre in materia di riscaldamento) che il proprietario non possa non essere convocato, anche se si afferma che debba essere convocato il conduttore.

Ma a quel punto, se si dovessero presentare entrambi in assemblea, chi vota ?

 

La mia opinione (ma si è capito) è che l'inquilino non debba essere convocato in assemblea di condominio (fermo restando che possa comunque parteciparvi, ma come delegato del proprietario).

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In realtà, la questione non è poi così pacifica, anzi per niente.

 

In questo senso https://nazionale.anaip.it/convocato-assemblea-condominiale/

 

ma volendo fare l'avvocato del diavolo si può dire che l' art. 10 della L. 392/78 è una norma che, guarda a caso, non è inserita nelle disposizioni del codice civile che disciplinano il condominio, ma soprattutto regolamenta i rapporti tra locatore e conduttore nell'ambito del contratto di locazione.

Tanto è vero che la norma non dice che il conduttore "deve essere convocato in assemblea" (a quel punto sarebbe chiaro che così formulata la disposizione avrebbe come destinatario dell'obbligo l'amministratore), ma che il conduttore "ha diritto di voto in assemblea", diritto che può far valere solo nei confronti del locatore (che eventualmente non l'abbia informato della convocazione e gli abbia negato la possibilità di votare in assemblea in materia di riscaldamento) e nei cui confronti potrebbe anche agire per il risarcimento dei danni.

 

Non è poi pensabile (sempre in materia di riscaldamento) che il proprietario non possa non essere convocato, anche se si afferma che debba essere convocato il conduttore.

Ma a quel punto, se si dovessero presentare entrambi in assemblea, chi vota ?

 

La mia opinione (ma si è capito) è che l'inquilino non debba essere convocato in assemblea di condominio (fermo restando che possa comunque parteciparvi, ma come delegato del proprietario).

l'art. 1136, penultimo comma,

dice che si può deliberare solo se sono stati regolarmente convocati i condòmini e gli aventi diritto.

 

nei casi previsti i conduttori sono "aventi diritto" e quindi devono essere convocati se sono in discussione le questioni che li riguardano.

https://www.condominioweb.com/assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681

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--> https://www.condominioweb.com/assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681

 

- - - Aggiornato - - -

 

--> https://www.condominioweb.com/assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681

 

Ops sono arrivato tardi, Paul_Cayard (Sergio) ha postato lo stesso link

................. 💪

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Se non ricordo male il principio di legge è che la convocazione debba essere inviata al solo locatore, e che sia dovere di questi (che l'Amm.re potrà ricordare nel testo della convocazione) informare il proprio conduttore per porlo nelle condizioni di votare per i punti su cui ha diritto.

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Se non ricordo male il principio di legge è che la convocazione debba essere inviata al solo locatore, e che sia dovere di questi (che l'Amm.re potrà ricordare nel testo della convocazione) informare il proprio conduttore per porlo nelle condizioni di votare per i punti su cui ha diritto.
Ricordi male perchè il penultimo comma dell'art. 1136 cc ricordato da Paul_Cayard (Sergio) dice;

- L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

E tra gli aventi diritto di voto ci sono anche i conduttori come ricordato dall'avv. Alessandro Gallucci nel suo articolo;

 

... Allora non può che concludersi in questo modo: l'amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare. Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l'amministratore, nei casi individuati dall'art. 10 della legge n. 392/78 (la così detta legga sull'equo canone), deve convocare i conduttori.

Fonte https://www.condominioweb.com/assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681#ixzz5ClGw0WZX

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Ricordi male perchè il penultimo comma dell'art. 1136 cc ricordato da Paul_Cayard (Sergio) dice;

- L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

E tra gli aventi diritto di voto ci sono anche i conduttori come ricordato dall'avv. Alessandro Gallucci nel suo articolo;

 

... Allora non può che concludersi in questo modo: l'amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare. Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l'amministratore, nei casi individuati dall'art. 10 della legge n. 392/78 (la così detta legga sull'equo canone), deve convocare i conduttori.

Fonte /assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681#ixzz5ClGw0WZXhttps://www.condominioweb.com/assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681#ixzz5ClGw0WZX

... e nello stesso articolo l'avv. gallucci ricorda anche l'art. 66:

 

... leggendo il periodo finale del nuovo terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. che recita: In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Anche qui il riferimento è agli aventi diritto; si ribadisce agli aventi diritto, non ai condomini.

 

Fonte https://www.condominioweb.com/assemblea-quando-lamministratore-deve-convocare-i-conduttori.1681#ixzz5ClJcaKpT

http://www.condominioweb.com

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Ricordi male

Altre Fonti (non meno autorevoli dell'Avv. Gallucci) si pongono il dubbio e , come normalmente avviene in Diritto , più ne sai e di "certezze assolute"...meno ne hai.

 

Linko splendido articolo sull'argomento, che molto acutamente parla di DUE tesi percorribili e NON di UNA certezza.

 

http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/print?uuid=AE1Pw9f

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Altre Fonti (non meno autorevoli dell'Avv. Gallucci) si pongono il dubbio e , come normalmente avviene in Diritto , più ne sai e di "certezze assolute"...meno ne hai.

 

Linko splendido articolo sull'argomento, che molto acutamente parla di DUE tesi percorribili e NON di UNA certezza.

 

http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/print?uuid=AE1Pw9f

mi sembra che anche gli autori dell'articolo, dopo la loro disamina, giungano alle stesse conclusioni dell'avv. gallucci.

 

Con l'entrata in vigore della legge di riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge come sopra esposti ed espressi si può ritenere in conclusione oggi che il conduttore è soggetto “avente diritto” e, pertanto, deve essere convocato alle assemblee a cura dell'amministratore, beninteso sempre e solo per le questioni in cui la legge attribuisce loro uno specifico interesse e diritto.

Lo stesso articolo 66 dip. att. c.c. sembra riconoscere allo stesso anche la possibilità di impugnare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione (l'art. 66 disp. att. c.c. dispone: “[…] in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente”). Benché non sia cambiata la formulazione dell'articolo 1137 c.c., che conserva la facoltà dell'impugnazione ai solo “condomini”, sembra si debba ritenere che il detto termine debba essere inteso nella più ampia fi gura dell' “avente diritto”.

A sostegno di quanto sopra la Suprema Corte (Cass. 151/2017) ha cosi statuito: “…Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori…”

Pertanto, lo si ripete, non può che concludersi che l'amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare. Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l'amministratore (nei casi individuati dall'art. 10 della legge n. 392/78) deve convocare i conduttori.

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Altre Fonti (non meno autorevoli dell'Avv. Gallucci) si pongono il dubbio e , come normalmente avviene in Diritto , più ne sai e di "certezze assolute"...meno ne hai.

 

Linko splendido articolo sull'argomento, che molto acutamente parla di DUE tesi percorribili e NON di UNA certezza.

 

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Vero, ma una certezza non c'è neppure per la tua tesi 🙂

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mi sembra che anche gli autori dell'articolo, dopo la loro disamina, giungano alle stesse conclusioni dell'avv. gallucci.

Il punto non è di propendere per una tesi o per l'altra, bensì di correttamente informare che le tesi percorribili sono almeno due.

E che ciascuno può essere più persuaso dell'una o dell'altra, ma nessuno può ragionevolmente dire "è così, e punto!".

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Il punto non è di propendere per una tesi o per l'altra, bensì di correttamente informare che le tesi percorribili sono almeno due.

E che ciascuno può essere più persuaso dell'una o dell'altra, ma nessuno può ragionevolmente dire "è così, e punto!".

E con questo cosa vuoi dire? Che la cosa si deve risolvere davanti ad un Giudice? Oppure vale il buon senso?

Sempre che il buon senso prevalga su chi regionalmente eccepisce 🤣

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Vero, ma una certezza non c'è neppure per la tua tesi 🙂

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Mi a che non mi sono spiegata : io non ho nessuna tesi.

Il problema di far votare gli inquilini per il riscaldamento non ce l'ho da almeno due stagioni (tutto contabilizzato e termoregolato, con CT di ultima generazione e delibere bulgare di "CT in funzione per il massimo delle ore possibili, chi vuole accende i propri radiatori e chi non vuole no").

Prima della riforma era proprio sicuro che la convocazione dovesse essere inviata al solo proprietario, e questo facevo, aggiungendo una CORTESIA, che era quella di ricordare in convocazione , al proprietari, che avessero LORO l'obbligo di consentire il diritto di voto sul punto ai loro conduttori.

Tua facoltà a non convocare i conduttori quando loro hanno diritto di voto, però le delibere saranno annullabili da chi ne ha l'interesse, questo credo dovresti saperlo.

Ovviamente, e come al solito tutto è demandato al Giudice di competenza, e non a noi forumisti 🙂Mi pare che nessuno ha mai parlato di "certezze"

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Tua facoltà a non convocare i conduttori quando loro hanno diritto di voto, però le delibere saranno annullabili da chi ne ha l'interesse, questo credo dovresti saperlo.

Ovviamente, e come al solito tutto è demandato al Giudice di competenza, e non a noi forumisti 🙂

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Dubito che l'art. 1136 nell'indicare gli "aventi diritto" si riferisca ai conduttori, anche perché quando il legislatore ha voluto riconoscere dei diritti ai conduttori o in genere ai titolari dei diritti personali di godimento lo ha fatto espressamente (vedi l'art. 1130-bis c.c.).

 

Aggiungo inoltre che l'amministratore non conosce e non è neanche tenuto a conoscere il contenuto dei contratti di locazione stipulati dai proprietari (che per di più non sono opponibili al condominio), e l' art. 10 della L. 392/1978 è, tra l'altro, norma derogabile, per cui il condomino potrebbe aver derogato a tale disposizione e l'amministratore nulla sa e non è tenuto a sapere.

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Hai scritto tu che io "ricordo male". Non solo non ricordavo male, ma quel che ricordavo (pur non interessandomi da anni) è tuttora alla base di una delle DUE tesi percorribili.
Ok, comunque mi pare che sei molto permalosa? Sbaglio?

 

E ripeto

.... il penultimo comma dell'art. 1136 cc ricordato da Paul_Cayard (Sergio) dice;

- L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

E tra gli aventi diritto ci sono anche i conduttori nei casi previsti.

 

Se non vuoi convocarli o non hai casi dei conduttori nei condominii da te amministrati, è un altra questione che non c'entra assolutamente con il tema trattato.

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Il punto non è di propendere per una tesi o per l'altra, bensì di correttamente informare che le tesi percorribili sono almeno due.

E che ciascuno può essere più persuaso dell'una o dell'altra, ma nessuno può ragionevolmente dire "è così, e punto!".

infatti, dopo la disamina delle due tesi, la conclusione che sembra dire "è così" è proprio della fonte citata del sole 24 ore:

 

... "Pertanto, lo si ripete, non può che concludersi che l'amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare. Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l'amministratore (nei casi individuati dall'art. 10 della legge n. 392/78) deve convocare i conduttori."

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Aggiungo inoltre che l'amministratore non conosce e non è neanche tenuto a conoscere il contenuto dei contratti di locazione stipulati dai proprietari (che per di più non sono opponibili al condominio), e l' art. 10 della L. 392/1978 è, tra l'altro, norma derogabile, per cui il condomino potrebbe aver derogato a tale disposizione e l'amministratore nulla sa e non è tenuto a sapere.
Che l'amministratore non sia tenuto a conoscere il contenuto del contratto di locazione sono pienamente d'accodo ma deve essere messo a conoscenza delle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (-->cc art. 1130 punto 6), tra cui ci sono i conduttori.

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IL MIO PARERE

E' mia opinione che per "aventi diritto" si intende che hanno diritto ad essere convocati solo gli aventi diritto di voto (se si tratta di condominio parziale non è necessario nemmeno convocare i non interessati).

A prescindere dalla Legge sul riscaldamento che (come già spiegato più su) regola i rapporti tra locatore e conduttore, il codice civile individua solo due tipologie di "aventi diritto di voto".

Questi sono:

1) il proprietario

2) l'usufruttuario

 

Art. 67 d.ac.c.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari...

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Dubito che l'art. 1136 nell'indicare gli "aventi diritto" si riferisca ai conduttori, anche perché quando il legislatore ha voluto riconoscere dei diritti ai conduttori o in genere ai titolari dei diritti personali di godimento lo ha fatto espressamente (vedi l'art. 1130-bis c.c.).

 

Aggiungo inoltre che l'amministratore non conosce e non è neanche tenuto a conoscere il contenuto dei contratti di locazione stipulati dai proprietari (che per di più non sono opponibili al condominio), e l' art. 10 della L. 392/1978 è, tra l'altro, norma derogabile, per cui il condomino potrebbe aver derogato a tale disposizione e l'amministratore nulla sa e non è tenuto a sapere.

hai letto anche il link del sole 24 ore ?

 

qualche stralcio l'ho riportato in alcuni post.

ci sono anche altre notizie da fonti attendibili (mi auguro).

 

https://www.laleggepertutti.it/94523_linquilino-puo-partecipare-e-votare-in-assemblea-di-condominio

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Gentile Tullio,

spero tu abbia letto l'interessantissimo post #19 dell'utente Thorwald .

 

Il mio grado di eventuale permalosità non interessa certamente l'autore del thread, ma se proprio desideri parlarne...quel che a te arriva come mia permalosità è forse la banale ed umana reazione di chi di Diritto sa qualcosina (che peraltro vive sulla propria pelle vera nel lavoro quotidiano di decenni) e ...confesso...rimango sempre basita, è vero, quando incrocio quelli che ..."questa la so! perchè l'art. xx dice così!" .

Capita anche nella vita quotidiana. Le peggio perdite di tempo sono quei condòmini che "si informano" e poi partoriscono minchiate che ci vogliono due ore a spiegargli che hanno preso una cantonata, perchè l'Ordinamento Giuridico (sostanziale e processuale) va letto in ogni norma alla luce del tutto, e non sono i Dieci Comandamenti che sono solo dieci e tutti chiari e limpidi!

Nella vita vera del Diritto prendono cantonate Avvocati di tuttissimi rispetto e competenze, PERCHE' il Diritto NON è "prendo la regoletta e ho risolto il caso"!

Per i miei conduttori...sei tu che mi hai dato la consulenza e ti ho anche ringraziato. NON ho conduttori da convocare, da anni. Ancora grazie per la consulenza.

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