#1 Inviato 7 Settembre, 2012 Buongiorno, un lato della facciata condominiale viene danneggiato da infiltrazioni d'acqua. Deliberato dalla maggioranza dell'assemblea, ho fatto fare una perizia tecnica per identificare le cause di tali infiltrazioni,nelle conclusioni il tecnico indicava che le infiltrazioni erano provenienti da appartamenti dello stesso condominio, come amministratore ho chiesto, con lettera consegnata a mano con firma di ricevuta, che tali infiltrazioni cessino e che sia riparato il danno alla facciata condominiale, facendo presente nella stessa lettera, che il danneggiamento della facciata aveva creato e continuava a creare distacchi di intonaco e calcinacci che possono colpire persone e cose delle proprietà sottostanti. Dalla consegna della lettera è passato circa un anno, e la situazione è peggiorata. Vi chiedo: 1)posso io quale amministratore intraprendere le vie legali per il ripristino della facciata o per tale azione ho bisogno di una delibera dell'assemblea. 2)se un condomino dei piani sottostanti segnala il pericolo di caduta intonaco e calcinacci dalla facciata condominiale alle autorità, ed io, quale amministratore devo intervenire, a chi dovrò ripartire le spese di ripristino della facciata? A tuti i condomini secondo la tabella di proprietà o ai soli condomini degli appartamenti incriminati indicati dalla perizia? 3)quale amministratore, in caso di persone o cose che possono essere colpite dalla caduta di intonaco e calcinacci, cosa vado incontro e cosa posso fare per tutelare la mia posizione di amministratore?
#2 Inviato 7 Settembre, 2012 Manda agli interessati una RR.,per un'immediato ripristino dell'inconveniente,fissandone un termine,diversamente provvederò personalmente a mettere in sicurezza la facciata tutto a vostre spese.Se in tale data vi è stata solo indifferenza ti dai da fare.E' parte comune,ma anche se fosse privato devi comunque salvaguardare la sicurezza. Certo se se succede qualcosa sei colpevole fin sopra i capelli e guai a non finire. 1 saluto
#3 Inviato 7 Settembre, 2012 Giglio2 il problema è proprio questo....la comunicazione consegnata a mano con firma di ricevuta equivale ad una RR nella quale si intimava al ripristino dei danni causati entro il termine di 30 giorni. Ma gli appartamenti incriminati del danno vogliono che la facciata condominiale sia riparata a spese di tutti i condomini! Rileggete bene il mio quesito punto per punto! Datemi consigli su come proseguire! Visto che l'amministratore per mandato è il custode delle parti comuni e non delle prorietà privata dei singoli. GRAZIE
#4 Inviato 7 Settembre, 2012 Che io sappia e fino a prova contraria la facciata è parte comune... https://www.condominioweb.com/condominio/sentenza2187.ashx
#5 Inviato 7 Settembre, 2012 e dici bene!!! Soltanto che la facciata condominiale è stata danneggiata da infiltrazioni provenienti dagli appartamenti, come si evince dalle conclusioni della perizia tecnica ordinata dall'assemblea.
#6 Inviato 7 Settembre, 2012 Scritto da vince67 il 07 Set 2012 - 10:21:20: Vi chiedo: 1)posso io quale amministratore intraprendere le vie legali per il ripristino della facciata o per tale azione ho bisogno di una delibera dell'assemblea. 2)se un condomino dei piani sottostanti segnala il pericolo di caduta intonaco e calcinacci dalla facciata condominiale alle autorità, ed io, quale amministratore devo intervenire, a chi dovrò ripartire le spese di ripristino della facciata? A tuti i condomini secondo la tabella di proprietà o ai soli condomini degli appartamenti incriminati indicati dalla perizia? 3)quale amministratore, in caso di persone o cose che possono essere colpite dalla caduta di intonaco e calcinacci, cosa vado incontro e cosa posso fare per tutelare la mia posizione di amministratore? [...] 1) Nella tua qualità di Amministratore del condominio, se ricorresse il pericolo immediato di caduta intonaco o calcinacci, avresti l'autorità (ed il dovere) di intervenire tempestivamente. O fcendo transennare l'area o facendo intervenire i VV.FF. Per fare ciò non ti necessità nessuna delega assembleare anche se poi, dovresti rendere edotti del fatto (e del suo proseguio) gli altri condomini. 2) In questo caso potrebbe valere la perizia tecnica che ti sei fatto fare dal tecnico abilitato e, nel caso in cui TUTTI I LAVORI SULLA FACCIATA CHE SI FARANNO saranno originati dal danno procurato dai due condòmini dovrai addebbitare i costi ai soli due condòmini. Ma, potrebbe succedere che... una volta che si mette mano alla facciata, poi se ne approfitta ANCHE PER FARE ALTRI LAVORI, allora dovresti reglarti in modo diverso. Per i costi originati dalle infiltrazioni dei due condòmini le addebiti a loro; i costi che sosterrai per altri motivi li ripartirai su base millesimale. 3) Qualora dalla caduta di calcinacci o intonaco si verificassero danni a cose e/o persone E NEL CASO TU, PER ESSENDONE A CONOSCENZA, non avrai posto rimedio tempestivo, rischi il penale. Non sarei così sicuro che la raccomandata consegnata a mano e controfirmata abbia valore pari ad una R/R/R. Non sono così sicuro che un Giudice, in un'eventuale giudizio di pari valore legale ad una raccomandata a mano ed una R/R/R. Però, su questo punto, non essendo un legale non ci metto la mano sul fuoco... Aristide Balducci
#7 Inviato 7 Settembre, 2012 Aristide, grazie per la risposta che per i punti 1 e 3 da te indicati mi saranno sicuramente d'aiuto. Ma chiedo: come posso mettere mano alla facciata se non cessano le infiltrazioni dai singoli appartamenti? Posso agire legalmete contro questi condomini(anche senza il parere dell'assemblea)visto che il condominio è composto da 6 appartamenti e tre di loro(quindi la maggioranza) sono colpevoli di tali danni? Vi ringrazio anticipatamente della risposta.
#8 Inviato 7 Settembre, 2012 Scritto da vince67 il 07 Set 2012 - 16:44:44: e dici bene!!! Soltanto che la facciata condominiale è stata danneggiata da infiltrazioni provenienti dagli appartamenti, come si evince dalle conclusioni della perizia tecnica ordinata dall'assemblea. Il primo problema che devi porti è la tutela della sicurezza se c'è un pericolo reale che richiede decisioni urgenti. In questo caso, dato che c'è anche una perizia a stabilire l'origine delle infiltrazioni, devi comportarti come se i responsabili fossero esterni. Se invece non c'è un pericolo grave e immediato allora puoi agire per vie legali.
#9 Inviato 9 Settembre, 2012 Scritto da vince67 il 07 Set 2012 - 19:48:26: Ma chiedo: come posso mettere mano alla facciata se non cessano le infiltrazioni dai singoli appartamenti? Posso agire legalmete contro questi condomini(anche senza il parere dell'assemblea)visto che il condominio è composto da 6 appartamenti e tre di loro(quindi la maggioranza) sono colpevoli di tali danni? Vi ringrazio anticipatamente della risposta. Tu sei l'Amministratore del condominio e sei delegato all'amministrazione della cosa pubblica ed alla sicurezza della cosa pubblica. Quindi, a mio parere, le uniche cose che ti sono permesse sono: 1) Rendere edotti del problema i proprietari degli appartementi da te amministrati (TUTTI E SEI e non solo i tre interessati dal problema infiltrazioni). 2) Valutare (o meglio FAR VALUTARE DA TECNICO ESPERTO) se ci possa essere pericolo (possibile o imminente) di caduta intonaci, calcinacci, cortina o quant'altro. Ma, questo parere scritto mi sembra che tu ce l'abbia già. 3) Se la relazione del tecnico abilitato evidenziasse un pericolo più o meno immediato di cadute di intonaci e/o calcinacci, saresti autorizzato a far recintare e transennare la zona interessata dalla possibile caduta di materiali. Ma "i tuoi compiti istituzionali" finiscono qui !!! Tu devi preservare la cosa pubblica ma non puoi far svolgere lavori senza autorizzazione. Una volta che tu abbia reso "pubblico" il problema e che hai preservato l'area interessata da possibili danni, SEI OBBLIGATO A FERMARTI. Se, in futuro, dovessero succedere problemi, tu non sarai responsabile. Tu hai fatto quello che era in tuo potere. Quello che succederà dopo sarà responsabilità dell'Assemblea (che ha potere sovrano sulle delibere dei lavori da effettuarsi). Se l'Assemblea fosse impossibilitata a deliberare per mancanza di quorum a causa dell'opposizione degli appartamenti colpevoli delle infiltrazioni, la responsabilità PENALE ricadrebeb sugli appartmenti medesimi. Aristide Balducci
#10 Inviato 10 Settembre, 2012 Scritto da Aristide Balducci il 09 Set 2012 - 11:26:03: Tu sei l'Amministratore del condominio e sei delegato all'amministrazione della cosa pubblica ed alla sicurezza della cosa pubblica. Quindi, a mio parere, le uniche cose che ti sono permesse sono: 1) Rendere edotti del problema i proprietari degli appartementi da te amministrati (TUTTI E SEI e non solo i tre interessati dal problema infiltrazioni). 2) Valutare (o meglio FAR VALUTARE DA TECNICO ESPERTO) se ci possa essere pericolo (possibile o imminente) di caduta intonaci, calcinacci, co [...] Grazie della risposta, sulla sicurezza tutto chiaro!e mi attiverò! Ma ti riformulo una domanda: quale amministratore, avendo ricevuto il mandato per custodire le parti comuni, fossi citato in giudizio da un condomino dei garage per non essere intervenuto nel far ripristinare il bene comune affidatomi per mandato, visto che la facciata condominiale è stata danneggiata dalla proprietà privata?
#11 Inviato 10 Settembre, 2012 Perchè il condomino è figlio di nessuno,ha i stessi diritti di tutti gli altri.I diritti sono uguali per tutti sia che uno abbia lo 0,001 mill.e sia che uno ne abbia 999,99. Se avverrà è un'avvertimento,quel condomino farà bene per tutelare la sua incolumità e quella degli altri farti un'atto di citazione. Anzi lo fa anche per il tuo bene,perchè si vede che non hai letto bene la sent.da me postata a cosa vai incontro.Passi tanti guai anche se i danni provengono direttamente da una parte privata,figuriamoci da una facciata. 1 saluto
