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Carmine47

Parte comune o parte esclusiva su balcone Aggettante il Frontalino in muratura esterno senza elementi artistici o lavorazioni estetiche.

Sui balconi Aggettanti il frontalino della ringhiera in muratura esterna e' considerata parte comune o parte esclusiva alla luce della sentenza di cassazione 1156/15 e il sottolastrico solare che copre il balcone Aggettante e' da considerarsi parte comune o esclusiva, visto che il calpestio e' un'estensione dell'unita' immobiliare?

Soltanto gli elementi di decoro posti sulla parte frontale e sottostante il balcone aggettante (stucchi, fregi, decori, marcapiano ecc ecc) sono da considerare parti comuni.

 

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576)

Completamente d'accordo con Tullio Ts.

Ho cercato dappertutto su internet e la risposta è sempre quella data da Tullio eppure il mio amministratore dice che i balconi (la totalità) sono condominiali. Ho portato in visione vari documenti estratti da internet di sentenze della cassazione, dal sito ANACI etc ma lui è ancora convinto che non sia così. Come faccio a risolvere la questione?!

Aiuto!

Completamente d'accordo con Tullio Ts.

Ho cercato dappertutto su internet e la risposta è sempre quella data da Tullio eppure il mio amministratore dice che i balconi (la totalità) sono condominiali. Ho portato in visione vari documenti estratti da internet di sentenze della cassazione, dal sito ANACI etc ma lui è ancora convinto che non sia così. Come faccio a risolvere la questione?!

Aiuto!

fatti portare da lui le norme o le sentenze che confermano quanto lui dice.

fino a prova del contrario non considerarlo.

 

il codice civile non li elenca tra le parti comuni condominiali

 

http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1117.html

 

forse il regolamento contrattuale (non credo) ?

Oltre al caso già esposto (rilievo estetico di particolare importanza) l'unica altra possibilità di includere i frontalini quali "condominiali" è uno specifico articolo di un possibile regolamento di condominio a carattere contrattuale che stabilisca di ripartire le spese diversamente dai criteri di legge (ne ho letto uno personalmente), se l'amministratore non ha in mano qualcosa di simile ha poche speranze di ottenere un eventuale decreto ingiuntivo su un pagamento non dovuto per legge per riparazioni ai frontalini privati emesso nei confronti degli altri condomini (ovvero l'amministratore non può intervenire se non in caso di pericolo immediato e/o imminente sulle proprietà private)

 

P.S. Sul regolamento in questione è scritto espressamente: "diversamente da quanto stabilito dalla legge (citazione della legge) sono da considerarsi condominiali........i frontalini......)

Una condomina di un condominio, il cui amministratore sosteniene la stessa opinione del tuo, mi ha chiesto di "presentare due righe" come suggeritole dallo stesso amministratore, puoi tentare di fare lo stesso tu facendoti firmare un parere simile a questo:

 

Arch. Alfonso Polizzi

Via ________, ______

00000 - ___________ -

 

Condominio _______________

 

Su richiesta della signora ________________ riguardo un parere tecnico riguardante il balcone soprastante la sua proprietà ho effettuato un sopralluogo in data ________________ verificando che il suddetto balcone è da considerarsi aggettante non essendo chiuso entro 3 pareti e che i frontalini dello stesso non rivestono particolare pregio estetico, la stessa struttura ha funzioni di sostegno esclusivamente al balcone stesso, pertanto il balcone è da considerarsi un prolungamento dell’appartamento a cui appartiene e di esclusiva proprietà di chi ne calpesta la pavimentazione, struttura e sottobalcone compresi, fatto salvo eventuali articoli del condominio che stabiliscano una diversa ripartizione, le spese di mantenimento e manutenzione sono a carico di chi ne usufruisce in maniera esclusiva.

 

La Città __________ ___/___/2016

"fonte ANACI":

Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell'appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell'edificio.

A parte quest'unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell'appartamento cui offre utilità esclusiva.

I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone.

Si forniscono di seguito i riferimenti giurisprudenziali circa l'indirizzo enunciato: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.

Tra le pronunce in argomento si segnala la seguente: "I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorchè, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (Come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell'edificio, atteso che in quest'ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) " (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576)

Oltre al caso già esposto (rilievo estetico di particolare importanza) l'unica altra possibilità di includere i frontalini quali "condominiali" è uno specifico articolo di un possibile regolamento di condominio a carattere contrattuale che stabilisca di ripartire le spese diversamente dai criteri di legge (ne ho letto uno personalmente), se l'amministratore non ha in mano qualcosa di simile ha poche speranze di ottenere un eventuale decreto ingiuntivo su un pagamento non dovuto per legge per riparazioni ai frontalini privati emesso nei confronti degli altri condomini (ovvero l'amministratore non può intervenire se non in caso di pericolo immediato e/o imminente sulle proprietà private)

 

P.S. Sul regolamento in questione è scritto espressamente: "diversamente da quanto stabilito dalla legge (citazione della legge) sono da considerarsi condominiali........i frontalini......)

sono d'accordo al limite per i frontalini, ma quell'amministratore a detta di carmine47 asserisce addirittura "la totalità dei balconi" (il mio amministratore dice che i balconi (la totalità) sono condominiali. )

Ecco il testo del regolamento di condominio in questione:

"PARTI COMUNI

art.___ (omissisi) citazione art.di legge (omissis)

devono oltre ritenute comuni le terrazze, i giardini e i balconi, le finestre, le ringhiere, i frontalini e i parapetti di balconi e terrazze, sebbene di proprietà particolare dei singoli condomini, saranno ritenuti di proprietà comune allorchè sorga la necessità di eseguirvi lavori di indole generale e di interesse comune."

Può intendersi quanto stabilito da tale regolamento registrato nei pubblici registri una facilitazione per l'amministratore in caso di ristrutturazione totale della facciata, a mio avviso, diversamente non saprei dire

Intanto vi ringrazio per le risposte.

Vi spiego meglio cosa sta accadendo.

Rifacimento palazzina, fatto il capitolato, scelta la ditta. Stanno per iniziare i lavori così ho chiesto di sapere quanto dovrò pagare in totale. Mi viene risposta una cifra esorbitante che altro non era che la cifra totale presa dal capitolato e suddivisa in millesimi. Ho più millesimi di tutti (ho il giardino). Chiedo spiegazioni, sapendo che i balconi sono privati e mi viene risposto che "sono parte della facciata e quindi di tutti e in più mi fanno da tetto".

Nella successiva riunione di condominio conveniamo che i balconi sono privati ma non i frontalini e sottobalconi che però dobbiamo pagare per intero (non solo la pittura esterna) quindi propongono di interpellare un avvocato che chiarisca la questione.

L'avvocato risponde verbalmente all'amministratore che "secondo lui è cosa comune e quindi dobbiamo pagare".

Mi sono alquanto risentita visto che non abbiamo nulla di scritto, nessun riferimento a leggi, sentenze o che so io.

Ho chiesto che venga rilasciata una vera risposta SCRITTA con un minimo di intestazione di chi scrive ma a un mese dalla mia richiesta tutto tace..

Intanto vi ringrazio per le risposte.

Vi spiego meglio cosa sta accadendo.

Rifacimento palazzina, fatto il capitolato, scelta la ditta. Stanno per iniziare i lavori così ho chiesto di sapere quanto dovrò pagare in totale. Mi viene risposta una cifra esorbitante che altro non era che la cifra totale presa dal capitolato e suddivisa in millesimi. Ho più millesimi di tutti (ho il giardino). Chiedo spiegazioni, sapendo che i balconi sono privati e mi viene risposto che "sono parte della facciata e quindi di tutti e in più mi fanno da tetto".

Nella successiva riunione di condominio conveniamo che i balconi sono privati ma non i frontalini e sottobalconi che però dobbiamo pagare per intero (non solo la pittura esterna) quindi propongono di interpellare un avvocato che chiarisca la questione.

L'avvocato risponde verbalmente all'amministratore che "secondo lui è cosa comune e quindi dobbiamo pagare".

Mi sono alquanto risentita visto che non abbiamo nulla di scritto, nessun riferimento a leggi, sentenze o che so io.

Ho chiesto che venga rilasciata una vera risposta SCRITTA con un minimo di intestazione di chi scrive ma a un mese dalla mia richiesta tutto tace..

Da quello che comprendo sul preventivo approvato non è stata stabilita nessun tipo di partizione, per cui deve essere quella legale, e visto che così non è, puoi impugnare la partizione delle spese, non il lavoro che è stato deliberato immagino con il giusto quorum, senti un legale e procedi con la mediazione, augurandoti che già questa serva a trovare una giusta soluzione e partizione delle spese dei balconi ai legittimi proprietari e non per mlm di proprietà.
Ecco il testo del regolamento di condominio in questione:

"PARTI COMUNI

art.___ (omissisi) citazione art.di legge (omissis)

devono oltre ritenute comuni le terrazze, i giardini e i balconi, le finestre, le ringhiere, i frontalini e i parapetti di balconi e terrazze, sebbene di proprietà particolare dei singoli condomini, saranno ritenuti di proprietà comune allorchè sorga la necessità di eseguirvi lavori di indole generale e di interesse comune."

Può intendersi quanto stabilito da tale regolamento registrato nei pubblici registri una facilitazione per l'amministratore in caso di ristrutturazione totale della facciata, a mio avviso, diversamente non saprei dire

di certo un'ottima cosa dal mio punto di vista l'aver chiarito e sancito quelle cose nel regolamento contrattuale (so io cosa stiamo passando per la "privatezza" dei balconi ...).

nel ns regolamento non c'è alcun riferimento in quel senso.

non so se il regolamento di carmine47 preveda qualcosa di simile.

 

ps: sono d'accordo con tullio.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Intanto vi ringrazio per le risposte.

Vi spiego meglio cosa sta accadendo.

Rifacimento palazzina, fatto il capitolato, scelta la ditta. Stanno per iniziare i lavori così ho chiesto di sapere quanto dovrò pagare in totale. Mi viene risposta una cifra esorbitante che altro non era che la cifra totale presa dal capitolato e suddivisa in millesimi. Ho più millesimi di tutti (ho il giardino). Chiedo spiegazioni, sapendo che i balconi sono privati e mi viene risposto che "sono parte della facciata e quindi di tutti e in più mi fanno da tetto".

Nella successiva riunione di condominio conveniamo che i balconi sono privati ma non i frontalini e sottobalconi che però dobbiamo pagare per intero (non solo la pittura esterna) quindi propongono di interpellare un avvocato che chiarisca la questione.

L'avvocato risponde verbalmente all'amministratore che "secondo lui è cosa comune e quindi dobbiamo pagare".

Mi sono alquanto risentita visto che non abbiamo nulla di scritto, nessun riferimento a leggi, sentenze o che so io.

Ho chiesto che venga rilasciata una vera risposta SCRITTA con un minimo di intestazione di chi scrive ma a un mese dalla mia richiesta tutto tace..

tra l'altro il capitolato prevedeva già i lavori dei balconi (frontalini, sottobalconi, ...) ?

delibere su parti private sono nulle.

di certo un'ottima cosa dal mio punto di vista l'aver chiarito e sancito quelle cose nel regolamento contrattuale (so io cosa stiamo passando per la "privatezza" dei balconi ...).

nel ns regolamento non c'è alcun riferimento in quel senso.

non so se il regolamento di carmine47 preveda qualcosa di simile.

 

ps: sono d'accordo con tullio.

Ed io sono d'accordo sia con te che con Tullio

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