Parere su Ordinanza Giudice che ha liquidato con risarcimento danno condomino che vende casa senza aver risolto il vizio di natura condominiale nella sua cantina

[GIADAC]

Buongiorno a tutti,

Nel 2013 il nuovo proprietario di un appartamento ha fatto causa al venditore per infiltrazioni che si erano verificate duranti i mesi successivi all'acquisto nella sua cantina. Venditore che ci ha poi chiamato in causa essendo stati riscontrati dalla Ctu come vizi di natura condominiale.

 

La Ctu nella perizia svolta aveva constatato che vi era una rottura di un tubo della lavatrice sul terrazzo dell'appartamento soprastante la cantina, riparato dal Condominio ed indennizzato dall'Assicurazione, ed inoltre che il terreno, da quel lato del fabbricato, non drenava in modo corretto l'acqua che aveva come conseguenza il ristagno dell'acqua, nella Bocca di Lupo di questa cantina, in concomitanza di importanti eventi piovosi. E che per risolvere radicalmente il problema si sarebbe dovuta togliere tutta la pavimentazione, sbancare tutto il terreno per mettere una terra di diverso tipo. Risoluzione non ritenuta praticabile sia per la complessità sia per la costosità dell'intervento.

 

Pertanto proponeva l'installazione di due pozzetti all'interno dei quali inserire due pompe che avrebbero svuotato tale bocca di lupo, evitando tali infiltrazioni, quando vi erano eventi piovosi che provocavano questa situazione. Premetto che la cantina ha due finestre una apribile ed una, quella oggetto del problema di infiltrazione, fissata dal costruttore, che conosceva il problema da quando ha costruito la casa, al muro con del silicone non apribile Costruttore contro cui non abbiamo, non avendo compreso come stavano le cose, colpevolmente agito nei 10 anni di garanzia sui vizi dell'immobile come previsto dalla legge. La bocca di lupo, come tutte quelle delle altre cantine, è fissata al terreno senza alcun tubo che la collega ad un pozzetto di scarico delle acque piovane o dei wc condominiali.

 

Nel Febbraio del 2017 siamo stati condonnati, non racconto la vicenda altrimenti finiremmo stanotte, al pagamento di 4940+iva di risarcimento danni pari al costo da sostenere per l'intervento necessario alla risoluzione del vizio oltre a 2000 euro di diminuzione del prezzo della cantina in quanto, giustamente, l'intervento non risolveva radicalmente il problema. Infatti le pompe, funzionando con l'elettricità, avrebbero potuto anche non funzionare se saltasse la corrente o in caso di loro guasto. Motivazione per cui restava comunque una cantina parzialmente viziata anche procedendo con tale intervento.

 

Essendo un risarcimento danno il proprietario della casa non ha fatto alcun lavoro per risolvere il vizio. Ora lui sta per vendere la casa e sta per venire il nuovo proprietario. Dieci giorni fa, durante 3/4 giorni di forti pioggie la cantina è stato oggetto di una infiltrazione importante che si è riversata sui corridoi di accesso alle cantine di tutti e all'interno delle cantine di alcune persone di cui vi allego foto

 

Il punto è questo:

il nuovo compratore, a cui non sappiamo se è stato detto dal venditore dell'esistenza di questo vizio e se gli verrà fatto uno sconto sulla vendita equivalente al risarcimento danno avuto per risolvere tale vizio, se venisse da noi a pretendere che gli risolviamo tali vizi mai risolti possiamo essere coinvolti oppure no? Potevamo noi pretendere dal vecchio proprietario che provvedesse a sistemare i vizi visto che le infiltrazioni hanno poi conseguenze sui locali comuni e le cantine di altre persone?

 

Il nostro attuale amministratore, laureato in legge con laurea breve e specializzazione, sostiene che visto che l'ordinanza non ha previsto un obbligo di fare ma solo di dare potremmo essere soggetti alla richiesta del nuovo proprietario di risolvere tali vizi e rischiando di essere chiamati in un'altra causa con obbligo di fare che ci obbligherebbe a sistemare i vizi ancora esistenti.

 

Un parere legale da me richiesto, proprio su questa evenienza che si sta verificando, 3 anni fa ad un legale della mia città sostiene cose molto diverse. Ovvero che il nuovo acquirente deve rivolgersi a chi gli ha venduto la casa e non a noi che non possiamo essere coinvolti nuovamente in una questione per la quale abbiamo già pagato. Secondo questo avvocato, chi ha intentato la causa, tenendosi i soldi ed i vizi dimostrerebbe di non avere interesse a risolvere i vizi cosa, che secondo lui, indicherebbe che in realtà non ha subito alcun danno.

 

E che comunque sia se il nuovo proprietario chiamasse in giudizio il venditore per sistemare tali vizi e ques'ultimo chiamasse noi in causa per la garanzia sia facesse causa direttamente a noi avremmo grandi possibilità di difenderci negando l'obbligi di tale garanzia in quanto la stessa è già stata assolta chiedendo che risponda il vero obbligato che è colui che ha già avuto il risarcimento da parte del Condominio. Il parere legale si conclude dicendo che uno stesso obbligo non può essere richiesto due volte perchè ciò comporterebbe un ingiusticato depauperamenteo del patrimonio del condominio ed un altrettano ingiustificato arrichimento di chi ha già ricevuto il risarcimento danno con la prima causa.

 

Resta il fatto che lui sta vendendo una cantina, che già nella sentenza con la diminuzione di prezzo della cantina per quanto precedentemente spiegato, sarebbe parzialmente viziata anche fossero stati fatti i lavori stabiliti dalla Ctu. Figuriamoci come sia viziata non essendo minimamente intervenuto per la risoluzione come scritto nella Perizia del Tribunale. Perizia che, nell'ordinanza del giudice, è stata pienamente accolta, essendo correttamente congrua e motivata dal Ctu, sia per quanto riguarda l'esistenza del vizio, sia per la necessità dell'intervento proposto dalla Ctu sia per il costo da sostenere per risolverlo. E pertanto ritengo che il compratore dovrà eventualmente portare in giudizio il venditore nel caso che gli avesse omesso consapevolmente l'esistenza di tale vizio, di cui era perfetttamente a conoscenza, nella fase di compravendita.

 

Aspetto vostri pareri sperando che abbiate avuto la pazienza di leggere tutto.

 

 

Modificato 15 Dicembre, 2020 da GIADAC

[GIADAC]

Nessuno sa dirmi qualcosa in merito?

[Massi]

Il condomino è stato condannato a risarcire il danno e non a rimuovere la causa dell'infiltrazione, per cui concordo con il neo laureato. Questo fa sì che permanga in capo al condominio l'obbligo di rimuovere la situazione che provoca il danno, in quanto custode ex art 2051 cc.

Per quanto riguarda gli effetti del giudicato, non potete più essere chiamati al risarcimento dei danni presenti fino alla data di emissione della sentenza (ne bis in idem), ma potreste essere ritenuti responsabili dei danni dalla data della sentenza ad oggi.

[GIADAC]

Ciao Massi grazie per la risposta ma quanto mi dici non mi torna molto in tutta sincerità. Io attualmente ho in essere una Ctu che mi sta quantificando i danni su vari vizi che ha un'mmobile di mia proprietà a causa di gravi errori da parte di un direttore lavori che ha fatto grossi casini.

 

Mettiamo che in sede di transazione o andando in giudizio mi vengano liquidati da un giudice p.es. 100000 euro a titolo di risarcimento danni pari a tutte le spese che dovrò sostenere con Comune, Tecnici e di lavori per eliminare tali vizi come indicato nella Perizia del Ctu che viene accolta e ritenuta congrua e motivata dal Giudice. Io decido di intascarmi i soldi, non risolvo questi vizi e dopo metto in vendita la casa omettendo di dire al compratore l'esistenza di questi vizi, di cui sono in piena conoscenza, non riconoscendo allo stesso un minor valore della casa pari al costo per sistemarli pari al risarcimento ottenuto e facendola completamente franca?

 

Il compratore dopo l'acquisto viene a scoprire come stanno le cose e scopre che io ne ero a conoscenza e quindi potrebbe andare a cercare nuovamente il Direttore Lavori chiedendo a lui di sistemargli i vizi perchè è stato lui a crearli o viene a cercare me che devo rispondere nei suoi confronti? Il Direttore Lavori deve pagare due volte i suoi errori a me sottoforma di risarcimento danni e a lui come lavori da fare per sistemarli  o potrebbe tranquillamente difendersi, avendone tutte le ragioni, tirando in ballo me a risponderne in merito?

 

Mi sembra assurdo che uno possa essere chiamato a rispondere due volte sulla stessa. cosa.

Modificato 16 Dicembre, 2020 da GIADAC

[Massi]

GIADAC dice:

Mi sembra assurdo che uno possa essere chiamato a rispondere due volte sulla stessa. cosa.

Ciao Giadac.

Infatti non è così.

Purtroppo stai mischiando tanti aspetti differenti. Io mi posso concentrare solo sui principali.

Partiamo da questo:

" essendo stati riscontrati dalla Ctu come vizi di natura condominiale"

e più precisamente:

"La Ctu nella perizia svolta aveva constatato che vi era ... il terreno, da quel lato del fabbricato, non drenava in modo corretto l'acqua che aveva come conseguenza il ristagno dell'acqua, nella Bocca di Lupo di questa cantina, in concomitanza di importanti eventi piovosi"

che il condominio, per risolvere, avrebbe dovuto:

"togliere tutta la pavimentazione, sbancare tutto il terreno per mettere una terra di diverso tipo"

ma:

"Risoluzione non ritenuta praticabile sia per la complessità sia per la costosità dell'intervento"

tanto che:

"Nel Febbraio del 2017 siamo stati condannati... al pagamento di 4940+iva di risarcimento danni pari al costo da sostenere per l'intervento necessario alla risoluzione del vizio oltre a 2000 euro di diminuzione del prezzo della cantina"

Questo dovrebbe essere quanto d'interesse per il condominio. Il resto delle tue considerazioni sono inerenti ai rapporti tra condomino danneggiato e venditore, nonché col futuro acquirente, che non ti riguardano (spero di non essermi perso qualcosa per strada).

Riguardo a questa problematica, siccome il condominio, quale custode, è responsabile ex art 2051 cc per i danni che derivano agli immobili in proprietà esclusiva dalle parti comuni, e non avendo il condominio stesso ad oggi risolto la situazione dannosa, potete essere nuovamente ritenuti responsabili degli eventuali danni  che si producano nella cantina a partire dalla data della sentenza ad oggi, ma non potete essere chiamati nuovamente a rifondere il danno già saldato per via della sentenza passata in giudicato (ne bis in idem). 

[GIADAC]

Massi dice:

Ciao Giadac.

Infatti non è così.

Purtroppo stai mischiando tanti aspetti differenti. Io mi posso concentrare solo sui principali.

Partiamo da questo:

" essendo stati riscontrati dalla Ctu come vizi di natura condominiale"

e più precisamente:

"La Ctu nella perizia svolta aveva constatato che vi era ... il terreno, da quel lato del fabbricato, non drenava in modo corretto l'acqua che aveva come conseguenza il ristagno dell'acqua, nella Bocca di Lupo di questa cantina, in concomitanza di importanti eventi piovosi"

che il condominio, per risolvere, avrebbe dovuto:

"togliere tutta la pavimentazione, sbancare tutto il terreno per mettere una terra di diverso tipo"

ma:

"Risoluzione non ritenuta praticabile sia per la complessità sia per la costosità dell'intervento"

tanto che:

"Nel Febbraio del 2017 siamo stati condannati... al pagamento di 4940+iva di risarcimento danni pari al costo da sostenere per l'intervento necessario alla risoluzione del vizio oltre a 2000 euro di diminuzione del prezzo della cantina"

Questo dovrebbe essere quanto d'interesse per il condominio. Il resto delle tue considerazioni sono inerenti ai rapporti tra condomino danneggiato e venditore, nonché col futuro acquirente, che non ti riguardano (spero di non essermi perso qualcosa per strada).

Riguardo a questa problematica, siccome il condominio, quale custode, è responsabile ex art 2051 cc per i danni che derivano agli immobili in proprietà esclusiva dalle parti comuni, e non avendo il condominio stesso ad oggi risolto la situazione dannosa, potete essere nuovamente ritenuti responsabili degli eventuali danni  che si producano nella cantina a partire dalla data della sentenza ad oggi, ma non potete essere chiamati nuovamente a rifondere il danno già saldato per via della sentenza passata in giudicato (ne bis in idem). 

In giornata mi ha chiamato un avvocato di Verona, con cui avevo già avuto un primo confronto, dopo avergli mandato copia della sentenza, consulente esterno della Das con cui ho sottoscritto una polizza di Tutela Legale e mi ha confermato che la versione corretta è quella data dal Legale che ci ha fatto il parere scritto 3 anni fa. Gli ho mandato copia della sentenza, le parti salienti della Ctu e copia del parere legale di questo avvocato e quindi si è presa tutto il tempo per leggere ed approfondire la questione adeguatamente.

 

Le ho spiegato quanto espresso da te e dal nostro amministratore attuale. Ma non concorda con la vostra versione. Magari avrete ragione voi se andremo in un nuovo giudizio che dovesse aprire il nuovo proprietario. Ma con tutto il rispetto per la vostra, pur valida, opinione credo che sia giusto ritenere più aderenti alla realtà i pareri di due avvocati di professione.

 

Nei prossimi giorni mi riservo di chiamare l'Avvocato, che ci ha messo per iscritto il suo parere legale due anni fa, spiegando quanto da voi sostenuto a supporto delle vostre tesi, e vediamo cosa mi risponde.

Modificato 18 Dicembre, 2020 da GIADAC

[GIADAC]

Questo il testo del parere legale del primo Avvocato, chiesto dal Condominio 3 anni fa dopo l'Ordinanza del Giudice che lo ha visto soccombente:

 

Quid iuris se il Sig.X non esegue le opere per la eliminazione dei vizi?

 

Si è posto il seguente problema: il sig. X è tenuto a eseguire le opere indicate dal C.T.U. come necessarie  per eliminare, almeno tendenzialmente, i vizi denunciati  e sulla base delle quali il Giudice ha condannato il Sig.Y, e quindi il Condominio, al risarcimento dei danni patiti dal ricorrente? In altri e più concreti termini, se il Sig. X non esegue tali opere e aliena poi l'unità immobiliare a un terzo, quest'ultimo, vista la persistenza dei vizi non eliminati dal Sig. X, può instaurare un nuovo processo per il risarcimento danni ottenendo un provvedimento favorevole contro il  Condominio?

Ad avviso di chi scrive, la risposta al quesito non può che essere negativa , per le ragioni che seguono. Dal tenore dell'ordinanza non sembra potersi evincere un obbligo, in capo al Sig. X, parte vittoriosa della causa, di adoperarsi nell'eliminazione dei vizi dallo stesso lamentati.

Invero, nel dispositivo del provvedimento decisorio il Giudice ha specificato che la condanna del Sig. Y, e il correlato obbligo di garanzia in capo al Condominio, è stata disposta "per i titoli di cui  in  motivazione".

Ciò significa che l'obbligo di pagamento a favore del Sig. X ha matrice risarcitoria ai sensi dell'art. 1494 c.c., onde presuppone la verificazione di un danno. Nel caso di specie il danno è commisurato alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi (almeno secondo la valutazione del C.T.U.), mentre come si è visto non sono stati riscontrati danni per il mancato utilizzo della cantina.

Ebbene, supponiamo che il Sig. X non si attivi mai per l'eliminazione dei vizi. Laddove il pagamento della somma liquidata dal C.T.U. gli venisse comunque corrisposta, egli fondamentalmente si terrebbe quasi 5.000,00 euro e ... pure i vizi! Dunque dimostrerebbe di non avere interesse alla loro eliminazione, la qual cosa, ad avviso di chi scrive, indicherebbe che in realtà non ha subito alcun danno.

In un tale contesto, in un'eventuale azione promossa da un terzo subacquirente della unità immobiliare de qua per far valere i soliti vizi, non eliminati dal precedente proprietario, ossia il Sig. X, il Condominio avrebbe fondate ragioni per far rigettare la pretesa, rilevando di aver già risposto dei danni derivanti da tali vizi. Ma il dato che, parere dello scrivente procuratore, pare più emblematico nel rappresentare che nessun pericolo corre il Condominio è il seguente: se il Sig. X non procede con l'eliminazione dei vizi, tenendosi, per così dire, stretti i 4.940,00 euro dati dal Condominio, e poi aliena l'unità immobiliare a un terzo, quest'ultimo, ove volesse avviare una causa per far valere la garanzia per i vizi tuttora esistenti, dovrebbe convenire in giudizio proprio il suo dante causa, e cioè il Sig. X; se viene chiamato in garanzia il Condominio, quest'ultimo potrebbe ben difendersi negando l'obbligo di garanzia, posto che lo stesso è già stato assolto a seguito della precedente vicenda giudiziaria.

La conclusione, a nostro avviso, non muta nel caso in cui il terzo convenisse in giudizio direttamente il Condominio; quest'ultimo, infatti, sulla base delle medesime ragioni testé esposte, potrebbe chiamare in causa il precedente proprietario, il Sig. X, indicandolo come vero obbligato.

Insomma, per concludere sul punto, uno stesso obbligo, una volta adempiuto, non può esistere due volte, posto  che ciò comporterebbe un ingiustificato depauperamento del Condominio al cospetto di un altrettanto ingiustificato arricchimento del Sig. X.

Sicché nei casi sopra descritti dell'obbligo risarcitorio dovrebbe rispondere esclusivamente il sig. X (salve, peraltro, eventuali differenze, a carico esclusivo di quest'ultimo, sul piano quantitativo in ragione di una maggiore misura  dei  costi determinati  da una seconda, anch'essa  eventuale C.T.U.).

Modificato 18 Dicembre, 2020 da GIADAC

[SisterOfNight]

Purtroppo sono situazioni complesse e non esiste una risposta certa e netta.  Hai interpellato un avvocato, avete amministratore che di legge ne capisce pure lui, e già arrivano a soluzioni diverse.

Non troverai una risposta certa nel forum, perchè la certezza non c'è.

Il mio consiglio è di non stare ad arrovellarsi troppo.

Il nuovo proprietario quando e se avrà problemi  chiederà all'amministratore e vedrete come agire in allora. Magari non vi chiederà mai nulla.  La legge funziona sempre che se il cliente viene da me e vuole raggiungere un obiettivo io cerco soluzioni per quell'obiettivo, quindi cercherò di impostare tutta la causa in un certo senso. Quindi in allora il vostro legale valuterà che strada percorrere.

 

In via di massima e senza vedere sentenza originaria nè leggere gli atti, ti posso dire che se nel passato un soggetto è stato condannato al risarcimento dei danni, puo' essere nuovamente condannato se altri danni si verificano.

Ma potrebbe essere illuminante leggere esattamente il testo dell'ordinanza che vi ha condannato.  Una cosa infatti è "condanno a rifondere la somma X per i danni verificatisi" (che quindi vuol dire che se si verificano altri danni, te li rifondo di nuovo), altro è  stabilire "condanno a pagare la somma x pari al costo dell'eliminazione del vizio" (perchè in questo caso io giudice ti ho fatto dare la somma per eliminare il vizio, se poi tu non lo elimini, ne sopporterai le conseguenze e di certo io non ti darò piu' nulla)

[GIADAC]

SisterOfNight dice:

Purtroppo sono situazioni complesse e non esiste una risposta certa e netta.  Hai interpellato un avvocato, avete amministratore che di legge ne capisce pure lui, e già arrivano a soluzioni diverse.

Non troverai una risposta certa nel forum, perchè la certezza non c'è.

Il mio consiglio è di non stare ad arrovellarsi troppo.

Il nuovo proprietario quando e se avrà problemi  chiederà all'amministratore e vedrete come agire in allora. Magari non vi chiederà mai nulla.  La legge funziona sempre che se il cliente viene da me e vuole raggiungere un obiettivo io cerco soluzioni per quell'obiettivo, quindi cercherò di impostare tutta la causa in un certo senso. Quindi in allora il vostro legale valuterà che strada percorrere.

 

In via di massima e senza vedere sentenza originaria nè leggere gli atti, ti posso dire che se nel passato un soggetto è stato condannato al risarcimento dei danni, puo' essere nuovamente condannato se altri danni si verificano.

Ma potrebbe essere illuminante leggere esattamente il testo dell'ordinanza che vi ha condannato.  Una cosa infatti è "condanno a rifondere la somma X per i danni verificatisi" (che quindi vuol dire che se si verificano altri danni, te li rifondo di nuovo), altro è  stabilire "condanno a pagare la somma x pari al costo dell'eliminazione del vizio" (perchè in questo caso io giudice ti ho fatto dare la somma per eliminare il vizio, se poi tu non lo elimini, ne sopporterai le conseguenze e di certo io non ti darò piu' nulla)

So benissimo che, come sempre in Italia, non c'è niente di chiaro. Se vuoi, come ho fatto per il parere legale, posso postare la sentenza togliendo i nominativi. Comunque nel caso fossimo chiamati a rispondere questa volta saremo coperti da polizza di tutela legale che ci pagherà tutte le spese di periti, Avvocati e di spese di giudizio, anche delle controparti, e ci difenderemo con le unghie e con i denti. E' possibile anche che al nuovo compratore, il rogito è stato fatto ieri l'altro, è stato già fatto uno sconto sul valore della casa pari al costo per l'eliminazione dei vizi da parte del venditore per evitarsi altre noie in futuro indicandolo nell'atto di compravendita. Ora preparo la sentenza e ve la posto.

Modificato 18 Dicembre, 2020 da GIADAC

[GIADAC]

Ecco il testo dell'Ordinanza del Giudice:

 

Verbale con ordinanza in udienza ex art. 702 ter cpc

 

UDIENZA DEL 22.2.17:

Sono presenti: per l'attore l'Avv.XY; per la convenuta l’Avv.YX.

Il Giudice invita le parti a discutere la causa.

 

Le parti si riportano agli atti e il Giudice pronuncia la seguente ordinanza.

Il Tribunale di, Sezione I civile, in composizione monocratica, nella persona del dott. ZYX ha pronunciato la Seguente

 

ORDINANZA

 

nella causa civile di primo grado, di rito sommario (artt. 702 bis ss. cpc), n. 641114 RG,  fra le se­guenti parti:

 

- parte attrice (meglio identificata, rappresentata e difesa come in atti): X

- parte convenuta (meglio identificata, rappresentata e difesa come in atti): Y

- parte chiamata in causa: Condominio Z

 

Materia del contendere:

La causa ha ad oggetto un immobile (appartamento al primo piano più cantina), sito in ……. , venduto nel 2012 dal Sig.Y al Sig.X.

 

In relazione a tale immobile il Sig.X lamenta la presenza di vizi e, in particolare, la presenza dì infiltrazioni nella cantina, chiedendo quindi la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno.

 

Il Sig.Y sostiene per converso che I vizi in questione riguarderebbero tutti parti condominiali e comunque sarebbero stati risolti dal condominio, chiedendo quindi il rigetto delle do­mande e, per il caso di soccombenza, la condanna del condominio Z, chiamato in garanzia, a tenerlo indenne.

 

Motivi della decisione:

 

Per quanto concerne la presenza dei vizi, essa è stata accertata dal Ctu, prima in sede di Atp e poi in corso di causa.

 

Più esattamente, avendo in sede di atp il ctu identificato alcuni vizi, in corso di causa ha poi riscontrato che, a seguito dei lavori posti in essere dal Condominio Z, il problema è stato in parte risolto, continuando invece a persistere per quanto concerne una della aperture a bocca di Iupo della can­tina di proprietà del Sig.X e quantificando in €…….. più iva il costo del rimedio.

 

Posto che la relazione appare congruamente e correttamente motivata, essa va dunque senz'altro recepita, sia quanto alla sussistenza del vizio, sia quanto all'intervento necessario, sia quanto al relativo costo.

 

Il convenuto va dunque condannato a versare all'attore, a titolo risarcitorio, la predetta somma oltre gli interessi legali (comprensivi della rivalutazione, ìn quanto maggiori) dalla data della ctu (la stima è in valori di tale epoca) al saldo.

 

In contrario non vale il fatto che i vizi riguardino parti comuni dell'edificio, posto che con la compravendita il venditore trasmette all'acquirente anche la comproprietà dei beni comuni, dei cui vizi dunque non può non rispondere, al pari che di quelli relativi ai beni di proprietà esclusiva.

 

Nulla può invece essere riconosciuto al Sig.Y, pro quota, relativamente alle spese dei lavori effettuati dal condominio. Tali  spese sono state infatti  sostenute  dalla Compagnia Assicuratrice e, co­sì come il Sig.Y, con la compravendita, ha trasmesso al Sig.X anche la comproprietà dei beni co­muni, dei cui vizi dunque risponde, parimenti egli gli ha trasmesso anche la partecipazione ad un condominio munito di assicurazione, e pertanto coperto,  tramite  appunto il meccanismo assicurati­vo, dalla presenza di vizi alle parti comuni.

 

Neppure può poi essere riconosciuto al Sig.X un risarcimento per il mancato uso della can­tina, posto che non vi è prova di tale mancato uso, e comunque del relativo danno.

 

Per quanto concerne infine la riduzione del prezzo per il minor valore del bene, occorre considerare che, per quanto l'intervento suggerito dal ctu elimini il problema delle infiltrazioni, esso non elimina in radice il problema, limitandosi ad evitare che l'accumulo d'acqua penetri nella cantina ed è affidato ad un dispositivo elettrico, che potrebbe anche risultare inefficace, in caso di interruzione dell’energia elettrica.

 

Nonostante I'intervento, quello in questione rimane dunque un bene vi­ziato, ragion per cui al Sig.X deve in effetti essere riconosciuta una diminuzione di prezzo, da sti­mare equitativamente pari ad €……, oltre interessi legali (di nuovo, e per gli stessi motivi, comprensivi della rivalutazione) da oggi (la stima è in valori odierni) al saldo.

Passando alla domanda di garanzia, essa è fondata. Come detto, i vizi in questione riguardano infatti parti condominiali.

 

ll Sig.Y ha dunque diritto ad essere tenuto indenne dal condominio dalla soccombenza con il Sig.X. Questo fa sorgere peraltro un ulteriore problema, rappresentato da ciò, che tramite la parte­cipazione pro quota a tale obbligo di garanzia, anche il Sig.X è destinato a sopportare il carico e­conomico della soccombenza del Sig.Y nei propri confronti. In sostanza. egli si troverà cioè obbligato a restituire al Sig.Y parte della somma percepita. Premesso che tale conseguenza è contraddittoria rispetto all'accoglimento della domanda, il Sig.Y va dunque ulteriormente condannato a restituire al Sig.X la quota di partecipazione di quest'ultimo all'obbligo di garanzia in questione, oltre interessi legali (ancora comprensivi della rivalutazione) dall'esborso al saldo.

 

Le spese, anche dell'atp, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.! ll Sig.Y  dovrà dunque rifonderle al Sig.X ed il Condominio dovrà rifonderle al Sig.Y, oltre a tenerlo indenne dalla soccombenza con il Sig.X, salvo, anche in questo caso, la restituzione da parte del Sig.Y al Sig.X della quota di partecipazione del secondo a tale obbligo di garanzia

 

P.Q.M.

 

Il Tribunale condanna il Sig.Y a versare al Sig.X, per i titoli di cui in motivazione, le somme di €...... più iva e di € oltre interessi come indicato;

 

condanna il Condominio Z a tenere indenne il Sig.Y da tale soccombenza;

 

condanna il Sig.Y a restituire al Sig.X la quota di partecipazione del secondo a tale obbligo di garanzia;

 

condanna il Sig.Y a rifondere Sig.X le spese di lite, anche dell'atp, che unitariamente liquida in €. per compenso del difensore, oltre spese di atp e di ctu, come liquidate, nella misura con­cretamente sopportata, ed oltre spese generali, cap ed iva di legge

 

condanna il Condominio Z a tenere indenne il Sig.Y da tale soccombenza nonché a rifondergli le spese di lite, anche dell'atp, che unitariamente liquida in €…….. per compenso del difensore ed oltre spese di atp e di ctu, come liquidate, nella misura concretamente sopportata, ed oltre spese generali, cap ed iva di legge;

 

condanna il Sig.Y a restituire al Sig.X la quota di partecipazione del secondo a tale obbligo di ga­ranzia.

 

Modificato 18 Dicembre, 2020 da GIADAC

[GIADAC]

L'avvocato della Das sostiene che lui poteva scegliere se chiedere di eliminare i vizi o un risarcimento danni con una diminuzione del prezzo della cantina. Ha scelto la seconda strada. Il condominio non può essere chiamato ora a rispondere anche della prima che lui ha scelto di non chiedere. L'ammontare del risarcimento è comunque pari all'importo dei lavori stabiliti dalla Ctu nella Perizia, e ritenuti dal giudice nei motivi della decisione necessari come scritto sotto, per eliminare i vizi da cui origina il risarcimento dei danni.

 

Nei motivi della decisione il giudice ha scritto, come detto sopra, quanto segue:
Più esattamente, avendo in sede di atp il ctu identificato alcuni vizi, in corso di causa ha poi riscontrato che, a seguito dei lavori posti in essere dal condominio, il problema è stato in parte risolto, continuando invece a persistere per quanto concerne una della aperture a bocca di Iupo della can­tina di proprietà del Sig.X e quantificando in €…….. più iva il costo del rimedio. Posto che la relazione (Atp) appare congruamente e correttamente motivata, essa va dunque senz'altro recepita, sia quanto alla sussistenza del vizio, sia quanto all'intervento necessario, sia quanto al relativo costo.

 

Perchè evidenziarlo nelle motivazioni se era solo ed esclusivamente un risarcimento danno senza bisogno di fare questi lavori?

 

Modificato 18 Dicembre, 2020 da GIADAC

[SisterOfNight]

mi pare che potrete sostenere, eventualmente se il nuovo proprietario chiederà qualcosa, una difesa su questa base 

[Massi]

GIADAC dice:

In giornata mi ha chiamato un avvocato di Verona, con cui avevo già avuto un primo confronto, dopo avergli mandato copia della sentenza, consulente esterno della Das con cui ho sottoscritto una polizza di Tutela Legale e mi ha confermato che la versione corretta è quella data dal Legale che ci ha fatto il parere scritto 3 anni fa. Gli ho mandato copia della sentenza, le parti salienti della Ctu e copia del parere legale di questo avvocato e quindi si è presa tutto il tempo per leggere ed approfondire la questione adeguatamente.

 

Le ho spiegato quanto espresso da te e dal nostro amministratore attuale. Ma non concorda con la vostra versione. Magari avrete ragione voi se andremo in un nuovo giudizio che dovesse aprire il nuovo proprietario. Ma con tutto il rispetto per la vostra, pur valida, opinione credo che sia giusto ritenere più aderenti alla realtà i pareri di due avvocati di professione.

 

Nei prossimi giorni mi riservo di chiamare l'Avvocato, che ci ha messo per iscritto il suo parere legale due anni fa, spiegando quanto da voi sostenuto a supporto delle vostre tesi, e vediamo cosa mi risponde.

Hai fatto benissimo. Era la cosa giusta da fare.

[Massi]

GIADAC dice:

L'avvocato della Das sostiene che lui poteva scegliere se chiedere di eliminare i vizi o un risarcimento danni con una diminuzione del prezzo della cantina. Ha scelto la seconda strada. Il condominio non può essere chiamato ora a rispondere anche della prima che lui ha scelto di non chiedere. L'ammontare del risarcimento è comunque pari all'importo dei lavori stabiliti dalla Ctu nella Perizia, e ritenuti dal giudice nei motivi della decisione necessari come scritto sotto, per eliminare i vizi da cui origina il risarcimento dei danni.

 

Nei motivi della decisione il giudice ha scritto, come detto sopra, quanto segue:
Più esattamente, avendo in sede di atp il ctu identificato alcuni vizi, in corso di causa ha poi riscontrato che, a seguito dei lavori posti in essere dal condominio, il problema è stato in parte risolto, continuando invece a persistere per quanto concerne una della aperture a bocca di Iupo della can­tina di proprietà del Sig.X e quantificando in €…….. più iva il costo del rimedio. Posto che la relazione (Atp) appare congruamente e correttamente motivata, essa va dunque senz'altro recepita, sia quanto alla sussistenza del vizio, sia quanto all'intervento necessario, sia quanto al relativo costo.

 

Perchè evidenziarlo nelle motivazioni se era solo ed esclusivamente un risarcimento danno senza bisogno di fare questi lavori?

 

Per quanto possa interessarti la mia opinione, mi sembra che l'ordinanza si limiti a liquidare i danni, non toccando altri aspetti della situazione, anche perché la domanda riguarda solo questo. Il parere dell'avvocato che hai interpellato mi sembra non tenere conto di ciò. Però è la mia personale lettura

[GIADAC]

Massi dice:

Per quanto possa interessarti la mia opinione, mi sembra che l'ordinanza si limiti a liquidare i danni, non toccando altri aspetti della situazione, anche perché la domanda riguarda solo questo. Il parere dell'avvocato che hai interpellato mi sembra non tenere conto di ciò. Però è la mia personale lettura

Mi interessano le opinioni di tutti Massi e questi confronti sono una grande occasione di crescita per tutti. Sono assolutamente ben accolti.

 

Ti dico la mia. Io sono stato oggetto di 3 episodi di infiltrazioni di acqua nella mia cantina provenienti, 2 volte dall'appartamento sopra il mio che ha avuto una tubazione rotta ed una volta l'acqua è entrata attraverso il muro in cemento armato della cantina, che è posta sotto terra. In tutti questi casi ho avuto danni ad oggetti e ai muri della cantina che hanno dovuto essere imbiancati.

 

In questo caso sono stato risarcito ogni volta che ho subito il danno dal condominio attraverso l'assicurazione condominiale. Ed ogni volta che ricapiterà sarò rimborsato ed è giusto così. E sarebbe stata la stessa cosa, se non mi avessero pagato, non fossimo stati coperti dall'Assicurazione Condominiale ed io fossi andato in giudizio per vedermi riconoscere i danni subiti.

 

In questo caso non ci sono stati danni ad oggetti o ai muri della parete per cui lui ha chiesto danni che gli sarebbero stati, tra l'altro, rimborsati dall'assicurazione condominiale. Ha chiesto un risarcimento per il vizio che gli procurava l'infiltrazione. Per fare questo ha chiesto perizia del tribunale che ha stabilito da cosa derivasse tale vizio, come si potesse risolvere e l'ammontare della spesa per risolverlo.

 

Il giudice è vero che gli ha dato a titolo risarcitorio questa cifra ma ha anche rimarcato nella motivazione quanto ho scritto nei post precedenti ovvero ha quantificato il costo del rimedio, che tale perizia viene accolta completamente sia per quanto riguarda l'esistenza di tale vizio, sia sulla necessità di intervenire in tal senso, sia sull'ammontare di tali lavori stabilito dalla Ctu. Ribadisce anche che la Riduzione di 2000 euro della cantina viene quantificata sulla base dell'effettuazione di tali lavori stabilito dal perizia del Ctu.

 

Noi siamo già stati chiamati a rispondere in GARANZIA per quel VIZIO non per i danni da esso derivanti che è ben diverso. E quindi non possiamo essere chiamati nuovamente come garanti dello stesso vizio, non risolto per scelta consapevole di chi ha venduto la casa. Se Il Sig.X avesse chiesto 10000 euro di danni perchè a seguito dell'infiltrazione d'acqua aveva perso, per fare un esempio stupido, la collezione di 100 numeri di Topolino degli anni 50 lasciati dal padre o dal nonno, del valore di 100 euro cadauno, il discorso sarebbe stato ben diverso.

 

Poniamo che noi non eravamo coperti dall'Assicurazione Condominiale, non volevamo procedere alla sua richiesta di risarcimento in modo bonario e lui apre contenzioso con Nomina di un Ctu che con la Perizia, mette nero su bianco, che lui ha perso 10000 euro pari al valore di 100 Topolino degli anni 50 del valore di 100 euro cadauno, essendo pezzi ricercati dai collezionisti. Pertanto condanna il Condominio a risarcirlo in tale senso. Chiaro che in questo caso tutti i danni successivi che subiva per le successive infiltrazioni noi, di tasca nostra o tramite l'assicurazione condominiale o tramite nuovo giudizio, avremmo dovuto continuare a risarcirlo dei danni subiti nuovamente.

 

Ma qui noi abbiamo risarcito il vizio da lui lamentato che aveva conseguenze sulla sua cantina. C'è una perizia che conferma che esiste, che tale vizio si risolve in un certo modo, ti quantifica l'ammontare dei lavori da eseguire per risolverlo, il giudice accetta e accoglie tale perizia al 100%, nelle motivazioni dice che tali lavori è necesssario farli, ti accorda una diminuzione di prezzo basandosi sul presupposto che tali lavori vengano fatti. Ma dopo, rispondi tu del fatto che non hai voluto risolvere il vizio su cui hai intentato la causa e se questo continua a procurare danni alla tua cantina, ai locali condominiali e alle cantine degli altri.

 

La perizia dal lui richiesta, ne ho una anch'io in corso similare, ma per altri questioni che riguardano un fabbricato di mia proprietà, non è stata improntata sulla quantificazione del danno subito a seguito di tali infiltrazioni, ma sul conoscere, tramite un tecnico nominato dal Giudice, la natura di tale vizio, le soluzioni esistenti per risolverlo e l'ammontare dei lavori necessari per la sua risoluzione. E su questo che si è incentrato il giudizio che ci ha coinvolto ovvero l'oggetto e le domande da lui poste al Ctu tramite la perizia.

 

Noi abbiamo dato in questo senso essendo chiamati in causa e a GARANZIA per il VIZIO da cui si sono originati tutti i danni passati, ma anche quelli presenti e futuri alla condanna che dovessero avere origine da quel VIZIO. I danni sono una conseguenza di quel VIZIO per il quale abbiamo già dato e quindi non possiamo più rispondere né dell'uno né degli altri. Secondo me è questa la sottigliezza che fa la differenza in modo SOSTANZIALE. 

 

Sulla base di questo, il nuovo proprietario chiederà i danni a lui che gli ha venduto una cantina pur conoscendo perfettamente tale vizio, visto che vi è una perizia ed una ordinanza che lo rimarca più volte, non avendo fatto niente, nonostante avesse ricevuto i soldi, per risolverlo.

 

Poi magari le cose stanno come dici tu ed il nostro amministratore di Condominio ed abbia torto io e questi due Avvocati, uno di Lucca ed uno di Verona, che hanno dato una versione diversa da voi.

 

 

 

Modificato 22 Dicembre, 2020 da GIADAC

[Massi]

GIADAC dice:

Mi interessano le opinioni di tutti Massi e questi confronti sono una grande occasione di crescita per tutti. Sono assolutamente ben accolti.

 

Innanzitutto grazie per la disponibilità alla discussione e per la tua partecipazione argomentativa

[Massi]

Per quanto riguarda i contenuti, ora la tua posizione è chiara e condivisibile, se non fosse, che, secondo me, non si ritrova esattamente nell'ordinanza, perché stando ad essa la domanda di x sarebbe una semplice richiesta danni:

"In relazione a tale immobile il Sig.X lamenta la presenza di vizi e, in particolare, la presenza dì infiltrazioni nella cantina, chiedendo quindi la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno"

È vero che il giudice argomenta:

"Posto che la relazione appare congruamente e correttamente motivata, essa va dunque senz'altro recepita, sia quanto alla sussistenza del vizio, sia quanto all'intervento necessario, sia quanto al relativo costo." ma questo sembra essere solo un criterio per risalire all'ammontare del danmo

Infatti dispone 

"Il convenuto va dunque condannato a versare all'attore, a titolo risarcitorio..."

probabilmente è solo poco chiara l'esposizione del giudice.

Ovviamente io non conosco tutto l'incartamento come te, e quindi mi mancano informazioni essenziali. Però, se la questione è nei termini in cui la poni, concordo con te, indipendentemente da parere dei due legali.

 

 

 

[GIADAC]

Massi dice:

Per quanto riguarda i contenuti, ora la tua posizione è chiara e condivisibile, se non fosse, che, secondo me, non si ritrova esattamente nell'ordinanza, perché stando ad essa la domanda di x sarebbe una semplice richiesta danni:

"In relazione a tale immobile il Sig.X lamenta la presenza di vizi e, in particolare, la presenza dì infiltrazioni nella cantina, chiedendo quindi la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno"

È vero che il giudice argomenta:

"Posto che la relazione appare congruamente e correttamente motivata, essa va dunque senz'altro recepita, sia quanto alla sussistenza del vizio, sia quanto all'intervento necessario, sia quanto al relativo costo." ma questo sembra essere solo un criterio per risalire all'ammontare del danmo

Infatti dispone 

"Il convenuto va dunque condannato a versare all'attore, a titolo risarcitorio..."

probabilmente è solo poco chiara l'esposizione del giudice.

Ovviamente io non conosco tutto l'incartamento come te, e quindi mi mancano informazioni essenziali. Però, se la questione è nei termini in cui la poni, concordo con te, indipendentemente da parere dei due legali.

 

 

 

Vedremo ma ho fatto questa riflessione parlando con mia moglie dopo pranzo. Ritornando a quell'infiltrazione che io ho avuto dal muro esterno condominiale.

 

Avessi fatto causa al Condominio, e mi fossi trovato nella stessa situazione, secondo te è normale che, dopo aver avuto a titolo risarcitorio una cifra pari al costo per rimediare al vizio, come espresso chiaramente dalla perizia susseguente alla domande da me poste al Ctu, che io avendo ancora infiltrazioni derivanti da quel vizio possa andare in sede condominiale a chiedere i danni subiti alle mie cose contenute nella cantina?

 

Penso che a ragione mi manderebbero a quel paese e direbbero noi ti abbiamo liquidato quanto dovuto per il vizio ora sono cavoli tuoi se hai deciso di tenertelo e rispondi tu dei danni che derivano da quel vizio. Diverso il discorso se vi è una nuova infiltrazione derivante da una nuova e diversa causa.

 

Credo che nessun giudice accetterebbe che io abbia un indebito arricchimento, ed il condomino un indebito depauperamento del patrimonio, accordandomi il diritto a richiederlo. Cornuti e mazziati mi pare un pò troppo francamente. Ripeto è sicuramente un risarcimento ma non di danni subiti ma come riconoscimento del vizio che porta problemi alla cantina. Io ti ho risarcito per quel motivo ora di tutte le conseguenze ne rispondi tu.

 

Altro esempio io ho un difetto ai freni della macchina faccio causa alla Casa Madre. La perizia da me chiesta per sapere da cosa sia dovuto il problema, come possa risolverlo e a quanto ammontano i costi dei lavori si traduce in una richiesta di risarcimento Danni. La Casa Madre viene condannata a risarcirmi dopo che il Giudice nelle motivazoni scrive di accogliere pienamente la Perizia riconosce il vizio ai freni, la necessità di intervenire per sistemarlo ed il costo dell'intervento indicato nella Perizia.

 

Mi viene anche riconosciuto una diminuzione di prezzo del valore dell'auto sostenendo che anche con i lavori stabilliti dalla perizia l'auto non frenerà mai perfettamente restando sempre parzialmente viziata. Io non faccio questi lavori sapendo che se ammazzo una persona per l'impianto frenante malfunzionante ho la certezza che poi potrò tranquillamente andare a cercare la Casa Madre chiedendo a loro il risarcimento dei danni che mi chiede il terzo per non avermi sistemato l'impianto frenante..... c'è qualcosa che non torna francamente.

 

Credo che la Casa Madre avrebbe sicuramente validi motivi per vedersi rigettata qualsiasi ultefiore pretesa da parte mia e qualsiasi giudice chiamerebbe me a rispondere.

 

 

 

Modificato 22 Dicembre, 2020 da GIADAC

[Massi]

GIADAC dice:

Vedremo ma ho fatto questa riflessione parlando con mia moglie dopo pranzo. Ritornando a quell'infiltrazione che io ho avuto dal muro esterno condominiale.

 

Avessi fatto causa al Condominio, e mi fossi trovato nella stessa situazione, secondo te è normale che, dopo aver avuto a titolo risarcitorio una cifra pari al costo per rimediare al vizio, come espresso chiaramente dalla perizia susseguente alla domande da me poste al Ctu, che io avendo ancora infiltrazioni derivanti da quel vizio possa andare in sede condominiale a chiedere i danni subiti alle mie cose contenute nella cantina?

 

Penso che a ragione mi manderebbero a quel paese e direbbero noi ti abbiamo liquidato quanto dovuto per il vizio ora sono cavoli tuoi se hai deciso di tenertelo e rispondi tu dei danni che derivano da quel vizio. Diverso il discorso se vi è una nuova infiltrazione derivante da una nuova e diversa causa.

 

Credo che nessun giudice accetterebbe che io abbia un indebito arricchimento, ed il condomino un indebito depauperamento del patrimonio, accordandomi il diritto a richiederlo. Cornuti e mazziati mi pare un pò troppo francamente. Ripeto è sicuramente un risarcimento ma non di danni subiti ma come riconoscimento del vizio che porta problemi alla cantina. Io ti ho risarcito per quel motivo ora di tutte le conseguenze ne rispondi tu.

 

Altro esempio io ho un difetto ai freni della macchina faccio causa alla Casa Madre. La perizia da me chiesta per sapere da cosa sia dovuto il problema, come possa risolverlo e a quanto ammontano i costi dei lavori si traduce in una richiesta di risarcimento Danni. La Casa Madre viene condannata a risarcirmi dopo che il Giudice nelle motivazoni scrive di accogliere pienamente la Perizia riconosce il vizio ai freni, la necessità di intervenire per sistemarlo ed il costo dell'intervento indicato nella Perizia.

 

Mi viene anche riconosciuto una diminuzione di prezzo del valore dell'auto sostenendo che anche con i lavori stabilliti dalla perizia l'auto non frenerà mai perfettamente restando sempre parzialmente viziata. Io non faccio questi lavori sapendo che se ammazzo una persona per l'impianto frenante malfunzionante ho la certezza che poi potrò tranquillamente andare a cercare la Casa Madre chiedendo a loro il risarcimento dei danni che mi chiede il terzo per non avermi sistemato l'impianto frenante..... c'è qualcosa che non torna francamente.

 

Credo che la Casa Madre avrebbe sicuramente validi motivi per vedersi rigettata qualsiasi ultefiore pretesa da parte mia e qualsiasi giudice chiamerebbe me a rispondere.

 

 

 

Se la questione è questa, non posso che concordare e mi sembra inutile che ti ribadisca la mia opinione.

Modificato 22 Dicembre, 2020 da Massi

[GIADAC]

Massi dice:

Se la questione è questa, non posso che concordare e mi sembra inutile che ti ribadisca la mia opinione.

Ti posto quanto ho trovato, ieri pomeriggio, su un sito di un'Assicurazione Nazionale relativamente ad una casistica simile, a me capitata personalmente una volta, in cui si è risarciti per un danno subito a seguito di un incidente e non si proceda, cosa prevista dalla legge, alla sua riparazione. Credo che legalmente il caso segua la stessa prassi anche per quanto riguarda qualsiasi altra casistica similare relativa ad altri settori diversi da quello assicurativo:

 

Incidente su auto già danneggiata e non riparata:

 

Una problematica conseguente alla mancata riparazione del veicolo si potrebbe presentare in caso di un successivo incidente stradale.

Infatti, qualora non si dovesse procedere con la riparazione del veicolo dopo un incidente, se si rimanesse coinvolti in un secondo sinistro, la compagnia assicurativa potrebbe ridurre l’entità del risarcimento danni o addirittura negarlo.

Questo perché il nuovo incidente andrebbe ad incidere sul valore di un’auto già danneggiata e quindi già deprezzata.

Supponiamo che a seguito di un secondo tamponamento il costo per la riparazione dei danni subiti sia quantificato in 1.000 euro; se per il primo incidente abbiamo già ricevuto un risarcimento, poniamo caso, di 600 euro e non li abbiamo utilizzati per riparare il mezzo, l’assicurazione per questo nuovo sinistro ci indennizzerà solamente la differenza tra i due importi, ossia 1.000-600, quindi 400 euro.

Perché in caso contrario, con un risarcimento integrale di 1.000 euro, il danneggiato, oltre al veicolo riparato, si ritroverebbe con quei 600 euro in più ricevuti per il precedente sinistro che determinerebbero nei fatti un suo ingiusto arricchimento, in contrasto con la funzione puramente compensativa del risarcimento danni. Non si può infatti ottenere un doppio risarcimento per un’unica riparazione.

Oltre a ciò, sarà anche difficile per il danneggiato dimostrare che i danni riportati siano stati conseguenza diretta di quest’ultimo incidente e non invece del primo; ecco perché esiste il rischio di non vedersi riconosciuto alcun indennizzo, soprattutto quando la dinamica e l’entità delle due collisioni sono simili tra loro. Per questo motivo il perito, prima di procedere con la valutazione dei danni, potrebbe chiedere una prova dell’avvenuta riparazione effettuata dopo il precedente incidente.

Modificato 27 Dicembre, 2020 da GIADAC