#1 Inviato 13 Marzo, 2014 Buongiorno, il mio condominio è composto da due edifici separati, il primo è composto da 6 appartamenti il secondo da 4 appartamenti. Ogni edificio ha davanti a sé un parcheggio condominiale: per il primo ci sono 6 posti auto, per il secondo ci sono 4 posti auto. Il primo edificio (e quindi il parcheggio annesso) è sulla la strada pubblica, mentre per arrivare al secondo edificio (e al secondo parcheggio) occorre percorrere una stradina privata di una ventina di metri. I due parcheggi sono condominiali, ma da quando sono stati abitati gli appartamenti (ANNI '80) è nata automaticamente la prassi per buon senso che i proprietari del primo edificio parcheggino nel parcheggio davanti al loro edificio e i proprietari del secondo edificio percorrano la stradina e parcheggino nel parcheggio davanti al loro edificio. Ora alcuni nuovi proprietari del secondo edificio, per comodità di accesso dalla via pubblica parcheggiano nel primo parcheggio davanti al primo edificio. Esiste la possibilità per far valere l'uso esclusivo di tale primo parcheggio da parte dei proprietari del primo edificio ed escluderne l'utilizzo a quelli del secondo edificio?
#2 Inviato 13 Marzo, 2014 Se i parcheggi sono del supercondominio e non sono stati assegnati con delibera ognuno è libero di utilizzarli. L'uso esclusivo lo si può deliberare ssolo all'unanimità. saluti
#3 Inviato 14 Marzo, 2014 umm.. sono 2 edifici separati che compongono un condominio unico solo perché ci sono elementi in comune (es. rampa e vano garage sotterraneo ai due edifici, giardino comune).. non so se lo si può definire super-condominio. Ad es. nel caso in cui si rompesse il tetto del primo edificio la manutenzione verrebbe pagata dai proprietari del primo edificio, e non certo dai secondi, stessa cosa per le fognature: se si intasa o va fatta una pulizia della fognatura nella diramazione che porta al primo edificio questa verrebbe pagata dal primo edificio, non certo dal secondo. Analogamente non si può considerare che anche il primo parcheggio sia ad uso dei proprietari del primo edificio? Comunque immaginando che ognuno parcheggi una sola auto, visto che il primo edificio ha 6 posti auto e ci sono 6 proprietari ed il secondo edificio ha 4 posti auto per 4 proprietari, e visto che nessuno del primo edificio ha mai parcheggiato nel secondo parcheggio non mi sembra corretto concedere ad un proprietario del secondo edificio il diritto di parcheggiare nel parcheggio del primo edificio. Non può valere la prassi trentennale che si è formata al riguardo tra i due edifici anche se l'unanimità assembleare non si è mai pronunciata? Grazie.
#4 Inviato 14 Marzo, 2014 Con il termine “supercondominio” s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati. E’ questa la definizione individuata dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14 novembre 2012 n. 19939 Per le condutture fogniarie l'impianto sarà comune a tutti gli edifici che compongono il supercondominio fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici stessi la conduttura si riferisca per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio. così ha stabilito la Cassazione Civile con sentenza 9 giugno 2010, n. 13883 e non potrebbe essere altrimenti visto l'art.1117 c.c. La partecipazione alle spese dei partecipanti al supercondominio interviene esclusivamente per le parti in comune (viale di accesso, giardino, parcheggi etc. etc.) se il contrario non è previsto da un titolo (atto di proprietà, delibera all'unanimità etc. etc.), è ovvio che il tetto di un edificio sarà a carico esclusivamente dell'edificio di cui fa parte. L'usucapione ventennale non è prevista per i posti auto perchè non ne sussistono i presupposti. Quindi... se i parcheggi sono parte comune ai due edifici, e nessun atto dispone altrimenti, ognuno dei partecipanti ne può disporre come meglio crede. L'unica possibilità è di deliberare in assemblea del supercondominio un miglior utilizzo dello stesso ed eventualmente assegnare ad ognuno il proprio posto auto. saluti 1
#5 Inviato 15 Marzo, 2014 Grazie delle risposte. Con "prassi trentennale" non mi riferivo alla possibilità di usucapione da parte del primo condominio, ma unicamente alla consuetudine, fonte giuridica secondaria (cd. preleggi), univoca e rispettata da tutti i condòmini di entrambi gli edifici, per più di 30 anni. In sostanza se per più di 30 anni ognuno ha rispettato tranquillamente una "regola non scritta", faccio fatica a capire come quella parte di parcheggio possa iniziare solo ora ad essere utilizzata anche dai proprietari del secondo edificio. Ti ringrazio comunque delle risposte.
#6 Inviato 15 Marzo, 2014 Potresti anche avere ragione ma secondo la mia opinione considerare una consuetudine di parcheggio come fonte di obbligatorietà su un diritto reale quale può essere una parte comune di condominio potrebbe essere anche problematico. Non nego che la materia è piuttosto complessa, A mio avviso la consuetudine come prassi consolidata può essere addotta negli atti di ordinaria amministrazione e non già nelle dispute su diritti reali di proprietà. affinchè si formi una norma consuetudinaria: “...devono essere soddisfatte due condizioni. Non solamente gli atti considerati devono rappresentare una prassi costante, ma inoltre essi devono testimoniare, per la loro natura o per il modo in cui sono compiuti, la convinzione che tale prassi sia resa obbligatoria dall’esistenza di una regola di diritto..." Sentenza della Corte internazionale di giustizia del 20 febbraio 1969 Il fatto che un condòmino parcheggi per trenta anni in posto auto comune non lo fà diventare utilizzatore esclusivo del posto auto perchè in un qualsiasi momento un altro condòmino, magari appena trasferitosi e quindi può non riconoscere quella che potrebbe essere stata "norma di cortesia non vincolante" e forte di un atto di proprietà in mano, può far valere i propri diritti di utilizzo di una parte comune. Ovviamente la mia è solo un'opinione dettata dal buon senso e magari un giudice potrebbe far valere i diritti degli uni piuttosto che degli altri... saluti
#7 Inviato 16 Marzo, 2014 Capisco cosa vuoi dire sui diritti reali ma personalmente non lo condivido, in quanto ciò che appare difficile da applicare non significa sia automaticamente vietato. Inoltre le consuetudini "nostrane" cui faccio riferimento io non son certo le stesse consuetudini internazionali cui fa riferimento la sentenza della Corte Internazionale di Giustizia da te citata (per giunta del '69). A mio parere, visto che un condominio è un'ente di gestione delle proprietà comuni tra più proprietari, le regole non scritte pacificamente rispettate dall'unanimità dei condomini per più di 30 anni e ritenute necessarie per una pacifica convivenza (oltre che per buon senso) (diuturnitas ac necessitatis) dovrebbero valere ed essere rispettate anche dai proprietari futuri, al pari delle regole scritte in un regolamento contrattuale (stipulato tra agli originari proprietari ma ciò nonostante vincolante anche per i proprietari futuri). Ringrazio comunque per le risposte date. Saluti.
#8 Inviato 16 Marzo, 2014 Le sentenze internazionali credo che siano vincolanti per gli Stati Sovrani e non credo che possano essere applicate ai singoli cittadini dei singoli Stati, è stata citata per esempio solo per porre l'accento su ciò che si dovrebbe intendere per consuetudine in giurisprudenza. Comunque, a mio avviso, ciò che è ritenuto necessario per una pacifica convivenza ed il buon senso esula dalle fonti del diritto. Vanno bene in un forum, in un'aula di tribunale credo che vengano considerate poco. Non ho mai sostenuto che è vietato qualche cosa, sostengo che una prassi consolidata tra gli originari proprietari debba prevalere a clausole contrattuali scritte ed essere vincolante per terzi sopravvenuti ho forti dubbi. La consuedutine potrebbe essere fatta valere, eventualmente, su chi ha per tanto tempo usato una forma di cortesia per quieto vivere, non certo su chi ha un atto notarile in mano e pretende che sia rispettato. Però io non sono un giudice, quindi posso anche permettermi di sbagliare... saluti
