#1 Inviato 17 Settembre, 2021 Buonasera a tutti chiedo consiglio per un mio amico proprietario di un appartamento. condominio con 9 unità di cui 5 appartamenti e 4 attività commerciali Una delle attività commerciali (bar) occupa in modo permanete due parcheggi condominiali Non esiste regolamento condominiale il giorno 4 maggio 2021 mi arriva una mail dell'amministratore con il seguente testo: "il sig. X mi ha chiesto formalmente di occupare lo spazio antistante il suo bar con dei tavolini. La richiesta ha validità con una maggioranza semplice. Comunicatemi il vostro assenso o meno rispondendomi alla presente." Invio il mio dissenso anche perchè i parcheggi sono condominiali ( di tutti i condomini) quindi penso parliamo di parti comuni Il giorno 10 maggio 2021 vengono posizionati i tavolini Ho chiesto all'amministratore di far rimuovere i tavolini. Lui risponde che la votazione ha avuto esito favorevole perchè le 4 attività commerciali ed un condomino hanno dato l'assenso. premetto che i 4 locali e quel condomino hanno la maggioranza millesimale L'amministratore su mia richiesta riferisce via mail che il bar ha seguito di tale consenso ha chiesto autorizzazione al comune per il posizionamento dei tavolini Invio Pec al Comune che risponde (nessuna autorizzazione richiesta e nessuna autorizzazione concessa) Non è mai stata convocata formalmente un'assemblea straordinaria, non esiste alcun verbale assembleare non penso si possano occupare in modo permanente i parcheggi condominiali anche se il bar è proprietario al mio pari ho inviato più volte pec all'amministratore chiedendo il verbale dell'assemblea. Non ho mai ricevuto risposta Posso chiedere la rimozione giudiziale per gravi irregolarità visto che non avremo mail maggioranza legale per la revoca? vedo molti abusi e conflitti d'interesse visto che bar vota per i suoi interessi e si è appropriato di parti comuni? (parcheggi condominiali privati) P.S. i parcheggi sono 7 per 9 unità di cui 2 ormai occuparti in modo permanente dal bar con tappeto verde sintetico e fioriere più un parcheggio occupato dal proprietario del bar grazie per l'aiuto Modificato 17 Settembre, 2021 da ivan de filippis
#2 Inviato 18 Settembre, 2021 ivan de filippis dice: L'amministratore su mia richiesta riferisce via mail che il bar ha seguito di tale consenso ha chiesto autorizzazione al comune per il posizionamento dei tavolini premesso che non sono validi i voti via e-mail ma valgono soltanto le delibere prese in assemblea dopo averne discusso, se il Comune ha rilasciato addirittura un'autorizzazione su un presunto verbale rilisciato dall'amministratore, a mio avviso ci sono tutti i presupposti per una revoca giudiziale dell'amministratore e la richiesta di un risarcimento danni per la limitazione del parcheggio. Oltretutto i condòmini che in assemblea esprimono voto contrario possono impugnare il deliberato ma nel tuo caso, non essendoci stata delibera, non puoi nemmeno impugnare. Ti consiglio di sentire un avvocato condominialista e cominciare a diffidare l'amministratore affinchè sia assicurato il miglior godimento delle parti comuni a ciascun condòmino, così come sancito dall'art. 1130 del codice civile.
#3 Inviato 18 Settembre, 2021 È stata inviata una PEC in Comune per chiedere se fossero state concesse autorizzazioni. Il comune ha risposto di non aver rilasciato alcuna autorizzazione. Quello che chiedo è capire se ha commesso una grave irregolarità non avendo convocato un'assemblea straordinaria che mi permetta di avanzare una richiesta di revoca
#4 Inviato 18 Settembre, 2021 Volevo chiedere anche un'altra cosa. Nell'eventualità dovesse essere indetta un'assemblea la maggioranza potrebbe concerne in uso un bene comune ad un condomini precludendomi l'utilizzo? Lo chiedo perché questi avranno sempre la maggioranza visto che i millesimi dei locali commerciali sono già di per sé superiori a quelli degli appartamenti ed inoltre hanno anche la maggioranza di teste visto che uno dei proprietari degli appartamenti è un parente dei commercianti.
#5 Inviato 18 Settembre, 2021 ivan de filippis dice: Volevo chiedere anche un'altra cosa. Nell'eventualità dovesse essere indetta un'assemblea la maggioranza potrebbe concerne in uso un bene comune ad un condomini precludendomi l'utilizzo? Lo chiedo perché questi avranno sempre la maggioranza visto che i millesimi dei locali commerciali sono già di per sé superiori a quelli degli appartamenti ed inoltre hanno anche la maggioranza di teste visto che uno dei proprietari degli appartamenti è un parente dei commercianti. Se l'area è ad uso parcheggio, per cambiare la destinazione d'uso di parte di essa è necessaria la maggioranza di quattro quinti delle teste ed almeno 800 millesimi. Tra l'altro non hai specificato se è rimasto disponibile almeno un posto auto per ciascuna unità immobiliare oppure a causa di questa occupazione siete costretti alla turnazione. Qualora l'assemblea dovesse deliberare qualcosa, rcordati di votare contro e poi, se vorrai, potrai impugnare il deliberato entro 30 giorni dalla data dell'assemblea, cominciando dalla richiesta di mediazione civile, alla quale dovrai presentarti assistito da un tuo avvocato di fiducia.
#6 Inviato 18 Settembre, 2021 I parcheggi in questione sono 7 per 9 condomini quindi non per tutti tacitamente non essendo prevista una turnazione chi prima arrivava parcheggiava. Non si era nemmeno mai verificato che qualcuno parcheggiasse per tanto tempo. Ora i parcheggi sono diventati 5 perché due vengono occupati in pianta stabile dal bar con fioriere e tavoli inoltre un terzo parcheggio lo occupa sempre il proprietario del bar che arriva la mattina. Ma se occorre la maggioranza dei 4/5 e oltretutto deve essere prevista una convocazione secondo i principi dell'art. 1117 del codice civile, come è possibile che l'amministratore via mail mi chieda di votare stesso mezzo asserendo che è necessaria maggioranza semplice? Secondo te c'è una violazione grave da parte dell'amministratore che non ha rispettato tali principi?
#7 Inviato 18 Settembre, 2021 ivan de filippis dice: come è possibile che l'amministratore via mail mi chieda di votare stesso mezzo asserendo che è necessaria maggioranza semplice? E' stato possibile per due motivi: 1) L'amministratore non conosce la propria professione (ma dubito fortemente, anche perchè dovrebbe aver fatto un corso iniziale ed un corso annuale di aggiornamento) 2) L'amministratore è in mala fede, e, come hai ipotizzato, è in conflitto di interessi ed ha voluto favorire l'attività commerciale con un artificio (votazione on line). Non essendoci nemmeno un posto ad unità immobiliare, andrebbe già regolamentato il parcheggio facendo una turnazione ma se vi sta bene potete anche fare come avete già fatto e cioè che chi dopo arriva male alloggia ma non ci si può appropriare di due posti auto per farne altro uso esclusivo. Qualora doveste trovarvi in assemblea, tieni presente che i millesimi sono importanti ma è importante anche il numero delle teste favorevoli perchè per deliberare è sempre necessaria la DOPPIA MAGGIORANZA di teste e millesimi. Ogni proprietario rappresenta una testa e se un proprietario possiede più unità immobiliari conta sempre per una testa. Se oltre ai millesimi non c'è la maggioranza delle teste intervenute in assemblea, non è possibile deliberare alcunchè nonostante ci sia un proprietario ceh abbia la maggioranza dei millesimi. Almeno una lettera dall'avvocato la farei scrivere all'amministratore, chiedendo di disporre il miglior utilizzo delle parti comuni: Articolo 1130 c.c. L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;...
