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etienne

Palazzina di 8 appartamenti e tre soli proprietari

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Buongiorno a tutti,

avrei un quesito da sottoporvi e sono certa saprete consigliarmi al meglio come sempre.

 

Palazzina di otto appartamenti, non c'è Amministratore e non ci sono millesimi, gli appartamenti sono contraddistinti per numero di vani che variano da 6 a 5,5.

 

Di seguito i Proprietari:

 

Sig. Rossi possiede 5 appartamenti;

Sig. Verdi possiede 2 appartamenti;

Sig. Bianchi possiede 1 appartamento.

 

Il Sig. Verdi ha necessità di indire una assemblea condominiale ed a tal proposito, considerando che probabilmente il Sig. Rossi non parteciperà, (forse non parteciperà neppure il Sig. Bianchi), volevo sapere quante volte deve essere indetta l'assemblea al fine di renderla legalmente valida per numero di partecipanti.

 

Volevo capire inoltre in che proporzione avviene il voto decisionale se consideriamo presenti tutti i partecipanti, ed infine mi chiedevo se un Condòmino può esercitare sia la funzione di Segretario che di Presidente.

 

In considerazione del periodo storico che stiamo vivendo, consapevole che la maggior parte degli Amministratori hanno sospeso le assemblee condominiali, trattandosi di soli tre partecipanti e, naturalmente osservando tutte le normative in vigore per il Covid-19, confermate sia possibile indire detta assemblea?

 

Ringrazio anticipatamente per i sempre preziosi consigli e commenti.

 

Etienne

etienne dice:

Buongiorno a tutti,

avrei un quesito da sottoporvi e sono certa saprete consigliarmi al meglio come sempre.

 

Palazzina di otto appartamenti, non c'è Amministratore e non ci sono millesimi, gli appartamenti sono contraddistinti per numero di vani che variano da 6 a 5,5.

 

Di seguito i Proprietari:

 

Sig. Rossi possiede 5 appartamenti;

Sig. Verdi possiede 2 appartamenti;

Sig. Bianchi possiede 1 appartamento.

 

Il Sig. Verdi ha necessità di indire una assemblea condominiale ed a tal proposito, considerando che probabilmente il Sig. Rossi non parteciperà, (forse non parteciperà neppure il Sig. Bianchi), volevo sapere quante volte deve essere indetta l'assemblea al fine di renderla legalmente valida per numero di partecipanti.

 

Volevo capire inoltre in che proporzione avviene il voto decisionale se consideriamo presenti tutti i partecipanti, ed infine mi chiedevo se un Condòmino può esercitare sia la funzione di Segretario che di Presidente.

 

In considerazione del periodo storico che stiamo vivendo, consapevole che la maggior parte degli Amministratori hanno sospeso le assemblee condominiali, trattandosi di soli tre partecipanti e, naturalmente osservando tutte le normative in vigore per il Covid-19, confermate sia possibile indire detta assemblea?

 

Ringrazio anticipatamente per i sempre preziosi consigli e commenti.

 

Etienne

L'assemblea con lo stesso OdG va convocata il 1° e 2° convocazione, la prima con quorum maggiori e le seconda con minori almeno il giorno dopo la 1° e non oltre il 10° giorno, visto che non c'è l'amministratore qualsiasi condomino può convocarla invitando tutti gli altri, con Raccomandata, Fax, Pec o consegna a mano, l'avviso deve arrivare almeno 5 gg prima della 1° convocazione;

 

--link_rimosso--

 

cc art 1136 - 

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. ...

 

Ogni condomino ha diritto ad un solo voto anche se possiede più appartamenti e rappresenterà il valore delle sue proprietà, le delibera si approvano sempre con doppia maggioranza ovvero quella delle teste presenti in assemblea e quella del valore.

 

Un condomino può essere contemporaneamente Presidente e segretario se i presenti sono d'accordo.

 

Anche in questo periodo è possibile effettuare l'assemblea tenendo conto delle distanze tra  gli intervenuti, p.es. in giardino, una stanza grande ecc ecc

 

Non raggiungendo questi obbiettivi nelle due assemblee, e le cose da approvare sono necessarie si dovrà rifare tutto il procedimento.

Modificato da Tullio01

Grazie Tullio per essere celermente intervenuto, sono confuso.

 

Hai scritto: Ogni condomino ha diritto ad un solo voto anche se possiede più appartamenti e rappresenterà il valore delle sue proprietà, le delibera si approvano sempre con doppia maggioranza ovvero quella delle teste presenti in assemblea e quella del valore dell'intero edificio.

 

1000:8= 125

 

125 è il valore attribuito per ogni unità abitativa.

 

Rossi valore 625 (5 appartamenti)

Verdi valore 250 (2 appartamenti)

Bianchi valore 125 (1 appartamento)

 

Quindi se partecipano "solo" Verdi e Bianchi in seconda convocazione l'assemblea è valida poichè un terzo di 1000 (che è il valore che ho attribuito all'edificio) corrisponde a 333, è corretto?

 

Nell'ipotesi in cui partecipasse solo Verdi l'assemblea non sarebbe valida, in questo caso il Condòmino Verdi deve necessariamente ricorrere al Giudice?

 

Ringrazio per la pazienza...

Modificato da etienne
etienne dice:

volevo sapere quante volte deve essere indetta l'assemblea al fine di renderla legalmente valida per numero di partecipanti.

Ogni convocazione dovrà contenere la data di prima e seconda convocazione e l'assemblea può essere convocata tante volte finchè non si ottiene il QUORUM COSTITUTIVO che sicuramente potrà essere raggiunto in seconda convocazione con la presenza del Sig. Rossi, e, presumibilmente (dipende dalla grandezza degli appartamenti) con la sola presenza del Sig. Rossi, in seconda convocazione sarà raggiunto perfino il QUORUM DELIBERATAIVO per le delibere a maggioranza qualificata di 500 millesimi.

A tal proposito, ti ricordo le maggioranze per i quorum COSTITUTIVO e DELIBERATIVO sia in prima che in seconda convocazione:
 

PRIMA CONVOCAZIONE:

Quorum costitutivo:

 Maggioranza dei partecipanti al condominio (la metà + 1) che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio (666,667 millesimi)

Quorum deliberativo:

Maggioranza degli intervenuti all’assemblea (personalmente o per delega) che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi)

 

SECONDA CONVOCAZIONE:

Quorum costituivo:

Almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333,334 millesimi)

Quorum deliberativo:

Maggioranza degli intervenuti all’assemblea (personalmente o per delega) che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333,334 millesimi)

 

--------------------------------------------

 

Ci sono delibere per le quali occorrono sempre e comunque maggioranze speciali:

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi

Le deliberazioni riguardanti le innovazioni devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,667 millesimi).

Le deliberazioni riguardanti il cambio d'uso essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti quattro quinti dei partecipanti al condominio ed almeno i quattro quinti del valore dell’edificio (800 millesimi).

Le deliberazioni che incidono sui diritti individuali devono essere approvate dall'assemblea all'unanimità di 1.000 millesimi.

 

 

etienne dice:

infine mi chiedevo se un Condòmino può esercitare sia la funzione di Segretario che di Presidente

Si, anche perchè se è in seconda convocazione è presente solo il Sig. Rossi, lui se la canta e lui se la suona.

 

etienne dice:

osservando tutte le normative in vigore per il Covid-19, confermate sia possibile indire detta assemblea?

Si, è possibile tenere l'assemblea.

 

etienne dice:

Quindi se partecipano "solo" Verdi e Bianchi in seconda convocazione l'assemblea è valida poichè un terzo di 1000 (che è il valore che ho attribuito all'edificio) corrisponde a 333, è corretto?

SI, è corretto

 

etienne dice:

Nell'ipotesi in cui partecipasse solo Verdi l'assemblea non sarebbe valida, in questo caso il Condòmino Verdi deve necessariamente ricorrere al Giudice?

Anche questo è corretto

 

Aggiungo, come già detto, che in seconda convocazione l'assemblea sarebbe valida anche con la presenza del solo Sig. Rossi.

Aggiungo, inoltre, che i condòmini non devono essere necessariamente presenti di persona ma ognuno può delegare chi gli pare, anche un altro condòmino, rilasciandogli delega scritta.

Il presente per delegavale come se fosse presente di persona.

etienne dice:

1. Quindi se partecipano "solo" Verdi e Bianchi in seconda convocazione l'assemblea è valida poichè un terzo di 1000 (che è il valore che ho attribuito all'edificio) corrisponde a 333, è corretto?

 

2. Nell'ipotesi in cui partecipasse solo Verdi l'assemblea non sarebbe valida, in questo caso il Condòmino Verdi deve necessariamente ricorrere al Giudice?

1. si, Verdi 250 + Bianchi 125 = 375 mlm assemblea valida in 2° convocazione

2. se Verdi con 250 mlm partecipa da solo, l'assemblea non può deliberare perchè non è regolarmente costituita

Modificato da Tullio01

Chiarissimi, anche se Leonardo53 "mi ha dato una mazzata in testa", ero convinta di poter far eleggere un Amministratore con la presenza dei soli Condòmini Verdi e Bianchi ma mi pare di capire che sia necessaria l'approvazione di almeno metà del valore del fabbricato (500 mls).

 

Perchè Rossi può deliberare considerando che non viene soddisfatto il requisito delle teste?

 

Infine chiedo, qualora dovessi ricorrere al Giudice, previo preavviso inviato con lettera raccomandata, perchè nessuno partecipa, secondo voi posso chiedere il recupero delle spese legali sostenute ai Condòmini?

Modificato da etienne
etienne dice:

Chiarissimi, anche se Leonardo53 "mi ha dato una mazzata in testa", ero convinto di poter far eleggere un Amministratore con la presenza dei soli Condòmini Verdi e Bianchi ma mi pare di capire che sia necessaria l'approvazione di almeno metà del valore del fabbricato (500 mls).

 

Perchè Rossi può deliberare considerando che non viene soddisfatto il requisito delle teste?

Rossi può deliberare da solo se è presente da solo in seconda convocazione perchè con la sua presenza sarebbe soddisfatto sia il quorum costitutivo (uno rappresenta un terzo) che i millesimi) che il quorum deliberativo perchè 1 rappresenterebbe la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 milelsimi.

Io avevo specificato che se ROSSI è solo in assemblea può deliberare quasi tutto quello che vuole mentre senza la presenza di Rossi, in seconda convocazione potete deliberare solo sulle delibere a maggioranza semplice.

etienne dice:

Perchè Rossi può deliberare considerando che non viene soddisfatto il requisito delle teste?

Rossi da solo in 2° convocazione, e se ricordo bene c'era un argomento del genere già tra trattato, non può deliberare perchè non c'è contraddittorio, devo cercare l'argomento.

Modificato da Tullio01
Tullio01 dice:

Rossi da solo in 2° convocazione, e se ricordo bene c'era un argomento del genere già tra trattato, non può deliberare perchè non c'è contraddittorio, devo cercare l'argomento.

Su questo c'è solo una vecchia sentenza mi pare, ma la Norma è chiara e soprattutto in un condominio formato di soli 3 condòmini credo che nessun Giudice annullerebbe il deliberato.

Ad ogni modo secondo Norma si può deliberare perchè le maggioranze sono rispettate, poi, chi avrà voglia tempo e soldi per contestare fino in Cassazione, potrà impugnare ed aspettare la sentenza tra 10 anni se va bene.

Leonardo53 dice:

Su questo c'è solo una vecchia sentenza mi pare, ma la Norma è chiara e soprattutto in un condominio formato di soli 3 condòmini credo che nessun Giudice annullerebbe il deliberato.

Ad ogni modo secondo Norma si può deliberare perchè le maggioranze sono rispettate, poi, chi avrà voglia tempo e soldi per contestare fino in Cassazione, potrà impugnare ed aspettare la sentenza tra 10 anni se va bene.

Gli altri due assenti, o anche uno solo, in questo caso, e per il momento mi pare nel condominio di @etienne non si è ancora verificato, possono sempre impugnare perchè no?

Ovvero potrebbe risolversi tutto già al 1° livello di giudizio se nessuno va all'appello e poi eventualmente in cassazione. 

Modificato da Tullio01
Tullio01 dice:

Gli altri due assenti in questo caso, e per il momento mi pare nel condominio di @etienne non si è ancora verificato, possono sempre impugnare perchè no?

Ovvero potrebbe risolversi tutto già al 1° livello di giudizio se nessuno va all'appello e poi eventualmente in cassazione. 

Intanto la Norma novellata dalla riforma è chiara perchè ha introdotto il QUORUM COSTITIVO anche in seconda convocazione, cosa che prima non c'era.

Se su 3 condòmini regolarmente convocati se ne presenta uno solo, non è certo colpa di chi è presente se viene a mancare il contraddittorio per colpa degli assenti.

Secondo me, chi impugna oggi, soprattutto dopo la riforma che ha abbattuto i vecchì TABU' perchè c'era l'assenza di quorum costitutivo in seconda convocazione, butta soldi e denaro perchè non ha alcun argomento supportato dalla Norma al quale aggrapparsi.

Leonardo53 dice:

Intanto la Norma novellata dalla riforma è chiara perchè ha introdotto il QUORUM COSTITIVO anche in seconda convocazione, cosa che prima non c'era.

Se su 3 condòmini regolarmente convocati se ne presenta uno solo, non è certo colpa di chi è presente se viene a mancare il contraddittorio per colpa degli assenti.

Secondo me, chi impugna oggi, soprattutto dopo la riforma che ha abbattuto i vecchì TABU' perchè c'era l'assenza di quorum costitutivo in seconda convocazione, butta soldi e denaro perchè non ha alcun argomento supportato dalla Norma al quale aggrapparsi.

Secondo te, ma per il momento il caso non è ancora successo con la nuova normativa, e non abbiamo nessuna sentenza (almeno io non ne ho)

Tullio01 dice:

Rossi da solo in 2° convocazione, e se ricordo bene c'era un argomento del genere già tra trattato, non può deliberare perchè non c'è contraddittorio, devo cercare l'argomento.

Sono d'accordo, se c'è un solo condomino non si può parlare di maggioranza, l'ha chiarito la Cassazione per il caso del condominio minimo.

Per la validità delle delibere devono esserci almeno 2 condomini, di persona o per delega.

Modificato da condo77
Tullio01 dice:

Secondo te, ma per il momento il caso non è ancora successo con la nuova normativa, e non abbiamo nessuna sentenza (almeno io non ne ho)

Infatti, non servono sentenze. Basta applicare la Norma altrimenti dovremmo mettere in discussione tutti gli articoli del codice civile.

Se poi qualcuno vuole impugnare per il gusto di farlo, tutto è possibile. Si può impugnare anche perchè in assemblea il Presidente aveva la maglia con il collo alla dolce vita anzichè presentarsi in giacca e cravatta.

Leonardo53 dice:

Intanto la Norma novellata dalla riforma è chiara perchè ha introdotto il QUORUM COSTITIVO anche in seconda convocazione, cosa che prima non c'era.

Se su 3 condòmini regolarmente convocati se ne presenta uno solo, non è certo colpa di chi è presente se viene a mancare il contraddittorio per colpa degli assenti.

Secondo me, chi impugna oggi, soprattutto dopo la riforma che ha abbattuto i vecchì TABU' perchè c'era l'assenza di quorum costitutivo in seconda convocazione, butta soldi e denaro perchè non ha alcun argomento supportato dalla Norma al quale aggrapparsi.

Per me invece ha un aggancio chiarissimo, e cioè che le delibere devono essere approvate a maggioranza.

Non c'è maggioranza se c'è un solo condomino.

Leonardo53 dice:

Infatti, non servono sentenze. Basta applicare la Norma altrimenti dovremmo mettere in discussione tutti gli articoli del codice civile.

Se poi qualcuno vuole impugnare per il gusto di farlo, tutto è possibile. Si può impugnare anche perchè in assemblea il Presidente aveva la maglia con il collo alla dolce vita anzichè presentarsi in giacca e cravatta.

Qui la sentenza c'è.

Ne avevamo già parlato in altro thread e mi pare fossimo anche tutti d'accordo (non c'eri nache tu?) su questo aspetto...

condo77 dice:

Per me invece ha un aggancio chiarissimo, e cioè che le delibere devono essere approvate a maggioranza.

Non c'è maggioranza se c'è un solo condomino.

Veramente arguta questa affermazione 👍

condo77 dice:

Per me invece ha un aggancio chiarissimo, e cioè che le delibere devono essere approvate a maggioranza.

Non c'è maggioranza se c'è un solo condomino.

Un voto favorevole su 1 non è maggioranza degli iintervenuti?

Due voti favorevoli su 2 non sono maggioranza degli intervenuti?

Io direi che la magiroanza di 1 su 1 rappresenta il voto favorevole dell'unanimità degli intervenuti, al pari di due voti favorevoli su due

Modificato da Leonardo53

Cass. civ. sez. II del 2 marzo 2017 n 5329
 

La diversa scelta di decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in
una mera manifestazione unilaterale di volontà proprio perché - lo si ripete – mancava
l'unanimità della decisione e quindi la condizione essenziale per l'applicabilità al condominio
minimo di V delle regole codicistiche.

 

Leonardo53 dice:

Un voto favorevole su 1 non è maggioranza degli iintervenuti?

Due voti favorevoli su 2 non sono maggioranza degli intervenuti?

Io direi che la magiroanza di 1 su 1 rappresenta il voto favorevole dell'unanimità degli intervenuti, al pari di due voti favorevoli su due

Tu lo diresti ma la Cassazione dice il contrario, e la Cassazione tiene la briscola. 😉

 

Leonardo53 dice:

Un voto favorevole su 1 non è maggioranza degli iintervenuti?

Due voti favorevoli su 2 non sono maggioranza degli intervenuti?

Io direi che la magiroanza di 1 su 1 rappresenta il voto favorevole dell'unanimità degli intervenuti, al pari di due voti favorevoli su due

Leonardo per favore, vuoi che attendiamo delle pronunce nel caso? Altrimenti non la finiamo più.

Tullio01 dice:

Leonardo per favore, vuoi che attendiamo delle pronunce nel caso? Altrimenti non la finiamo più.

Appena postata.

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condo77 dice:

Cass. civ. sez. II del 2 marzo 2017 n 5329

👍

condo77 dice:

Appena postata.

visto

condo77 dice:

Cass. civ. sez. II del 2 marzo 2017 n 5329
 

La diversa scelta di decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in
una mera manifestazione unilaterale di volontà proprio perché - lo si ripete – mancava
l'unanimità della decisione e quindi la condizione essenziale per l'applicabilità al condominio
minimo di V delle regole codicistiche.

 

Si tratta di un condominio minimo dove niente può essere deciso a maggioranza ma tutto deve essere deciso all'unanimità.

Nel condominio con 3 condòmini si applicano le maggioranze previste dall'articolo 1136 e fino a prova contraria non esiste una sola sentenza che dica il contrario.

Quella sentenza vale per quel condominio di due condòmini e solo per quel condominio.

L'articolo 1136 vale per tutti i condominii dovi si sono più di 2 condòmini.

Se volete attendere improbabuili sentenze fate pure ma nel frattempo non vedo perchè non applicare una Norma così chiara e limpida come l'acqua che sgorga dalla fonte.

Leonardo53 dice:

Si tratta di un condominio minimo dove niente può essere deciso a maggioranza ma tutto deve essere deciso all'unanimità.

Nel condominio con 3 condòmini si applicano le maggioranze previste dall'articolo 1136 e fino a prova contraria non esiste una sola sentenza che dica il contrario.

Quella sentenza vale per quel condominio di due condòmini e solo per quel condominio.

L'articolo 1136 vale per tutti i condominii dovi si sono più di 2 condòmini.

Se volete attendere improbabuili sentenze fate pure ma nel frattempo non vedo perchè non applicare una Norma così chiara e limpida come l'acqua che sgorga dalla fonte.

Il principio enunciato da quella sentenza trova validità anche nel condominio di 3 proprietari, d'altronde non si vede la differenza fondamentale tra 2 o 3.

Come detto, ne avevamo già discusso in altro thread e mi pareva ci fossi anche tu tra i partecipanti (sicuramente Giovanni Inga, credo Josefat, forse Tullio) e in quell'occasione avevamo raggiunto l'unanimità di 1000/1000. 😄

 

Leonardo53 dice:

Nel condominio con 3 condòmini si applicano le maggioranze previste dall'articolo 1136

Anche nel condominio minimo vale l'art. 1136 cc;

 

la Corte di Cassazione. In una propria recente ordinanza gli ermellini hanno affermato che la comunicazione di un riparto non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini posto che la disposizione dell'art. 1136 c.c.(che regola la costituzione e la validità dell'assemblea e prevede il metodo collegiale) è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti (Cass. 3 aprile 2012 n. 5288)

condo77 dice:

Il principio enunciato da quella sentenza trova validità anche nel condominio di 3 proprietari, d'altronde non si vede la differenza fondamentale tra 2 o 3.

Come detto, ne avevamo già discusso in altro thread e mi pareva ci fossi anche tu tra i partecipanti (sicuramente Giovanni Inga, credo Josefat, forse Tullio) e in quell'occasione avevamo raggiunto l'unanimità di 1000/1000.

 

Eh, come vedi, non è solo la cassazione a cambiar parere.

Per il momento il parere l'ho cambiato io ma la Cassazione credo abbia cambiato parere molte più volte di me.

Intanto l'articolo 1136 è sempre lì 

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