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Il_Teuz

Palazzina con due proprietari?

Buongiorno mi trovo a dover gestire una palazzina con una casistica particolare alla quale qualcuno magari mi saprà rispondere.

Tale palazzina è formata da n.10 unità:6 di queste sono intestate a Tizio,1 a Tizio al 50% Moglie di Tizio al 50%,3 a Tizio come nudo proprietario e Mamma di Tizio come usufruttuaria.

Ora quello che mi chiedo io è:il Condominio cè con due proprietari,in questo caso vengono considerati due i proprietari?

 

Spero di essere stato chiaro,grazie.

Ciao sei stato chiarissimo.

Per le spese ordinarie sono considerati 2 proprietari (Tizio e la sua mamma).

Per le spese straordinarie 1 proprietario (solo Tizio perchè la moglie vale 1 condomino).

Ciao

Non si può parlare di Condominio; non ricorre infatti l'elemento essenziale per la sua esistenza, ossia che vi siano almeno due soggetti vantanti un diritto di proprietà su distinte unità immobiliari; nella caso prospettato lo stabile andrà gestito secondo le norme sulla comunione.

Ciao a parte il fatto che olli, nella sua risposta in modo corretto e che condivido, ha approfondito ciò che ho detto io precedentemente, infatti non si può parlare di Condominio in quanto non ci sono nemmeno 2 proprietari, però, per le spese ordinarie, se vogliamo essere precisi e "spaccare il capello" come si suol dire, si devono considerare 2 proprietari perchè l'usufruttuario è colui che è competente delle spese ordinarie (ed ecco perchè la mamma è considerata un 2° proprietario ossia è la sola che avrebbe diritto di voto per le cose ordinarie) ed, invece, per le spese straordinarie (lavori di ristrutturazione, decisioni che riguardano parti strutturali dell'edifcio la decisone in una eventuale assemblea spetta al solo nudo proprietario) .

Certo è che ti trovi ad amministrare un Condominio che, praticamente, non esiste, nella fattispecie è soltanto di una sola persona, che poi magari questa affitterà gli appartamenti come potrei immaginare, ricordati che tu, come amministratore, avrai sempre a che fare con il solo proprietario, gli inquilini, ricordalo non c'entrano nulla con le spese e le decisioni condominiali.

Le spese condominiali che deve sostenere l'inquilino sono concordate nel contratto di locazione, tra questi ed il proprietario.

Se qualche inquilino non pagherà (faccio un esempio) le spese condominiali che gli vengono attribuite in forza del contratto di locazione, non potrà essere oggetto di decreto ingiuntivo da parte del Condominio, cioè messa in pratica da te.

Potrà agire legalmente soltanto il proprietario nei confronti dell'inquilino, sulla base del contratto di locazione.

Ciao

Quindi vediamo se ho capito.Non ho tutti gli adempimenti fiscali del condominio cioè ritenuta d'acconto 4% modello 770 ecc...Faccio le veci del proprietario.

Confermo che tutti gli appartamenti sono affittati ad inquilini che devono pagare le spese di gestione e ai quali io invierò un prospetto di spesa rateizzato.Oltre che le spese previste nel contratto gli inquilini pagheranno quelle previste nella legge sulle locazioni.

Infine mi potete indicare quali sono le norme sulla comunione?

A parte il fatto che secondo la riforma del Condominio l'obbligo di avere un amministratore si ha soltanto quando ci sono più di 8 proprietari.

Ciò non toglie che te non possa essere nominato ad amministrare questo palazzo, ma come ben comprenderai tu, in qualità di amministratore, hai obblighi solo nei confronti del proprietario.

Gli inquilini con te non hanno nulla a che fare e viceversa.

Le spese condominiali che devono sostenere gli inquilini dipendono dagli accordi con il proprietario.

Quando te scrivi:

"Faccio le veci del proprietario."

 

Fai, appunto, le veci del proprietario non l'amministratore di Condominio, sono due cose ben diverse, non so se riesco ad essere chiara.

Questo Condominio ha un codice fiscale?

Sono state pagate fatture tali da dover compilare il mod. 770?

Sono stati fatti dei lavori dove applicare la r.a. del 4%?

Se si sono verificate queste situazioni il proprietario le deve adempiere, visto che sei stato delegato te lo farai te.

Le norme sulla comunione le trovi sul Codice Civile.

..

Questo Condominio ha un codice fiscale?

Sono state pagate fatture tali da dover compilare il mod. 770?

Sono stati fatti dei lavori dove applicare la r.a. del 4%?

Occhio Brico 🙂

Olli ineccepbile...sarebbe ben strana la presenza di un Codice Fiscale di condominio...dove condominio non esiste.

Non si può parlare di Condominio; non ricorre infatti l'elemento essenziale per la sua esistenza, ossia che vi siano almeno due soggetti vantanti un diritto di proprietà su distinte unità immobiliari; nella caso prospettato lo stabile andrà gestito secondo le norme sulla comunione.

invece e' un condominio ,visto che vi sono due proprietari distinti

 

1) proprietario e' tizio con 9 appartamenti .

2) comproprieta' tra tizio e sua moglie con un appartamento .

Secondo me no:

la moglie, comproprietaria in comunione dei beni, non vanta un diritto assoluto su distinta proprietà immobiliare; trattasi di comunione pro indiviso con il marito; quindi abbiamo:

- marito proprietario su distinta proprietà immobiliare (1° proprietario)

- moglie e marito proprietari pro indiviso al 50%

Ciò, a amio avviso, non è sufficente per configuare nemmeno l'ipotesi di Condominio Minimo.

Secondo me no:

la moglie, comproprietaria in comunione dei beni, non vanta un diritto assoluto su distinta proprietà immobiliare; trattasi di comunione pro indiviso con il marito; quindi abbiamo:

- marito proprietario su distinta proprietà immobiliare (1° proprietario)

- moglie e marito proprietari pro indiviso al 50%

Ciò, a amio avviso, non è sufficente per configuare nemmeno l'ipotesi di Condominio Minimo.

quindi esistono due soggetti proprietari distinti di proprieta' con parti comuni ,ovvero e' un condominio minimo .

quindi esistono due soggetti proprietari distinti di proprieta'...

Così sarebbe se ciascuno dei proprietari lo fosse su distinta unità immobiliare; nella situazione di specie manca tal presupposto: l'unità immobiliare è in comproprietà al 50%, quindi non vi sono soggetti vanti un diritto assoluto pieno (= comunione pro indiviso)

sono due soggetti

 

un soggetto e' il signor tizio (proprietario di nove appartamenti )l'altro soggetto e' la comunione tra tizio e moglie (comprorietari di un appartamento )

quindi ci sono due soggetti distinti con parti in comune quindi sono un condominio con due condomini .

 

 

non necessariamente il condomino deve essere una persona fisica che ha il 100 per cento della proprieta'.

il condomino puo' essere anche una comunione ,societa' ,consorzio, cooperativa etc .

sono due soggetti

Certo di ciò?

Poniamo che nell' eventuale assemblea il marito presenzì anche quale comproprietario dell'immobile in comununione con la moglie.....

 

Quanto alla persona fisica; ove non ci fosse ci sarà sempre e solo una persona giuridica e sarà titolare del diritto sempre al 100%, con un'unica capacità giuridica e d'agire (Che mica si fraziona tra i suoi consociati....) quindi sempre un unico soggetto di diritto.

Se manca questo soggetto unico, si ritorna alla comunione in % e quindi vien meno il presupposto di cui sopra.

Come immaginavo il discorso è complesso perché è una situazione particolare.Il problema adesso è grosso perché se non lo considero condominio e quindi non eseguo gli adempimenti fiscali (770 e r.a. 4%) e successivamente ad un controllo viene fuori che gli adempimenti dovevano essere eseguiti son dolori...

Cosa mi consigliate di fare foste nei miei panni?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ma soprattutto come faccio ad essere sicuro di fare la cosa giusta...

Dal punto giuridico non ne verrà presto a capo: come vede le posizioni divergono

Se però il suo cruccio e solo a livello Fiscale, allora potrà di certo presentare Interpello ad ADE: son tenuti a darle un responso. Esponga il quesito e dia anche la soluzione; loro dovranno prendere una posizione (considerare, fiscalmente, Condominio o meno tal realtà); in caso di silenzio, prevarrà la soluzione da Ella prospettata.

Saluti

Certo di ciò?

Poniamo che nell' eventuale assemblea il marito presenzì anche quale comproprietario dell'immobile in comununione con la moglie.....

 

Quanto alla persona fisica; ove non ci fosse ci sarà sempre e solo una persona giuridica e sarà titolare del diritto sempre al 100%, con un'unica capacità giuridica e d'agire (Che mica si fraziona tra i suoi consociati....) quindi sempre un unico soggetto di diritto.

Se manca questo soggetto unico, si ritorna alla comunione in % e quindi vien meno il presupposto di cui sopra.

in caso di assemblea se sara' presente solo il marito esso sara' condomino per 9 appartamenti e sara' rappresentante dell'appartamento in comproprieta' .(ovvero non rappresenta se stesso ma la proprieta' ovvero la comun

ione tra lui e la moglie )

 

 

tizio e' diverso da tizio +moglie .

 

anche se tizio e' la stessa persona fisica di tizio piu' moglie ,resta il fatto che ci sono due proprietari distinti .

 

 

per non esserci il condominio occorre che la proprieta' di tutto l'immobile sia di un solo soggetto (tizio)

oppure tutto della comunione tra tizio e moglie .

siccome ci sono due prorietari diversi ,esiste il condominio .

 

tizio non e' uguale a tizio piu' moglie .

 

che poi nella pratica non lo si voglia considerare "condominio"visto che il signor tizio e' quasi il proprietario di tutto l'immobile e forte del fatto che la moglie non gli contestera nullae' un altro discorso ,ma giuridicamente e' un condominio .

Io sono d'accordo con te quando scrivi quel dettagliato e preciso modo di ripartire le spese.

Su questo non ci piove, l'ho anche detto prima.

Detto questo però, è vero (ed anche in questo caso concordo con te) che la moglie avendo il 50% di un appartamento non rappresenta una specie di 2° proprietario, in quanto in una ipotetica sede assembleare configurerebbe sempre un solo voto e, su questo, Peppe mi permetterà di non essere d'accordo con lui ma, a mio avviso, sia ha Condominio in una distinta occasione e cioè quando si devono prendere decisioni su questioni "ordinarie" e sulle relative spese, esattamente come hai detto te Olli, facendo l'elenco delle ripartizioni spese, infatti sull'ordinario ci sono 2 proprietari Tizio e mamma di Tizio (usufruttuaria), sulle decisioni di tipo straordinario configurerebbe solo 1 proprietario perchè sul cespite dove Tizio è NUDO PROPRIETARIO decide solo lui e non la mamma che decide solo su questioni ordinarie.

 

Per me Teuz, veste soltanto i panni di gestore delle proprietà immobiliari di Tizio, non riveste alcuna carica di amministratore di questo Condominio, apposta gli ho posto delle domande prima ben specifiche e cioè:

 

Tizio sei stato nominato amministratore dai due soggetti (Tizio e mamma) che rappresentano, per la tua nomina, una questione ordinaria ed in cui serve, per forza di legge, il voto dell'usufruttuario?

Questo infatti rappresenta una delle situazioni in cui si configurano 2 soggetti proprietari, quindi un Condominio minimo.

 

Il Codice fiscale del Condominio, checchè ne pensi qualcuno, può essere benissimo richiesto.

La nuova riforma sul Condominio ci dice che l'amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 (otto) proprietari, non ci dice che se ci sono 2 proprietari è vietata la nomina di un amministratore, perciò, volendo, si può anche richiedere il Cod.Fisc. per il Condominio con il quale adempiere determinati eventuali obblighi fiscali.

 

Naturalmente, Teuz, a mio avviso non avrà nessun tipo di propblemi a gestire questo "Condominio" perchè comunque, qualunque decisone, passerà per la testa di Tizio, senza mai scontrarsi con nessuno, ed ecco perchè Teuz, a mio avviso, riveste la figura di gestore del patrimonio immobiliare per conto di Tizio.

 

Si occuperà, per esempio, di redigere i contratti di affitto, di ripartire le spese della luce delle scale e pagare la relativa bolletta, per l'acqua, per la pulizia della scala se ci sarà un impresa di pulizie pagherà la relativa fattura con il relativo obbligo fiscale ecc....ecc....,

 

Da qui, nascerà un rapporto conseguenziale con gli inquilini, è normale, cioè, come lui stesso afferma, farà le veci del proprietario, svolgerà compiti che in un normale Condominio non gli sono dovuti e nè gli sarebbero mai stati richiesti.

 

Questa a mio parere, è la situazione in cui si trova Teuz, che è presente in quasi tutte le situazioni di questo tipo ma Teuz fa il gestore per conto di Tizio, non l'amministratore del Condominio, poi se è stato nominato, come detto sopra, avrà pure la "qualifica" di amministratore, essendo il suo nome registrato presso ADE con il relativo Cod. Fisc. del Condominio.

Ciao

appunto essendoci una comunione tra tizio e moglie ,detta comunione ha diritto ad un rappresentante all'assemblea ,quindi ci sono due condomini

 

1 tizio

2 rappresentante della comunione ( che sara' scelto dai comunisti )(potrebbe essere anche il signor tizio ,ma in questo caso esso rappresenta non i suoi 9 appartamenti ma la comunione).

 

il condominio esiste proprio perché un appartamento e' in comunione ovvero esistono due prorietari distinti con parti in comune .

Art. 67. (1)

 

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

 

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

 

 

 

quindi ci sara' un rappresentante dei 9 appartamenti e ci sara' un rappresentate della comunione ,1+1 fa 2 .(ovvero condominio minimo)

Buongiorno mi trovo a dover gestire una palazzina con una casistica particolare alla quale qualcuno magari mi saprà rispondere.

Tale palazzina è formata da n.10 unità:6 di queste sono intestate a Tizio,1 a Tizio al 50% Moglie di Tizio al 50%,3 a Tizio come nudo proprietario e Mamma di Tizio come usufruttuaria.

Ora quello che mi chiedo io è:il Condominio cè con due proprietari,in questo caso vengono considerati due i proprietari?

 

Spero di essere stato chiaro,grazie.

Tizio è proprietario assieme alla moglie del 50% di 6 U.I. della palazzina

Tizio a quanto pare è anche proprietario assieme alla mamma (usufruttuaria) e lui nudo proprietario del rimanente

Per cui se Tizio è titolare in parte di tutto non si può parlare di condominio, perchè mettiamola come vogliamo ha sempre una quota (magari minima) del tutto, potrei dire che si tratti di una comunione ma non di condominio.

tizio e' comproprietario di un solo appartamento e non di 6 appartamenti .

 

in detto immobile esiste una sola comunione(normale comunione) ovvero la comproprieta' di un appartamento .poi per il fatto che detto appartamento non sia di esclusiva proprieta' di tizio viene a crearsi il condominio (ovvero la comproprieta' delle parti comuni ).

 

 

per non esserci il condominio deve esserci un unico proprietario oppure la proprieta' deve essere di una comunione (ovvero un unico soggetto)

 

c'e' il condominio perché ci sono due soggetti distinti ovvero il condominio e' formato dal signor tizio (proprietario di nove appartamenti)e dalla comunione tra il signor tizio e moglie .(compropietari di un appartamento).

.. c'e' il condominio perché ci sono due soggetti distinti ovvero il condominio e' formato dal signor tizio (proprietario di nove appartamenti)e dalla comunione tra il signor tizio e moglie .(compropietari di un appartamento).
Non vorrei insistere, ma secondo me è è proprio questo fatto che fa che non sia codominio, infatti (tizio proprietario di 9 appartamenti) è anche comproprietario assieme alla moglie e della mamma del rimanente. In pratica da quanto sembra Tizio è comunque titolare di qualche quota.

Questa è la mia opinione da quanto leggo, certo sarebbe bene un bel chiarimento da parte dell'O.T. ad eliminare ogni dubbio.

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