Vai al contenuto
gferrig

Pagamento ritardato e spese legali

Per motivi personali ho trascurato di pagare alla scadenza le prime due rate condominiali dell'esercizio 01.05.2013-30.04.2014.

Le rate scadevano rispettivamente il 15.06.2013 e il 30.09.2013, per un ammontare complessivo di € 676.

Il 4 novembre 2013 mi è arrivata una raccomandata dallo Studio legale incaricato dall'amministratore per la riscossione forzosa delle rate, con addebito di € 100 di spese legali!

Premesso che in passato ho sempre regolarmente saldato le rate e che prima di tale raccomandata non ho mai ricevuto alcun sollecito, né verbale né scritto, in merito alle rate suddette, ho immediatamente saldato il pregresso, il giorno stesso della richiesta, inviando le ricevute e comunicando all'amministratore e all'avvocato che mi sembrava un'azione spropositata, risolvibile peraltro con una semplice telefonata o e-mail di sollecito. L'avvocato mi ha risposto che devo comunque pagare le spese legali e gli interessi di mora a partire dal giorno di scadenza delle rate.

Vorrei capire da chi è più esperto di me se il comportamento dell'amministratore è lecito, chiedendo anche chiarimenti in merito al recupero forzoso delle rate senza alcun avviso e in tempi così stretti.

Grazie.

Comunque normalmente si fa così.

- lettera bonaria

- raccomandata

- Decreto Ingiuntivo

sollecito di pagamento inviato ai condomini morosi.

Chi deve pagarlo?

Il condomino interessato o la compagine condominiale? Al riguardo è bene riaffermare un concetto. Il condomino, in quanto tale, ha l’obbligo di pagare le spese condominiali, alle scadenze pattuite, senza necessità di avvisi. L’amministratore, in questo contesto, ha il preciso obbligo di riscuotere i contributi eventualmente anche tramite azione giudiziaria (art. 63 disp. att. c.c.).E’ prassi che il mandatario, prima di passare la pratica al legale, prenda carta e penna e solleciti personalmente il moroso. Questo sollecito è un’attività extra rispetto a quella sua ordinaria che dovrebbe limitarsi, al massimo, a ricordare le scadenze.

In questo contesto, quindi, il sollecito di pagamento potrebbe essere inteso come comunicazione personale al condomino il cui costo è addebitabile al medesimo. In effetti, molti preventivi di spesa, approvati dall’assemblea, risolvono la vicenda in tal modo. Ciò non toglie, però, che il sollecito dell’amministratore abbia lo stesso ed identico valore legale della lettera di messa in mora inviata dall’avvocato

Da qui la conclusione: salvo diversa indicazione del regolamento di condominio di origine contrattuale o di decisione assembleare adottata con il consenso di tutti i condomini oppure a maggioranza ma mai impugnata, la spesa per il sollecito dovrà essere ripartita tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. quale spesa necessaria per la gestione delle parti comuni.

Ok, grazie, ma l'Art. 1129 dice "tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso".

E' possibile che l'amministratore ricorra all'avvocato per il recupero forzoso 4 mesi dopo la scadenza della prima rata e 1 mese dopo la scadenza della seconda quando mancano ancora sei mesi alla chiusura dell'esercizio? La prima rata in questione è una rata di anticipo, emessa 3 mesi prima della convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei consuntivo dell'esercizio precedente!

Insomma, ammesso che sia normale che un amministratore non provi, prima di rivolgersi ad un avvocato, a segnalare il ritardo e incassare senza ulteriori spese per il condominio, vorrei capire quali sono i tempi di buona prassi prima di procedere alle vie giudiziali.

Inoltre ricordo che stiamo parlando di 600 € di arretrati, che mai in assemblea si è affrontato il problema, né mai in condiminio si è consolidata una prassi, né mai sono stati richiesti interessi legali o spese accessorie negli utlimi 15 anni.

Inoltre, a partire da quando e come, devono essere calcolati gli interessi legali?

Grazie.

Quanto scritto,è sottointeso che l'amministratore non ha agito con il rispetto delle regole,ma di impeto.Quindi in modo scorretto.

Adesso a te le conclusioni,tra l'altro hai citato giustamente del non rispetto dell'art.1129cc.

La legge non fa distinzione tra un ritardo di 1 giorno o di 1 anno, comunque eri in ritardo nei versamenti e l'azione dell'amministratore è lecita.Possiamo invece disscutere sul fatto che invece di mandarti un sollecito bonario abbia immediatamente agito per vie legali....

Ad esempio quelle del "buon padre di famiglia", che cerca prima la via bonaria, o della "buona amministrazione", non caricando di costi il condominio (visto che le spese legali in tal caso sono a carico del condominio e non del condomino, se ho capito bene), e in terza istanza il rispetto della legge, visto che l'art. 1129 dice che il recupero forzoso deve avvenire DOPO la chiusura dell'esercizio. O non è così?

Non è affatto vero,il recupero forzoso lo si applica in base al PREVENTIVO di spesa

Ma cosa vuol dire per ter il recupero del credito DOPO il bilancio consuntivo? se il bilancio si è chiuso il 31/12/12 io devo intervenire entro il 30/06/13 oppure come dici tu devo aspettare la chiusura del bilancio successivo al 31/12/13? Tutto è relativo....

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il tuo amministratore è intervenuto in base alla chiusura del bilancio del periodo 01/05/12-30/04/13 e conseguente approvazione del bilancio preventivo del periodo successivo,quindi tutto lecito anche se eccessivo

Un ultimo quesito: e se l'amministratore avesse riservato questo trattamento solo ad alcuni condomini e non a tutti i ritardatari?

Questo sarebbe lecito?

Grazie.

Ad esempio quelle del "buon padre di famiglia", che cerca prima la via bonaria, o della "buona amministrazione", non caricando di costi il condominio (visto che le spese legali in tal caso sono a carico del condominio e non del condomino, se ho capito bene), e in terza istanza il rispetto della legge, visto che l'art. 1129 dice che il recupero forzoso deve avvenire DOPO la chiusura dell'esercizio. O non è così?

Secondo me è così come dici.

È chiaro che ormai è venuta a mancare la tua fiducia (e vorrei vedere) nelle capacità del tuo amministratore di gestire, anche in questi dettagli, il condominio.

 

Alla prossima assemblea, trarrai le tue conclusioni quando si parlerà di un eventuale rinnovo della sua nomina.

...si va be,però l'iter e le regole vanno rispettate.

Si può partire anche direttamente con DI..........................

×