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marcellis

Pagamento quota condominiale spropositata

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Buongiorno,

avrei bisogno cortesemente di un Vostro aiuto. 
Sono una affittuaria ed ho sempre pagato mensilmente le quote condominiali, pari a 145 euro al mese, unitamente alle spese dell'acqua che sono variabili. 
Nel mese di maggio del 2024 mi è arrivato il cedolino di pagamento della quota di 750 euro. Data la cifra così alta, ho chiesto spiegazioni all'amministratore, il quale mi ha risposto che si tratta di un saldo del 2023, o meglio specificato nella raccomandata che mi ha mandato "Es. ORDINARIA, SALDO 2023 (2-U/1°P - ORDINARIA 2024)". Ovviamente non mi tiro indietro se c'è da pagare se ci sono delle voci che spettano all'inquilino. Vorrei, però, avere un foglio dove sia scritto, nero su bianco, cosa vado a pagare, voce per voce. L'amministratore, in merito alla mia richiesta, ha detto che vuole parlarmi e immagino che tale documentazione io mai l'avrò tra le mani.
Nel mese di marzo, inoltre, dovrei lasciare l'appartamento, ma la proprietaria ha detto che se non pago il condominio, decurterà la cifra dalla caparra iniziale.
A tal proposito, dietro il contratto stipulato con la proprietaria, c'è una problematica che è lunga da spiegare e che esula dal quesito posto aprendo questo topic (eventualmente ne aprirò un altro nella sezione giusta del forum).
Chi, per favore, mi aiuta a capire come fare per avere tale documentazione?
Eventualmente quali sono le spese che spettano da pagare all'inquilino?

 

Grazie mille!

IMG_3663.jpg

marcellis dice:

Chi, per favore, mi aiuta a capire come fare per avere tale documentazione?

art 1130 bis

(...)

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese

(...)

 

Dispositivo dell'art. 9 Legge equo canone

(...)

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

(...)

 

Nel medesimo art 9 della equo canone potrai vedere la ripartizione delle spese secondo legge

ma ti ricordo

che essa è derogabile dal contratto di locazione in essere tra le parti

per cui per la ripartizione spese condominio tra te ed il locatore devi prima di tutto leggere da capo a piedi il contratto di locazione che hai firmato.

 

vedi

https://www.brocardi.it/legge-equo-canone/titolo-i/capo-i/art9.html

 

vedi

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1130bis.html

Modificato da condòmine c

Grazie per la risposta! 
Incollo quanto scritto nel contratto di locazione in merito al quesito posto "Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A. 

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente.".
 

marcellis dice:

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente.".
 

Ecco

qui lo stesso contratto di locazione che hai firmato afferma che hai diritto a visionare le spese ed i criteri specifici di ripartizione.

 

per apprfondimenti vedi

https://www.altalex.com/documents/codici-altalex/2014/07/30/legge-sulle-locazioni-abitative-edizione-luglio-2014

Modificato da condòmine c
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Sì, ho letto. 
L'amministratore dice che può farmi avere il dettaglio del saldo, ma ci sono delle voci di carico di competenza del proprietario che potrei contestare. Non parla di voci straordinarie ma di voci che vengono inserite nel bilancio ordinario che, purtroppo, per consuetudine vengono caricate sulla rata condominiale ordinaria "ma che in termini legali una persona potrebbe addebitare direttamente al proprietario" (non so cosa significhi, sono parole dell'amministratore).

Tutto comunque è relativo anche al contratto di locazione stipulato, se esso prevede o meno ad es. le spettanze dell'amministratore, varie assicurazioni etc (non è il mio caso).
 

Buongiorno,

ho un problema con i proprietari dell’appartamento di Sopra ( Bangladesh) che sono 4 famiglie che non parlano neanche italiano che fanno rumori in tutte le ore della giornata. Ho segnalato all’amministratore ed anche lui mi ha detto che non pagano il condominio da 2 anni e ha messo un legale ed in più ho fatto segnalaIone ai vigili di Pomezia ma senza riscontro. Penso che molti di loro sono anche clandestini. 

COME DEVO FARE PER RISOLVERE QUESTO PROBLEMA INSOSTENIBILE DA 2 ANNI? 

marcellis dice:

Grazie per la risposta! 
Incollo quanto scritto nel contratto di locazione in merito al quesito posto "Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A. 

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente.".
 

qui c'è la tabella di riferimento per il tuo contratto dove puoi vedere cosa compete a te o al proproietario.

 

devi parlarne con lui poichè il contratto lo hai firmato con lui e non con l'amministratore facendo bene i conti di quanto hai versato, quanto è stato speso e per che cosa, fare la ripartizione dello speso tra quel che compete ad ognuno e fare la differenza con quanto hai versato; o devi dare qualcosa de hai versato in meno di quanto ti spettasse o devi avere qualcosa indietro se hai versato di più

 

https://www.unibg.it/sites/default/files/media/documents/2022-01-28/08_Ripartizione_Oneri_Accessori.pdf

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marcellis dice:

Nel mese di marzo, inoltre, dovrei lasciare l'appartamento, ma la proprietaria ha detto che se non pago il condominio, decurterà la cifra dalla caparra iniziale.

Sappi che il tuo locatore può trattenere la caparra esclusivamente per fondate regioni per le quale deve obbligatoriamente farti causa in anticipo.

Un locatore che pensa di potersi autonomamente tenere ciò che vuole approfittando del fatto che i soldi li ha già in tasca (come erroneamente fanno in moltissimi), passa automaticamente dalla parte del torto e può essere citato.

 

Maria. Resito dice:

Buongiorno,

ho un problema con i proprietari dell’appartamento di Sopra

Apri un post tutto tuo, non "dirottare" i post degli altrui 😉

  • Mi piace 1
paul_cayard dice:

qui c'è la tabella di riferimento per il tuo contratto dove puoi vedere cosa compete a te o al proproietario.

 

devi parlarne con lui poichè il contratto lo hai firmato con lui e non con l'amministratore facendo bene i conti di quanto hai versato, quanto è stato speso e per che cosa, fare la ripartizione dello speso tra quel che compete ad ognuno e fare la differenza con quanto hai versato; o devi dare qualcosa de hai versato in meno di quanto ti spettasse o devi avere qualcosa indietro se hai versato di più

 

https://www.unibg.it/sites/default/files/media/documents/2022-01-28/08_Ripartizione_Oneri_Accessori.pdf

ho appena avuto il dettaglio delle spese dal 2021 al 2023 (formulato oggi....); ora mi devo mettere e scorporare quello che tocca a me e quello che tocca al mio proprietario. Ma  mi domando e dico: è una cosa che dovrei fare io?? Che si paga a fare un amministratore di condominio? Possibile mai che nella quota mensile ci sia la cifra non scorporata?

Maxi dice:

Sappi che il tuo locatore può trattenere la caparra esclusivamente per fondate regioni per le quale deve obbligatoriamente farti causa in anticipo.

Un locatore che pensa di potersi autonomamente tenere ciò che vuole approfittando del fatto che i soldi li ha già in tasca (come erroneamente fanno in moltissimi), passa automaticamente dalla parte del torto e può essere citato.

 

Apri un post tutto tuo, non "dirottare" i post degli altrui 😉

Ma se non me la vuole dare la caparra?? dice che me la darà nel momento in cui lascerò l'appartamento. Al momento sono in questa casa con un contratto scaduto a novembre 2024 e con una semplice scrittura privata tra me e lui, inoltre continuo a pagare il condominio. Purtroppo sono obbligata a fare in questo modo perchè ho acquistato casa e sono in attesa che i lavori di ristrutturazione finiscano.
 

marcellis dice:

ho appena avuto il dettaglio delle spese dal 2021 al 2023 (formulato oggi....); ora mi devo mettere e scorporare quello che tocca a me e quello che tocca al mio proprietario. Ma  mi domando e dico: è una cosa che dovrei fare io?? Che si paga a fare un amministratore di condominio? Possibile mai che nella quota mensile ci sia la cifra non scorporata?

Non spetta all'amministrazione fare lo scorporo salvo diverso accordo gratuito o remunerato che sia.

L'amministrazione è parte terza che non ha nulla a che fare con il rapporto locatore-conduttore ed il contratto che essi hanno stipulato tra loro.

marcellis dice:

è una cosa che dovrei fare io??

A dirla tutta, la divisione tra spese del proprietario e spese dell'affittuario non dovrebbe essere fatta dall'amministratore ma dal proprietario, in base a quello che è stato stabilito nel contratto di affitto che l'amministratore non è tenuto a conoscere.

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marcellis dice:

ho appena avuto il dettaglio delle spese dal 2021 al 2023 (formulato oggi....); ora mi devo mettere e scorporare quello che tocca a me e quello che tocca al mio proprietario. Ma  mi domando e dico: è una cosa che dovrei fare io?? Che si paga a fare un amministratore di condominio? Possibile mai che nella quota mensile ci sia la cifra non scorporata?

... scusa, a parte l'amministratore che è estraneo ai tuoi rapporti con il proprietario, di chi è l'interesse a chiarire e pagare il solo doovuto ?

se trovi noiosa questa disamina di spese, allora lascia stare e fai qul che credi sia opportuno/giusto fare 

paul_cayard dice:

... scusa, a parte l'amministratore che è estraneo ai tuoi rapporti con il proprietario, di chi è l'interesse a chiarire e pagare il solo doovuto ?

se trovi noiosa questa disamina di spese, allora lascia stare e fai qul che credi sia opportuno/giusto fare 

...lo sto facendo io infatti...

marcellis dice:

Ma se non me la vuole dare la caparra??

Lo dovrai obbligare facendoti aiutare da un legale.

madly dice:

A dirla tutta, la divisione tra spese del proprietario e spese dell'affittuario non dovrebbe essere fatta dall'amministratore ma dal proprietario, in base a quello che è stato stabilito nel contratto di affitto che l'amministratore non è tenuto a conoscere.

Buongiorno, cosa succede se l'amministratore ha ricevuto indicazioni precise riguardo alle ripartizioni, ad esempio addebitare tutto all'inquilino? Questo, tralasciando il contratto stipulato tra le parti. A me sta capitando che il proprietario abbia indicato di addebitare tutto all'inquilino, persino le spettanze che chiaramente devono essere ripartite con il proprietario. Io non ho preso posizione, anche perché finché non mi rilascia il nulla osta firmato, non procedo. Finchè l'inquilino non si oppone questo diviene una prassi, immagino.

@samdoubont

Succede che a prescindere le spese condominiali si fanno sempre pervenire al proprietario

poi se la vedrà lui con il suo conduttore dividendo le spese tra le parti a seconda di quanto previsto nel contratto che può derogare la legge.

Ripeto l'amministratore è parte terza e non rientra nella questione tra locatore e conduttore, se lo fa è una sua volontà, ma le rate delle spese condominiali si mandano a prescindere al locatore.

Modificato da condòmine c
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condòmine c dice:

Ripeto l'amministratore è parte terza e non rientra nella questione tra locatore e conduttore, se lo fa è una sua volontà, ma le rate delle spese condominiali si mandano a prescindere al locatore.

Sì, condomino C, quanto hai detto l'ho fatto presente al condomino riguardo alle spese. Come risposta, mi ha indicato di trasferirle direttamente all'inquilino. Per me l'importante è che si sia in linea con le rate condominiali, per permettermi di assolvere al pagamento dei fornitori. Poi, al consuntivo, verrà fuori l'addebito totale all'inquilino e la questione se la risolveranno tra di loro. E presumo che una cosa del genere sia successa all'op, per questo si ritrova una saldo spropositato.

Se mandi il MAV o la richiesta di pagamento al conduttore e questo non paga per poi "smontare le tende" lasciando un buco nel bilancio, poi la responsabilità te la prendi te amministratore, cosa che non deve essere.

 

Quello che puoi fare è dividere le spese e far visionare i documenti a entrambe le parti, ma nel limite del possibile le richieste di pagamento delle rate devono pervenire sempre e solo al condomino che girerà poi al conduttore quelle di sua spettanza, cosa che il primo farà di sicuro.

 

Per la faccenda nello specifico penso ci sia dell'altro e il locatore con qualche scusa sta cercando di prendersi la caparra a prescindere, in maniera tale da rifarsi parzialmente dei soldi che perderà nel periodo in cui l'immobile rimarrà sfitto o vallo a sapere per quale controversia sorta tra le parti.

Poi posso pure sbagliarmi.

Modificato da condòmine c
samdoubont dice:

Buongiorno, cosa succede se l'amministratore ha ricevuto indicazioni precise riguardo alle ripartizioni, ad esempio addebitare tutto all'inquilino? Questo, tralasciando il contratto stipulato tra le parti. A me sta capitando che il proprietario abbia indicato di addebitare tutto all'inquilino, persino le spettanze che chiaramente devono essere ripartite con il proprietario. Io non ho preso posizione, anche perché finché non mi rilascia il nulla osta firmato, non procedo. Finchè l'inquilino non si oppone questo diviene una prassi, immagino.

l'amministratore deve dire al proprietario che le leggi sono una cosa e che i suoi desiderata sono altri: le sue "volontà" non sostituiscono le norme.

 

per cui finche "qualcuno" versa al condominio le quote, queste verranno accreditate a quella unità.

nel momento in cui quella unità è in ritardo (o addirittura morosa) è il proprietario di quella unità che è in difetto.

poi vedrà (lui proprietario) il perchè è in difetto e se la prenderà con quel "qualcuno" che non ha versato per suo conto.

 

se mandi dei mav, (noi no) io li manderei al proprietario: che si organizzasse lui, come da contratto di locazione, colsuo conduttore.

 

al massimo, a consuntivo e per conto del proprietario e con compenso, può fare una ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino secondo quanto indicato nel contratto di locazione, altrimenti i due (locatore e conduttore) si mettono a tavolino e se la sbrigano loro.

 

 

 

 

  • Mi piace 1

Da ignorante della materia mi trovo, quindi, a fare da sola lo scorporamento delle voci. Purtroppo ho delle difficoltà oggettive perchè non so chi deve pagare cosa, anche basandomi sull'allegato D che è presente nel contratto relativamente alla voce "oneri e accessori".
Provo a postare una foto, magari trovo qualcuno tra di voi, di buon cuore, che mi aiuta a capirci di più e a fare le giuste divisioni... 
Ho tentato di sottolineare quelle che in teoria spetterebbero al proprietario, ma non sono sicura.

IMG_3682.jpg

secondo me le spese dell'amministratore toccano al proprietario in quanto gestisce i suoi beni e lo sceglie lui.

alcuni propongono il 50%.

 

le spese per il portiere sono a carico del conduttore solo per il 90% dell'importo.

 

il modello 770 non ti riguarda.

 

 

... sentiamo altre campane ...

 

 

Modificato da paul_cayard
paul_cayard dice:

secondo me le spese dell'amministratore toccano al proprietario in quanto gestisce i suoi beni e lo sceglie lui.

alcuni propongono il 50%.

 

le spese per il portiere sono a carico del conduttore solo per il 90% dell'importo.

 

il modello 770 non ti riguarda.

 

 

... sentiamo altre campane ...

 

 

Mille grazie davvero 

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