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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Leonardo66

Pagamento arretrati condominio

Salve,

 

nel mio condominio abitano diversi condomini che per varie ragioni hanno accumulato dei ritardi importanti per quanto riguarda il pagamento delle rate condominiali.

L'amministratore ha garantito il loro progressivo rientro senza dover ricorrere ad atti ufficiali quali ad esempio l'atto ingiuntivo, e di conseguenza ho deciso fiducioso di attendere gli eventi futuri.

I miei dubbi però sono i seguenti: se alla prossima riunione di condominio, in fase di consuntivo, dovesse emergere che diversamente da quanto auspicato i condomini morosi, pur pagando le rate in corso, non fossero rientrati delle morosità accumulate in passato, cosa è possibile fare a termine di legge affinché queste persone rientrino di tutto il dovuto? Posso singolarmente forzare l'amministratore a procedere o devo rivolgermi all'esterno del condominio, ad esempio un avvocato? Vorrei capire in sostanza quali sono i passi da seguire in questi casi.

Grazie.

 

Leonardo

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la garanzia del rientro è stata assicurata in assemblea e verbalizzata ?

se la cosa non ha portato a risultati, credo si possa decidere di "obbligare" l'amministratore ad agire come previsto o per lo meno far predisporre un accordo/impegno scritto da far firmare al debitore per la rateizzazione del rientro pena, alla prima scadenza saltata, l'emissione del decreto ingiuntivo.

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No, non è stato verbalizzato nulla.

Ad oggi c'è solo l'impegno "verbale" dell'amministratore che ha garantito il rientro.

Ho dimenticato di aggiungere che l'amministratore attuale è stato di recente cambiato ed ha ereditato le morosità dalla precedente gestione.

 

Grazie.

 

L

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No, non è stato verbalizzato nulla.

Ad oggi c'è solo l'impegno "verbale" dell'amministratore che ha garantito il rientro.

Ho dimenticato di aggiungere che l'amministratore attuale è stato di recente cambiato ed ha ereditato le morosità dalla precedente gestione.

 

Grazie.

 

L

Se al rendiconto il debito non sarà rientrato, ovvero sarà ancora in rosso, non approvate il consuntivo, fatto salvo il rientro non sarà approvato e pagato entro un certo tempo, tutto naturalmente verbalizzato.

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quindi è addirittura un accordo verbale tra il moroso e il vecchio amministratore ...

credo che l'amministratore nuovo debba parlare con questo moroso e sottoporgli un piano di rientro da firmare (come detto più sopra) ed eventualmente da portare al giudice come rafforzativo per il d.i.

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Grazie per le risposte.

Per quanto riguarda il non approvare il consuntivo, poiché il condominio è di recente costruzione e molti dei nuclei abitativi non sono stati venduti, penso si potrebbe creare un empasse tra la maggioranza delle teste (coi condomini morosi) e quella dei millesimi (con l'azienda costruttrice) come è ad esempio successo per il cambio dell'amministratore.

Per questo preferirei agire singolarmente forzando o l'amministratore a procedere (mi pare che la normativa cambiata recentemente lo obblighi con articoli precisi) oppure a rivolgermi io direttamente al giudice come suggeriva Sergio se la cosa è fattibile.

 

Grazie.

 

L

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ho trovato questo che era stato predisposto in bozza ma poi inutilizzato poichè il condomino ha venduto e si è accordato col nuovo.

 

Atto di riconoscimento di debito e piano di dilazione

 

Premesso

- che il Sig........................................................ è e si riconosce con il presente atto debitore del Condominio ............................................................... della somma complessiva di Euro................ (…………………………….....);

- che attualmente il Sig................................................... non ha la disponibilità finanziaria per estinguere il debito e può onorare un iniziale piano di rientro con rata mensile di Euro...............(………………………………….);

- che il condominio ..............................................................., prendendo atto delle difficoltà finanziarie del Sig............................................... , intende concedere, per la durata di un anno a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente atto, il piano di dilazione richiesto e, sotto la condizione del puntuale pagamento delle rate mensili, s'asterrà dal procedere con azioni giudiziarie per l'integrale pagamento del debito.

 

Ciò premesso, il Sig...............................................................

 

a) riconosce il proprio debito nei confronti del Condominio..................................................., come pari a Euro...............(……………………………………………..);

b) s'impegna, per la durata di un anno a decorrere dalla sottoscrizione del presente atto a pagare Euro.......... (……………………………………) mensili a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente atto.

Il Condominio ....................................................................., sotto la condizione del puntuale pagamento delle rate mensili, s'asterrà dal procedere con azioni giudiziarie per l'integrale pagamento del debito per la durata di un anno.

Resta inteso che in caso di mancato pagamento della rata mensile e, comunque, decorso un anno dalla data di sottoscrizione della presente scrittura, Il Condominio .................................................. potrà esperire ogni azione necessaria per recuperare l'intera somma dovuta dal Sig.......................................................... sempre che le parti non si accordino per un diverso piano di dilazione.

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Perfetto grazie.

Lo sottoporrò all'amministratore sperando che sia disposto ad utilizzarlo in caso di bisogno invece ti trascinare ancora i debiti.

 

L

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[h=2] Gli oneri condominiali (e gli altri crediti) non pagatidevono essere recuperati dall'amministratore di condominio entro sei mesi dallachiusura dell'esercizio (ex art. 1129 c.c.). Solo l'assemblea può esonerarel'amministratore da quest'obbligo, ed è esclusa la possibilità di stipularepiani di rientro con i morosi "finanziati" (coperti) con fondi cassaa carico degli altri proprietari non morosi ,pertanto il piano di rientro deve obbligatoriamente essere deciso in assemblea e l'assemblea stessa deve autorizzare l'amministratore a non procedere con decreto ingiuntivo infatti l a mancata attivazionedell’amministratore espone quest’ultimo a responsabilità (apparentemente perinadempimento ai suoi obblighi) verso i proprietari, resta da comprenderecosa si intende per “mancata” attivazione, cioè occorre comprendere se ilsemplice incarico dato ad un avvocato di spedire le c.d. messe in mora perrecuperare i crediti è sufficiente per non far sorgere la responsabilità oppureè necessario richiedere un decreto ingiuntivo. Solo la dispensa dell’assembleaelimina la responsabilità dell’amministratore, ma una tale decisione deveessere espressamente inserita all’ordine del giorno.

Fondi per coprire i buchi prodotti dai morosi.Molto spesso per coprire situazioni di estrema morosità si chiede lapossibilità di creare dei fondi, in realtà in questo caso l’uso del fondo èun’arma a doppio taglio, poiché, di fatto, viene chiesto ai proprietari nonmorosi di “finanziare” il debito dei proprietari morosi, questa attività di“finanziamento” è ancora più evidente se parallelamente alla creazione delfondo si crea un piano di rientro a favore dei morosi (e non si iniziano leprocedure del recupero coattivo).

E’opportuno ricordare in una situazione di questo tipo, non rientrano nei poterie compiti dell’assemblea l’approvazione di piani di rientro con annessoobbligo a carico degli altri proprietari di “finanziare” (fare credito) aimorosi. Una tale delibera richiederebbe il consenso di tutti i proprietari e lasottoscrizione del documento da parte di tutti i proprietari(quifinanza.it)[/h]

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Buongiorno a tutti. sottopongo brevemente la mia questione.

Divengo proprietario di un appartamento a settembre 2015. Successivamente scopro che a seguito di una azione avviata da un condomino (di seguito pippo), la causa si conclude (sentenza di marzo 2015) con la condanna per il condominio a pagare una somma pari a 10.000 €. A questo punto il condominio, in assemblea (dicembre 2015), decide di non ricorrere in appello e di proporre a pippo una transazione per 9.000 €. Pippo accetta la proposta.

La domanda è la seguente: il sottoscritto, che è diventato proprietario dell'immobile in data successiva sia al momento dell'illecito, sia alla data di emissione della sentenza, è tenuto a pagare, per i propri millesimi, la quota parte dell'importo di cui alla transazione? A me sembra ovviamente di no ma l'amministratore non la pensa cosi.

Grazie a tutti

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copio e incollo una risposta di tulliots ad un quesito analogo ( https://www.condominioweb.com/forum/quesito/vecchie-spese-nuovo-proprietario-57699/ ).

Se la causa è stata persa dal condominio nata quando tu non eri condomino, tu non c'entri e le spese le deve il condomino che era all'epoca prima di te;

 

Le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spettano a chi era proprietario al momento in cui la lite era insorta.Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato (Cassazione con sentenza n. 12013, - 1/07/2004)

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... A me sembra ovviamente di no ma l'amministratore non la pensa cosi.

Grazie a tutti

Se l'amministratore insiste, copia la sentenza, falla leggere all'amministratore augurandoti che si convinca, altrimenti o paghi o lui potrà chiedere il il Decreto Ingiuntivo a tuo carico, a cui potrai fare opposizione, alla fine purtroppo si arriverà davanti al Giudice, ma ti auguro di no.

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.. A me sembra ovviamente di no ma l'amministratore non la pensa cosi.

Grazie a tutti

Attenzione correggo la precedente risposta, tu sei debitore in solido con il precedente (Dacc art 63) ed avrai però il diritto di rivalsa sull'ex proprietario, c'è una sentenza più recente di quella postata che ho trovato poco fa;

 

Cassazione n.24654 del 3 dicembre 2010 II Sezione Civile

La sezione seconda della Corte di Cassazione civile ha definito con la sentenza n. 24654 del 03/12/2010 come devono essere ripartite le spese di condominio nei rapporti interni tra venditore ed acquirente in caso che il criterio non sia stato stabilito nel contratto di vendita: le spese ordinarie in proporzione al periodo di rispettivo possesso, quelle relative ad innovazioni o straordinarie, invece, in relazione a quando sia stata espressa la decisione d'assemblea anche se l'esecuzione é stata poi differita.

Resta ferma in ogni caso la solidarietà tra chi ha venduto e comprato secondo quanto stabilito dall'art.63 delle Disp.Att. Codice Civile nei confronti del condominio.

http://www.high-rise-condominium.com/2010/12/condominio-cassazione-24654-2010-001.html

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Quindi, anche se la causa è stata avviata nel 2009 (si è conclusa nel 2015), il sottoscritto dovrebbe pagare e poi rivalersi sul vecchio proprietario? Nel contratto di compravendita è riportato chiaramente che a carico del venditore ci sono anche le eventuali spese per controversie nate precedentemente al rogito.

grazie ancora

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... Nel contratto di compravendita è riportato chiaramente che a carico del venditore ci sono anche le eventuali spese per controversie nate precedentemente al rogito.

grazie ancora

Direi che il venditore è stato furbo a farti firmare una clausola del genere.

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Direi che il venditore è stato furbo a farti firmare una clausola del genere.

scusa non capisco...

mi sembra che quella riportata sia una clausola a tutela dell'acquirente, non del venditore

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scusa non capisco...

mi sembra che quella riportata sia una clausola a tutela dell'acquirente, non del venditore

Scusa hai ragione è a tuo favore, avevo letto esattamente il contrario

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