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etienne

Padre, figlio e due appartamenti. .

Buongiorno a tutti, avrei un quesito da porvi.

 

Arrivo subito al nocciolo della questione, in una palazzina il Sig rossi è moroso nei confronti del condominio per la propria unità immobiliare ed anche il figlio lo è per la propria unità immobiliare.

 

Il Sig. Rossi vuole vendere l'appartamento del figlio, e per l'anno in corso ho visto che le spese condominiali di competenza dell'unità abitativa del figlio sono state imputate all'appartamento di Rossi.

 

Presumo che, rossi, che anche quest'anno non ha pagato "un tubo", in accordo con l'amministratore abbia imputato le spese a Rossi per non gravare sull'unità abitativa del figlio attualmente in vendita (chi acquisterebbe un appartamento con morosità condominiali? ).

 

È lecita la cosa? Per questa tipologia di modifiche non serve l'autorizzazione all'unanimità dei partecipanti alle spese?

Debitori nei confronti del condominio e con riferimento alle rispettive unità immobiliari sono il sig. Rossi e suo figlio.

Su richiesta del figlio del sig. Rossi, proprietario dell’unità immobiliare messa in vendita, nella dichiarazione da consegnare all’acquirente l’amministratore elencherà tutte le quote ordinarie e straordinarie non pagate alla data del rilascio della certificazione.

A mio avviso non sussiste nessun accordo fra amministratore e sig. Rossi, ma sussiste la lecita richiesta del padre di accollarsi le spese condominiali del figlio.

Mendace sarebbe la dichiarazione dell’amministratore di regolare pagamento degli oneri condominiali sino alla data del rilascio della cerificazione.

 

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sempre che sussista la morosità del figlio alla suddetta data.

Che sia solamente un condòmino virtuoso (compreso l'amministratore se volesse) ad anticipare le spese per il condòmino moroso, o che siano più condòmini virtuosi, in entrambi i casi, occorre la delibera unanime. L'unanimità non è richiesta in base al numero o alla tipologia dei condòmini, ma l'unanimità occorre per la salvaguardia dei beni comuni.

 

Leggi questo illuminante articolo https://www.condominioweb.com/anticipare-le-somme-dovute-dal-condominio-moroso-e-ripartizione-delle-sue-quote.708

 

Fatta questa premessa, quindi va da sè, che qualsiasi altra decisione eseguita "sotto-banco" tra amministratore e condòmino virtuoso, è da considerarsi nulla.

Assolutamente no. Gli oneri condominiali sono legati alle tabelle millesimali, che a loro volta sono correlate al valore della singola unità immobiliare. Se Rossi vuole sgravare il figlio dalle spese imputabili all'unità immobiliare in vendita l'unica soluzione è pagare gli oneri relativi.

 

L'amministratore sta agendo maldestramente, spostando debiti da un condòmino all'altro e violando in un certo senso l'art. 1129 cc che elenca tra le gravi irregolarità la seguente:

 

...omissis

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o

di altri condomini;

... omissis

 

Una grave irregolarità può comportare la revoca del mandato.

 

Che succederà quando l'appartamento verrà acquistato? Magicamente quelle spese torneranno al condòmino neoproprietario? Non esiste.

L'amministratore sta agendo maldestramente, spostando debiti da un condòmino all'altro e violando in un certo senso l'art. 1129 cc che elenca tra le gravi irregolarità la seguente:

Non abbiamo elementi per giudicare in quale forma è tenuta e presentata a consuntivo la contabilità condominiale; pertanto se gli oneri si riferiscono al figlio ed alla sua unità immobiliare ed ai versamenti provvede il padre, a mio avviso non sussiste alcuna irregolarità.

È proprio quello che speravo di leggere, grazie per i preziosi interventi. Quindi posso contestare sulla base dell'art 1129 mi pare di aver capito.

 

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No, un momento, qui non si sta parlando di pagare per altri, qui si sta parlando di spostare gli oneri accessori su altra unità immobiliare.

 

Faccio un esempio, per il riscaldamento con valvole tutte le stanze sono state indicate all'unità del padre, per non indicare due soggiorni, uno lo ha indicato come sala mentre l'altro è stato indicato come locali hobby

 

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Rendetevi conto... locale hobby...

Quindi gli oneri del riscaldamento sono tutti imputati al padre che non paga...

Gli oneri accessori fanno riferimento solamente all'unità immobiliare in questione.

Non abbiamo elementi per giudicare in quale forma è tenuta e presentata a consuntivo la contabilità condominiale; pertanto se gli oneri si riferiscono al figlio ed alla sua unità immobiliare ed ai versamenti provvede il padre, a mio avviso non sussiste alcuna irregolarità.

Questo è quello che ha scritto il richiedente:

 

"Il Sig. Rossi vuole vendere l'appartamento del figlio, e per l'anno in corso ho visto che le spese condominiali di competenza dell'unità abitativa del figlio sono state imputate all'appartamento di Rossi."

 

Quindi il prospetto è "falsato" non c'è dubbio. Sarei d'accordo con te se avesse lasciato ogni spesa alla rispettiva unità immobiliare e il padre avesse bonificato il pagamento indicando che si riferiva alle quote del figlio, ma non è così.

Esatto, quindi posso ritenere il prospetto non coerente considerando l'esempio di cui sopra? Cioè, è sufficiente "spostare" una sola nota di spesa (riscaldamento ) per ritenere stravolto il prospetto potendolo eventualmente contestare davanti al Giudice di pace?

A giudicare sarà lui, ma certamente la mossa non è lecita nè cristallina, ma fatta ad arte per far risultare l'unità immobiliare "priva" di debiti verso il condominio.

Nel prospetto di ripartizione delle spese sostenute e delle entrate allegato al rendiconto 2016, deve essere riportata l’unità immobiliare in proprietà al figlio con l’elenco di tutte le spese sostenute per tabelle millesimali, il totale dei versamenti eseguiti (o previsti) ed il saldo di fine gestione.

In modo analogo devono essere indicate le spese , il totale entrate e il saldo per l’unità immobiliare in proprietà al padre.

Se, su richiesta del padre vengono emessi avvisi di pagamento per entrambe le unità immobiliari a suo nome e se la contabilità distingue le due proprietà, non sussiste alcuna irregolarità.

Se, invece, nella riga el prospetto intestata al figlio non compaiono importi di spesa, di versamenti, e nella riga intestata al padre sono riportate le spese per tabella calcolate utilizzando la somma dei millesimi delle due proprietà, allora siamo in presenza di irregolrità secondo quanto indicato nel post #4.

Grazie, direi che sarebbe ora di cambiare amministratore.

Come sempre ringrazio per le opinioni ed i consigli ricevuti.

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