#1 Inviato 7 Aprile, 2020 Buongiorno, volevo sottoporvi quanto mi e' successo in questi giorni: durante assemblea condominiale ordinaria dell'anno scorso,7 condomini su 8 hanno votato a favore per togliere un orto fatto e gestito da un solo condomino . Premetto che su tutti i documenti depositati al catasto risulta che il condominio e' circondato da giardino condominiale mentre quel unico condomino, diversi anni fa senza nessun verbale, ha cambiato la destinazione d'uso da giardino a orto ma non davanti a casa sua ma nella parte centrale e sul retro dove non c'e' nesun edificio ma ben visibile a tutti. Nel verbale di quell'assemblea abbiamo scritto e deciso che andava tolto nel 2020. L'amministratore a febbraio 2020 ha inviato una raccomandata solamente a quel condomino dicendo che entro il 25 aprile 2020 avrebbe dovuto togliere l'orto. Oggi ho scritto all'amministratore che il condomino nonostante avesse ricevuto la sua comunicazione sta continuando a seminare nell'orto. Quindi ho chiesto,coronavirus permettendo,di avvisarmi quando sarebbe arrivata l'impresa per togliere il tutto. Amministratore mi ha risposto cito testualmente:"per intraprendere un'azione di rimozione serve l'autorizzazione di un giudice, va pertanto intrapresa un'azione legale". Che novita' e' questa? Da quando dopo aver verbalizzato in assemblea ordinaria con 7 su 8 condomini favorevoli al ripristino dello spazio condominiale abusivamente trasformato in orto da un condomino serve un avvocato? Allora cosa facciamo a fare assemble, votazioni, se poi per agire dobbiamo rivolgerci ad avvocati? Se qualcuno si chiede come mai in ntutti questi anni proprio adesso volete tornare a giardino condominiale? perche' sono cambiati i proprietari e questo condomino sostiene che l'ha sempre fatto prima, ma noi non lo vogliamo. Pervafore potete dirmi come ci dobbiamo comportare con la risposta dell'amministratore. abbiamo ragione o torto? grazie
#2 Inviato 7 Aprile, 2020 Simona m dice: Buongiorno, volevo sottoporvi quanto mi e' successo in questi giorni: durante assemblea condominiale ordinaria dell'anno scorso,7 condomini su 8 hanno votato a favore per togliere un orto fatto e gestito da un solo condomino . Premetto che su tutti i documenti depositati al catasto risulta che il condominio e' circondato da giardino condominiale mentre quel unico condomino, diversi anni fa senza nessun verbale, ha cambiato la destinazione d'uso da giardino a orto ma non davanti a casa sua ma nella parte centrale e sul retro dove non c'e' nesun edificio ma ben visibile a tutti. Nel verbale di quell'assemblea abbiamo scritto e deciso che andava tolto nel 2020. L'amministratore a febbraio 2020 ha inviato una raccomandata solamente a quel condomino dicendo che entro il 25 aprile 2020 avrebbe dovuto togliere l'orto. Oggi ho scritto all'amministratore che il condomino nonostante avesse ricevuto la sua comunicazione sta continuando a seminare nell'orto. Quindi ho chiesto,coronavirus permettendo,di avvisarmi quando sarebbe arrivata l'impresa per togliere il tutto. Amministratore mi ha risposto cito testualmente:"per intraprendere un'azione di rimozione serve l'autorizzazione di un giudice, va pertanto intrapresa un'azione legale". Che novita' e' questa? Da quando dopo aver verbalizzato in assemblea ordinaria con 7 su 8 condomini favorevoli al ripristino dello spazio condominiale abusivamente trasformato in orto da un condomino serve un avvocato? Allora cosa facciamo a fare assemble, votazioni, se poi per agire dobbiamo rivolgerci ad avvocati? Se qualcuno si chiede come mai in ntutti questi anni proprio adesso volete tornare a giardino condominiale? perche' sono cambiati i proprietari e questo condomino sostiene che l'ha sempre fatto prima, ma noi non lo vogliamo. Pervafore potete dirmi come ci dobbiamo comportare con la risposta dell'amministratore. abbiamo ragione o torto? grazie Difficile impedire ad un condomino di piantare ortaggi nel giardino condominale, a meno che la cosa non sia vietata dal vostro regolamento. V. qui un articolo che commenta un caso praticamente identico al vostro: "Secondo la Cassazione, dunque, neanche la maggioranza dell’assemblea può impedire a un singolo condomino di utilizzare le parti comuni per come meglio crede. Tutt’al più sarebbe necessaria l’unanimità dei voti e, quindi, il consenso anche dello stesso interessato. L’eventuale delibera contraria costituirebbe – dice la Suprema Corte – «un abuso di maggioranza»: crearsi un piccolo orto nelle aiuole condominiali è espressione del diritto di ciascun condomino di migliorare l’uso delle aiuole stesse e non contrasta con la legge. Risultato: è illegittima la delibera assembleare che vieta al singolo di mettere sue piante a dimora nelle aiuole comuni se con l’iniziativa il proprietario non limita lo stesso uso da parte degli altri né altera la destinazione." Potete accordarvi con il condomino "ortolano" per una dislocazione meno evidente dell'orto, p.e. nelle vicinanze del suo appartamento. Inoltre i frutti dell'orto sono condominiali, quindi se volete servirvene potete farlo.
#3 Inviato 7 Aprile, 2020 grazie e' stato molto chiaro. Avrei un'altra domanda: la richiesta di togliere l'orto e' nata da un condomino che vorrebbe vendere il suo appartamento che e' proprio davanti a questo orto e ha detto di avere difficolta nel vendere perche' nei documenti depositati al catasto c'e' scritto che il suo appartamento e' cirondata da giardino condominile e non da orto. e' possibile che sia vero questo problema che indica questo condomino? oppure ci sta marciando sopra?
#4 Inviato 7 Aprile, 2020 Simona m dice: grazie e' stato molto chiaro. Avrei un'altra domanda: la richiesta di togliere l'orto e' nata da un condomino che vorrebbe vendere il suo appartamento che e' proprio davanti a questo orto e ha detto di avere difficolta nel vendere perche' nei documenti depositati al catasto c'e' scritto che il suo appartamento e' cirondata da giardino condominile e non da orto. e' possibile che sia vero questo problema che indica questo condomino? oppure ci sta marciando sopra? Davvero non posso saperlo questo! 😄 Se il vostro è un palazzo signorile, potrebbe anche essere, poi non ho idea dell'impatto visivo di questo orto... A me pare che l'unica sia mettersi d'accordo, sentendo se il condomino col pollice verde è disposto a spostare l'orto, magari con un aiuto da parte vostra (separatamente però, visto che siamo in emergenza covid!).
#7 Inviato 7 Aprile, 2020 Simona m dice: durante assemblea condominiale ordinaria dell'anno scorso,7 condomini su 8 hanno votato a favore per togliere un orto fatto e gestito da un solo condomino . condo77 dice: ... è illegittima la delibera assembleare che vieta al singolo di mettere sue piante a dimora nelle aiuole comuni se con l’iniziativa il proprietario non limita lo stesso uso da parte degli altri né altera la destinazione." Due quesiti: - se fosse stata stabilita una sanzione per il mancato rispetto delle delibere condominiali, questa poteva essere applicata ? - l' illegittimità di una delibera assembleare non deve essere fatta dichiarare impugnando tale delibera nei tempi previsti? Grazie.
#8 Inviato 7 Aprile, 2020 Tommaso_C dice: Due quesiti: - se fosse stata stabilita una sanzione per il mancato rispetto delle delibere condominiali, questa poteva essere applicata ? - l' illegittimità di una delibera assembleare non deve essere fatta dichiarare impugnando tale delibera nei tempi previsti? Grazie. La delibera è esecutiva fino a quando non viene dichiarata nulla dal giudice (per questo ha agito correttamente l'amministratore mandando la raccomandata al condomino con la richiesta di smantellare l'orto). "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa" Quindi a mio parere al primo quesito va risposto positivamente. D'altra parte, una volta stabilita l'illegittimità della delibera e quindi la sua nullità, andava annullata anche la sanzione. Per quanto riguarda il secondo quesito, se si trattasse di delibera annullabile andrebbe impugnata entro 30gg, ma dal tenore della sentenza io direi delibera nulla (abuso di maggioranza che va ad incidere sui diritti individuali del condomino), quindi impugnabile in qualsiasi momento senza limiti di tempo. Modificato 7 Aprile, 2020 da condo77 1
#9 Inviato 9 Aprile, 2020 grazie a tutti per avermi risposto . nel descrive la dinamica della situazione e dopo aver letto tutte le vostre risposte credo di aver dato alcune informazioni non corrette, involontariamente. e' per questo motivo che vi allego copia del verbale assemblea ( solo la parte riguardante l'orto) siete sempre della stessa opinione oppure e' cambiato qualcosa? amministratore parla al plurale "orti" ma vi assicuro che e' uno solo grande ma uno solo. grazie
#10 Inviato 9 Aprile, 2020 la persona che era assente all'assemblea non e' la persona che gestisce orto.
#11 Inviato 9 Aprile, 2020 simolore dice: la persona che era assente all'assemblea non e' la persona che gestisce orto. Se il condomino "ortolano" ha votato a favore della dismissione allora non può opporsi.
#12 Inviato 9 Aprile, 2020 Simona m dice: diversi anni fa senza nessun verbale, Quanti anni fa? Se per tanti anni nessuno di voi ha avuto da ridire sul giardino trasformato in orto adesso avete cambiato idea perchè il condomino che vuole vendere vorrebbe... Mi sembra tanto che tale scelta sia scaturita forse da simpatia? Il condomino che ha trasformato il giardino in orto possibile che abbia votato a favore? Se fosse così non ci sarebbe bisogno di un'azione legale. Se il condomino è molti anni che ha trasformato il giardino in orto non la vedo bene se lui non collabora. Modificato 9 Aprile, 2020 da Dino40
#13 Inviato 9 Aprile, 2020 Dino40 dice: . Se il condomino è molti anni ha trasformato il giardino in orto non la vedo bene se lui non collabora. che cosa intendi esattamente per non la vedo bene
#14 Inviato 9 Aprile, 2020 Dino40 dice: Se il condomino è molti anni che ha trasformato il giardino in orto non la vedo bene se lui non collabora. Non hai specificato quanti anni sono che il condomino ha trasformato il giardino in orto. Il numero degli anni, secondo me ( ma potrei essere anche in errore), è importante, se il condomino non collaborasse per smantellarlo, perchè davanti al giudice avrebbe la possibilità di portare vari argomenti suggeriti dal suo legale da mettere in difficoltà gli altri condomini Se a voi è stato bene finora tale situazione come mai vi siete fatti convincere dal condomino che vuole vendere? E' importante anche questo aspetto secondo me. E' una questione di simpatia tra le due persone?
#15 Inviato 9 Aprile, 2020 non e' per simpatia. abbiamo semplicemente detto xche' mettere in difficolta' un condomino che deve vendere per un orto che alla fine abbiamo visto che non utilizza nessuno. poi abbiamo anche ragionato che oggi il condomino a 75 anni e' in salute perfetta buon per lui..... ma un domani il piu' in la' possibile dovesse venire a mancare sono tutti gli atri condomini che devono pagare x la rimozione oggi pagherebbe solo lui. i vecchi proprietari di prima ora deceduti, loro cosi' dice "l'ortolano", che gli hanno concesso verbalmente, nulla di scritto, di fare l'orto. noi per un po' abbiamo lasciato stare xche' diceva che per lui era un obbi ( in pensione solo mai sposato niente figli) adesso pero' e' pieno di legna che marciscono, secchi ovunque, arrivano gatti randagi a riparsi e a fare piccoli etc......
#16 Inviato 9 Aprile, 2020 Dino40 dice: Non hai specificato quanti anni sono che il condomino ha trasformato il giardino in orto. Il numero degli anni, secondo me ( ma potrei essere anche in errore), è importante, se il condomino non collaborasse per smantellarlo, perchè davanti al giudice avrebbe la possibilità di portare vari argomenti suggeriti dal suo legale da mettere in difficoltà gli altri condomini Se a voi è stato bene finora tale situazione come mai vi siete fatti convincere dal condomino che vuole vendere? E' importante anche questo aspetto secondo me. E' una questione di simpatia tra le due persone? Se il diretto interessato ha votato a favore della rimozione dell'orto, direi che ogni ulteriore discussione decade. L'ha deciso lui, non è che possa dire ora "scusate mi ero sbagliato!".
#18 Inviato 9 Aprile, 2020 simolore dice: anche questo volevo sapere grazie. Di nulla. La delibera non chiarisce un aspetto però: di chi sia l'onere della dismissione. Forse il condomino sta aspettando che arrivi una ditta a rimuovere e paghi il condominio, mentre voi state aspettando che sia il condomino stesso a rimuovere o incarichi qualcuno a sue spese...
#19 Inviato 9 Aprile, 2020 si credo anche io perche' l'amministratore ha accennato in questi giorni un discorso un po' evasivo riguardo l'addebito al condominio. cosa per altro che e' gia capitata in relazione al fatto che ad agosto 2019 da noi e' arrivato un piccolo tornado che ha sradicato due pini piantati e pagati da un condomino su giardino condominiale senza chiedere a nessuno ma la ditta alla fine pare che l'abbiamo pagata tutti (pare perche' non ho ancora visto la fattura). quando invece altri condomini potano e talgliano all'occorrenza alberi a loro spese. il giardiniere condominiale taglia solo erba e siepe perimetrale.
#20 Inviato 9 Aprile, 2020 ma infatti stiamo pensando di cambiare amministratore per la poca trasparenza e chiarezza in generale. solo che non sappiamo se e' il momento giusto lui e' arrivato nel 2017 e ha approvato il suo primo bilancio a preventivo 2017/2018. il bilancio di quest'anno si chiude il 30 aprile 2020, sarebbero se non sbaglio 4 anni con la prossima assemblea diciamo a maggio 2020 e se lo mandiamo via in questo momento forse rischiamo di dovergli pagare anche il compenso di 2020/2021?
#22 Inviato 9 Aprile, 2020 era assente ma ha delegato una persona che oltre ad essere in possesso della classica delega. la persona delegata per tutelarsi ulteriormente ha fatto firmare anche al nostro "ortolano" un'altra delega dove dichiara punto per punto secondo l'odg come e cosa voleva votare e alla voce altre ed eventuali a scritto a discrezione della valutazione di chi ha la delega. firmata da entrambe. prorio per evitare ma io ho cambiato idea etc..
#23 Inviato 9 Aprile, 2020 Marion Delorme dice: Ma ha votato o era assente? simolore dice: era assente ma ha delegato una persona che oltre ad essere in possesso della classica delega. la persona delegata per tutelarsi ulteriormente ha fatto firmare anche al nostro "ortolano" un'altra delega dove dichiara punto per punto secondo l'odg come e cosa voleva votare e alla voce altre ed eventuali a scritto a discrezione della valutazione di chi ha la delega. firmata da entrambe. prorio per evitare ma io ho cambiato idea etc.. Aspetta, ma quel punto non era all'OdG ed è stato inserito tra le varie ed eventuali? Certo così la questione è meno cristallina che se "l'ortolano" avesse votato in prima persona o perlomeno ci fosse stato il punto all'OdG...
#24 Inviato 9 Aprile, 2020 simolore dice: era assente ma ha delegato una persona che oltre ad essere in possesso della classica delega. la persona delegata per tutelarsi ulteriormente ha fatto firmare anche al nostro "ortolano" un'altra delega dove dichiara punto per punto secondo l'odg come e cosa voleva votare e alla voce altre ed eventuali a scritto a discrezione della valutazione di chi ha la delega. firmata da entrambe. prorio per evitare ma io ho cambiato idea etc.. Per me avete fatto un vero pastrocchio!! La rimozione dell'orto non era all'odg e voil'avete deliberat? Bah
#25 Inviato 9 Aprile, 2020 Dino40 dice: Per me avete fatto un vero pastrocchio!! La rimozione dell'orto non era all'odg e voil'avete deliberat? Bah C'è anche da dire che il pastrocchio potrebbe tornare comodo, perché se l'argomento fosse stato all'OdG dubito "l'ortolano" avrebbe votato a favore della rimozione, di persona o per delega! Così il delegato doveva astenersi su argomento non all'OdG, invece ha votato a favore. Inoltre l'interessato doveva impugnare entro 30gg, invece non l'ha fatto. Morale: da un punto di vista legale gli tocca rimuovere. Poi fossi nel condomino in questione sarei piuttosto scocciato per la situazione che s'è creata... PS: un link che commenta l'approvazione di delibere non all'OdG