Obbligo costituzione condominio? Correttezza documentazione spese e ingiusta applicazione iva

[Fabrizio G]

Buongiorno, il caso che vi sottopongo ritengo essere complicato per le sue peculiarità e l'atavica problematica condominio si o no oltre 8 appartamenti ma con unico proprietario e se richiamato nel contratto con regolamento di condominio e annesse tabelle millesimai allegate, come di seguito puntualmente enarrato.

Si pone il caso di un complesso residenziale composto da n. 60 appartamenti suddivisi in sei scale oltre vani accessori, portineria con persona facente funzioni di guardiania/ portineria e garage comune, oltre un'area parcheggi non completata (non pavimentata e senza assegnazione ai conduttori delle abitazioni) e non fruibile se non come area di cantiere incolta con insorgenza di essenze arboree spontanee, oltre piccole aiuole sotto i balconi bruciate per persistente rottura dell'impianto di irrigazione.

L'intero plesso è in capo ad unica proprietà e gli appartamenti sono concessi in locazione con contratto 4+4, altresì disdettato dalla proprietà  alla scadenza dell'ottavo anno nel 2018 e ad oggi non rinnovato.

Nell'originario contratto di locazione veniva citato in allegato un "regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali" a cui si dovevano sottomettere i conduttori con la firma del contratto, altresì si richiedono le relative spese di funzionamento quali "spese accessorie" e non oneri condominiali (preciso, non vi sono ulteriori costi per eventuali servizi eccedenti l'ordinaria amministrazione)  e l'addetto portiere è dipendente della società proprietaria del plesso in questione.

Anche i contratti per le utenze e manutenzioni sono in capo alla società proprietaria.

Aggrava i costi come previsto nel contratto di locazione, di un addetto facente funzioni di "amministratore" (la nomina è unilaterale da parte della proprietà) a cui è demandata l'elaborazione del piano di riparto consuntivo che egli stesso timbra e firma, senza nemmeno sapere se è un amministratore di condominio abilitato in funzione della novella normativa in materia di condominio e dei requisiti degli amministratori in vigore dal 2012, riparti consuntivi ovviamente al lordo dell'Iva ove dovuta che arrivano con "anni di ritardo" senza nessuna forma di partecipazione da parte dei conduttori per le spettanti spese di gestione ordinaria e senza che vengano prodotti i preventivi di gestione e relativa approvazione.

Il succitato regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali, ad oggi non risulta essere stato completato con la costituzione e dotato di autonomia funzionale rispetto alla società proprietaria, quindi non dotato di proprio codice fiscale.

Di contro, la proprietà richiede il pagamento delle quote provvisorie (non si sa sulla base di cosa) nella fattura del canone di locazione esente iva, alla cui quota per oneri condominiali viene aggravata ulteriormente  anche iva al 22% (anche sul dipendente guardiania/portineria, sull'acqua potabile ripartita per misuratori interni, ed ogni altra spesa e sull'iva già contenuta nei totali di spesa in consuntivo rifatturandola al 22%) benché i conduttori non sono soci di cooperative o altro, e non possono recuperare l'iva, che possano dar luogo al configurarsi di prestazione di servizi ad esempio della cooperativa ai soci cooperanti, anche perché sennò pure il canone di locazione sarebbe una prestazione di servizi assoggettata ad iva.

I conguagli degli esercizi pregressi vengono richiesti sempre con le modalità di cui alle quote di acconto, con fattura aggravata di ulteriore iva 22%, non allegando il bilancio consuntivo a ciascun condomino o conduttore che dir si voglia ma scrivendo che il bilancio consuntivo è visionabile in portineria.

Nel corso del 2018 la proprietà presentava i conguagli degli esercizi 2015, 2016, 2017 con le suddette modalità e senza che si potessero distinguere talune spese se afferenti questo plesso o altri sempre 8m capo alla stessa società proprietaria.
 

Oggi, febbraio 2021, la proprietà sta richiedendo il pagamento di conguagli per gli esercizi 2018 e 2019 con le solite modalità suddette e senza che ci si possa ricordare se gli interventi per cui si chiede il pagamento siano stati eseguiti e se in questo stabile essendo le spese tutte intestate alla società proprietaria e non al condominio.

Ora, ricapitolando quanto sopra:

- plesso di 60 appartamenti locati 4+4

- unico proprietario 100%

- esistenza di un "regolamento di condominio e relativo riparto millesimale" citato e allegato al contratto di locazione

- esistenza di un amministratore di condominio a carico dei conduttori con contratto in capo alla società proprietaria

- esistenza di un addetto alla guardiania/portineria con contratto in capo alla società proprietaria

- esistenza contratti di manutenzione ascensori, garage, elettricisti, ecc con contratto in capo alla società proprietaria

- addebito spese passate per manutenzione verde, dell'area parcheggi indisponibile e non assegnata ai conduttori

- mancata costituzione del condominio di cui al regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali

- mancata o parziale dimostrazione spese e comunque tardiva, oltre i 6 mesi dalla chiusura di ciascun esercizio


Posto tutto quanto sopra descritto chiedo vostri pareri in merito:

1) il condominio va costituito o comunque è data la facoltà al proprietario unico,  anche solo per le ricorrenze delle spese ordinarie, di procedere alla costituzione nelle forme di legge?

2) essendo citato ed allegato il regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali al contratto di locazione, ne costituisce obbligazione nella sua costituzione in forma autonoma e con proprio codice fiscale?

3) in ciascun caso, la dove non esista un condominio regolare, si applicano le leggi del condominio in materia di gestione e regolamentazione spese nonché normativa fiscale?

4) in merito ai consuntivi formulati senza approvazione a distanza di anni dalla chiusura di ciascun esercizio: è legalmente corretto chiedere "sistematicamente" il pagamento retroattivo a distanza di anni senza giustificati motivi che ne ravvisino i ritardi a seguito di cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà della proprietà, ovvero presentare i consuntivi solo ad anni di distanza e non solo rientrando nei meri termini di prescrizione delle quote condominiali quinquennale?

5) posta la confusione delle spese del condominio in questione nella contabilità generale della proprietà, nel caso di società proprietaria quali obblighi di dimostrazione della spesa sussistono ?

6) infine, "non essendo" i conduttori soci della proprietà dell'immobile e non sussistendo spese accessorie a quelle dell'ordinaria amministrazione, è corretto ritenere non legittima la rifatturazione iva 22% sul totale delle spese in consuntivo in parte non soggette ad iva ed in parte già contenenti iva?

Mi spiace per il dilungarsi della narrazione di questo caso, ma come avrete potuto leggere è molto articolato e controverso.

In attesa di vostri pareri, ringrazio tutti per la partecipazione.

Grazie, Fabrizio

[Baccello]

Unico proprietario=no condominio.

[Fabrizio G]

Baccello dice:

Unico proprietario=no condominio.

E quindi? E tutto il resto? Mi sa che va riletta la discussione.

[paul_cayard]

Fabrizio G dice:

Buongiorno, il caso che vi sottopongo ritengo essere complicato per le sue peculiarità e l'atavica problematica condominio si o no oltre 8 appartamenti ma con unico proprietario e se richiamato nel contratto con regolamento di condominio e annesse tabelle millesimai allegate, come di seguito puntualmente enarrato.

Si pone il caso di un complesso residenziale composto da n. 60 appartamenti suddivisi in sei scale oltre vani accessori, portineria con persona facente funzioni di guardiania/ portineria e garage comune, oltre un'area parcheggi non completata (non pavimentata e senza assegnazione ai conduttori delle abitazioni) e non fruibile se non come area di cantiere incolta con insorgenza di essenze arboree spontanee, oltre piccole aiuole sotto i balconi bruciate per persistente rottura dell'impianto di irrigazione.

L'intero plesso è in capo ad unica proprietà e gli appartamenti sono concessi in locazione con contratto 4+4, altresì disdettato dalla proprietà  alla scadenza dell'ottavo anno nel 2018 e ad oggi non rinnovato.

Nell'originario contratto di locazione veniva citato in allegato un "regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali" a cui si dovevano sottomettere i conduttori con la firma del contratto, altresì si richiedono le relative spese di funzionamento quali "spese accessorie" e non oneri condominiali (preciso, non vi sono ulteriori costi per eventuali servizi eccedenti l'ordinaria amministrazione)  e l'addetto portiere è dipendente della società proprietaria del plesso in questione.

Anche i contratti per le utenze e manutenzioni sono in capo alla società proprietaria.

Aggrava i costi come previsto nel contratto di locazione, di un addetto facente funzioni di "amministratore" (la nomina è unilaterale da parte della proprietà) a cui è demandata l'elaborazione del piano di riparto consuntivo che egli stesso timbra e firma, senza nemmeno sapere se è un amministratore di condominio abilitato in funzione della novella normativa in materia di condominio e dei requisiti degli amministratori in vigore dal 2012, riparti consuntivi ovviamente al lordo dell'Iva ove dovuta che arrivano con "anni di ritardo" senza nessuna forma di partecipazione da parte dei conduttori per le spettanti spese di gestione ordinaria e senza che vengano prodotti i preventivi di gestione e relativa approvazione.

Il succitato regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali, ad oggi non risulta essere stato completato con la costituzione e dotato di autonomia funzionale rispetto alla società proprietaria, quindi non dotato di proprio codice fiscale.

Di contro, la proprietà richiede il pagamento delle quote provvisorie (non si sa sulla base di cosa) nella fattura del canone di locazione esente iva, alla cui quota per oneri condominiali viene aggravata ulteriormente  anche iva al 22% (anche sul dipendente guardiania/portineria, sull'acqua potabile ripartita per misuratori interni, ed ogni altra spesa e sull'iva già contenuta nei totali di spesa in consuntivo rifatturandola al 22%) benché i conduttori non sono soci di cooperative o altro, e non possono recuperare l'iva, che possano dar luogo al configurarsi di prestazione di servizi ad esempio della cooperativa ai soci cooperanti, anche perché sennò pure il canone di locazione sarebbe una prestazione di servizi assoggettata ad iva.

I conguagli degli esercizi pregressi vengono richiesti sempre con le modalità di cui alle quote di acconto, con fattura aggravata di ulteriore iva 22%, non allegando il bilancio consuntivo a ciascun condomino o conduttore che dir si voglia ma scrivendo che il bilancio consuntivo è visionabile in portineria.

Nel corso del 2018 la proprietà presentava i conguagli degli esercizi 2015, 2016, 2017 con le suddette modalità e senza che si potessero distinguere talune spese se afferenti questo plesso o altri sempre 8m capo alla stessa società proprietaria.
 

Oggi, febbraio 2021, la proprietà sta richiedendo il pagamento di conguagli per gli esercizi 2018 e 2019 con le solite modalità suddette e senza che ci si possa ricordare se gli interventi per cui si chiede il pagamento siano stati eseguiti e se in questo stabile essendo le spese tutte intestate alla società proprietaria e non al condominio.

Ora, ricapitolando quanto sopra:

- plesso di 60 appartamenti locati 4+4

- unico proprietario 100%

- esistenza di un "regolamento di condominio e relativo riparto millesimale" citato e allegato al contratto di locazione

- esistenza di un amministratore di condominio a carico dei conduttori con contratto in capo alla società proprietaria

- esistenza di un addetto alla guardiania/portineria con contratto in capo alla società proprietaria

- esistenza contratti di manutenzione ascensori, garage, elettricisti, ecc con contratto in capo alla società proprietaria

- addebito spese passate per manutenzione verde, dell'area parcheggi indisponibile e non assegnata ai conduttori

- mancata costituzione del condominio di cui al regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali

- mancata o parziale dimostrazione spese e comunque tardiva, oltre i 6 mesi dalla chiusura di ciascun esercizio


Posto tutto quanto sopra descritto chiedo vostri pareri in merito:

1) il condominio va costituito o comunque è data la facoltà al proprietario unico,  anche solo per le ricorrenze delle spese ordinarie, di procedere alla costituzione nelle forme di legge?

2) essendo citato ed allegato il regolamento di condominio e annesse tabelle millesimali al contratto di locazione, ne costituisce obbligazione nella sua costituzione in forma autonoma e con proprio codice fiscale?

3) in ciascun caso, la dove non esista un condominio regolare, si applicano le leggi del condominio in materia di gestione e regolamentazione spese nonché normativa fiscale?

4) in merito ai consuntivi formulati senza approvazione a distanza di anni dalla chiusura di ciascun esercizio: è legalmente corretto chiedere "sistematicamente" il pagamento retroattivo a distanza di anni senza giustificati motivi che ne ravvisino i ritardi a seguito di cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà della proprietà, ovvero presentare i consuntivi solo ad anni di distanza e non solo rientrando nei meri termini di prescrizione delle quote condominiali quinquennale?

5) posta la confusione delle spese del condominio in questione nella contabilità generale della proprietà, nel caso di società proprietaria quali obblighi di dimostrazione della spesa sussistono ?

6) infine, "non essendo" i conduttori soci della proprietà dell'immobile e non sussistendo spese accessorie a quelle dell'ordinaria amministrazione, è corretto ritenere non legittima la rifatturazione iva 22% sul totale delle spese in consuntivo in parte non soggette ad iva ed in parte già contenenti iva?

Mi spiace per il dilungarsi della narrazione di questo caso, ma come avrete potuto leggere è molto articolato e controverso.

In attesa di vostri pareri, ringrazio tutti per la partecipazione.

Grazie, Fabrizio

1) non è un condominio e non ci sono quindi obblighi di legge per questa fattispecie.

 

2) non è un condominio e vale quanto sopra.

 

3) non è un condominio e quindi non si applicano le norme del codice riguardanti il condominio

 

4) ciò che si deve pagare come inquilini per quel che riguarda gli oneri condominiali è solo quel che c'è scritto nel contratto di locazione firmato alla voce relativa.

 

5) l'inquilino ha il diritto di verificare tutti i giustificativi delle spese che gli vengono richieste a meno che nel contratto vi sia scritto che la cifra da pagare è forfettario oppure è senza conguaglio.

 

6) le spese a carico sono le fatture dei vari fornitore che hanno reso i servizi (quindi con iva) e quindi vanno pagate le fatture dell'impresa di pulizie, della società elettrica, ecc che avranno fatturato al proprietario.

 

 

in sostanza, non essendo un condominio, è valido esclusivamente ciò che è riportato sul contratto di locazione.

i diritti e i doveri delle parti quelli sono ...

 

 

 

 

 

Modificato 1 Febbraio, 2021 da paul_cayard