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attila

Obbligatorietà adozione tabelle millesimali in un condominio

:confused:durante la costituzione del condominio composto da ville faraoniche (che sono la maggioranza) e qualche piccola abitazione, l'assemblea dei condomini, spalleggiata dall'amministratore, ha deciso di non adottare, nella spartizione delle spese condominiali, la ripartizione in base alle tabelle millesimali, da fare. Ciò in barba alle obiezioni dei piccoli proprietari che si sono sentiti e si sentono tuttora defraudati da questa decisione. è legale decidere di non adottare le tabelle millesimali in un condominio?

grazie. attila

ciao

un conto sono le tabelle millesimali, ed un conto sono le tabelle di riparto.

tu dici " l'assemblea dei condomini, spalleggiata dall'amministratore, ha deciso di non adottare, nella spartizione delle spese condominiali, la ripartizione in base alle tabelle millesimali, da fare. ", ma allora come dividete le spese ? Qualsiasi criterio abbiate fissato, più o meno regolarmente, è una tabella di riparto spese. Forse non esiste la tabella millesimale originale ?

:confused:durante la costituzione del condominio composto da ville faraoniche (che sono la maggioranza) e qualche piccola abitazione, l'assemblea dei condomini, spalleggiata dall'amministratore, ha deciso di non adottare, nella spartizione delle spese condominiali, la ripartizione in base alle tabelle millesimali, da fare. Ciò in barba alle obiezioni dei piccoli proprietari che si sono sentiti e si sentono tuttora defraudati da questa decisione. è legale decidere di non adottare le tabelle millesimali in un condominio?

grazie. attila

Benvenuto nel forum.

Le tabelle millesimali e la sua adozione sono previste,dall'art. 1138cc,ossia laddove i condòmini sono più di 10 il regolamento diviene obbligatorio e con esso le tabelle ivi contenute.

Quindi se siete meno di 10 condòmini l'obbligo non sussisterebbe,ciò non toglie che deve esser comunque adottato un criterio proporzionale che soddisfi i requisiti ovvero una delibera unanime,di tutti,che decida diversamente,ad esempio le parti uguali.

Nel vostro caso non sapendo quale criterio sia stato adottato,quanti condòmini siete non è possibile fornire risposta mirata.

Le T.M. non sono obbligatorie (a differenza del regolamento condominiale se siete più di 10) e qualsiasi criterio che avete deliberato va bene.

Tabelle o non tabelle:

 

Art. 1123

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione...

 

per cui non è detto che in mancanza di tabelle millesimali le spese non debbano essere ripartite in proporzione al valore.

Come unità di misura del valore potete usare la rendita catastale oppure i metri quadri di ciascun immobile.

 

Le T.M. non sono obbligatorie (a differenza del regolamento condominiale se siete più di 10) e qualsiasi criterio che avete deliberato va bene.

Salvo convenzione solo un criterio legale va bene.

Un criterio in deroga, come lo potrebbe essere il criterio di riparto in parti uguali, va bene solo se approvato all'unanimità di 1000 millesimi

La tabella millesimale dopo la Riforma del Condominio: approvazione e modifica

Scritto da Avv. Massimo Ginesi (testo accorciato sull'originale per nr. caratteri)

...

Sul punto è intervenuta di recente la Cassazione a Sezioni unite che, con sentenza 18477/2010, ha fornito una interpretazione meno rigida e che pare più ancorata al dettato normativo “Le tabelle millesimali, allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; è agevole trarre da tali premesse che la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per llapprovazione e la modifica delle tabelle in questione. Infatti, anche a voler sostenere la mera formalità dell'allegazione delle tabelle millesimali al regolamento di condominio, non può farsi a meno di rilevare che un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, è sottoposto alla stessa disciplina, a meno che non sia espressamente previsto il contrario. Ne consegue che per llapprovazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c.”In tale quadro interpretativo si inserisce la legge di riforma che lascia immutato l’art. 1138 I comma cod.civ., modifica l’art. 68 disp.att. precisando che, ove il valore millesimale non sia già indicato nel titolo, deve essere contenuto in tabella allegata al regolamento e interviene invece, ridisegnadolo completamente, sull’art. 69 disp.att. cod.civ.La comparsa, in tale ultima disposizione, del fatidico termine “unanimità” ha indotto alcuni commentatori (Alvigini) a ritenere definitivamente superato l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite e restaurato il principio negoziale dell’unanimità.In realtà la norma sembra richiedere una lettura di più ampio respiro e che faccia proprie sia le riflessioni da cui muove la pronuncia citata (nonchè la riflessione dottrinaria che ne è seguita), sia l’intero quadro normativo in cui il novellato art. 69 si inserisce, tenuto conto che l’interprete di questa riforma dovrà guardare con pari interesse tanto a ciò che è mutato quanto a ciò su cui il legislatore non è intervenuto.....Resta da verificare se tale complessa esegesi possa definirsi tramontata alla luce del nuovo quadro, che mantiene robuste colonne della precedente normazione.Gioverà, sotto tale profilo, osservare che resta del tutto immutato il primo comma dell’art. 1138 cod.civ., norma cardine che prevede che nel regolamento siano contenute “le norme per il riparto delle spese” ovvero le tabelle e che, pur mutato, ribadisce che il regolamento (ergo, anche le norme/tabelle per il riparto delle spese ivi contenute) si approva a maggioranza. Del pari rimangono (sostanzialmente) immutati gli artt. 1118 I comma e 1123 I comma cod. civ. che prevedono le modalità di quel riparto (secondo millesimi) e l’art. 68 disp.att.Resta sostanzialmente immutato anche il meccanismo di rettifica e modifica delle tabelle in presenza di errore o di variazioni, che avviene pacificamente a maggioranza secondo lo schema già predisposto dalla formulazione previgente dell’art. 69 disp. att., cui si è assai opportunamente aggiunta la precisazione che la variazione può aver luogo ove risulti alterato di oltre 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (in luogo del precedente e generico “notevolmente”) e che in tal caso il costo della revisione grava su chi vi ha dato luogo con l’esecuzione della variazione.Di non secondario rilievo appare la circostanza che il legislatore ha agito, nell’intervenire sulla norma, ben conoscendo la sentenza citata che anzi è espressamente richiamata nei lavori preparatori come risulta dal dossier n. 398/2012 del Servizio Studi Senato pag. 30.Fatte tali premesse appare evidente che l’ inciso inserito nel primo comma della norma non possa che essere interpretato secondo il mero significato letterale del termine, ovvero solo la revisione e modifica in assenza di variazioni o errori può essere effetuata all’unanimità mentre continui ad applicarsi il disposto dell’art. 1138 cod.civ. per l’approvazione, avendo le tabelle mera natura regolamentare.La disposizione acquista un senso sia alla luce del quadro normativo generale (laddove la norma cardine sul regolamento prevede una approvazione a maggioranza e permane la modificabilità a maggioranza nei casi di variazioni o errori), sia alla luce dell’esegesi svolta dalle Sezioni Unite, sia- ancor più – alla luce delle problematiche sorte subito dopo l’interpretazione resa dalla Suprema Corte ove l’affermazione della natura non negoziale delle tabelle aveva scatenato una sorta di (immotivata) febbre da modifica anche delle tabelle esistenti.Appare dunque ragionevole e razionale mantenere ferma la lettura nomofilattica fornita da Cass. SSUU 118477/2010 e ritenere che il legislatore abbia inteso confinare – per ovvie ragioni volte a limitare il mero arbitrio della maggioranza - la modifica all’unanimità alle sole ipotesi di variazioni ad libitum che, avendo natura negoziale e ricevendo il consenso di tutti gli interessati, ben potranno discostarsi dai criteri di proporzionalità previsti dagli artt. 1118 I comma e 1123 I comma cod. civ. e dall’art. 68 disp.att.L’art 69 comma 2 disp. att. stabilisce la legittimazione passiva dell’amministratore per le azioni volte a rettificare o modificare le tabelle allegate al regolamento ex art. 68 disp. att. Ciò sembra anche costituire ulteriore superamento della datata giurisprudenza che riconosceva natura di accertamento negoziale all’atto di approvazione della tabella e conseguente litisconsorzio necessario ex art. 102 c.p.c.La norma pone in capo all’amministratore l’onere di comunicare tempestivamente all’assemblea la notifica dell’atto introduttivo del giudizio di modifica, con ciò certamente intendendo che la lite esuli dalle competenze di cui all’art. 1130 cod.civ. e debba pertanto sottostare a quanto indicato da Cass. SS.UU. 18331/2010 in ordine alla necessità di delibera per procedere legittimamente a rappresentare in giudizio il condominio.Per quel che attiene all’ipotesi di inottemperanza dell’amministratore a tale obbligo di relazione all’assemblea, la norma riporta tautologicamente quanto già previsto dall’art. 1131 u.c. cod.civ.L’ultimo comma della norma reca una disposizione che è apparentemente di ovvia interpretazione, ma lascia più di un dubbio sull’effettiva portata....

http://www.anaci.piemonte.it/raccolte/1531-tabella-millesimale/7915-le-tabelle-millesimali-approvazione-e-modifica.html

Ripeto le T.M.,non sono obbligatorie al contrario del regolamento se superiori a 10, se il regolamento prescrive che le spese devono essere suddivise per millesimi, si faranno le T.M., se per i mq. le T.M. non servono, se in parti uguali, le T.M. non servono e a seconda dei casi c'è una maggioranza diversa.

La domanda è precisa: sono obbligatorie le T.M.? risposta secca: No per i casi che ho menzionato.

La domanda è precisa: sono obbligatorie le T.M.? risposta secca: No per i casi che ho menzionato.

Quale domanda sarebbe precisa?

Quale domanda sarebbe precisa?

Il titolo del post: Obbligatorietà adozione tabelle millesimali in un condominio.

Il titolo del post: Obbligatorietà adozione tabelle millesimali in un condominio.

Allora la risposta non può risolversi in un semplice no,per due motivi:

-il forumista non ha espresso i dettagli necessari

-esistono casistiche differenziate che vanno considerate.

 

Ad esempio se Attila risiede in un complesso con più di 10 condòmini e l'adozione ha riguardato un criterio in parti uguali non votato all'unanimità uno qualsiasi di loro potrà impugnare la delibera ed ottenere in seconda fase o dall'assemblea un criterio più proporzionale ovvero dal Giudice l'adozione del criterio legale sulla base della redazione di tabelle millesimali.

...La domanda è precisa: sono obbligatorie le T.M.? risposta secca: No per i casi che ho menzionato.

A mio avviso, però, nel forum non si può rispondere come ad un quiz barrando una crocetta ma occorre anche saper leggere tra le righe e cercare di dare risposte ad eventuali domande sottintese.

Attila oltre alla domanda precisa scrive anche una frase ben precisa:

"...in barba alle obiezioni dei piccoli proprietari che si sono sentiti e si sentono tuttora defraudati da questa decisione..."

 

In attesa di chiarimenti da parte di Attila, questa frase lascia intendere che i proprietari di piccole ville pagano quanto i proprietari di "ville faraoniche".

Il concetto da RIBADIRE è che in mancanza di convenzione (regolamento contrattuale) o delibera unanime, ANCHE in mancanza di tabelle millesimali (ammesso che non sia obbligatorio stilarle) le spese vanno ripartite IN PROPORZIONE AL VALORE di ciascuna unità immobiliare (e secondo gli altri criteri legali previsti dai successivi commi ed art. 1124-1125-1126) perchè, che esistano o meno le tabelle, tale riparto lo sancisce il primo comma dell'art. 1123 da me già citato.

sono attila.

il condominio di cui faccio parte è composto da oltre settanta ville di cui molte faraoniche e una quarantina di modeste abitazioni.

è stato costituito nove anni fa e le tabelle millesimali non sono state mai fatte per i motivi già enunciati. per cui si continua a dividere in parti eguali tra i condomini le spese condominiali. mi sembra di aver capito che rivolgendosi ad un giudice si può costringere il condominio alla stesura delle tabelle millesimali e relativo riparto delle spese in base a queste o no ? in quanto alla mia richiesta di far fare queste tabelle e ripartire le spese con esse l'assemblea a maggioranza (39 contro 17) decise di no.

sono attila.

il condominio di cui faccio parte è composto da oltre settanta ville di cui molte faraoniche e una quarantina di modeste abitazioni.

è stato costituito nove anni fa e le tabelle millesimali non sono state mai fatte per i motivi già enunciati. per cui si continua a dividere in parti eguali tra i condomini le spese condominiali. mi sembra di aver capito che rivolgendosi ad un giudice si può costringere il condominio alla stesura delle tabelle millesimali e relativo riparto delle spese in base a queste o no ? in quanto alla mia richiesta di far fare queste tabelle e ripartire le spese con esse l'assemblea a maggioranza (39 contro 17) decise di no.

Tabelle millesimali o meno, anche un solo condòmino può impugnare in Tribunale il riparto in parti uguali fatto dall'amministratore e pretendere di pagare in proporzione al valore della sua proprietà.

 

Il rovescio della medaglia, però, è che avendo adottato il criterio di riparto in parti uguali per ben 9 anni, il Giudice possa considerare questo tipo di riparto una vera e propria convenzione per fatti concludenti.

A mio avviso, in mancanza di accordi in assemblea, solo andando in giudizio potrai avere la soluzione certa.

@ attila

Infatti dovrebbe essere l'assemblea a decidere in merito e riconoscere che c'è un errore nell'attribuzione delle spese in parti uguali, se non verrà riconosciuto si potrà agire con ricorso al Giudice (anche un solo condomino potrà farlo) il quale facilmente vedrà l'iniquità del modo adottato;

 

Dacc art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui

all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere

rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista

dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

p.s. vedo ora e concordo con Leonardo, sperando però che non sia considerato come fatto concludente

Tabelle millesimali o meno, anche un solo condòmino può impugnare in Tribunale il riparto in parti uguali fatto dall'amministratore e pretendere di pagare in proporzione al valore della sua proprietà.

 

Il rovescio della medaglia, però, è che avendo adottato il criterio di riparto in parti uguali per ben 9 anni, il Giudice possa considerare questo tipo di riparto una vera e propria convenzione per fatti concludenti.

A mio avviso, in mancanza di accordi in assemblea, solo andando in giudizio potrai avere la soluzione certa.

è vero che questo criterio di riparto è adottato da nove anni, ma non è stato mai votato all'unanimità e più volte in assemblea (con citazione nel verbale ) è stato richiesto l'adozione di riparto delle spese in proporzione al valore delle singole proprietà (tabelle millesimali)

quindi non vedo l'esistenza di fatti concludenti ma piuttosto azioni di soppruso nei confronti di una minoranza.

ma la mia domanda era è resta questa : in un condominio è obbligatorio l'adozione delle tabelle millesimali nel riparto delle spese condominiali?

grazie.

attila

è vero che questo criterio di riparto è adottato da nove anni, ma non è stato mai votato all'unanimità e più volte in assemblea (con citazione nel verbale ) è stato richiesto l'adozione di riparto delle spese in proporzione al valore delle singole proprietà (tabelle millesimali)

quindi non vedo l'esistenza di fatti concludenti ma piuttosto azioni di soppruso nei confronti di una minoranza.

ma la mia domanda era è resta questa : in un condominio è obbligatorio l'adozione delle tabelle millesimali nel riparto delle spese condominiali?

grazie.

attila

Poichè il vostro condominio è formato da più di 70 ville suppongo che ci siano almeno 11 diversi proprietari.

 

Secondo l'art. 1138 quando i condòmini sono più di 10 deve essere formato un regolamento.

 

Secondo l'art. 68 "...il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso inmillesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio..."

 

Ritengo quindi che sia obbligatorio avere delle tabelle millesimiali che indichino il valore della proprietà.

 

Rispondere alla domanda se sia obbligatorio ripartire le spese adottando le tabelle millesimali è un po' più difficile per i motivi espressi nel mio intervento precedente.

Pur avendo alcuni condòmini espresso parere contrario, per 9 anni nessuno ha mai impugnato in Tribunale le delibere di riparto e tutti lo hanno accettato.

Secondo me innanzitutto provate a parlarne con l'amministratore chiedendo che sia redatto un regolamento e delle tabelle millesimali; in caso di diniego non vi resta che impugnare il prossimo riparto consuntivo in Tribunale ed attendere la sentenza del Giudice.

..... ma la mia domanda era è resta questa : in un condominio è obbligatorio l'adozione delle tabelle millesimali nel riparto delle spese condominiali?

grazie.

attila

ciao

 

alla tua domanda così come formulata, la risposta non può che essere : NO Ti avevo già ribadito che una cosa sono le tabelle millesimali, ed un'altra cosa sono le tabelle di riparto. Tu unisci le due cose, che non sono necessariamente e sempre la stessa cosa.

Scusate,

se mi allaccio a questo post, il mio condominio fatto di 6 villette con nessun regolamento di condominio consegnato all atto dell acquisto e con nessuna tabella mai conteggiata che gestione ha?

finora consensualmente avevamo diviso le poche spese di gestone bollette luce e assicurazione, ora invece sono sorti dei problemi vogliono togliere l'assicurazione ed altre decisioni come facciamo a stabilire la maggioranza, visto che la meta delle villette non pagherà un centesimo per fare delle tabelle millesimali?

Allora, le tabelle millesimali esprimono un valore utile:

a) al corretto funzionamento dell'assemblea;

b) alla ripartizione delle spese.

Le spese possono essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i criteri dettati dalla legge (art. 1123, 1124, 1126, c.c. ecc.) oppure nella diversa misura concordata tra tutti i condòmini: è questo il significato del "salva diversa convenzione" di cui si fa menzione nell'art. 1123 c.c.

Anche il valore della proprietà può essere diverso dai "millesimi" se v'è accordo tra tutti i condòmini (art. 1118 c.c.).

Sebbene le tabelle siano un allegato del regolamento, la loro adozione è sempre obbligatoria rappresentando uno strumento fondamentale per il funzionamento del condominio, saldo diverso accordo tra tutti i condòmini (art. 1118-1123 c.c. e in giurisprudenza Cass. SS.UU. 18477/10 e Trib. Trapani 28 febbraio 2010).

In sostanza: se non c'è un diverso accordo sottoscritto da tutti i condòmini che acconsenta alla rinuncia alle tabelle ed alla suddivisione delle spese e comunque del valore della proprietà in un rapporto differente (es. in parti uguali), ciascun condomino può chiederne la redazione, eventualmente anche per via giudiziale.

Salve, vorrei sapere chi deve redigere le nuove tabelle millesimali dopo che il proprietario esclusivo della terrazza ha costruito un nuovo appartamento ( in base al piano casa) , ed entro quanto tempo dalla fine dei lavori e regolare abitabilita'? Devono essere approvate dall'assemblea condominiale. grazie.

se sotto i 10 non sussite obbligo di tabelle condominiali

 

se si utilizza un metodo di riparto in parti uguali fra tutti..questo è legale?

 

se un condomino si oppone?

Ciao a tutti,

leggevo i vostri commenti e rispecchiano la mia situazione.

Il condominio che amministro è composto da 6 unità, e quindi le tabelle millesimali non sono obbligatorie, nè tanto meno il regolamento di condominio ex art 1138 c.c.; I condomini hanno sempre provveduto al riparto delle spese in parti uguali, quindi, sarà mio dovere avvisarli in assemblea. La delibera dovrà essere firmata da tutti?

Potresti fornirmi un esempio della suddetta delibera?

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