#1 Inviato 17 Marzo Ciao a tutti, sono nuova del forum e sto ponendo la mia prima domanda per una questione spiacevole che mi riguarda. Per farla breve preferirei schematizzarla nel seguente modo: Nel 2022 A acquista appartamento da B che è in regola con i pagamenti del condominio fino al giorno del rogito. Passato il rogito, alla prima riunione di condominio qualche mese dopo, A scopre che il condominio ha un debito pendente verso terzi di circa €10000 a causa del condomino C che non paga da parecchi ANNI il condominio, ZERO, niente di niente. Ma A scopre anche che qualche mese prima del rogito il condominio fece un decreto ingiuntivo nei confronti di C senza risultati. La mia domanda è: quella povera A che si è ritrovata in questa situazione cosa è tenuta a pagare rispetto a questo debito del condomino verso il condominio che non pagando (e mai pagherà) è diventato a carico del condominio? Chiaramente i terzi pretendono di essere pagati! In particolare mi riferisco alle responsabilità di B e di A in questa situazione, trovo inconcepibile che A debba pagare debiti di anni pregressi che non ha maturato e in cui non aveva potere di gestire la situazione diversamente. Ringrazio in anticipo.
#2 Inviato 17 Marzo L’ articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie al quarto comma statuisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” “ Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto” Per tali ragioni l’articolo 1130 del Codice Civile afferma che “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” Inoltre è bene precisare che l’amministratore può rilasciare informazioni sui pagamenti delle quote condominiali pagate o non pagate per l’unità immobiliare oggetto della compravendita, solo ed esclusivamente, al condomino intestatario della unità suddetta o a persona da lui autorizzata. Il documento che l’amministratore rilascia in fase di compravendita immobiliare è la così detta “liberatoria condominiale”, in realtà è un documento da lui scritto, con il quale si attestano debiti e crediti del condomino venditore per l’anno in corso e per l’anno precedente. Deve contenere indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, di rate versate o meno per spese ordinarie di gestione o eventuali spese straordinarie deliberate o versate magari parzialmente o in fondi di riserva. La stessa legge non parla di “liberatoria” che l’amministratore deve rilasciare al condomino venditore, ma di una attestazione che deve essere riferita ai pagamenti da questi effettuati per spese condominiali. È molto importante chiarire bene la situazione finanziaria perché, una liberatoria in senso vero e proprio, al compratore di pagare eventuali debiti che sono invece da imputarsi al condomino venditore. La realtà è spesso diversa perché l’amministratore non può far altro che fornire una rappresentazione attuale. Infatti non è ovviamente escludibile che successivamente alla consegna della cosiddetta “ liberatoria condominiale” possano emergere situazioni debitorie al momento non previste e non preventivabili. Tanti sono gli esempi che si potrebbero indicare, in ogni caso l’aspetto più indeterminabile riguarda i “costi variabili” che, proprio perché tali potranno essere puntualmente quantificabili quando il trascorrere del tempo li renderà da variabili a consolidati. Basti pensare al consumo energetico, elettrico, oggi particolarmente imprevedibili, o eventuali spese straordinarie rientrano in questa fattispecie. Quando io faccio la "liberatoria" indico eventuali pratiche di d.i. e se la situazione debitoria è coperta da accantonamenti fondi se l'assemblea mi da retta, io in attesa di recupero delle quote dai morosi, faccio fare sempre degli accantonamenti fondi, così chi subentra non si trova con tutti i debiti accollati se non va a buon fine. sinceramente non mi azzardo a rispondere alla tua domanda, perchè non ho mai letto sentenze chiarificatrici al rigurdo. Molti ti diranno tu devi solo il debito maturato nell'anno in corso e il precedente altri dicono devi tutto perchè il debito è stato dichiarato dall'assemblea non recuperabile quando c'eri tu ma il debito è perduto per sempre ? il debitore nei prossimo 10 anni successivi al d.i. può essere seguito e non appena ha un reddito accertato, gli si può chiedere il dovuto Modificato 17 Marzo da prociotta 2
#3 Inviato 17 Marzo prociotta dice: L’ articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie al quarto comma statuisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” “ Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto” Per tali ragioni l’articolo 1130 del Codice Civile afferma che “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” Inoltre è bene precisare che l’amministratore può rilasciare informazioni sui pagamenti delle quote condominiali pagate o non pagate per l’unità immobiliare oggetto della compravendita, solo ed esclusivamente, al condomino intestatario della unità suddetta o a persona da lui autorizzata. Il documento che l’amministratore rilascia in fase di compravendita immobiliare è la così detta “liberatoria condominiale”, in realtà è un documento da lui scritto, con il quale si attestano debiti e crediti del condomino venditore per l’anno in corso e per l’anno precedente. Deve contenere indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, di rate versate o meno per spese ordinarie di gestione o eventuali spese straordinarie deliberate o versate magari parzialmente o in fondi di riserva. La stessa legge non parla di “liberatoria” che l’amministratore deve rilasciare al condomino venditore, ma di una attestazione che deve essere riferita ai pagamenti da questi effettuati per spese condominiali. È molto importante chiarire bene la situazione finanziaria perché, una liberatoria in senso vero e proprio, al compratore di pagare eventuali debiti che sono invece da imputarsi al condomino venditore. La realtà è spesso diversa perché l’amministratore non può far altro che fornire una rappresentazione attuale. Infatti non è ovviamente escludibile che successivamente alla consegna della cosiddetta “ liberatoria condominiale” possano emergere situazioni debitorie al momento non previste e non preventivabili. Tanti sono gli esempi che si potrebbero indicare, in ogni caso l’aspetto più indeterminabile riguarda i “costi variabili” che, proprio perché tali potranno essere puntualmente quantificabili quando il trascorrere del tempo li renderà da variabili a consolidati. Basti pensare al consumo energetico, elettrico, oggi particolarmente imprevedibili, o eventuali spese straordinarie rientrano in questa fattispecie. Quando io faccio la "liberatoria" indico eventuali pratiche di d.i. e se la situazione debitoria è coperta da accantonamenti fondi se l'assemblea mi da retta, io in attesa di recupero delle quote dai morosi, faccio fare sempre degli accantonamenti fondi, così chi subentra non si trova con tutti i debiti accollati se non va a buon fine. sinceramente non mi azzardo a rispondere alla tua domanda, perchè non ho mai letto sentenze chiarificatrici al rigurdo. Molti ti diranno tu devi solo il debito maturato nell'anno in corso e il precedente altri dicono devi tutto perchè il debito è stato dichiarato dall'assemblea non recuperabile quando c'eri tu ma il debito è perduto per sempre ? il debitore nei prossimo 10 anni successivi al d.i. può essere seguito e non appena ha un reddito accertato, gli si può chiedere il dovuto Grazie mille per l’esaustiva risposta! Sapevo di questo articolo 63 e del fatto che la famosa “liberatoria” riguarda la situazione esclusiva del venditore nel condominio. Ma non sapevo che in questa attestazione si DEVONO inserire eventuali d.i., se ho capito bene, cioè se è un obbligo, allora l’amministratore avrebbe commesso un errore grave a non inserirlo giusto? So che i debitori sono perseguibili per i prossimi 10 anni e a me al momento non preme questo, anche se dovrebbe ma devo pensare a un problema alla volta e al momento quello più urgente è sulla situazione passata da sanare. Per questo mi domando, secondo l’articolo 63: A (nuovo proprietario) dovrebbe pagare i debiti di C (condomino moroso) solamente dell’anno 2022 e 2021 (anno della vendita e precedente) mentre B (vecchio proprietario) provvede al pagamento delle quote di C ante 2021. È corretto?
#4 Inviato 17 Marzo ciao A ha acquistato nel 2022 - Prima dell'acquisto, l'amministratore ha attivato un D.I. contro C, quando B era ancora proprietario. riprendi la dichiarazione dell'amministratore e leggila con attenzione, e se non ha menzionato il D.I. in corso o i debiti inesigibili o meno di C, ha fatto una dichiarazione falsa per cui è perseguibile. Chiarito ciò, tutti i debiti pregressi sino alla data del tuo acquisto sono a carico di B, ma se B non dovesse pagare, tu dovresti pagare le quote di C solo per l'anno in corso e per l'anno precedente, che però poi potresti agire contro B per farti versare tale importo più le spese. Per le rimanenti quote di B sarà l'amministratore ad agire nei suoi confronti, fermo restando che di tale azione a te non deve costare nulla. Prima di sparare all'amministratore, andrebbe anche chiarito se l'amministratore, pur potendolo fare senza il parere dell'assemblea, ha da questa ottenuto la delibera di non procedere (a me è capitato più di qualche volta in situazioni molto particolari dove sarebbe stato un semplice chirografario essendoci già un procedimento in atto da creditori privilegiati).
#5 Inviato 17 Marzo camillo50 dice: ciao A ha acquistato nel 2022 - Prima dell'acquisto, l'amministratore ha attivato un D.I. contro C, quando B era ancora proprietario. riprendi la dichiarazione dell'amministratore e leggila con attenzione, e se non ha menzionato il D.I. in corso o i debiti inesigibili o meno di C, ha fatto una dichiarazione falsa per cui è perseguibile. Chiarito ciò, tutti i debiti pregressi sino alla data del tuo acquisto sono a carico di B, ma se B non dovesse pagare, tu dovresti pagare le quote di C solo per l'anno in corso e per l'anno precedente, che però poi potresti agire contro B per farti versare tale importo più le spese. Per le rimanenti quote di B sarà l'amministratore ad agire nei suoi confronti, fermo restando che di tale azione a te non deve costare nulla. Prima di sparare all'amministratore, andrebbe anche chiarito se l'amministratore, pur potendolo fare senza il parere dell'assemblea, ha da questa ottenuto la delibera di non procedere (a me è capitato più di qualche volta in situazioni molto particolari dove sarebbe stato un semplice chirografario essendoci già un procedimento in atto da creditori privilegiati). Grazie mille per la risposta! La delibera che l’amministratore ha rilasciato prima del rogito non menzionava NULLA riguardo d.i. però mi chiedo se sia corretto dal momento in cui era una delibera relativa a B (vecchio proprietario) e non alla situazione del condominio. L’amministratore avrebbe dovuto menzionare il d.i. a carico di C (condomino moroso) nella delibera richiesta da B che però rappresentava la sua (di B) esclusiva situazione verso il condominio? Poi rispetto alle decisioni di non procedere in passato su C, devo informarmi ma da quanto ho capito fino ad oggi non sono mai state prese decisioni dal condominio, è per questo che il debito di C si è accumulato cosi tanto nel tempo fino ad oggi che purtroppo non può più essere non saldato (che fortuna per A!). Ciò di cui sono certa è che dopo il d.i. il condominio non ha preso decisioni fino all’assemblea in cui bisognava decidere per questa situazione (la prima assemblea in cui A partecipò e scoprì tutta questa storia). A questo punto quello che mi preme capire meglio è la gestione delle spese di C tra A (nuovo proprietario) e B (vecchio proprietario). Ok, ho capito che per l’anno in corso e quello precedente al rogito se ne dovrebbe occupare A intanto, ma per il resto delle spese degli anni passati? L’amministratore deve contattare B direttamente? A cosa deve dire all’amministratore? Perché l’amministratore sta chiedendo solo ad A di pagare tutto di tutti gli anni… A si può rifiutare? Se si, come si può tutelare?
#6 Inviato 17 Marzo A può tranquillamente rifiutarsi di pagare debiti antecedenti l'anno in corso e quello precedente. L'amministratore sa che sbaglia a chiedere tutto a nuovo acquirente ma spera nell'ignoranza dei condomini, evitandosi azioni contro la sua colpevole inerzia. 1
#7 Inviato 18 Marzo E quale falso avrebbe commesso l'amministratore a dichiarare che B è in regola con le rate versate, ordinarie e straordinarie? La storia dei 2 anni, anzi, "dell'anno in corso più il precedente" ad esser precisi, vale solo per i debiti in testa al proprietario dell'immobile che si è acquistato, ovvero B. Rhiri dice: La mia domanda è: quella povera A che si è ritrovata in questa situazione cosa è tenuta a pagare Niente! Hai comprato l'appartamento di B. B aveva debiti? No! Se invece tu avessi comprato l'appartamento di C, avresti risposto in solido per i debiti "dell'anno in corso più il precedente". Ora, all'atto pratico, cosa succede? Succede che che il condominio, a causa di C, ha un debito con qualcuno (manutentore ascensore? Impresa di pulizie?) questo qualcuno vorrà essere pagato. Per legge, è obbligato ad agire (tentare) prima nei confronti di C e, se il suo credito non sarà soddisfatto, potrà agire verso il condominio. Ed è molto probabile (quasi certo, direi) che si configuri la seconda ipotesi, considerando che il condomino ha già tentato un D.I. verso C, andato a vuoto. Per cui, cosa potrebbe mai fare l'amministratore? Deve pur garantire la continuità dei servizi e allo stesso tempo evitare di far subire al condominio un D.I., per cui istituirà un fondo morosi, con il quale raccoglierà "dai virtuosi" le somme per ripianare il debito. Tecnicamente un prestito, che verrebbe restituito una volta recuperate da C le somme necessarie a soddisfare tale credito (ammesso che vi si riesca..). L'unico debitore è C e rimane C. In quanti siete? 10? 20? Fa una divisione e sai già approssimativamente quanto ti costerà. Consolati pensando che: Quanto hai pagato la casa? 100? 100,5 o 101 non farà enorme differenza. Se l'avessi acquistata prima di ora, ci avresti rimesso pure la quota straordinaria per il D.I. (che invece ha sostenuto B) Modificato 18 Marzo da Joy76
#8 Inviato 18 Marzo Joy76 dice: E quale falso avrebbe commesso l'amministratore a dichiarare che B è in regola con le rate versate, ordinarie e straordinarie? Ciao se ha attivato un D.I. contro C prima della dichiarazione, il suo è un falso in malafede. Non può dimenticare che ha avviato un'azione contro C perchè non versava le quote condominiali, e questa sua dichiarazione scaricherebbe su A, nuovo acquirente la solidarietà. Joy76 dice: La storia dei 2 anni, anzi, "dell'anno in corso più il precedente" ad esser precisi, vale solo per i debiti in testa al proprietario dell'immobile che si è acquistato, ovvero B. A quale nuovo acquirente di B, potrà essere attaccato direttamente dall'amministratore per tale periodo, poi potrà rivalersi su chi gli ha venduto, ma non lo potrà mai fare sulla solidarietà che l'amministratore vorrebbe attribuirgli distribuendola. Joy76 dice: Niente! Hai comprato l'appartamento di B. B aveva debiti? No! Certo che aveva debiti, cioè le quote di solidarietà di C che l'amministratore non ha recuperate o di cui è in corso il D.I. Joy76 dice: per cui istituirà un fondo morosi, con il quale raccoglierà "dai virtuosi" le somme per ripianare il debito. Siamo all'utopia, dove dei magnanimi volenterosi condomini versano quote per C. Solo se saranno obbligati lo faranno.
#9 Inviato 18 Marzo Joy76 dice: E quale falso avrebbe commesso l'amministratore a dichiarare che B è in regola con le rate versate, ordinarie e straordinarie? La storia dei 2 anni, anzi, "dell'anno in corso più il precedente" ad esser precisi, vale solo per i debiti in testa al proprietario dell'immobile che si è acquistato, ovvero B. Niente! Hai comprato l'appartamento di B. B aveva debiti? No! Se invece tu avessi comprato l'appartamento di C, avresti risposto in solido per i debiti "dell'anno in corso più il precedente". Ora, all'atto pratico, cosa succede? Succede che che il condominio, a causa di C, ha un debito con qualcuno (manutentore ascensore? Impresa di pulizie?) questo qualcuno vorrà essere pagato. Per legge, è obbligato ad agire (tentare) prima nei confronti di C e, se il suo credito non sarà soddisfatto, potrà agire verso il condominio. Ed è molto probabile (quasi certo, direi) che si configuri la seconda ipotesi, considerando che il condomino ha già tentato un D.I. verso C, andato a vuoto. Per cui, cosa potrebbe mai fare l'amministratore? Deve pur garantire la continuità dei servizi e allo stesso tempo evitare di far subire al condominio un D.I., per cui istituirà un fondo morosi, con il quale raccoglierà "dai virtuosi" le somme per ripianare il debito. Tecnicamente un prestito, che verrebbe restituito una volta recuperate da C le somme necessarie a soddisfare tale credito (ammesso che vi si riesca..). L'unico debitore è C e rimane C. In quanti siete? 10? 20? Fa una divisione e sai già approssimativamente quanto ti costerà. Consolati pensando che: Quanto hai pagato la casa? 100? 100,5 o 101 non farà enorme differenza. Se l'avessi acquistata prima di ora, ci avresti rimesso pure la quota straordinaria per il D.I. (che invece ha sostenuto B) Grazie per la risposta! Il mio incubo peggiore è proprio ciò che dici: come è possibile vivere in un condominio in cui per anni aumenta un debito spropositato e quando arriva ad una dimensione spaventosa allora uno dei proprietari (che non ha debiti verso il condominio) vende prima di ritrovarsi a dover pagare le quote di un altro condomino moroso e tutto questo ricade solo su chi acquista???? La famosa solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario perché viene meno in questo caso?? Io lo trovo veramente assurdo e non mi do pace per questo perché è un debito accumulato nel tempo in cui A (nuovo proprietario) non c’era, non poteva fare qualcosa e in più per legge non si possono diffondere informazioni di altri condomini oltre a B (l’ex proprietario che vendeva) prima della vendita quindi A come si sarebbe potuto tutelare prima della vendita??? Io tutto questo lo trovo assurdo, potenzialmente potrei rivendere l’appartamento facendo dichiarare dall’amministratore che A è in regola con i pagamenti e tanti saluti a chi comprerà! Com’è possibile tutelarsi prima e dopo la vendita allora?? Al di là dei soldi rispetto alle quote da coprire di C (che essendo una palazzina piccola saranno tanti a testa!), ci saranno eventuali spese legali/fondi per dover gestire questa situazione da cui non se ne uscirà più per chissà quanto. Trovo assurdo che in tutto questo B (ex proprietario) non abbia nessun ruolo. camillo50 dice: Ciao se ha attivato un D.I. contro C prima della dichiarazione, il suo è un falso in malafede. Non può dimenticare che ha avviato un'azione contro C perchè non versava le quote condominiali, e questa sua dichiarazione scaricherebbe su A, nuovo acquirente la solidarietà. A quale nuovo acquirente di B, potrà essere attaccato direttamente dall'amministratore per tale periodo, poi potrà rivalersi su chi gli ha venduto, ma non lo potrà mai fare sulla solidarietà che l'amministratore vorrebbe attribuirgli distribuendola. Certo che aveva debiti, cioè le quote di solidarietà di C che l'amministratore non ha recuperate o di cui è in corso il D.I. Siamo all'utopia, dove dei magnanimi volenterosi condomini versano quote per C. Solo se saranno obbligati lo faranno. camillo50 ti ringrazio ancora per stare qui ad approfondire! Io sono abbastanza disperata perché ci sono in ballo parecchi soldi e una situazione da cui non si uscirà più, dato che C non pagherà mai. A, in quanto nuovo proprietario, può rifiutarsi di pagare le quote di C per il periodo antecedente ai famosi 2 anni (anno della vendita e anno precedente alla vendita)? Se si, come lo può dimostrare in termini di legge? C’è un articolo preciso o una sentenza che lo può dimostrare?
#10 Inviato 18 Marzo Joy76 dice: La storia dei 2 anni, anzi, "dell'anno in corso più il precedente" ad esser precisi, vale solo per i debiti in testa al proprietario dell'immobile che si è acquistato, ovvero B. Esattamente. Ora son di fretta, ma poi ci si rivede. A acquirente non ha alcun obbligo verso il Condominio per i debiti di C, nemmeno se tal debito fosse sorto nel limite temporale (biennio) indicato dall'art. 63 DDAA che non si applica. Ergo: o si recuperano le somme da C, oppure nullatenente questi, sarà B venditore a rispondere, pro quota, assieme agli altri Condomini (A acquirente sempre escluso ovviamente). Rhiri dice: C'è un articolo preciso o una sentenza che lo può dimostrare? Sì esiste. 1
#11 Inviato 18 Marzo Rhiri dice: Passato il rogito, alla prima riunione di condominio qualche mese dopo, A scopre che il condominio ha un debito pendente verso terzi di circa €10000 a causa del condomino C che non paga da parecchi ANNI il condominio Strano che A sappia della morosità di C solo post rogito, significherebbe che non gli sia mai stata consegnata copia dei bilanci condominiali (da cui deve risultare la morosità di C); per il futuro diffidare di quei venditori che, a richiesta, non forniscano i documenti contabili del Condominio; trattasi in ogni caso di curiosità accademica senza strascico alcuno per A. Rhiri dice: un debito pendente verso terzi di circa €10000 a causa del condomino C che non paga da parecchi ANNI il condominio La vedo assai "brutta" per l'Amministratore in carica ove fosse il medesimo amministratore delle passate gestioni... come già scritto da altri, non potesse dimostrare la propria estraneità circa il protrarsi della morosità (assemblea che deliberasse formale niet al D.I. per il recupero crediti e/o altra valida esimente), fossi uno dei condòmini che rischiano di pagare per le morosità di C, di certo mi rivarrei professionalmente sull'amministratore per suo operato negligente (chiamando in solido la sua Compagnia Assicuratrice) Rhiri dice: i terzi pretendono di essere pagati E ne hanno il diritto, ma verso chi? Non certo verso A acquirente e nuovo condòmino. Come quindi potranno agire i Terzi per il recupero del proprio credito? Ex art. 63 DD.AA ed in modo limitato ossia: "amministratore... è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" ed ancora: "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini" Poniamo che i Terzi creditori, esperiti tutti i tentativi verso i morosi (C è uno di questi), agiscano contro gli altri, come potranno operare? Solo per quota parte verso ciascun condòmino virtuoso: Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 9148/2008: "in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote -, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui tali obbligazioni si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. per i debiti ereditari" Principio radicato nella Giurisprudenza pre riforma 2012 ed ulteriormente rafforzato dalla medesima Veniamo quindi alla domanda principale: Rhiri dice: quella povera A.... cosa è tenuta a pagare rispetto a questo debito del condomino verso il condominio .... mai pagherà.... i terzi pretendono di essere pagati! Nulla è dovuto da A acquirente e nuova condòmina: 1) Nè ex art. 63 DD.AA penultimo comma quanto alla solidarietà biennale tra venditore e acquirente: non si tratta infatti di un debito di B verso il Condomino, ma di un debito di C estraneo al rapporto negoziale (compravendita) tra A e B. 2) Nè ex responsabilità solidale dei condòmini tutti (e solo per quota parte millesimale); infatti, al tempo del sorgere del debito, A non era condòmino e l'eventuale responsabilità solidale per la morosità di C andrebbe eventualmente fatta gravare solo su B (dante causa di A acquirente) condòmino al tempo in cui insorse il credito che il Terzo ora reclama. In tal senso: Corte di Cassazione sentenza n. 12580/2020 Rhiri dice: l’amministratore sta chiedendo solo ad A di pagare tutto di tutti gli anni L'Amministratore, sbaglia assai: nessuno può imporre al condòmino virtuoso di versare alcun contributo ulteriore per ripianare le morosità altrui; ove l'amministratore chiedesse sostegno all'Assemblea, si vedrà eccepire la nullità della relativa delibera; solo la delibera all'unanimità 1000/1000 potrà decidere in tal senso (e di certo la nuova condòmina A mai darà il proprio consenso). Una ta le molte: Cassazione sentenza n. 13631/2001, illegittimità della delibera assembleare che a maggioranza ha deliberato il riparto tra i condomini non morosi del debito dei condomini morosi. Riassumendo: - A non deve nulla - Terzo Creditore prima agisce verso C e poi se non recupera nulla agisce contro B pro quota millesimale - Assemblea delibera di spalmare debito di C tra tutti i condòmini? Senza il consenso di A non lo può fare. - Forse amministratore, se vorrà, potrà agire pro quota contro B (condòmino al tempo in cui insorse il credito dei Terzi).
#12 Inviato 18 Marzo camillo50 dice: se ha attivato un D.I. contro C prima della dichiarazione, il suo è un falso in malafede. Non può dimenticare che ha avviato un'azione contro C perchè non versava le quote condominiali, e questa sua dichiarazione scaricherebbe su A, nuovo acquirente la solidarietà. Se la lite era ancora in corso, o se si fosse conclusa, potrà confermarlo@Rhiri. camillo50 dice: e questa sua dichiarazione scaricherebbe su A, nuovo acquirente la solidarietà. Solo in caso di esito negativo e solo per quota parte insieme agli altri condòmini, ma non per via dell'omissione di informazione. Tutt'al più, se informato, l'acquirente avrebbe potuto desistere dal comprare l'immobile o forse avrebbe concordato un prezzo inferiore. Ipotesi che mi sentirei di escludere se si trattasse di ripianare una cifra assai modesta. Apro una piccola parentesi circa i doveri. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; Qualcuno potrebbe chiedersi qual è la giusta chiave di lettura: Deve fornire attestazione della presenza di eventuali liti in corso Deve fornire attestazione allo stato dei pagamenti delle eventuali liti in corso camillo50 dice: Certo che aveva debiti, cioè le quote di solidarietà di C Ma non esiste! Non si configura proprio come debitore e non c'azzecca nulla il biennio!
#13 Inviato 18 Marzo Joy76 dice: fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; Qualcuno potrebbe chiedersi qual è la giusta chiave di lettura: Deve fornire attestazione della presenza di eventuali liti in corso Deve fornire attestazione allo stato dei pagamenti delle eventuali liti in corso La prima. Nel caso di @Rhiri , l'attestazione relativa alle liti in corso è stata chiesta e fornita?
#14 Inviato 18 Marzo Plutone dice: Strano che A sappia della morosità di C solo post rogito, significherebbe che non gli sia mai stata consegnata copia dei bilanci condominiali (da cui deve risultare la morosità di C); per il futuro diffidare di quei venditori che, a richiesta, non forniscano i documenti contabili del Condominio; trattasi in ogni caso di curiosità accademica senza strascico alcuno per A. La vedo assai "brutta" per l'Amministratore in carica ove fosse il medesimo amministratore delle passate gestioni... come già scritto da altri, non potesse dimostrare la propria estraneità circa il protrarsi della morosità (assemblea che deliberasse formale niet al D.I. per il recupero crediti e/o altra valida esimente), fossi uno dei condòmini che rischiano di pagare per le morosità di C, di certo mi rivarrei professionalmente sull'amministratore per suo operato negligente (chiamando in solido la sua Compagnia Assicuratrice) E ne hanno il diritto, ma verso chi? Non certo verso A acquirente e nuovo condòmino. Come quindi potranno agire i Terzi per il recupero del proprio credito? Ex art. 63 DD.AA ed in modo limitato ossia: "amministratore... è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" ed ancora: "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini" Poniamo che i Terzi creditori, esperiti tutti i tentativi verso i morosi (C è uno di questi), agiscano contro gli altri, come potranno operare? Solo per quota parte verso ciascun condòmino virtuoso: Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 9148/2008: "in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote -, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui tali obbligazioni si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. per i debiti ereditari" Principio radicato nella Giurisprudenza pre riforma 2012 ed ulteriormente rafforzato dalla medesima Veniamo quindi alla domanda principale: Nulla è dovuto da A acquirente e nuova condòmina: 1) Nè ex art. 63 DD.AA penultimo comma quanto alla solidarietà biennale tra venditore e acquirente: non si tratta infatti di un debito di B verso il Condomino, ma di un debito di C estraneo al rapporto negoziale (compravendita) tra A e B. 2) Nè ex responsabilità solidale dei condòmini tutti (e solo per quota parte millesimale); infatti, al tempo del sorgere del debito, A non era condòmino e l'eventuale responsabilità solidale per la morosità di C andrebbe eventualmente fatta gravare solo su B (dante causa di A acquirente) condòmino al tempo in cui insorse il credito che il Terzo ora reclama. In tal senso: Corte di Cassazione sentenza n. 12580/2020 L'Amministratore, sbaglia assai: nessuno può imporre al condòmino virtuoso di versare alcun contributo ulteriore per ripianare le morosità altrui; ove l'amministratore chiedesse sostegno all'Assemblea, si vedrà eccepire la nullità della relativa delibera; solo la delibera all'unanimità 1000/1000 potrà decidere in tal senso (e di certo la nuova condòmina A mai darà il proprio consenso). Una ta le molte: Cassazione sentenza n. 13631/2001, illegittimità della delibera assembleare che a maggioranza ha deliberato il riparto tra i condomini non morosi del debito dei condomini morosi. Riassumendo: - A non deve nulla - Terzo Creditore prima agisce verso C e poi se non recupera nulla agisce contro B pro quota millesimale - Assemblea delibera di spalmare debito di C tra tutti i condòmini? Senza il consenso di A non lo può fare. - Forse amministratore, se vorrà, potrà agire pro quota contro B (condòmino al tempo in cui insorse il credito dei Terzi). Ineccepibile. 👍 Nel concreto però spesso accade questo: il debito verso il moroso viene riportato a nuovo di bilancio in bilancio, le spese a preventivo vengono un po' aumentate in modo da poter rispettare cmq tutti gli impegni di pagamento del condominio e i condomini a fine esercizio saranno creditori del condominio all'incirca della cifra insoluta. In questo caso, anche A che nulla c'entra avrà dei riflessi negativi (=rate condominiali più elevate) a causa della situazione. E' vero che vanterà anche un credito nei confronti del condominio, ma questo sarà puramente teorico, dato che non si tradurrà mai in una liquidazione a suo favore.
#15 Inviato 18 Marzo Se A non dà il proprio consenso, non potrà mai essere gravato, quota parte, della morosità di C. Terzo creditore di C, potrà aggredire (pro quota) B venditore e gli altri condómini esistenti al tempo in cui sorse il credito. Fossi in B e altri condòmini, escusso dal terzo creditore per morosità di C, mi rifarei in rivalsa su Amministratore (ove negligente)
#16 Inviato 18 Marzo Plutone dice: Se A non dà il proprio consenso, non potrà mai essere gravato, quota parte, della morosità di C. Terzo creditore di C, potrà aggredire (pro quota) B venditore e gli altri condómini esistenti al tempo in cui sorse il credito. Fossi in B e altri condòmini, escusso dal terzo creditore per morosità di C, mi rifarei in rivalsa su Amministratore (ove negligente) Nel mio esempio non viene gravato della morosità di C (formalmente, almeno) e nessuno escute alcuno... Non è detto si realizzi, ma è una modalità abbastanza diffusa di "risolvere" questo tipo di situazioni.
#17 Inviato 19 Marzo Plutone dice: Esattamente. Ora son di fretta, ma poi ci si rivede. A acquirente non ha alcun obbligo verso il Condominio per i debiti di C, nemmeno se tal debito fosse sorto nel limite temporale (biennio) indicato dall'art. 63 DDAA che non si applica. Ergo: o si recuperano le somme da C, oppure nullatenente questi, sarà B venditore a rispondere, pro quota, assieme agli altri Condomini (A acquirente sempre escluso ovviamente). Sì esiste. @Plutone Grazie per il tuo intervento molto approfondito, intanto rispetto a questo mi hanno detto che eventualmente i terzi creditori nei confronti del condominio possono rivalersi sui condòmini indistintamente da chi siano i morosi (così mi è stato spiegato) quindi il mio timore è che se A non provvede al pagamento, rischia di andarci di mezzo... Plutone dice: Strano che A sappia della morosità di C solo post rogito, significherebbe che non gli sia mai stata consegnata copia dei bilanci condominiali (da cui deve risultare la morosità di C); per il futuro diffidare di quei venditori che, a richiesta, non forniscano i documenti contabili del Condominio; trattasi in ogni caso di curiosità accademica senza strascico alcuno per A. La vedo assai "brutta" per l'Amministratore in carica ove fosse il medesimo amministratore delle passate gestioni... come già scritto da altri, non potesse dimostrare la propria estraneità circa il protrarsi della morosità (assemblea che deliberasse formale niet al D.I. per il recupero crediti e/o altra valida esimente), fossi uno dei condòmini che rischiano di pagare per le morosità di C, di certo mi rivarrei professionalmente sull'amministratore per suo operato negligente (chiamando in solido la sua Compagnia Assicuratrice) E ne hanno il diritto, ma verso chi? Non certo verso A acquirente e nuovo condòmino. Come quindi potranno agire i Terzi per il recupero del proprio credito? Ex art. 63 DD.AA ed in modo limitato ossia: "amministratore... è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" ed ancora: "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini" Poniamo che i Terzi creditori, esperiti tutti i tentativi verso i morosi (C è uno di questi), agiscano contro gli altri, come potranno operare? Solo per quota parte verso ciascun condòmino virtuoso: Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 9148/2008: "in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote -, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui tali obbligazioni si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. per i debiti ereditari" Principio radicato nella Giurisprudenza pre riforma 2012 ed ulteriormente rafforzato dalla medesima Veniamo quindi alla domanda principale: Nulla è dovuto da A acquirente e nuova condòmina: 1) Nè ex art. 63 DD.AA penultimo comma quanto alla solidarietà biennale tra venditore e acquirente: non si tratta infatti di un debito di B verso il Condomino, ma di un debito di C estraneo al rapporto negoziale (compravendita) tra A e B. 2) Nè ex responsabilità solidale dei condòmini tutti (e solo per quota parte millesimale); infatti, al tempo del sorgere del debito, A non era condòmino e l'eventuale responsabilità solidale per la morosità di C andrebbe eventualmente fatta gravare solo su B (dante causa di A acquirente) condòmino al tempo in cui insorse il credito che il Terzo ora reclama. In tal senso: Corte di Cassazione sentenza n. 12580/2020 L'Amministratore, sbaglia assai: nessuno può imporre al condòmino virtuoso di versare alcun contributo ulteriore per ripianare le morosità altrui; ove l'amministratore chiedesse sostegno all'Assemblea, si vedrà eccepire la nullità della relativa delibera; solo la delibera all'unanimità 1000/1000 potrà decidere in tal senso (e di certo la nuova condòmina A mai darà il proprio consenso). Una ta le molte: Cassazione sentenza n. 13631/2001, illegittimità della delibera assembleare che a maggioranza ha deliberato il riparto tra i condomini non morosi del debito dei condomini morosi. Riassumendo: - A non deve nulla - Terzo Creditore prima agisce verso C e poi se non recupera nulla agisce contro B pro quota millesimale - Assemblea delibera di spalmare debito di C tra tutti i condòmini? Senza il consenso di A non lo può fare. - Forse amministratore, se vorrà, potrà agire pro quota contro B (condòmino al tempo in cui insorse il credito dei Terzi). @Plutone Infatti anche qui, nonostante sia tutto molto chiaro, non vedo nessun riferimento tra ex e nuovo proprietario e per come la vedo io è un confine molto sottile ed essenziale in questa situazione. Procedendo con ordine ti posso dire che nella delibera pre-rogito c'erano riferimenti esclusivamente sulla situazione di B (ex proprietario in regola con i SUOI pagamenti), nessuna menzione sulla situazione del condominio ne di d.i. Inoltre, l'amministratore attuale è nel condominio da circa un anno e mezzo, negli anni passati sono stati cambiati molti amministratori e credo che questo abbia inciso nella mala gestione di questa situazione che oggi è degenerata e non si può più rimandare. Detto questo, tornando agli articoli e sentenze che mi proponi io resto sempre con il dubbio sul confine tra nuovo e vecchio proprietario perchè i famosi terzi creditori verso il condominio non sono obbligati a fare distinzione tra chi c'era al momento in cui è sorto il debito e chi non c'era, ma chi è proprietario OGGI dell'immobile che risulta facilmente raggiungibile chiaramente rispetto ad un ex proprietario. Infatti, se l'amministratore deve comunicare i nominativi dei condòmini morosi potrebbe fare il nome di A e non di B perchè attuale proprietario dato che B risulta non recuperabile (supponiamo sia cosi). Quindi sono d'accordo sulla ripartizione delle quote, ma tra A e B risulta raggiungibile sicuramente A e per questo mi domando come può tutelarsi A? Non so se riesco a spiegarmi... quello che mi hai detto è molto chiaro, ma purtroppo nella pratica pare non avvenire questo. Nel senso: C non paga, se gli altri condòmini non provvedono al pagamento delle quote di C allora i terzi creditori verso il condominio possono rifarsi prima su C e in caso di insuccesso procedono sul condominio, anche nei confronti di chi è in regola con i pagamenti. Questo significa che possono rifarsi su A immagino, nonostante siano debiti sorti quando A non esisteva in quel condominio. Io immagino A che dice all'amministratore "non intendo pagare" e l'amministratore dice ad A "intanto devo fare il tuo nome ed eventualmente sarai tu a rifarti su B". Cosi A si ritrova a pagare tutto e costretta a rifarsi su B e la vedo dura...
#18 Inviato 19 Marzo Joy76 dice: Se la lite era ancora in corso, o se si fosse conclusa, potrà confermarlo@Rhiri. Solo in caso di esito negativo e solo per quota parte insieme agli altri condòmini, ma non per via dell'omissione di informazione. Tutt'al più, se informato, l'acquirente avrebbe potuto desistere dal comprare l'immobile o forse avrebbe concordato un prezzo inferiore. Ipotesi che mi sentirei di escludere se si trattasse di ripianare una cifra assai modesta. Apro una piccola parentesi circa i doveri. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; Qualcuno potrebbe chiedersi qual è la giusta chiave di lettura: Deve fornire attestazione della presenza di eventuali liti in corso Deve fornire attestazione allo stato dei pagamenti delle eventuali liti in corso Ma non esiste! Non si configura proprio come debitore e non c'azzecca nulla il biennio! @Joy76 Ti confermo che la lite era ed è ancora in corso, semplicemente A ne era ignara fino alla prima assemblea perchè nella delibera condominiale pre-rogito c'era la situazione esclusiva di B nei confronti del condominio, non di C ne del condominio. Joy76 dice: Se la lite era ancora in corso, o se si fosse conclusa, potrà confermarlo@Rhiri. Solo in caso di esito negativo e solo per quota parte insieme agli altri condòmini, ma non per via dell'omissione di informazione. Tutt'al più, se informato, l'acquirente avrebbe potuto desistere dal comprare l'immobile o forse avrebbe concordato un prezzo inferiore. Ipotesi che mi sentirei di escludere se si trattasse di ripianare una cifra assai modesta. Apro una piccola parentesi circa i doveri. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; Qualcuno potrebbe chiedersi qual è la giusta chiave di lettura: Deve fornire attestazione della presenza di eventuali liti in corso Deve fornire attestazione allo stato dei pagamenti delle eventuali liti in corso Ma non esiste! Non si configura proprio come debitore e non c'azzecca nulla il biennio! @Joy76 Infatti ad oggi mi prendo a schiaffi per non aver richiesto il rendiconto condominiale, ma solo la situazione di B che era pulita. Chiaramente se avessi saputo non avrei proprio acquistato... condo77 dice: La prima. Nel caso di @Rhiri , l'attestazione relativa alle liti in corso è stata chiesta e fornita? @condo77 Purtroppo non ho richiesto nessuna attestazione di liti in corso prima del rogito ma solo la delibera sulla situazione di B che era pulita. Ingenuamente non immaginavo una situazione del genere essendo una palazzina di costruzione recente... un errore che non commetterò mai più. condo77 dice: Ineccepibile. 👍 Nel concreto però spesso accade questo: il debito verso il moroso viene riportato a nuovo di bilancio in bilancio, le spese a preventivo vengono un po' aumentate in modo da poter rispettare cmq tutti gli impegni di pagamento del condominio e i condomini a fine esercizio saranno creditori del condominio all'incirca della cifra insoluta. In questo caso, anche A che nulla c'entra avrà dei riflessi negativi (=rate condominiali più elevate) a causa della situazione. E' vero che vanterà anche un credito nei confronti del condominio, ma questo sarà puramente teorico, dato che non si tradurrà mai in una liquidazione a suo favore. è andata proprio cosi... Plutone dice: Se A non dà il proprio consenso, non potrà mai essere gravato, quota parte, della morosità di C. Terzo creditore di C, potrà aggredire (pro quota) B venditore e gli altri condómini esistenti al tempo in cui sorse il credito. Fossi in B e altri condòmini, escusso dal terzo creditore per morosità di C, mi rifarei in rivalsa su Amministratore (ove negligente) @Plutone Come ti dicevo l'amministratore attuale è recente, negli anni ne avevano cambiati parecchi. Vorrei credere che fosse come dici tu, ma nei fatti a me non sembra così, il condominio, l'amministratore pretendono che intanto sia A a provvedere per la sua quota per il debito di C e che successivamente sarà A in separata sede a rifarsi su B. Ciò che mi spaventa è che se A si rifiuta risulterebbe a sua volta morosa, dovendo dimostrare che così non è pagando ovviamente fior di avvocati e tirando per le lunghe. Per come la vedo io sembra un bel ricatto costoso: cara A se intanto non paghi tu ti dovrai difendere per dimostrare che hai ragione. Capite la situazione? E intanto ci rimetti di avvocati! Come diceva @condo77 sembra sia comune risolverla così perchè semplicemente spaventando è più facile gestire e risolvere la situazione.
#19 Inviato 19 Marzo Plutone dice: A acquirente non ha alcun obbligo verso il Condominio per i debiti di C Assolutamente d'accordo. Plutone dice: Strano che A sappia della morosità di C solo post rogito, significherebbe che non gli sia mai stata consegnata copia dei bilanci condominiali (da cui deve risultare la morosità di C); Se ha appena acquistato, può darsi che ancora partecipa alla prima riunione ordinaria dove si approva il rendiconto. I rendiconti precedenti, da estraneo, cioè prima dell'acquisto, non può visionarli, per privacy, non essendo ancora condòmino. In questi casi il venditore chiede il rilascio di un'attestazione (spesso chiamata impropriamente liberatoria) relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; è questa che il venditore mostra all'acquirente. Plutone dice: La vedo assai "brutta" per l'Amministratore in carica ove fosse il medesimo amministratore delle passate gestioni... come già scritto da altri, non potesse dimostrare la propria estraneità circa il protrarsi della morosità (assemblea che deliberasse formale niet al D.I. per il recupero crediti e/o altra valida esimente) Non sarebbe in una bella posizione. condo77 dice: La prima. Dimostracelo 😄
#20 Inviato 19 Marzo Joy76 dice: fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; Qualcuno potrebbe chiedersi qual è la giusta chiave di lettura: Deve fornire attestazione della presenza di eventuali liti in corso Deve fornire attestazione allo stato dei pagamenti delle eventuali liti in corso condo77 dice: La prima. Joy76 dice: Dimostracelo 😄 E' l'unica interpretazione che abbia senso. Cmq: https://www.condominioweb.com/condominio/allegato_dwl.php Anche questo è un dovere connaturato alle funzioni dell'amministratore e alle prerogative di ogni singolo partecipante al condominio, il quale ha chiaramente diritto a conoscere dello stato dei pagamenti e delle eventuali controversie formatesi in materia e, più in generale, quelle riguardanti tutte le questioni condominiali. https://www.condominioweb.com/la-mancata-ottemperanza-da-parte-dellamministratore-di-condominio-degli-obblighi.16810 E cosa dire, inoltre, sull'attestazione obbligatoria riguardante le eventuali liti in corso? Quante possibilità ha l'amministratore di conoscere per davvero la storia giudiziaria del fabbricato https://www.condominioweb.com/ricevuta-pagamenti.16279 Il diritto riconosciuto al condominio assume fondamentale importanza soprattutto nel caso di compravendita dell'unità immobiliare poiché l'attestazione dell'amministratore gli consente di dimostrare l'effettivo stato dei conti e delle liti all'interessato. https://www.condominioweb.com/accesso-alla-documentazione-condominiale-dopo-la-riforma.1463
#21 Inviato 19 Marzo Rhiri dice: terzi creditori nei confronti del condominio possono rivalersi sui condòmini indistintamente Sbagliato. Terzo può agire solo verso condomino al momento del sorgere del credito. A venditrice non lo era. Solo B potrà essere aggredito e solo pro quota. Se C avesse debito di 1000 ed il Terzo agisce per recuperare 1000, dati 10 condómini, ciascuno, con 100 millesimi, ogni condómino potrà essere aggredito dal Terzo solo per 100 (Terzo dovrà agire 10 volte) e sarà B venditore ad essere escusso (vedi sentenza Cassazione) Rhiri dice: famosi terzi creditori verso il condominio non sono obbligati a fare distinzione tra chi c'era al momento in cui è sorto il debito e chi non c'era Invece sono obbligati. Non te lo scrivo io ma la Cassazione (il creditore Terzo era un legale che cercava di escutere l'acquirente). Joy76 dice: rendiconti precedenti, da estraneo, cioè prima dell'acquisto, non può visionarli, per privacy, Certo. Infatti scrissi che mai avrei proceduto in assenza di spontanea consegna, su richiesta. Non ha voluto consegnare Bilanci pregressi? Gatta ci cova, tenersi alla larga... Ad ogni modo, come sottolinea o, nulla cambierebbe per A quanto al suo obbligo verso il Terzo Creditore.
#22 Inviato 19 Marzo Rhiri dice: l'amministratore pretendono che intanto sia A a provvedere per la sua quota per il debito di C Lei si sta spaventando a fronte di minacce con le fondamenta sulle sabbie mobili... Come fa il Condominio a recuperare da A somme a debito di C? Ci pensi... Lei mi dirà il Condominio ha deliberato che il debito di C, sia spalmato su tutti i Condomini in regola coi pagamenti... Ebbene, è questo la preoccupa? Salvo A non sia stata così folle da approvare tal delibera, A nulla deve al Condominio, anzi! E manco il termine di 30gg la limita nei propri diritti... Dicesi: delibera radicalmente nulla, rilevabile senza termine.
#23 Inviato 19 Marzo Joy76 dice: Assolutamente d'accordo. Se ha appena acquistato, può darsi che ancora partecipa alla prima riunione ordinaria dove si approva il rendiconto. I rendiconti precedenti, da estraneo, cioè prima dell'acquisto, non può visionarli, per privacy, non essendo ancora condòmino. In questi casi il venditore chiede il rilascio di un'attestazione (spesso chiamata impropriamente liberatoria) relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; è questa che il venditore mostra all'acquirente. Non sarebbe in una bella posizione. Dimostracelo 😄 @Joy76 Esatto, è stata alla prima riunione per l'approvazione del bilancio e rendicondazione alla quale A ha partecipato per la prima volta che ha scoperto tutto ciò, e stiamo parlando di qualche settimana dopo l'avvenuta del rogito! Per assurdo se il rogito fosse stato fatto qualche settimana dopo allora tutta questa situazione sarebbe apparsa chiaramente nella delibera di B. condo77 dice: E' l'unica interpretazione che abbia senso. Cmq: https://www.condominioweb.com/condominio/allegato_dwl.php Anche questo è un dovere connaturato alle funzioni dell'amministratore e alle prerogative di ogni singolo partecipante al condominio, il quale ha chiaramente diritto a conoscere dello stato dei pagamenti e delle eventuali controversie formatesi in materia e, più in generale, quelle riguardanti tutte le questioni condominiali. https://www.condominioweb.com/la-mancata-ottemperanza-da-parte-dellamministratore-di-condominio-degli-obblighi.16810 E cosa dire, inoltre, sull'attestazione obbligatoria riguardante le eventuali liti in corso? Quante possibilità ha l'amministratore di conoscere per davvero la storia giudiziaria del fabbricato https://www.condominioweb.com/ricevuta-pagamenti.16279 Il diritto riconosciuto al condominio assume fondamentale importanza soprattutto nel caso di compravendita dell'unità immobiliare poiché l'attestazione dell'amministratore gli consente di dimostrare l'effettivo stato dei conti e delle liti all'interessato. https://www.condominioweb.com/accesso-alla-documentazione-condominiale-dopo-la-riforma.1463 @condo77 @Joy76 Purtroppo al riguardo non so se incide il fatto che fino al rogito non era ancora stata presa nessuna decisione da parte del condominio sulla ripartizione del debito che risultava pendente su C nonostante il d.i. e per privacy non so se l'amministratore avrebbe potuto citare il d.i. di C nella delibera per la situazione di B. Il fatto è che fino alla prima riunione nella quale ha partecipato A, il condominio non aveva deciso come gestire/ripartire il debito di C oltre a fargli un d.i. E al momento di decidere A cosa dovrebbe fare? Fino al rogito era B che poteva decidere ma non avevano deliberato nessuna decisione, era semplicemente rimandata. Oggi si è arrivati al punto in cui non può più essere rimandata. Altra cosa importante rispetto a quello che dici @condo77 prima del rogito A fece espressa richiesta della situazione di B non del condominio, nel senso che chiese delibera della situazione di B verso il condominio e l'amministratore questo ha dimostrato, B era in regola in quanto il condominio ancora non aveva deciso come gestire la situazione di C. Il fatto che A non fece espressa richiesta sulla situazione del condominio, incluse controverise, immagino incida in tutto questo? Plutone dice: Sbagliato. Terzo può agire solo verso condomino al momento del sorgere del credito. A venditrice non lo era. Solo B potrà essere aggredito e solo pro quota. Se C avesse debito di 1000 ed il Terzo agisce per recuperare 1000, dati 10 condómini, ciascuno, con 100 millesimi, ogni condómino potrà essere aggredito dal Terzo solo per 100 (Terzo dovrà agire 10 volte) e sarà B venditore ad essere escusso (vedi sentenza Cassazione) Invece sono obbligati. Non te lo scrivo io ma la Cassazione (il creditore Terzo era un legale che cercava di escutere l'acquirente). Certo. Infatti scrissi che mai avrei proceduto in assenza di spontanea consegna, su richiesta. Non ha voluto consegnare Bilanci pregressi? Gatta ci cova, tenersi alla larga... Ad ogni modo, come sottolinea o, nulla cambierebbe per A quanto al suo obbligo verso il Terzo Creditore. @Plutone E' vero ho visto la sentenza però per arrivare fino alla Cassazione e dimostrare di non dover pagare significa armarsi di tanto tempo e soldi per avvocati.. è questo che spaventa A. Plutone dice: Lei si sta spaventando a fronte di minacce con le fondamenta sulle sabbie mobili... Come fa il Condominio a recuperare da A somme a debito di C? Ci pensi... Lei mi dirà il Condominio ha deliberato che il debito di C, sia spalmato su tutti i Condomini in regola coi pagamenti... Ebbene, è questo la preoccupa? Salvo A non sia stata così folle da approvare tal delibera, A nulla deve al Condominio, anzi! E manco il termine di 30gg la limita nei propri diritti... Dicesi: delibera radicalmente nulla, rilevabile senza termine. @Plutone A teme proprio questo perchè a meno che non si difende con avvocati i terzi possono rifarsi su A e ho trovato un'altra sentenza che lo potrebbe dimostrare.. : "Qualora poi ci sia un terzo che vanti un credito nei confronti del condominio, quale ente di gestione che opera in rappresentanza dei proprietari delle singole unità immobiliari, esso potrà agire nei confronti dei soggetti che, al momento in cui lo stesso creditore agisce hanno un diritto reale sull’immobile che fa parte dello stabile condominiale. In definitiva, il terzo creditore del condominio può agire in danno del condomino anche se quest’ultimo ha acquistato la qualifica di condomino dopo che la relativa obbligazione sorse, onde non pregiudicare il terzo che, certamente, avrebbe maggiori difficoltà laddove dovesse agire contro i proprietari dell’immobile all’epoca in cui l’obbligazione sorse." E ancora: Il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio può agire in danno del nuovo acquirente per le obbligazione sorte antecedentemente all’acquisto della proprietà. L’acquirente potrà poi esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del venditore. Nel caso di specie, si trattava di un mancato pagamento per lavori di manutenzione su un immobile effettuati da una società tra il 1991 e il 1994. L’immobile era stato acquistato nel 2008 da una signora la quale si era vista notificare un atto di precetto per oltre 100mila euro relativo a tali lavori. Il tribunale di Salerno ha ritenuto non applicabile l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile che limita la responsabilità ai contributi non versati dal precedente proprietario per l’anno in corso e quello precedente: le obbligazioni relative alle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio hanno il carattere di obbligazioni propter rem, con la conseguenza che esse accompagnano il titolare del diritto reale. Fonte: http://www.studio-legale-online.net/2015/03/responsabilita-del-nuovo-proprietario-per-i-debiti-del-condominio-verso-terzi/ Quindi da quanto sto capendo, esiste l'ipotesi in cui i Terzi possano rifarsi su di A perchè più facilmente raggiungibile e come pensavo in un secondo momento sarà A ha doversi rifare su B. Ma a prescindere da questo a me sembra che l'unico modo per potersi difendere è ricorrere agli avvocati per dimostrare di non essere titolare del debito. E sembra che non sempre ci si riesca anche in base a quest'altra sentenza. Modificato 19 Marzo da Rhiri
#24 Inviato 19 Marzo Rhiri dice: Quindi da quanto sto capendo, esiste l'ipotesi in cui i Terzi possano rifarsi su di A Ah beh, può pure capitare che l'amministratore, su delibera Assemblea, chieda ad A di pagare da sola le spese di pulizia delle scale...che si fa, paghiamo? I diritti, o si tutelano o li si lascia perdere (per convenienza): questo spetta solo a Lei. Spetta a me invece scrivere, motivandolo adeguatamente che: *Terzo non può chiedere a A quota parte del credito, ma solo a B. *Condominio non può, senza consenso A, spalmargli pro quota il debito di C. Saluti ed in bocca al lupo. 😉 Rhiri dice: sembra che non sempre ci si riesca anche in base a quest'altra sentenza. Salerno 2015 Vs Cassazione 2020. Mi vien da sorridere 😎almeno la cura di aggiornare i propri siti pubblicitari... No, vero? Mah!
#25 Inviato 19 Marzo Plutone dice: Ah beh, può pure capitare che l'amministratore, su delibera Assemblea, chieda ad A di pagare da sola le spese di pulizia delle scale...che si fa, paghiamo? I diritti, o si tutelano o li si lascia perdere (per convenienza): questo spetta solo a Lei. Spetta a me invece scrivere, motivandolo adeguatamente che: *Terzo non può chiedere a A quota parte del credito, ma solo a B. *Condominio non può, senza consenso A, spalmargli pro quota il debito di C. Saluti ed in bocca al lupo. 😉 Salerno 2015 Vs Cassazione 2020. Mi vien da sorridere 😎almeno la cura di aggiornare i propri siti pubblicitari... No, vero? Mah! @Plutone Io non sto dicendo quello che dico per darti contro, anzi ti ringrazio perché le tue informazioni sono sicuramente accurate e chiare. Però a valle di tutte queste evidenze quello che mi pare più chiaro è come dici dover difendere un mio diritto pagando avvocati.. il problema della discussione che ho aperto nel forum è proprio relativo ai soldi, A non ha i soldi per pagare EVENTUALMENTE le quote di C se volesse, figurati per l’avvocato. E chiedevo informazioni per cercare di capire se effettivamente l’unico modo per uscirne sia pagare un avvocato che mi permetta di difendere i miei diritti oppure se esistano alternative. A quanto pare no. E tra l’altro un grande problema per A, oltre a pagare per difendere i propri diritti, è quello di considerare altre spese future per la situazione di C, dato che non pagherà mai e il condominio giustamente ha intenzione di prendere provvedimenti legali (= altri pagamenti molto alti per A). Io sono semplicemente sconcertata perché un comune mortale come può sostenere economicamente tutto ciò? Prendendo il tuo esempio, se il condominio decide che A deve pagare da sola le spese di pulizia scala senza motivi allora A deve prendere un avvocato pagandolo per difendersi giustamente. E se A i soldi per l’avvocato non li ha che fa? Io semplicemente sono basita per il fatto che funzioni cosi, dove il più furbo la fa franca perché più tutelato e ci rimette chi i soldi per difendersi non li ha ma è sempre in regola con tutto!
