#1 Inviato 17 Marzo, 2014 salve, in un nuovo condominio appena affidatomi, mi sa che si sono un bel pò di grane da risolvere, per cui chiedo cortesemente vostri preziosi consigli ed aiuto. Premetto che è un condominio con n.2 scale ed mi è stato affidata la gestione di una sola scala...... l'altra viene gestita in autogestione. In tutto il condominio ci sarebbero un bel pò di lavori da effettuare: 1) ci sono da rifare tutte le parti in calcestruzzo (ballatoi, cornicioni, rampe di accesso) dove il calcestruzzo è in precarie condizioni creando serio pericolo per la pubblica incolumità; 2) la corsia garage dove entrano i garage di ambedue le scale (21 box) sono senza nulla osta dei VV.FF; 3) il portone di ingresso della corsia garage non funziona e rimane sempre aperto, per cui dovrebbe essere rifatto........ eccc......eccc..... la maggior parte dei condomini della scala che mi hanno affidato non vuole uscire nemmeno un centesimo, infatti appena mi hanno l'incarico mi hanno precisato che devo occuparmi solo della ordinaria amministrazione. La minoranza invece che vorrebbe eseguire i lavori mi ha chiesto di predispormi per poter effettuare i lavori soprattutto quelli che creano pericolo alla comunità. proprio oggi c'è la riunione per l'approvazione del bilancio preventivo 2014. Ecco come vorrei comportarmi: - nella riunione di oggi cerco di capire gli stati d'animo sugli eventuali lavori; - dopo di che (anche se sono sicuro che la maggioranza è contraria) convoco una seconda riunione con all'ordine del giorno tutti questi interventi da fare, chiedendo di nominare un tecnico per predisporre il progetto e di conseguenza scegliere poi l'impresa per eseguire i lavori. - per quanto riguarda il nulla osta dei VVFF per i garage la scala che mi hanno appena affidato ha l'anno scorso dato incarico ad un condominio ingegnere per la predisposizione della relativa pratica, ma questo non ha fatto niente anche perchè dovrebbero contribuire anche i condomini dell'altra scala............. Ecco i miei dubbi: 1) se nella riunione la maggioranza deciderà di non effettuare nessun lavoro nemmeno quelli urgenti per la pubblica incolumità, come devo comportarmi? 2) come faccio a tutelarmi per eventuali danni a persone e cose che cadranno dai ballattoi o dai cornicioni? 3) se i condomini dell'altra scala non vogliono contribuire alle spese per il nulla osta dei vvff della corsia garage quale strada devono intraprendere per tutelarmi dalle responsabilità della mancanza del nulla osta dei garage? grazie per il prezioso aiuto. - - - Aggiornato - - - INTEGRAZIONE: nemmeno i condomini dell'altra scala intendono uscire soldini per effettuare i lavori che competono a tutto il condominio (cancello della corsia garage, nulla osta VVFF)
#2 Inviato 17 Marzo, 2014 Sorge spontanea una domanda. Dici che ti è stato "affidato" un condominio, ma da chi? La nomina viene fatta dalla maggioranza dell'assemblea che rappresenta almeno la metà del (o dei?) fabbricato quindi se le tabelle millesimali sono costituite da 2 edifici dei quali la maggioranza sono contrari capisco che l'incarico ti è stato affidato dall'autorità giudiziaria, proprio perché ci sono gravi problemi. 1) se sei stato nominato da una regolare assemblea valuta la possibilità di dimetterti (rischi di "perdere" anche il tuo compenso) 2) fai una segnalazione ai vigili del fuoco che dopo sopralluogo daranno precise disposizioni al condominio 3) idem come punto 2
#3 Inviato 17 Marzo, 2014 Premetto che è un condominio con n.2 scale ed mi è stato affidata la gestione di una sola scala...... l'altra viene gestita in autogestione... Rifletti su quanto ho quotato. Se il condominio è 1 con un solo codice fiscale e due scale non ti si può nominare amministratore di mezzo condominio. Chi ti ha nominato? Oggi c'è una riunione, l'hai convocata tu? Se si, chi hai convocato? In qualità di amministratore di chi?
#4 Inviato 17 Marzo, 2014 Allora cerco di spiegarmi meglio: il complesso immobiliare è composto da due scale che hanno ognuno registrato un condominio (condominio scala A e condominio scala B). I condomini della scala A si sono sempre autogestiti, i condomini della scala B, con regolare assemblea condominiale con le maggioranze di legge, mi hanno nominato Amministratore per il 2014. I due condomini (scala A e scala B) hanno in comune la corsia garage che serve tutti i box. Dalle carte che mi sono state consegnate si evince che i due condomini si riuniscono in un'unica assemblea solo quando le discussioni riguardano l'intero complesso immobiliare (es: intervento nella corsia garage), altrimenti ognuno fa le assemblea separate. Il sottoscritto, dopo aver ricevuto le carte ha predisposto il bilancio preventivo (per il condominio scala B) ed ha convocato la relativa assemblea per oggi. Le mie domande scaturiscono perchè sia nel condominio della scala A che nel condominio della scala B, ci sono parte delle strutture in cemento armato (ballatoi, cornicioni ecc) che sono malandate ovvero il calcestuzzo è deteriorato. Inoltre manca appunto il nulla osta dei VV. FF. per la corsia garage comune a tutti. La mia paura è se si lascia andare qualche pezzo di calcestruzzo è fa male a qualcuno chi paga?. A parte l'atto di forza di chiamare i vigili del fuoco (preferisco dimettermi) come posso comportarmi cercando di salvare capre (il mio fondoschiena) e cavoli (l'incarico)? Se l'assemblea, regolarmente convocata avendo come O.d.G. i lavori di messa in sicurezza, decide di non eseguire nessun tipo di lavoro l'amministratore è sempre responsabile? grazie per la risposta.
#6 Inviato 17 Marzo, 2014 scusa perchè mi consigliate di chiamare i Vigile del Fuoco? non c'è un'altra strada percorribile, o meglio una strada in cui mi possa tutelare in qualità di amministratore se i condomini non voglione esseguire i lavori?
#7 Inviato 17 Marzo, 2014 Allora cerco di spiegarmi meglio:il complesso immobiliare è composto da due scale che hanno ognuno registrato un condominio (condominio scala A e condominio scala B). I condomini della scala A si sono sempre autogestiti, i condomini della scala B, con regolare assemblea condominiale con le maggioranze di legge, mi hanno nominato Amministratore per il 2014. I due condomini (scala A e scala B) hanno in comune la corsia garage che serve tutti i box. Dalle carte che mi sono state consegnate si evince che i due condomini si riuniscono in un'unica assemblea solo quando le discussioni riguardano l'intero complesso immobiliare (es: intervento nella corsia garage), altrimenti ognuno fa le assemblea separate. Il sottoscritto, dopo aver ricevuto le carte ha predisposto il bilancio preventivo (per il condominio scala B) ed ha convocato la relativa assemblea per oggi. Le mie domande scaturiscono perchè sia nel condominio della scala A che nel condominio della scala B, ci sono parte delle strutture in cemento armato (ballatoi, cornicioni ecc) che sono malandate ovvero il calcestuzzo è deteriorato. Inoltre manca appunto il nulla osta dei VV. FF. per la corsia garage comune a tutti. La mia paura è se si lascia andare qualche pezzo di calcestruzzo è fa male a qualcuno chi paga?. A parte l'atto di forza di chiamare i vigili del fuoco (preferisco dimettermi) come posso comportarmi cercando di salvare capre (il mio fondoschiena) e cavoli (l'incarico)? Se l'assemblea, regolarmente convocata avendo come O.d.G. i lavori di messa in sicurezza, decide di non eseguire nessun tipo di lavoro l'amministratore è sempre responsabile? grazie per la risposta. Se i condomini della scala B si sono "separati" regolarmente sono anche state modificate le tabelle millesimali che quindi contano 1000/1000 solo per tale scala di conseguenza la corsia box rimane fuori perché non potrebbe essere diversamente, al momento del distacco, se questo vi è stato, si sono creati 3 distinti condomini di cui uno è diventato "supercondominio" (corsia dei box, ma compreso tutti i box sia quelli della scala A che quelli della scala B, altrimenti sarebbe un "misto fritto" difficile da gestire). In quanto al tuo problema, se avessi i soldi a disposizione per riparare i soli danni del fabbricato da te amministrato e riuscissi a dimostrare che vi sono imminenti e gravi problemi non avresti bisogno di indire alcuna assemblea per intervenire, diverso il caso della corsia box, nel qual caso se non intendi fare alcuna "segnalazione" puoi sempre sperare nella Divina Provvidenza che fintanto che sarai tu l'amministratore nulla avvenga di irreparabile
#8 Inviato 17 Marzo, 2014 Se non vogliono sborsare un centesimo...................ma sei sicuro che pagheranno il tuo compenso?
#9 Inviato 17 Marzo, 2014 Se non vogliono sborsare un centesimo...................ma sei sicuro che pagheranno il tuo compenso? E' quello di cui dubito anch'io
#10 Inviato 17 Marzo, 2014 E' quello di cui dubito anch'io Ho un caso simile per un condominio acquisito da poco, che non ha la messa a terra e nonostante abbia chiamato un ente certificatore, la situazione non si sblocca...................e non stanno pagando il mio compenso, quindi li mollo il prima possibile..............non hanno veramente un centesimo, quindi è inutile creare casini.
#11 Inviato 17 Marzo, 2014 il fatto è che la questione ordinaria pagano regolarmente, non vogliono scucire un centesimo per lavori straordinari. Addirittura qualcuno dice che siccome i balconi sono il prolungamento dell'appartamento, ognuno si ripara il suo........... In questo caso l'amministratore è responsabile? secondo me no, perchè appunto i balconi sono esclusivi di proprietà privata e l'amministratore non può intervenire. PEr quanto riguarda gli altri punti, se l'assemblea mette a verbale che non intende eseguire i lavori e non intende fare nemmeno il certificato antincendio per i garage l'amministratore che deve fare? deve prendere una pistola e costringerli? Legalmente l'amministratore, dimostrando che l'assemblea è stata messa al corrente della necessita' di eseguire i lavori e la stessa delibera di non voler effettuare nessun lavoro, non è fuori da responsabilità? secondo me si........ io volevo fare tutto quello che c'era da fare..... ma non me lo hanno permesso........ secondo voi?
#12 Inviato 17 Marzo, 2014 il fatto è che la questione ordinaria pagano regolarmente, non vogliono scucire un centesimo per lavori straordinari.Addirittura qualcuno dice che siccome i balconi sono il prolungamento dell'appartamento, ognuno si ripara il suo........... In questo caso l'amministratore è responsabile? secondo me no, perchè appunto i balconi sono esclusivi di proprietà privata e l'amministratore non può intervenire. PEr quanto riguarda gli altri punti, se l'assemblea mette a verbale che non intende eseguire i lavori e non intende fare nemmeno il certificato antincendio per i garage l'amministratore che deve fare? deve prendere una pistola e costringerli? Legalmente l'amministratore, dimostrando che l'assemblea è stata messa al corrente della necessita' di eseguire i lavori e la stessa delibera di non voler effettuare nessun lavoro, non è fuori da responsabilità? secondo me si........ io volevo fare tutto quello che c'era da fare..... ma non me lo hanno permesso........ secondo voi? Errato, anche se i balconi sono privati e le spese sono a totale carico dei proprietari, se non fai le necessarie comunicazioni a chi di dovere il primo responsabile chiamato in causa sarai sempre tu, in prima o seconda battuta poca importanza ha, pensi che il proprietario del balcone squattrinato abbia desiderio di intervenire di sua "sponte"?..........Campa cavallo!
#13 Inviato 17 Marzo, 2014 quindi nel condominio se l'assemblea decide di non intervenire è sempre responsabile l'amministratore? e se l'assemblea decide che ognuno eseguire i lavori di propria competenza nei balconi e poi non lo fanno, l'amministratore deve minacciarli che chiamerà i VV.FF.?
#14 Inviato 17 Marzo, 2014 Proprio così, i condomini non si prendono (o meglio, credono di non prendersi) le responsabilità del caso e nominano "il pollo" da sacrificare in caso di incidente cercando di scaricargli addosso qualsivoglia colpa: "ti ho nominato apposta per risolvere i problemi e tu non hai fatto nulla, .......ed io pago!"
#15 Inviato 17 Marzo, 2014 SCUSATE: ma se mettiamo tutto nero su bianco, ossia si verbalizza che i signori condomini X, y, Z, K, ecc..... non vogliono eseguire i lavori di natura straordinaria non autorizzando l'amministratore a organizzarsi in tal senso, quest'ultimo che deve fare? suicidarsi o sparare a tutti i condomini? sinceramente non mi sembra così facile da addebitare la colpa.....
#16 Inviato 17 Marzo, 2014 quest'ultimo che deve fare? suicidarsi o sparare a tutti i condomini?.... Non deve fare nulla di tutto ciò. E sufficiente che dia le dimissioni irrevocabili e ricorra all'autorità giudiziaria in caso di inerzia dell'assemblea a nominare un nuovo amministratore.
#17 Inviato 17 Marzo, 2014 SCUSATE:ma se mettiamo tutto nero su bianco, ossia si verbalizza che i signori condomini X, y, Z, K, ecc..... non vogliono eseguire i lavori di natura straordinaria non autorizzando l'amministratore a organizzarsi in tal senso, quest'ultimo che deve fare? suicidarsi o sparare a tutti i condomini? sinceramente non mi sembra così facile da addebitare la colpa..... Ci sono 2 articoli, uno del codice civile e l'altro del codice penale, (che qualunque corso base per amministratori di condominio illustra) che non fanno altro che mettere l'amministratore di fronte alle sue precise responsabilità. Se per le responsabilità civili una qualsiasi assicurazione professionale ti può parare le terga, per quelle penali, non hai nulla che ti possa salvare se non il dimostrare che SEI REALMENTE INTERVENUTO. Molti poi credono che le cosiddette "manleve" li possano mettere al riparo da attribuzioni di responsabilità. ERRORE. Casomai si rivelano un elastico che ti ritorna in faccia in quanto vengono usate come prova provata che eri a conoscenza della gravità della situazione. Devi scegliere cosa preferisci fare ma non pensare di poter restare senza avere "eventuali" possibili conseguenze.
